房地产价格指数应用

房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标。我国对于房地产价格指数的研究，随着我国国有土地使用制度改革的推进和城镇住房制度改革的深化，随着房地产业的迅速发展而兴起。至今很多城市这方面做了大量的工作，有了各种反映房地产价格变动的指数，如上海市有了房地产销售价格指数、租售价格指数、土地出让价格指数、中房上海指数、二手房指数等；北京房产相关指数有伟业指数、中房指数、北京市投资景气指数体系、北京典型别墅指数等。然而，随着不同房产指数的出现，引起了使用者选择的混乱，的结果又有很大的差别，因此它们所起的作用也引起了越来越多人的质疑。有的人认为房地产价格指数是房地产业的晴雨表，是国民经济的先行指标。有的人认为有些房地产价格指数和事实相悖，毫无意义。

一、产生误区的原因

对于房地产价格指数，产生各种误解的原因有很多种，但归纳起来主要有以下几点：

1、首先是认识上的误区。人们对于房地产指数的期望值过高，实际上，房地产价格指数仅仅是一个指标，不能反映房地产的全部内容。就像股票市场上的上证指数、深证指数，你了解了这两种指数，你并不一定能赚钱，各个个股并不和大盘走势一样。房地产价格指数和它们一样，不能反映房地产的全部内容。

房地产产品具有特殊性，如不可移动性、单个价值量大等。另外影响房地产这种商品，决定其价格因素很多，大致可分为几方面：⑴建筑物本身的品质，如建筑面积、建材类型、楼层。⑵环境品质，包括周边的学校、医院、超市、交通、治安。⑶宏观因素，包括经济发展、人民的收入水平等方面。

2、房地产价格指数编制方法不同。目前国内各种房地产价格指数的编制方法有很多种，归结起来，这些方法可分为以下4种：成本投入法、加权平均法、重复交易法和特征价格法。

成本投入法是根据房地产项目的投入成本的变化情况，以算术平均法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的重要编制方法。加权平均法包括中位数价格法和算术平均法两种。它的基本原理是，以大量的房地产实际交易价格作为指数，加权的目的在于降低不同交易案例的特征差异所带来的偏差。重复交易法是利用房地产的重复交易案例，用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房地产价格指数。这样，不同时期考察相同的房地产，在结构、材料、外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。特征价格法的基本思路是将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。

对于房地产价格指数而言，即使使用相同的方法，由于收集资料方法的不同，计算出来的价格指数也不尽相同。又由于至今我国尚未出台有关编制房地产价格指数的技术规程，各地和企事业单位在具体的编制工作中各行其是、各有千秋，因此在不了解具体的编制方法时，各个指数不具有完全的可比性，这也是让人迷惑的原因之一。

3、房地产价格指数本身存在的问题。综观目前我国各城市编制房地产价格指数的方法和应用，主要存在以下几个问题：

（1）价格指数的编制主体问题。要准确地编制房地产价格指数，不仅要具有统计知识和经验，更重要的是要了解和熟悉城市房地产市场行情，要懂得房地产的经济特性。目前各城市一般由统计部门的人员编制房地产价格指数，他们虽然具有丰富的统计经验和知识，但由于缺乏房地产经济知识，也不熟悉房地产市场价格信息，这样在选择价格指数的计算方法，评判房地产价格的可靠性方面难免会出现偏差，从而难以保证房地产价格指数的准确性。另外，统计部门习惯于由别人上报有关信息，而不去进行现场调查，这样也会影响数据的可靠性。

（2）调查数据的可靠性问题。目前各城市的房地产价格指数编制工作主要由城市统计部门进行，而统计部门沿用旧的习惯，在设计指标后，下发到相关房地产公司，由后者填写后进行上报。房地产开发公司出于各种顾虑，或由于对编制房地产指数的意义认识不足，很难填报客观、准确的数据。各种服务中介编制价格指数，由于时间、人力、财力等方面的限制调查资料的困难更大。

（3）计算方法的选择问题。目前各城市在编制房地产价格指数时大多采用拉氏公式，即仍采用一般商品价格指数的计算方法。由于房地产的特殊性，如独一无二性、价值大、寿命长久性、数量有限性、用途多样性等，用此公式计算出的价格指数很难反映城市房地产市场的真实供求关系，从而失去意义。

（4）样本选择的代表性问题。由于时间和人力的限制，各城市在编制房地产价格指数时不可能调查所有的城市房地产价格信息，只能选择一些样本进行调查，这就存在着样本的代表性问题。各地在具体操作时，一般选择一定数目的房地产开发公司或楼盘进行调查，如上海的50指数、杭州的30指数等，由于选择的样本偏少，样本价格信息难以代表整个城市的房地产市场价格水平。

（5）调查方法的选择问题。基础数据资料的质量，决定所做指数的质量。房地产资料的收集、调查是一个重要的渠道。然而，不同的调查方法，收集的资料也有很大的不同，也是导致误区的原因之一。

二、房地产价格指数使用注意事项

房地产价格指数在一定程度和范围上反映价格的趋势。不同的价格指数，有的侧重于宏观，有的侧重于微观，但如何才能正确使用它，应注意以下几点：

1、明确使用目标。要使用房地产指数，一定要知道自己的目标。首先要了解自己是哪一种使用者，是政府部门、房地产投资开发商、还是房地产中介机构，目的是为了了解本地房地产市场的行情，为制定本地区土地供应计划及指导投资项目方面提供参考信息，是为了研究市场供需状况还是为消费者购房等活动提供有用的信息。

2、了解自己所选的指数。因为各个指数编制过程中的样本选择、数据取得、计算方法都不一样，每一种指数的编制都有自己独特的东西。因此，对选择的指数要有详尽的了解。对所选的价格指数了解的越透彻，就能越充分、越正确的使用。在实际工作应用中，各个房地产指数都有自己的编制方法和自己重点关注的领域范围，如深圳中联房地产指数就是针对住宅租赁市场，戴德梁行指数更偏重于写字楼租赁市场，这些指数主要是为了反映自己所关注的房地产市场的价格走势；由政府部门编制的指数注重综合性，基本上涵盖了房地产一级市场、二级市场和三级市场，因此编制出来的指数也更注重反映市场走势，对房地产商品和一般商品的不同特点考虑不多。

3、进行必要的调整。对于任何原始资料，都不能够直接利用。在应用前，都要根据自己的目标要求进行筛选、整理加工。对于房地产价格指数也是一样，由于房地产相关因素等复杂性，因此更要进行加工整理。对于企业而言，为了能更好的研究房地产的变动情况，对于没有自己研究分析人员的公司，可以考虑让专门的公司来做这一块，从而能减少决策和市场的风险，提高成功的概率。