房地产项目投资风险评价

摘 要：以分析银川市X项目的投资风险为目的，运用层次分析法，结合该房地产开发项目的实际情况，通过对房地产投资风险分析基本方法的介绍，系统阐述了该房地产项目风险评价体系的建立与评价过程，研究出对投资风险影响较大的因素。进一步提出了在进行投资决策时如何有效控制和规避投资风险的对策建议。

关键词：房地产项目；投资风险；评价

房地产项目投资是专业技术性和综合性极强的投资活动，具有投入大、回报率高、风险大等特点[1]。在近年持续调控作用下，银川楼市逐步恢复理性，商品房待售总量不断增加。X公司在我国房地产市场面临寒冬期的时候进行房地产项目的开发具有很大风险。

1 投资风险识别

房地产项目投资存在一系列不确定性因素，根据房地产项目投资风险因素的性质，可以把房地产投资的风险因素大致分为以下几类：政策风险、经济风险与市场风险、自然风险、建设风险、社会风险、管理风险与退出风险等[2]。

1.1 X项目概况

X项目位于银川市北部，以高层住宅、公寓为主，项目总投资额约2.14亿元，总建筑面积约118万m2，属于高端项目，最大特点是引进多种新型技术，具有恒温恒湿恒氧的功能。

1.2 项目投资风险识别与投资风险指标体系的建立

根据对X项目实际情况的分析以及蔡建民[3]对房地产投资风险的分类，识别出X项目主要风险，并根据项目各风险因素间的关系，参照系统性，科学性，可行性，前瞻性，可比性原则，对影响该项目投资的风险因素进行分析和整理，建立房地产投资风险指标体系。目标层（O）即项目投资风险；主层因素（A）；子层因素（B）。

政策风险（A1）=土地政策风险（B1）+税收政策风险（B2）+城市规划风险（B3）；经济风险与市场风险（A2）=价格变动风险（B4）+融资风险（B5）+供求风险（B6）；自然风险（A3）=气候风险（B7）+不可抗力风险（B8）+地质条件风险（B9）；建设风险（A4）=施工质量风险（B10）+成本超支风险（B11）+技术风险（B12）+施工进度风险（B13）。

2 项目投资风险评价

在实践工作中主要应用层次分析法对房地产投资风险进行综合评价。

按以下步骤进行评价。

（1）根据专家对项目投资风险的评价意见，进行层次单排序。即对目标层，主层因素各元素两两比较求出权重，对子因素层各个风险因素两两比较，求出权重，并对各层次单排序进行一致性检验。

目标层O――主层因素（A）的一致性检验指标：λmax=4.0104，CI=0.0035，RI=0.90，CR=0.0039

（2）对以上计算得出的权重进行总排序，计算出各个风险因素的综合重要度，见表1。

通过表1分析可知，在各项风险中，税收政策风险（B2），价格变动风险（B4），技术风险（B12），城市规划风险（B3）综合重要度值较高，对X项目的影响较大。

3 对该项目投资风险防范对策与建议

3.1 针对政策风险的建议

投资者应密切关注经济政策变动趋势，找准投资方向。特别是政府对于房地产开发的态度与政策动态，如宏观经济政策、财政、货币、产业、住宅政策制度、国家税收政策的改革等。

3.2 针对经济风险与市场风险的建议

通过分散风险来降低风险。应了解整体经济形势和房地产行业形势，且项目开发周期往往较长，预测多年之后的房地产销售形势也非常重要。

3.3 针对建设风险的建议

策划为先，房地产投资项目从选址、定位、规划布局到招商、租售，及后期管理等，都需要精心的策划。要注意商业地产各开发环节的不可分割性，开发商们应能够多站在经营者、商家的立场上进行商业地产的全盘策划开发。

4 结 论

基于全国与银川市房地产市场发展的现状和趋势，以管理学、经济学相关理论为指导，针对X项目的实际状况，对房地产投资现状及风险因素进行评价，从定性的理论分析和定量的风险评估角度，探讨房地产投资风险。并结合X项目的实际，主要得出以下结论：在各项风险中，房价变动风险、税收政策风险、融资风险、技术风险对X项目的影响较大，气候风险、地质条件风险、施工质量风险较小。

参考文献

[1]王欣.瀚城国际房地产项目投资风险分析研究[D].东北石油大学，2010.

[2]蔡建民.房地产投资项目风险管理方法研究[D].北京交通大学，2008.

作者简介：高芳（1989-），女，江苏扬州人，研究方向为城乡规划与房地产开发。