房地产估价规避房地产金融风险的探讨

最近几年来,房地产行业发展起起伏伏,金融风险与泡沫接连呈现,致使房地产市场经济动荡不安。采用何种措施来规避房地产金融风险、维持其延续不乱的发展成为社会上的焦点话题。因为房地产估价与房地产金融存在很大的相干性,并作为房地产金融流动展开的条件前提,所以从房地产估价方面着手来采用有效措施规避房地产金融风险是1个有效的手腕。

1、房地产估价概述

(1)房地产估价的含意

房地产估价就是专业的估价人员依照必定的估价目的,遵照被普遍认同的估价原则,严格按照估价程序,采取恰当的、科学的估价法子,在综合分析影响房地产价格因素的基础之上,对于房地产在估价时点的价值进行估算以及断定的流动。房地产估价是1个旨在揭露、表达客观存在的房地产价值的动态进程。

(2)房地产估价应当遵循的原则

在进行房地产估价的时候,必需遵循下列原则:第1、合法原则。在房地产估价的进程中,应当以房地产的合法使用、合法处罚作为条件前提进行估价,遵循合法原则。第2、最好最高使用原则。进行估价的时候,要充沛斟酌房地产的最好最高使用因素,以此为基础进行估价。第3、替换原则。对于于房地产价格应当公道进行评估,其结果不应与相似房地产在平等前提下的正常价格差异过大。第4、估价时点原则。遵循估价时点原则,这就请求房地产的估价结果必需是在其估价时点的客观、公道价格或者价值。第5、应当遵循公平原则。第6、要坚持小心原则。

(3)房地产估价的法子

到目前为止,我国房地产估价法子利用比较广泛的就是市场法、本钱法和收益法。

一.市场法。

市场法也被称为市场比较法,就是比较估价房地产以及估价时点近期交易过的相似房地产,矫正相似房地产的已经知价格,进而估算所估价房地产的公道价值或者价格的1种法子。

二.本钱法。

本钱法就是以估价房地产的从新购建价格为基础,估算所要估价房地产的价值的1种法子。

三.收益法。

收益法又叫收益还原法,这是1种通过所要估价房地产的未来收益,来估算其现在价值的估价法子,也就是预测所估价房地产的未来收益,然后将其转化成相应的价值,进而估算所估价房地产现有的客观价值。

2、房地产估价引起的金融风险

(1)影响金融机构

1部份国外同行和投资者对于我国银行公布的不良资产率维持怀疑,这是由于不良资产率的计算需要比较房地产典质价值以及贷款,因为房地产的典质价值是通过房地产估价机构来进行评估的,所以1旦房地产评估结果虚高,就会致使金融机构的良好资产不断减少,而且构成1种账面上的不良资产率维持在公道规模的假象。如果房地产典质贷款逐步增添,所占的商业银行余额的比例增高,呈现金融波动后,金融机构就会由于资金短缺而致使经济危机的产生。

(2)影响资本市场

股票市场也会遭到房地产估价行业的影响,1旦后者呈现问题,股票市场也会发生动荡。上市企业通常都有较大范围的不动产,在企业年报中对于于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以1旦股民怀疑房地产估价行业的公道性、正确性,对于企业的财务就会发生信任危机,进而大大降低投资企业股票的信念。就目前的情况来看,国内的股民对于于内地上市公司的股票没有足够的信念,究其缘由就是对于企业股票的含金量持怀疑态度。

(3)影响典质贷款

房地产估价与房地产金融最直接的联络情势就是房地产典质贷款。当前[！]房地产融资的最主要手腕就是借助银行的典质贷款,渠道相对于比较单1。进行房地产典质首先就要做好房地产估价,这是银行放贷的主要根据。然而实际估价遭到诸多因素的影响,评估价格普遍偏高,1旦这类情况延续发展,很容易就会引起银行的金融风险。

3、规避金融风险的措施

(1)加强房地产估价人材队伍建设

规避房地产估价引起的金融风险,首先应当加强房地产估价人员的职业技巧和道德水平的培育,打造1支技术过硬、职业素质高的房地产估价人材队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术3者的结合体,因而在进行估价的时候会有较多的不肯定因素,而且其灵便性无比大。房地产估价师要想做好房地产估价的工作,首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识,而且可以准确判断轨制、社会、经济等因素对于房地产价值的影响,从而应用自己的估价技巧准确进行房地产估价。培育房地产估价师的职业技巧以及道德素养,就要加强对于其的后期教育,并且进行按期考查。在后期教育中,要注重培育房地产估价人员的职业道德教育以及专业技巧教育,加强对于其敬业、勤业精神的教育,强化房地产估价人员的风险意识以及责任意识,增进其职业道德素质的发展。除了此以外,还要组织房地产人员进行按期的专业知识技巧培训,将处于行业领先水平的估价技术和相干理论知识进行传授,组织学习最新的房地产行业方面的法律法规,全面提高房地产估价人员的专业知识技巧。

(2)规范市场行动,严禁垄断现象产生

规范房地产市场行动,严禁垄断行动的产生,构成公平竞争,增进市场的健康发展,这就请求必需加大金融机构轨制建设的力度,防止指定评估的现象产生,让客户可以依据自己的意愿选择估价机构。金融机构以及客户不可以对于估价机构的相干业务加以干涉,保证估价机构公正性、客观性和独立性。估价机构的主管部门应当按期抽查估价机构,防止呈现不规范的行动。估价行业协会要组织各估价机构展开评比,备案呈现的背规记录并给予正告,屡教不改的直接取缔其执业资历。另外,还要树立估价机构以及估价人员信誉档案,对于于优良行动以及背规行动都记录在案,在社会长进行公示。同时,要构建1套行之有效的客户反馈投诉体系,加强客户和社会人员对于估价机构以及估价人员的监督。

(3)树立市场信息数据库,搭建信息同享平台 房地产估价行业协会应当加快树立2手房交易市场的信息数据库,搭建起市场信息的同享平台,指点房地产估价行业的规范发展,并提供相应的服务。树立市场信息数据库,可以增进房地产估价的科学化、信息化,实现估价机构间的资源同享,从而有效的晋升房地产估价的质量。房地产行业协会应当加强与估价机构之间的合作,完美房地产交易市场的信息预警轨制,防止1些交易风险,增进经济的发展。同时,搭建互联网信息交换平台,做到信息互通有没有,构成信贷风险信息系统,防止因为信息缺失而呈现的管理漏洞、损失贷款等问题,规避金融风险,保证信贷安全。预警相干产业状态、信贷风险等,搜集法律法规信息,充沛掌握最新的典质担保方面的司法解释,向社会按期公布有关信息,加强金融机构对于信贷风险的节制力。

4、收场语

总而言之,房地产估价在金融机构、资本市场、典质贷款等方面均可能引起严重的金融风险,因而,加强房地产估价管理,对于规避房地产金融风险有10分首要的意义。所以,要加强房地产估价人员的职业技巧和道德水平的培育,打造1支技术过硬且专业素质高的房地产估价人材队伍,还要规范房地产市场行动,杜绝垄断行动,增进公平竞争,对于房地产估价进行信息化、科学化建设,通过这些措施加强房地产估价行业的发展,进而有效规避房地产金融风险的产生,增进房地产健康、不乱的发展。