房地产项目风险评价研究

房地产项目的开发在获得高利润的同时也存在着极高的风险性，我国房地产行业的发展还不够健全、相关法律法规还不够完整，风险的发生会带来巨大的损失，基于此上原因，房地产投资的风险管理就显得极其重要。

房地项目风险管理AHP模糊综合评价

一、房地产项目风险管理

房地产项目风险管理是指房地产开发商在风险识别、风险评估的前提下，运用经济、科技、量化等多种手段对房地产项目的风险进行合理的调控和处理，当风险的发生时能够有合理的应对举措，最终实现以最小的成本投入量获得安全保障最大产出量的一种管理科学。

二、AHP—模糊综合评价法

1、层次分析法

（1）层次分析模型的构建

层次分析结构的构造通过层次结构模型来体现，是AHP法中最基础的部分，其基本构成包括目标层、准则层和方案层。

（2）判断矩阵

模型的判断矩阵是通过对不同层次的元素进行两两比较得到的，判断矩阵：A=B11B12…B1j…B1n

B21B22…B23…B2n

??…?…?

Bn1Bn2…Bni…Bnn 。

（3）单层排序

首先，求判断矩阵每一行元素的乘积 Mi，然后对Mi进行n次开方，对向量Wi进行归一化处理，求得最大特征值。

（4）判断矩阵一致性检验

对判断矩阵进行一致性检验，求得 CI：CI=λmax－nn－1，其中：λmax为特征值的最大值，n为判断矩阵阶数，RI的值随着判断矩阵阶数的不同而有所差异。CR=CIRI，CR=0.10为判断矩阵满意度的临界值，当RI>0.10时，判断矩阵不具有满意的一致性，当RI

（5）层次总排序及对策

在单层排序的基础之上，将不同层次对系统总排序的权重进行计算，最终得到不同因素对目标的影响程度，相关人员根据权重系数的大小采取相应的策略。

2模糊综合评价法

模糊综合评价法是以模糊数学为理论基础，对现实经济、社会生活中的难以衡量、界定的模糊现象进行定量分析的综合评价方法。

（1）确定模糊综合评判因素集

设U=u1,u2,…,un为风险评价指标集，V=v1,v2,…,vn为风险评价评判集，其中ui表示第i个评价指标，m表示评价因素个数；vi表示评价值，n表示评语个数，具体指标体系决定m数值的大小。

（2）确定各级指标权重

设A为权重集，那么A=a1,a2,a3…,an，其中元素∑ni=1ai=1，0≤ai≤1。

（3）单因素模糊评价

矩阵R是对n个元素进行综合评价后所得到的的隶属度矩阵：R = rij m×n= r11r12… r1n

r21r22… r2n

… … … …

rm1rm2… rmn

。

3、模糊综合评价模型

B = A*R = a1 ,a2 ,a3 …,an r11r12… r1n

r21r22… r2n

… … … …

rm1rm2… rmn

= b1 ,b2 ,b3 …,bn 。

三、风险应对措施

1、投资决策阶段措施

投资决策阶段是房地产项目的前提阶段，在此阶段的风险包括投资环境风险、物业风险、开发时机风险和可行性研究风险。开发商要充分的了解固安县及其周边地区的经济水平，对项目的整体情况有一定合理的定位。提高员工的风险意识，提升其识别能力和管理水平，组建一个优秀的团队。

2、前期准备阶段措施

土地成本是房地产项目成本的重要组成部分，若在某一项目中，需要支付高昂的拆迁费、居民安置费，拆迁的过程中会占用大量的流动资金，那么就要考虑放弃该项目，选择那些拿地成本较低的项目。保证资金的供给，房地产项目所需资金来源要合乎法律，资金链一旦出现问题，那么正规项目就无法进行。

3、项目建设阶段措施

在项目建设阶段要在规定的具体工期内保质保量的完成任务，就需要将项目承包给那些信誉度高、社会评价良好、具有丰富承包经验的承包方。房地产开发商要加强与有关部门的沟通与协作，解决相关问题，并对其进行监督。

4、租售阶段措施

一个楼盘的销售情况在很大程度上决定着这个项目的成败。房地产这一商品是以市场为导向的，销售时间的确定就显得尤为重要，在选择销售时机时，选择能够突出开发项目优势的时段。在选择具体的营销方案时，所定价位既要符合市场的需求状况，又要使开发商有利可图。

参考文献：

[1]谭术魁.房地产项目管理[M].北京:机械工业出版社,2009.

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[4]李莉华,张亮,王晓敏,王亮.基于AHP模糊综合评判对国外资金投资房地产的风险分析[J].华北水利水电学院学报，2007，(3).