房地产卖方市场依旧占先

市场再次呈现出供销两旺的良好局面，短期房地产板块进一步向i的估值压力在加大。不过，今年和2010年行业业绩的成长性和稳定性会有充分保障。

从10月份的销售情况来看，似乎节假日对市场的冲击有限。市场的消化能力超出了我们之前的预计。9月份各地推盘数量增加的效果，在10月份得到了明显体现。市场再次呈现出供销两旺的良好局面。这一点不仅反映在一线城市，二、三线城市也均有所体现。

房价和投资方面。国家发改委、国家统计局最新调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8％，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.7％，涨幅比上月缩小0.2个百分点。

今年以来，9月份是全国房价数据首度环比上升速度呈现下降的一个月。前期市场销售量、价格成效连续井喷。在市场有效购买力得到消化之后，房价的后续上涨能力有所减弱。不过，在经历2008年大萧条之后，地产商战略都相对谨慎。因此，短期房价继续下跌的空间也不大。同比数据方面，2008年后半年房价一直呈现低迷趋势，因此，今年9月份后，房价同比数据应该继续呈现上升态势。

在城镇固定资产投资中，1月份至9月份房地产开发投资达到25250亿元，同比增长17.7％。在前期去库存战略收到明显效果后，开发商的项目投资热情回升。

成交方面。从销售形式来看，9月份累计实现销售27531亿元，同比增长幅度达到73.4％。当月实现销售金额4067.26亿元，较8月份仍然有所增长。虽然，国家统计局暂时没有公布10月相关数据，但从我们统计的情况来看，10月份销售量并没有受到节假日等因素的影响，呈现继续扩大的趋势。

2009年前3个季度实现累计销售面积达到58371.02万平方米，相比去年同期的40320.76万平方米，上升了44.76％。从销售金额来看，2009年前3季度累计销售金额达到27531亿元，相比去年同期的15，878.53亿元，增长了73.4％。

另外一个比较关键的数据――销竣比为1.74，基本达到了我们前期所测算的房价稳定临界值1.78。从数据上看，目前房价将到达一个平稳区间。此外，由于前期市场销售火爆，开发商库存被明显消化。目前开发商处于资金充足，土地慢慢补充，而存货继续释放的有利局面。因此，短期内市场消化量的波动，对开发商新开盘价格影响有限。

由于销售连续扩大，且销售形势保持良好，目前A股地产板块上市公司每股预收帐款达到历史新高。2009年、2010年行业业绩的成长性和稳定性，将会有充分保障。

截至10月30日，A股市场平均静态市盈率在29.6倍左右，而房地产板块的市盈率在38.75倍左右。在经历上月小幅反弹之后，目前板块进一步向上的估值压力在不断加大。考虑到目前销售形势和未来业绩预期的提高，短期内维持对板块的“推荐”评级。