房地产不良资产谁来买单

房地产不良资产的“祸根”

1999年，财政部一次性剥离了4大国有商业银行1.4万元亿不良贷款，并将这些不良贷款转让给4家专门处置未偿付债务的资产管理公司。其中，建设银行转让给了信达资产管理公司2700亿元不良贷款。房地产不良资产在信达资产管理公司不良资产中所占的比例是15%。信达资产管理公司投行部主任曲和磊告诉记者：“这些不良资产是在信达资产管理公司成立初银行拨过来的，要求10年处置完。现在时间已经过了4年，处置率只有5%。”

那么银行中的房地产不良资产到底是如何形成的？香港东亚银行北京分行房地产融资部经理褚晓路接受记者采访时分析说，一般说来，银行从事房贷业务的风险主要有3个方面：第一是借款人出现意外导致无法还款，第二是经济形势波动导致借款人收入缩水，第三是投资甚至投机买房导致房地产泡沫破裂。前两种风险目前对银行威胁并不大，最大的风险来自第三种情况。他表示，头3年买房的人绝大多数都是为了自己住，这种情况下坏账率自然比较低，但是从去年下半年开始，投资型买房的人开始多起来，甚至出现了一些投机者，这种人往往只付很低的首付款买好几套房子，然后用来出租或倒卖，这种情况下，一旦租金或房价出现波动，他们可能就会逃债。前几年，香港房地产市场就出现过房价大幅缩水的情况，一些人不负责任地选择了逃避银行贷款的办法，不少香港本地银行或在港外资银行都曾大吃苦头。

我国银行目前在决定对房地产商是否进行开发放贷时，主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。褚晓路认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款的情况时，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产或担保资产。表面看，银行的风险得到规避了，但是仔细想，这里面存在着较大的问题。首先，这种评估方式不能为银行放贷提供具有前瞻性的风险预警。银行放贷的目的是获得更高的现金收益，因此对放贷风险的评估主要是放贷对象的还贷能力，而目前银行的这种评估体系关注的重点是房地产商的抵押资产或担保资产。这对银行来讲实际上是放弃了对风险的事前预防，而只是在风险出现之后对风险的一种补救措施。其次，促进了房地产不良资产的产生。目前的这种评估体系由于是对风险的一种补救措施，没收的房地产商的抵押资产或担保资产越多，对银行来讲也就是不良资产越多。这也就是为什么我国银行界一方面要大力处置不良资产，另一方面不良资产却还在不断增加的原因。

东亚银行对地产商们的贷款项目有建筑贷款和流动资金贷款。对于房地产融资的类型有：一手按揭贷款、二手按揭贷款、房屋抵押套现贷款、房屋抵押担保、公积金贷款。褚晓路表示，银行并不是典当行，关键是要保证资金的流动性。银行做房贷业务时其实更看中客户的还款能力而不是抵押物，因为抵押物并不必然与还贷能力和还贷意愿成正比。其次，银行即使收回来了一堆房子，如果资金运用没有赚到钱也是亏的，更何况处理抵押资产还要牵扯不少精力。

褚晓路说，“种种迹象表明，一些商业银行已经意识到房地产市场的风险正悄悄转移到自己身上，而商业银行显然不愿意为房地产泡沫买单。”他个人认为加强银行之间的信息联网、整个社会的信用体系建设也许更能化解房贷风险，此外，产权办理速度太慢也加大了商业银行的风险。真正把制约房地产市场健康发展的不利因素通过严格监管去除掉，也许才是解决房贷风险的长远之道。

外资钟情房地产不良资产

曲主任告诉记者，从处置房地产不良资产的结果看，由于受供求关系影响，上海、北京、广东处置的比较快，海南现在比较憷头。在处置这些不良资产过程中，外资购买的也仅占5%，95%是国资购买。而外资往往又是以打包的形式购买，他们一般是财务投资者，更关注的是能尽快卖掉。然而对于信达资产管理公司来说难度比较大，一方面要考虑资产增值，另一方面要考虑如果花太多的精力进行打包，有点得不偿失。

美林、摩根士丹利、高盛等大型投行均拥有专业的从事于全球房地产和不良资产投资的团队或独立法人子公司；而更有大量的擅长从事不良资产投资经营管理的大型跨国公司。近期外资投行也钟情于中国不良资产，记者就此采访了美林证券副总裁、高级分析师史季，他认为，实际上是钟情不良资产的投资价值，通过运作这些不良资产实现增值，可取得较高的回报。

目前中国4大商业银行剥离出来的房地产不良资产主要集中在广东、海南等南方地区，美林等外资投行瞄准的区域不外乎这些地区。在美国，处置房地产不良资产的一个重要渠道是资产证券化。即通过金融创新手段，保证稳定的现金流。

不良资产证券化的实践在美国很成功，它深刻地改变了美国金融业发展的历程，使其银行业顺利摆脱了困境，恢复到正常的经营状况。但是，美国的不良资产证券化之所以成功地处置了银行和储贷机构大量的房地产不良资产，是因为它拥有独特的资产证券化的制度和市场环境，其中包括科学、完善的证券化法律、税收和会计框架，稳定而强大的二级抵押贷款市场，灵活多样的债券发行、流通体系。

史季认为，中国在处理房地产不良资产时存在一些问题。从总体看，中国的不良房地产抵押贷款的规模不大，它们的形成有经济过热时期银行资金盲目流向房地产领域所致，也有多年重复建设、地方政府行政干预、银行内部管理不善以及等原因。多年的沉淀使它很难保有稳定的现金收入。另外，即使是数宗贷款实施捆绑式证券化处理，各家银行的各宗贷款风险、经营成本等各不相同，尤其是它们大多属于无信用贷款，没有任何抵押品和担保，不可能满足基础资产同质性的要求，也难以达到证券化所要求的最低规模。

史季重申，目前中国房地产不良资产的处置尚缺乏基本市场面的支撑。一个完整的资产证券化结构中，一级抵押贷款市场上的资产质量、贷款规模、标准化程度、信用发育程度等直接关系到二级抵押贷款市场的规模与运作；另外，二级抵押贷款市场上的养老基金、共同基金等众多机构投资者，也深刻影响到一级抵押贷款市场的风险与资金结构。从目前状况看，国内这两大市场都无法满足有效实施不良资产证券化的要求。

而目前外资介入国内的房地产不良资产处置，资产证券化主要是在海外进行，即向国际资本市场发行债券和股票，以收回现金。