用市场手段调控房地产市场

摘 要：美国、日本等世界强经济体在经历房地产泡沫之后，都没有避免泡沫破裂，都造成了极为惨重的后果。当前，中国也处在泡沫破裂的风险期，如果仍沿用美国、日本所谓的“经济规律”，调控手段仍然跳不出“美日手段”，就不可能稳定中国的房地产市场、避免泡沫破裂。中国与美日最大的区别是中国是社会主义国家，有社会主义制度的优势，有足够的力量使用市场手段对房地产市场进行调控，这既是美日政府“力所不及”的，也是稳定中国房地产市场的出路。

关键词：房价；房地产；市场；市场手段；行政手段

中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0155-02

当前，新一轮的房地产热已经形成，各地又纷纷出台限购、限贷政策调控房价。但过去8年的实践证明，行政手段在调控房地产市场上基本上是失败的。在现在这种情况下，如果继续用行政手段调控房地产市场，未必能起到好的效果，而却不得不承担巨大风险――失败的政策不仅不能控制房价，反而会刺激房价。市场手段是宏观调控的另一种手段，特点是不破坏市场运行规则，通过调节供求来实现调控，如果运用于调控房地产市场，应该能够达到降低风险和有效调控的目的。

1 房地产过热市场原因分析

1.1 两种背离的供求关系

2015年统计数据显示，目前，我国建筑房屋数量已经超过居民总户数，户均达1.1套房，整体看供大于求，但从近期天津、郑州、深圳近期房地产过热的情形看，在一线、二线城市“供不应求”的态势明显，房价呈现 “井喷式”上涨趋势。

1.2 局部供不应求的原因

出现总体供大于求，局部供不应求这种情况的直接原因是市场上缺少足够的房源，进一步深入分析，原因是存在“囤房”资本，导致市场流通的房屋少。据统计，2015年北京人均住房面积31.69 m2，如果按照一户一房计算，可以所有市民的住房需求，但实际情况是“供不应求”。这种情况和古代粮食市场非常相似。古代市场不健全，商人、地主丰年大量屯粮，灾年以粮换地，导致市场上流通的粮食量不稳定，丰年，农民自给自足，灾年市场缺粮，粮价飞涨，尽管政府通过行政手段救助，但灾年仍会有人饿死。当前房地产市场局部供不应求直接原因在于存在囤房资本，导致市场上的房源紧缺，房价持续上涨。

1.3 囤房的主要群体

经济运行的本质是人，分析经济行为，首要的是抓住行为主体。囤房的主要群体，既有作为商业投资的“主力”，也有用来家庭投资的“散户”，“散户”的数量资本不容忽视，“全民炒房”是当前房地产市场过热的一个显著特点。

1.4 2014年至2015年房地产市场热转冷原因分析

2014年至2015年，中国的房地产市场呈现由过热到平稳转化的态势，并不是政府行政调控的结果，而是十以来中央大抓党风廉政建设以及政府官员固定资产公开制度深入实施，让许多政府官员纷纷卖房，退出囤房群体，导致实际房源增多，房地产市场平稳趋冷。

2 房地产市场状态与风险评估

从局部“供不应求”来看，影响房地产市场走势的主要因素是投资行为，而不是刚性需求，所以，当前市场状态下，房地产市场走势应该从投资收益的角度来分析。假设市场购买力足够大，设置三个系数来衡量房地产市场状态：赵振宇第一系数Z1、赵振宇第二系数Z2和赵振宇第三系数Z3。

2.1 赵振宇第一系数Z1

等额本金还款法和等额本息还款法首月还款金额相等，利息最高，代表还贷过程中的最低预期收益率：

其中，r代表上个月房价增长率，d代表首付比率，p代表每平米房价， c代表月贷款利率。

Z1可以衡量房地产市场的冷热状况，房价上涨预期收益率越高，房地产市场就越火热，囤房的行为也越激烈，房地产破裂后的后果也越严重。按照当前贷款利率、存款利率计算，假设首付20%，那么只要r高于0.327%，就会形成收益，只要r高于0.352%，就超过了银行存款收益，为有效投资。假设首付为30%，r高于0.286%，就会形成收益，高于0.324%，就超过了银行存款收益，为有效投资。郑州2016年8月份r值为2.96%，Z值为8.91%，意味着在不考虑房租收入的情况下，在郑州买房预期比把钱存银行收益多71.3倍，呈现过热状态。

同时，这个公式还揭示出一个规律：房价上涨的预期收益率与房价高低无直接关系，而与房价增长率相关联。

2.2 赵振宇第一系数Z2

假设在房价不发生浮动的理想状态下，买房者的房租最低收益率：

h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。

Z2主要是衡量房地产泡沫破裂的风险，如果发生房价不浮动，Z2又低于安全线，房地产市场崩盘的态势就已经形成。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，s大于0.00 286时存在收益，s大于0.00 323的时候，Z2为有效收益，小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。据统计，中国主要城市的s值小于0.00 217，北京、上海、深圳、广州等地租金房价比小于0.00 167，存在泡沫破裂的风险。近期，一些城市首付率调整为50%，s值大于0.00 204时存在收益，大于0.00 267时存在有效收益，该政策调整有效控制了房地产泡沫破裂的风险，但一二线城市仍然存在房地产泡沫破裂风险。

2.3 赵振宇第一系数Z3

Z3为前两个系数的综合，体现的是购房的实际预期最低收益率：

r代表上个月房价增长率，h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。

Z3既可以衡量的是房地产市场的冷热状态，如果房价上涨预期收益加房租收益超过贷款利息，就会形成收益，如果高于银行月存款利率，就为有效投资。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，r+s大于0.00 286时存在收益，r+s大于0.00 323的时候，为有效收益，r+s小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，r+s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。以郑州2016年8月份为例，r值为0.0 296，s值假定为0.00 216，s+r值为0.03 176，Z3值为9.63%，预期收益是同期存款利收益的77倍，房地产市场过热，囤房行为激烈，房地产市场泡沫破裂后果严重。

3 调控房地产市场的市场手段

通过改变市场供需关系而实现调控目的的手段是市场手段，通过设置市场门槛、市场价格的调控手段为行政手段。

3.1 市场手段的基本运作

假设政府名义下有足够的房地产资产和房地产基金，当房地产市场过热时，政府按照市场价卖出名下房产，增大市场供应量，从而控制房价，当房价下跌，出现泡沫破裂迹象时，政府从市场上买入房产，稳定市场。平时，政府名下的房产以市场价出租，确保房租价格平稳，当房地产市场泡沫破裂风险较高时，减少房屋出租量，抬升房租价格，控制泡沫破裂。

3.2 其他市场手段

通过公式Z3=看，调控首付比例，调整贷款利率和存款利率，都是市场调控的手段。

3.3 市场手段的优势

与行政上手段相比，市场手段有以下优势：

一是市场手段风险性更低。行政手段本质是抬高市场准入门槛，增加市场成本，本身存在抬高房价的风险，特别是在中国人口众多、购买大大的社会，如果运用不得当，就会造成“越限越高”的结果，特别是限购政策，本身会增加市场成本，是压制房价的反作用力，因此，用限购政策抑制房价的手段值得商榷，需要谨慎。市场手段直接作用于供求关系，原理直接，不存在“适得其反”的风险。

二是市场手段更柔和。行政干预对市场的影响是成几何级数的，往往会造成市场震荡，在泡沫严重的城市，如果采用非常紧张的行政手段，甚至有泡沫直接破裂的风险。市场手段调控是线性的、柔和的，可以避免房市大起大落，商业资本投机倒把。

三是市场手段更及时。房地产市场调控中，行政手段往往是在问题暴露无遗的情况下才会实施，对市场的反应时滞后的，市场手段可以在市场发生变化的时候及时实施，在萌芽状态调控，效果可能更好。

4 如何创建政府调控市场手段

4.1 政府建立储备房和房地产基金

政府原则上把出让土地的收入用于储备房建设，委托国有房地产开发公司，以成本价开发，按照“卖二建一”的原则构建储备房。储备房量要占市场总房量的10%至15%。

以房屋出租收益和房屋出售收益为基础，建立房地产基金，用于调控房地产市场。

4.2 实施廉租房改革

当前，廉租房政策下，建设廉租房所需财政投入数额巨大，而且廉租房政策承租门槛高，破坏市场规律，因而无法大面积推广，在调控房价方面所发挥的作用杯水车薪。要改革廉租房政策，按照市场价收租，一方面，可以按照市场运行规律稳定房屋出租市场，另一方面，可以积攒更多资金用于储备房建设和房地产基金积累，确保政府有足够储备房和房地产储备资金用于调控房价。

4.3 采用更加灵活的贷款利率和存款利率

从公式Z3=中看，贷款利率和存款利率对房地产市场有影响，提升贷款利率和存款利率，可以压低购房收益，给房地产市场降温，降低贷款利率和存款利率，可以增加购房收益，给房地产市场增温。此外，还可以把购房贷款利率从普通贷款利率中分离出来，在购房贷款方面采用专门的更灵活的利率来调控房地产市场。

4.4 推动限贷手段精细化

从贷款比例调整对房地产市场的影响是巨大的，经过实践发现，限贷政策以10%为单位进行调整，调整力度过大，用力过猛，容易造成震荡，2009年首套房首付率调整为20%，引起后续4年房地产高烧不退。当前，部分城市直接把第二套房首付率调整为50%，这种急刹车的做法极有可能造成房地产被刺破。可以尝试以1%为单位进行调整，每次调整幅度不超过3%，用柔和的手段确保市场稳定，特别是在当前房地产泡沫较大，风险较高的情况下，要避免发生硬着陆。

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