通货膨胀 价格指数与房地产价格泡沫

租金和购房抵押贷款月供之间的较大差异，会导致投资住房的人无法用租金来交纳贷款，这实际就预示着房地产市场中的不正常价格高涨，也就是通常所说的房地产泡沫。

在5月份宏观经济数据公布以前，许多人总是强调通货膨胀的风险，甚至有人认为宏观经济全面过热。5月份数据公布之后，因为CPI（消费物价指数）已连续2个月在1.8%的水平上,经济全面过热的根据弱化，而通货紧缩一类的说法又开始出现。上半年数据公布之后，6月份CPI的同比涨幅降为1.6%，认为上半年经济全面过热和通货膨胀风险严重的看法可能被大多数人所抛弃。

一些分析认为，5月份，甚至是6月份的物价数据才证明了目前通货膨胀不是主要问题。其实不然。对于一个坚持对中国宏观经济做系统、持久的观察和分析的人来说，拒绝所谓通货膨胀风险与经济全面过热的分析不是从5月份开始的，发现所谓通货紧缩的阴影也不是自5月份开始的。就CPI而言，从2004年10月份其环比就开始下降，但同一时期货币政策一直在收紧。在这样的背景下，通货紧缩的风险其实早就存在，只是被忽视甚至被误导，一直没有受到人们的关注。

在宏观经济讨论中，一个特别值得注意的误导就是对中国CPI指数编辑方法（包括统计口径）的批评。一些研究报告称，目前中国的CPI统计测算体系本身存在较大缺陷。尤其是把居民的购房支出在统计上人为地划归非消费性支出，使房产销售价格没有直接进入现行CPI的统计范畴，这显然不适应现阶段居民实际消费支出结构已经发生的变化及今后的趋势，而以此测算的居民消费价格指数，肯定明显低估了中国的实际通胀水平。一些研究者也认为，价格上涨最快的消费支出项目没有包括在CPI中，比如民众教育消费、医疗保险、住房消费；住房消费中的物业管理费、房租、购房等大项都没有包括在CPI中。还有研究者认为，在统计分类中，“居住”一项包括建房及装修材料、房租、水电费等，而停止福利分房、实行住房商品化后的最大的居住支出――购房却基本未被包括在内，从而CPI未充分反映近年住房价格的大幅上涨，低估真实通货膨胀。

这些批评部分来自于对现行统计方法的不了解。其实，只要简单查一下2003年《中国统计年鉴》就可以知道，在CPI的小类“娱乐教育文化”中，有教育项，其中有学杂托幼费；在小类“居住”中，有建房与装修材料，租房，自有住房，这些项目都和住房有关。由此可见，上述关于CPI没有考虑住房消费和教育消费的说法与事实不符。实际上，CPI不仅包括房租，还包括建房和装修，甚至包括自有住房的虚拟房租成本。

批评CPI没有包括购房价格，并认为是低估通货膨胀原因的观点，则是一个基本经济学和统计学知识方面的错误，需要加以解释和澄清。其实，中国目前计算CPI没有包括购房价格，只包括租房价格，是符合国际通行的统计实践的。

为说明计算CPI的国际实践，首先来看美国的计算方法。美国负责CPI计算的机构是美国劳工统计局，其出版的一个方法论手册（BIS handbook of methods，1997）中的第17章就是CPI计算方法，它明确写到“房屋、古董、收藏物的购买被看作是一种投资支出，而没有包括在CPI的计算中”。

六个国际组织：联合国欧洲经济委员会、世界银行、国际货币基金组织、OECD、国际劳工组织和欧盟统计局2004年联合出版的CPI计算方法手册，规定了CPI核算范围，其中写到“住房不是耐用消费品（家具、家庭设备、车辆是耐用消费品），因此作为固定资产处理，而不是作为消费品处理，所以不包括在CPI的范围内。但是住房服务要计算在内，无论对自有住房，还是对租房的房客都要作同样处理。”――这就是在CPI统计中既要计算房租，又要计算自有住房的虚拟房租成本的根据。这个手册涉及了现行CPI计算原则的经济学原理，即在所谓资本品（固定资产）的购买价格和其提供服务的价格之间，是有区别的。

我们可以举例说明其中的道理。假定某工厂需要某种工具，它实际上有两种方法解决：一是租用，按小时（或任何时间单位）支付租金；二是购买，按购买价格完成交易。因此工具的提供存在两个市场。再假定市场是完全的，那么该工具的购买价格应该等于未来应该支付的所有租金的贴现值之和。住房也是一样，可以租房住，也可以买房住，两者的关系与前一个假设是一样的。

这里包含的经济学原理就是著名的“租赁价格”概念，或称为“资本成本”。哈佛大学乔根森（Jorgenson）教授提出的这个概念构成了现代“资本计量理论”、“投资行为理论”、“全要素生产率分析理论”、“财政政策分析理论”、“福利经济学分析”、“经济增长理论”、“一般均衡模型”等经济学领域的重要基石。

为进一步加深读者对这一概念的印象，可以再提一下资本成本理论与托宾的“Q理论”之间的关系。“Q理论”是托宾获得诺贝尔经济学奖的重要贡献之一。2004年10月，笔者在哈佛大学当面问过乔根森教授：“您的资本成本理论与托宾的‘Q理论’之间主要区别是什么？”他回答说：“这两者的惟一区别，是托宾因此得到诺贝尔经济学奖，而我因此什么也没得到。”

上述“租赁价格”概念还可以帮助我们分析目前的一些房地产价格方面的问题。前面已经提到，人们在解决衣，食，住，行中的住的问题时可以有两种方法，一种是租房住，一种是买房住。因此就形成了两个市场，一个是租房市场，一个是买房市场。如果假设人们买房完全是为了自己居住，并存在购房抵押贷款的金融安排，同时两个市场都是经济学意义上的完全竞争市场，那么租金和购房抵押贷款的月供之间应该是基本相等的。

但实际上有一些人把买房看作一种投资行为，他们买了房后空置或出租，等待房价上升后再出手。如果这个市场的投资行为高涨导致住房的供应远远大于住房的实际需求，即租房市场中所体现的需求，就一方面可能产生较高的房屋空置率，另一方面可能产生租金和购房抵押贷款月供之间的较大差异，也就会导致投资住房的人无法用租金来交纳贷款，这实际就预示着房地产市场中的不正常价格高涨，也就是通常所说的房地产泡沫。

以上简单的分析，从经济学理论上说明了观察房屋空置率和观察租金与购房抵押贷款月供之间的差异在分析房地产市场问题中的作用。