房地产泡沫对银行业影响与对策

近年来，我国房地产价格持续走高，已经与消费能力的提高渐渐脱节。据有关权威报告，我国房地产市场的警报让人忧虑，我国去年商品房的空置率为26%，过热的投资使房地产业成为新的高危产业。在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产业是否存在泡沫及泡沫的破裂不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的中介机构、金融机构及相关产业的从业人员，严重时还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。

一、房地产泡沫对银行业的影响

（一）房地产泡沫的含义及其主要内容。究竟什么是泡沫呢？在1987年出版的《帕尔格雷夫经济学大词典》中，金德尔伯格认为：“泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的扭转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，‘繁荣’的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”金德尔伯格对泡沫的界定实际上描述了泡沫和泡沫经济的双层含义。泡沫经济是充满泡沫的畸形经济状态，它通常是虚假繁荣的反映。正如金德尔伯格所言，这种繁荣注定要消失，不是以迅速爆发危机的方式消失，就是以经济长期停滞的方式结束。无论如何，经济都会受到伤害。从这个定义出发，泡沫经济一定伴随着资产价格的大起大落。

这种资产即为泡沫经济的载体，其包括的范围很宽：商品、股票、房地产，以及油画、古董，等等。而在股票和房地产等资产市场上最容易发生泡沫。这一点已经在八十年代的日本泡沫经济和九十年代的东南亚金融危机中有了明显的验证。而一旦房地产企业出现不测或房地产泡沫破灭，其危害程度要远超过股票泡沫的破灭。国际货币基金组织最新的《世界经济展望》说，富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失，平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多。这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点，其中玩股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而玩房地产者开发、投资房地产的钱，却大都是从银行贷款来的。因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切得多。

（二）房地产泡沫对银行业的影响。房地产业与银行的关系如此密切主要是由于房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此，一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。

由于地价的暴跌使银行无法收回其对外贷款的本息，这就产生大量不良反应债权。这些不良债权包括三个部分：破产者债权额、延滞债权额和利率减免或暂缓债权额。破产者债权额指本金几乎无法收回的债权；延滞债权指将来有可能被折价归还的债权；利率减免债权指为支持债务者改善经营，更改原有利率条件，实行利率减免或暂缓的债权。日本1995年金融机构不良债权额为40万亿日元，其中大部分同房地产贷款相关，8万亿日元是7家“住专”公司，占不良债权总额的20%。它是造成日本银行倒闭、出现银行危机的重要原因之一。

房地产泡沫破裂，使得银行呆坏账增加、运营出现问题、直至倒闭的例子还有很多。例如，1980年初期美国房地产有过比较顺利、繁荣时期，1986年以后逐渐走下坡路。1980～1985年倒闭银行在20～30家，倒闭银行资产在500～17000百万美元；自1986年后倒闭加盟银行数上升40多家，1988年达到205家，资产总量达100660百万美元，倒闭数上升5倍，倒闭资产量上升10余倍。同时，银行系统坏账比例上升，由八十年代初期的2%左右，上升到1985～1986年的4%～5%和1986年的6%。截止到1990年底，35家主要商业银行的坏账累积额中，与房地产相关的坏账累积额所占比例急剧上升；由1989年底31.29%上升到1990年底的43.41%。1990年底坏账累积额比上一年增加121亿美元，而与房地产相关的坏账比上一年增加104亿美元，其贡献率达86%。

二、防止房地产泡沫产生对策研究

（一）政府对策

1、建立房地产预警系统。遏制房地产过热，必须在苗头一出现就采取行动。因此，政府应密切掌握房地产市场运行情况，及时向房地产业界、购房者、研究人员提供权威准确的市场信息，加强对房地产市场的宏观调控，全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对市场运行状况和发展趋势做出准确判断，及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会市场信息，引导市场理性投资和消费。

所谓房地产预警体系是指建立一套科学完整的指标体系，对房地产开发进行宏观监测。当房地产开发稍热时亮黄灯，过热时就亮红灯，当市场稍冷时亮浅蓝色灯，过冷时亮深蓝色灯，市场运行平稳时则亮绿灯，政府主管部门可以据此采取相应的措施刺激市场，引导市场健康发展。

一般而言，房地产经济处于正常景气状态下，其经济结构是合理和均衡的，所以这一景气状态是经济决策通常的目标。在不同的景气状态下尽力向这一目标靠近，就是对策选择的方向。

2、充分发挥行业协会的作用。随着我国经济体制改革的不断深化，行业协会的作用与地位日益凸现。行业协会在行业自律管理方面将发挥越来越重要的作用。行业协会是自愿组成、行业自律、自我管理的社团组织。它的主要职责是协助政府开展行业调查，为政府制定行业发展规划、产业政策、政策法规等提供意见以外，还有一项职责就是实施行业自律监督，为行业服务。因此，政府应该进一步明确行业协会的职能与地位，使其能够充分发挥行业的指导作用。一方面为政府防范房地产泡沫提供有指导性的建议；另一发面加强同企业的联系，为企业提供充分的行业和经济政策等信息，加强行业管理，为防范房地产泡沫提供指导。鉴于此，行业协会应该是一个独立的法人机构，官方性质应该淡化，功能上应得到强化，就是能够为政府在行业某方面建设发展提供不同的建议，能够起到联系政府与企业、企业与企业的纽带作用的机构。目前，行业协会存在着覆盖面比较小、性质不明确等问题。行业协会应在不断提升自身素质的条件下，朝着规模化的方向发展。

（二）开发商对策

1、洞察市场信息，规避市场风险。房地产市场具有典型的信息不对称的特点，为了规避房地产过热带来的风险，一方面政府要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，创造良好的市场信息反馈机制，科学把握市场发展态势，适时适度地实施宏观调控，防止市场大起大落；另一方面开发商也应该特别留心显示房地产过热的种种迹象。如，房屋空置率过高、政府通过提高银行利率等手段收紧银根、现房楼价涨升速度放缓、有价无市、市场投资盲目乐观情绪高涨等。

反映市场形势的指标是多种多样的，开发商应选择最能体现市场运行状况和趋势的敏感性指标来防范房地产泡沫。具体有以下两个指标：一是价格是市场供求关系的直接反映。一方面价格具有即时性，反映了当前的市场交易情况。另一方面对价格的预期又是新的投资和消费决策的基础，其决定了市场发展趋势；二是空置率是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标，空置房屋的类型、占市场总供应的比例，反映市场有效需求、引导市场供应，一定程度上决定市场走势。另外，只算总的空置率是不够的，空置率也应当是分地段、分用途、分层次的指标“体系”。空置率的研究对于开发商而言，就是要认真探寻不同阶段所形成的各类房地产产品的空置原因，做好自己开发产品在用途、档次、功能、价格等方面的定位，防止“套牢”，从而及时收回投资并获得利润。

2、着眼发展，做好“反周期”。周期，指事物在发展变化过程中，某些特征重复出现，其连续两次出现所间隔的时间。市场经济条件下，经济行为的周期性波动是客观存在的。其一般规律为：供不应求、价格上涨、投资扩大，供过于求、价格下跌、投资缩减，供不应求……如此循环往复。

房地产经济的周期性波动是不可抗拒的，目前房地产业呈现良好的发展态势。但是，盲目乐观和过分悲观都是缺乏对市场客观判断的表现，给房地产市场乱开“药方”也是不负责任的。房地产市场究竟能持续热多久，关键要把握房地产的周期波动规律。作为房地产企业，一定要通过培养“反周期”能力、做好“反周期”工作来“熨平”经济周期波动带来的不利影响。①通过商业模式创新来缩短经营周期，以减少经济周期的影响。②开发商应主要加强能力培养：即如何在增长周期内赢得主动；如何在经济繁荣的时候卖产品，在经济萧条时候购买土地；如何研究产品的抗跌价能力；如何研究产品的差异化和均质化，对付不同的经济周期；如何能够在繁荣时候的市场扩张行为到了萧条的时候而不被套牢。因此，以政府房地产预警系统为前提；以开发商的机敏洞察、理性投资为基础；国民经济的支柱产业――房地产业将保持快速增长趋势，而且整个行业将更加规范，持续性更强。■