中国一线城市全球排名提升高端物业市场投资前景乐观

受经济全面增长和持续发展的提振，今年上海已跻身全球最重要经济中心的第五位，虽然不及首位的纽约及第二位的伦敦，但已超越了亚洲区内的经济中心香港（第七位）和新加坡（第八位）。北京成为全球政治影响力第二大的城市，仅次于榜首的首都华盛顿，超越第三位的布鲁塞尔。

目前最新的研究数据显示，现在财富主要集中在亚洲地区。在未来十年，全球亿万富豪人数将增加85%，其中亚洲的增长最大，将会上升119%。目前美国仍然是全球亿万富豪人数最多的国家，共有543位，到了2022年，预计将增加103%。至于中国亿万富豪人数，预计将会由154人增加到2022年的483人，上升214%。

值得注意的是，高资产净值人士在衡量城市重要性的四个最关键因素，分别为经济活动、政治、生活质素和知识及影响力。在全球城市研究中，伦敦和纽约对高资产净值人士的影响力依然最大，但在十年内，将会有越来越多亚洲城市跻身全球最佳城市的前列。而就高资产净值人士的研究显示，到了2023年，上海和北京将分别取代日内瓦和巴黎，进入前十名的行列。

海内外高端物业市场中国概念逞强

因此，有一点毋庸置疑，中国的高端物业市场投资前景依旧光芒四射。中国豪宅已跻身全球最高昂的房产之列，并仍有潜力为投资者带来庞大利润。中国豪宅物业价格的持续增幅远远超出其他环球物业投资城市，特别是上海、广州等中国城市。

然而，中国政府在主要城市实行楼市调控措施，使某些城市的房价增幅差异扩大。在严格实施楼控政策的北京，当地房地产市场的增长速度明显减缓，仅为2.3%。相比之下，上海和广州等其它一线城市的房地产市场仍呈现快速增长，分别达到百分之10.8%和12.5%，所以寻求快速资本回报的投资者应该考虑上海、广州以及其他国内主要的房产市场。

我们以邻近北京核心商业区的阳光上东豪宅区为例，其房价比去年增长3%；相同类型的上海豪宅区静安枫景苑则较去年增长10%。事实上，上海的豪宅物业如今已经跻身成为全球十大最高昂的房产，超越第十四位的东京和第十五位的洛杉矶；摩纳哥则高居榜首，香港紧随其后。

由此可预计，上海和广州的豪宅物业价格将会受到需求旺盛带动而持续攀升。由于这两座城市吸引中国其他城市的投资者，因此上海和广州楼市受制于其他城市的经济表现，但同时受惠于二、三线城市的城市化进程和财富增长。即使在经济不稳定的时期，高端住宅仍是大多数亚洲投资者和全球房产投资者主要的投资选择。

此外，中国买家对海外豪宅市场的影响也愈发显著，随着投资于中国主要城市的高资产净值人士愈来愈多，这些城市的高端房产价格持续走高，这类投资者主要把房产视为避险性投资。中国买家的影响力远至海外，带动东南亚、澳洲和新西兰的房价向上。随着资金从中国涌入，雅加达的豪宅价格在2012年上涨38%，而里岛和奥克兰则分别获得20%和12.7%的增长。即使限制外资购房的法例今年在香港生效，香港豪宅市场的价格增幅亦高达8.7%。伦敦和纽约等顶级房产市场继续成为全球投资者的避风港，其它豪宅市场也因为资金从亚洲和中东等新兴经济体流入而出现复苏迹象。

二三线城市地产投资回报潜力卓著

接下来投资者最关心的问题显然是，未来中国哪些高端地产升值潜力较大？

首先需要强调的是，近来商业物业引起中国个人投资者的青睐，这与全球整体投资趋势一致：全球个人投资者投向商业物业，使其投资组合变得多样化。2009年全球个人投资者在商业物业合共投资470亿美元，到了2012年，这个数字攀升至920亿美元。

世界各地实施调控政策也是推动这一趋势的关键因素。中国房价在2010至2011年高速增长，为了抑制房价升势，中国政府推出了严厉的楼市调控措施，许多中国投资者因而转向商业地产，希望继续在土地价格升值中获益。在北京，由于房产市场受到严厉的调控政策监控，当地的商业物业价格在2012年增值了23%，比上海同期高出20%。

由此，可以预期这些城市的商业物业在不久的将来仍然会持续升值，尤其是北京。今年上海将有大量的零售物业和写字楼等多用途发展项目落成，为市场注入庞大的供应量，预计当地的物业价格只会轻微增长；相比之下，北京的商业物业供应则较为平稳。

研究还显示，商业地产项目纷纷进驻二、三线城市，大大提高这些城市的升值潜力。随着地方政府建设基础设施和推动经济，未来将有不少多用途地产项目投入二、三线市场，使当地的商业物业供应及需求增加，有望形成极具投资回报潜力的商业地产市场。

北京商业地产市场的显著增长，只要住宅市场的调控政策不变，这种上升趋势就会持续下去。在二、三线城市，零售物业则是一个很好的投资选择，原因是当地消费者对于零售商品的需求旺盛，再者，这些城市较为专注发展制造业和工业，令写字楼和酒店物业的价值走低。

虽然国际市场持续增长，但增长幅度较中国市场保守。香港的零售物业市场受大量中国内地消费者的带动，呈现强劲的发展势头，预计2013年香港零售物业将增值10%至15%；吉隆坡零售物业的价值基于同样原因也预计有6%的增长。伦敦和纽约的零售物业和写字楼物业尤其赢得全球投资者的青睐。

艺术品消费增长去年最猛

研究高端人群的投资方式是最有价值的商业研究途径之一，除此以外，亚洲高端投资人士还有哪些新的投资模式？

最新研究显示， 亚洲19%的高资产净值人士去年在奢侈品方面的消费相比2011年有所增加。在全球金融危机之后，欧美高资产净值人士纷纷开始缩减投资，中国富豪却并未减缓投资速度，反而将茅台、太阳谷冰葡萄酒等中国奢侈品牌推到了世界前列。

中国投资者们加大了兴趣投资，将目光投向艺术品、高档葡萄酒、老爷车等此类独特诱人、具有收藏和投资双重价值的限量奢侈品。艺术品是去年消费量增长最大的项目，19%的受访者预计2012年客户在艺术品方面的支出将有所增加，13%的受访者预计该趋势将延续至2013年。

莱坊国际奢侈品投资指数基于以下九种收藏性资产的加权表现：艺术品、中国陶瓷、老爷车、钱币、家具、珠宝、邮票、手表和高档葡萄酒。

（注：本文部分内容为莱坊国际亚太区研究部董事Nicholas Holt的采访）