房地产权属登记研究

【摘要】随着我国经济社会的快速发展，城市化进程不断加快，房地产行业快速兴起，而房地产权属登记作为房地产行业的重要组成部分，对其管理水平的完善提出更高的要求。房地产权属登记是保证权利人效益的重要制度，属于国家行政范围内容，对社会发展具有重要作用。但是因为我国的房屋物权登记制度和土地物权登记制度存在明显的区别，房地产权属登记制度本身和法律都并不完善，造成具体实施中的登记过程发生混乱，因此加强对我国房地产权属登记内容的研究，刻不容缓。

【关键词】房地产;权属登记;研究

房地产属于不动产范畴，其内容包括开发经营不动产项目，根据房地产的规定得知，其主要指的是土地的使用权以及附着的房产及一切物品，而房地产权属登记具体指的是土地使用权、抵押、租赁、房屋所有权等权利的登记和发证工作。 重要性

（一）权属登记对国家的作用。该项制度是国家惯例房地产行业的有效措施，通过登记监管，能使国家随时了解土地和房屋情况，避免在交易中出现违法乱纪行为;同时便于对房地产档案的管理和信息收集，节约土地资源，充分利用每寸土壤，发挥其应用的价值。房地产的收入已经成为国民经济的重要组成部分，国际上将房地产、钢铁和汽车统筹成为主要经济支柱[1]，可见房地产行业的地位，而作为管理房地产的关键手段权属登记显得尤为重要，它直接关系到我国经济的发展水平。

（二）权属登记对权利人的作用。该项制度通过对权利人名下的房产进行详细的登记和发证手段，达到对产权的公示，以此保障人民权益的合法性、有效性。对房地产实行抵押或者转让等行为时，当事人必须按照法律要求办理相关手续，并进行登记，若没有在规定范围内实行登记，无法实行抵押或者转让的目的，由此不难看出，权属登记对房地产的重要作用。

二、房地产权属登记风险研究

在进行房地产权属登记过程中，遇到的主要问题就是出现登记错误，而造成这一现象的原因是多方面的，为此我们就登记风险形成的原因作出简要分析。

（一）造成登记风险的客观原因

1、法律缺陷。在我国的法律中，《物权法》是规定物品的归属权和使用性能的一项基本法律[2]，但其对房地产权属登记的规定只限于原则上，很多具体的内容要求仍然存在争议，比如，登记工作的性质、登记模式的确定、登记责任限度的规范等都缺乏系统的规定，这就导致在实行权属登记过程中，容易出现管理混乱的局面。

2、政策法规的冲突。因为法律存在漏洞，致使各部门的政策规章制度，难免会出现相互冲突的情况，面对一些较大的冲突问题，工作人员难以调和，由此容易带来登记错误的出现。

3、当事人的差错。在房地产权属登记工作中，大多数的工作是按照当事人的要求而启动实施的，假如在申请时，当事人故意提供错误资料，那么必然出现登记信息有误[3]。

（二）造成登记风险的主观原因

1、技术手段落后。在进行登记过程中，登记系统技术相对落后，会出现信息录入、运行障碍、转换错误等问题，进而引起登记错误。

2、操作人员的失误。在进行权属登记工作时，部分工作人员的专业技能不过关，对登记的流程知识缺乏系统的认识。另一种情况是，业务人员的责任意识淡薄，工作中马虎大意的现象时有发生，导致在信息录入或数据管理中出现问题。

三、房地产权属登记的应对措施

（一）明确政策法律。国家出台相关的法律法规，详细规范房地产权属登记信息的相关内容，使全国按照统一的标准进行登记工作，避免各地区管理制度存在差异的情况。规划房地产登记薄的格式内容，建立一个具有官方性、持久性、统一性和公开性的登记簿[4]，不但利于对下级工作的审核，还可以迅速查寻房地产信息。

（二）建立健全管理制度。对于房地产权属登记工作，必须建立跟踪调查制度，分别做好事前事中和事后三部分的监控工作，运用科技手段，进行数据信息检查，一旦发现问题，及时进行解决;不定期进行工作质量抽查，重视员工的工作质量，并进行通报处理，开展心得交流座谈会，以此鼓励员工增强自身责任感，提高工作质量;实施奖罚制度，工作质量高、出错率少的员工进行物质、精神奖励，经常出现“冤假错案”的员工予以处罚，屡教不改或事故重大者可以实行开除处置。

（三）完善工作流程。第一，完善补救措施，对于登记信息出现错误的情况，可以采取更正登记内容的手段，及时更改信心，以确保登记的安全。第二，增加审查力度，加强对现场人员、资料的核实工作，认真检查产权证、身份证、公证书、验收证明等多方面信息，采取电话或者网络的方法进行取证[5]，分辨信息的正确与否，如果依旧存在疑惑，可以上门检查。

（四）建立登记信息库。房地产权属登记部门应该充分提高对登记信息的重视，在部门工作中，建立完善、全面、详细的信息数据库，做好各部门的沟通配合工作。信息库主要围绕登记业务展开，减少工作中的问题，保证登记的准确安全。 强化登记人员的风险意识。定期对员工进行培训，枪挑登记工作的风险性和保证其安全的重要作用，掌握最新的法律政策要求，并学习对各种诈骗案件的识别方法。邀请专业人士进行授课，各单位员工交谈工作经验，促进相互学习，提高整体的业务水平，做到有效的规避风险。登记人员做到清正廉洁，自觉抵制各种不良诱惑，树立正直的风气，严格按照法律标准规范行为，确保工作的顺利进行。 建立赔偿机制。在预防登记风险的同时，建立相应的赔偿机制是非常有必要的，为了解决赔偿金的问题，可以学习国际上的相关制度内容[6]，从登记费用中按照适当比例进行提款，作为公共基金便于赔偿设施的开展。另外可以引用保险保障机制，由房地产权属登记部门进行保险投资，购买适合本公司的责任保险，当出现登记赔偿时，能较少公司的损失，受害人也可以获得更多的赔偿。

结语：

综上所述，房地产权属登记信息在房地产行业中占有重要的地位，它对我国经济发展做出了很大的贡献，但是面对权属登记中存在的风险也难以忽视。所以通过明确政策法律、健全管理制度、完善工作流程、建立登记信息库、强化登记人员的风险意识和赔偿机制的建成等一系列措施，有效的规避风险，保证房地产权属登记信息的准确无误，进而促进我国的房地产企业快速发展，推动社会经济的持续进步。

参考文献：

[1]沈春女.试论我国房地产权属登记制度[J].黑龙江省政法管理干部学院学报，2013，06：36-38.

[2]刘志欣.论行政登记行为在民事诉讼中的司法审查――以房地产权属登记行为为例[J].广西政法管理干部学院学报，2012，03：60-62+69.

[3]关仕平，陈亚琼.房地产权属登记对房地产转让行为的法律意义[J].当代司法，2012，11：27-28.

[4]董士忠.论房地产权属登记与房地产买卖合同效力的关系[J].安阳师范学院学报，2013，06：41-44.

[5]郑吉荣.实行权属登记发证制度建立房地产产权保障法律体系[J].中国房地产，2012，02：47-49.

[6]张太平，王妍，吴明.论房地产权属登记的效力[J].测绘与空间地理信息，2012，05：208-210.