房地产泡沫 全世界难题

全球经济面临的一个日益紧迫的问题是，今后几年，房地产市场的繁荣会有序地降温还是会以崩盘告终。

加利福尼亚红火的房地产市场可能是“非理性繁荣”的典型例子，那么该如何来解释西班牙呢？1997年以来，西班牙的房产价格上涨幅度达到了130%，是美国涨幅的两倍。

最近几年，房价的上涨已经不再是某个地方或某个国家的问题，而已经成为一个全球性的问题。与法国、西班牙、英国、爱尔兰、瑞典和澳大利亚等国相比，美国近年的房地产繁荣根本不算什么。

房价的上涨令人担心，因为国际房地产繁荣是全球化的副产品。使人们能贷款买房或投机炒房的金融市场越来越开放，国际化程度越来越高，联系也越来越密切。

泡沫源自低利率

全球房价的上涨主要是世界各国中央银行有意制造的，其中以美国联邦储备委员会为主。面对股市的下跌和高技术泡沫的破灭，美联储于2000年大幅调低了利率，试图以此减少对美国经济及贸易伙伴的损害。

欧洲央行等其他的央行随后也迅速采取行动。世界性的低息贷款刺激了房地产市场。房产所有者以较低的利率重新安排抵押贷款，并把省下的钱用来购买汽车、服装、家具等消费品。消费开支的增长和房产价格的上涨推动了全球经济的增长。

雷曼兄弟公司的全球首席经济学家约翰・卢埃林说：“美联储和其他央行鼓励房地产市场的繁荣，这样，在股市损失的钱就可以在房地产市场补回来。房地产市场的繁荣刺激了世界各地的需求。”

迄今为止，决策者把世界经济与房地产市场的繁荣联系在一起的做法很有成效。但这种状况也许不可能持久。总的说来，美国和世界其他国家的房价正继续上升，因为投机性购买和只付利息的房贷正在迅猛增加。

如何解决泡沫？

全球经济面临的一个日益紧迫的问题是，今后几年，房地产市场的繁荣会有序地降温还是会以崩盘告终。比较可取的方法是利率持续但是和缓地上升，以此减缓房价上涨的速度并促使消费者更多地存钱。

美国联邦储备银行、英格兰银行和澳大利亚储备银行等一些央行已经试图这样做了。

但欧洲央行正考虑降低而不是提高利率。同西班牙等规模较小的经济体相比，德国等大经济体的缓慢增长更令它担心。

问题在于这种互相冲突的政策可能不利于房地产市场的有序降温。当决策者――尤其是美国的决策者――所拥有的选择比过去少时，各种麻烦都可能出现。

如果房价下降，且美国的消费者不得不束紧裤带，减少购买进口产品，那么中国和其他国家将不得不减缓美元投资热，使利率越来越高。这可能对从巴黎到上海乃至奥克兰的房地产市场造成沉重打击。

华盛顿国际经济研究所主任弗雷德・伯格斯滕说，全球房地产市场过热令人担心，但如果与油价突然上涨等其他经济问题结合在一起，那危险就更大了。伯格斯滕说：“那将使房地产泡沫破灭，并使世界经济遭受沉重打击。”

英国《经济学人》评点全球房地产市场

当前，全球2/3的国家存在潜在的房产泡沫，这其中也包括中国。在过去一年中，《经济学人》全球房价指数所跟踪的20个国家中，有11个国家的房价以两位数的速度增长，继上个世纪七八十年代之后，全球性的第三次房产热已经形成。

目前，全球房产泡沫的裂隙已经出现：伦敦和悉尼的房价已开始下跌。房价不会像股票价格那样突然崩盘，而是更可能会在几年时间内逐渐下滑，预计在美国会整体下跌10%至20%，在英国、澳大利亚和西班牙则会下跌20%至30%。有些市场膨胀的时间会比其他市场略微长些，但最终所有的房产热都会终结。