房地产税对房地产市场的调控和影响分析

【摘 要】在房地产行业发展的过程中，为处理好房地产行业的发展与人民生产生活之间的利益关系，政府及国家房产有关部门也制定与采取了一系列措施，一方面来保证房地产行业的健康快速发展，另一方面保障人民的生活与居住条件。在一系列措施中，房地产税是对房地产进行调控的一个重要手段，并且也对房地产的调控起到了重大作用。本文分析了目前我国现行的房地产税制，房地产税在调控房价中所存在的问题，另外探讨了房地产税制实施改革的方向与措施。

【关键词】房地产；房地产税；政策调控；税制改革

引言：

随着整个社会经济的高速发展以及城市建设步伐日益加快，房地产市场显示出了一片蒸蒸日上的景象，越来越多的人加入到了购房大军中来，与此而来导致的现象是城市的房价越来越高，造成了更多工薪阶层对居住房购买力的下降，有经济学家甚至将现今以高房价为特征的房地产事业的发展称为“泡沫经济”，房地产行业的健康发展关系到人们的生活与居住条件是否得到保证，在一定程度上也成为衡量整个社会经济发展一个标准。通过对房地产税制改革对房价实施调控是控制房价的有效手段，也是保证我国房地市场健康有序发展的重要途径，

一、我国房地产税的现状

（一）对房地产各个环节所征收的税

1.房产开发与建设阶段所征收的税。包括占用耕地税、使用城镇土地税、营业税、维护建设城市税、教育费用附加税以及印花税。占用耕地税是对单位或个人征收的在耕地上进行建设或进行非农业性生产活动所征收的税，对占用耕地税的征收按耕地面积进行计算，一次性征收完毕。使用城镇土地税的征收对象是在城市或者乡镇以及工矿区使用国有土地资源的单位或个人征收的税种，按使用面积进行征收。营业税的征收对象是转让土地使用权的人，对其进行土地使用权转让时所获得的营业额征收的税款。城市建设及维护税和教育费用附加税是基于纳税人所缴纳的增值税、消费税以及营业税的税额进行计算并按照一定比例征收的税种。印花税则是指对转让土地使用权以及销售不动产签订合同所征收的税款。

2.交易环节所征收的税。交易环节有营业税、契税以及土地增值税等。营业税的征收对象是销售不动产的单位或个人所取得的营业款。契税是当不动产的所有权发生变化时，依据土地及购房价格对产权承受人所征收的一种税。增值税是对转让土地使用权以及建筑物的单位或个人征收的税款。此外交易环节税还包括企业所得税与个人所得税。企业所得税是面对房地产开发企业的营业额所征收的一种税。个人所得税是对单位或者个人通过转让国有土地使用权以及不动产时所获营业额征收的税。

3.持有环节税。房产税是房地产持有环节的主要税种。房产税是以房屋的租金收入或者计税余值作为征收依据对房屋的产权所有人征收税款。长期以来我国只对城市、乡镇以及工矿区的经营房屋征收税款，而对居住房屋不征收。这是我国的房产税收在房屋持有环节征收的唯一一种税。

（二）政府为控制房价所采取的税制改革措施

1.2006年5月国务院出台新规定，对所购住房居住时间不到五年的，对其转手交易全额征收营业税；对个人购买普通住房居住时间超过五年（包含五年）的，免征营业税；对个人购买非普通住房居住时间超过五年（包含五年），按转手交易全额减去购房全款所得差额对房价征收税款。

2.2008年12月，国家税务总局了关于土地增值税的通知，通知要求房地产企业开发单位对土地增值税进行核算，对于分期项目，进行分期核算，充分发挥土地增值税对房地产市场的调控作用。

3.2010年4月国务院对房地产税交易环节的契税出台了规定，对个人购买普通住房并且属于家庭唯一住房的，契税减半；对家庭购买普通住房面积不超过90平方米，且属于家庭唯一住房的，契税的征收减按1%。

4.2011年5月，我国在新出台的房地产税改革措施中明确规定：对个人购买的普通住房居住时间在两年一下进行转手销售的，按交易房屋的全款征收营业税；个人购买的普通住房居住超过两年（包含两年）转手销售的，免征销售营业税；个人购买的非普通居民住房居住超过两年（包含两年）转后销售时，按转手交易全额减去购房全款所得差额对房价征收税款。

5.在2013年2月国务院最新出台的房地产市场调控措施中，强调要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。

二、房地产税在调控房价中所存在的问题

1.税收种类繁多，重复征税现象严重

在我国的房地产税制中，种类繁多，并存在着严重的重复征税现象，这也是引起房价居高不下的一个重要因素。如对房屋出租收入既有营业税又有房产税；对房地产持有者，既征收营业税又征收房产税。这样税种名目繁多，重复征税，除了导致房价升高的同时，也在一定程度上反映了我国房地产税收体制的弊端。

2.税制结构存在诸多不合理之处

不同的税种会对房价产生不同的影响，对于直接税来说，这部分税款由售房者缴纳，不易出现转嫁的情况。而在流转税中的营业税，作为间接税很容易进行转嫁，房产承受人在不动产销售中很容易就可以通过房价或租金来将营业税税款转嫁给购房者和租房者，因此直接税比间接税更容易对房价产生影响，但是在我国目前的房产税种中，间接税要远远多于直接税，从而造成房地产开发商很容易的就将税负转移个给了购房者，这也是目前我国房价过高的一个重要原因。

3.税收征收管理工作不到位

为打击不法分子的投机行为，我国在税收体制上增加了对于房产持有者与交易环节税款的征收额度，但是在实际中这一措施并未有力的执行。例如在税法中规定，出租的房屋也要缴纳房产税和营业税，但是出租房屋的信息复杂多变，同时由于纳税人缺乏申报意识，所以导致税款的征收出现不到位的现象。

三、房地产税制实施改革的方向与措施

1.明确房地产税收的征收种类

首先是对房地产开发环节的土地增值税和占用耕地税，土地增值税可以有效抑制开发商的利润过高，因此应当保留，可以适当降低税率，而占用耕地税对于保护土地并没有起到实际的作用，因此可以考虑废除；其次是在房地产的交易环节所征收的税种有契税、营业税以及个人所得税等。对于这种税种繁多、重复征收的现象，应当根据实际情况对其进行简化，房地产税收种类的简化与明确可以有效的提高各个环节的征税效率。

2.合理调整并完善房地产税制结构

房地产税制的完善与否，关于到房地产税收工作能否顺利的进行，能否在调控房价方面充分的发挥作用。在房地产市场中，对商品房征收税额的力度会对房价产生较大的影响，对于那些易被转嫁于他人的间接税应根据实际情况适当减小征收额度；而不易转嫁的直接税则可以相应增加征收额度。

3.运用法律法规税收工作进行管理

首先是对税收的征收按规定严格执行，鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；其次对于住宅租赁来说，国家对其征收的税款明显少于非住宅租赁，因此税务局应做好这一部分的税收工作；最后应严厉打击虚假交易，控制虚假交易的进行，与政府房产部门合作，将纳税凭证作为房产转让交易的条件。

四、总结：

在我国房价过高是多种因素作用的结果，因此政府在运用房地产税收在对房价进行调控时，应从房地产的各个环节下手，根据实际情况适当降低间接税的征收额度，增加直接税的征收，简化税收种类，完善房地产市场税收制度，推动房地产行业健康有序的发展。

参考文献：

[1]王玉华.房地产税对房地产市场的调控作用分析[J].经济研究导刊，2012（06）

[2]贾康.房地产调控与房地产税[N].深圳特区报，2011-01-18

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