房地产工程管理方法分析

【摘要】本文首先介绍了房地产工程管理的内容，然后分析了房地产工程管理出现的问题，最后提出了加强房地产工程管理的方法和措施。房地产工程管理的根本目的就是要进行合理的有计划的安排组织工程建设的整个过程，本文以下进行了详细的探析。

【关键词】工程管理; 房地产; 有效方法

房地产工程管理对于房地产企业而言意义重大，是确保施工顺利进行，保证施工质量，提高企业效益的有效措施。

一、房地产工程管理的主要内容

房地产工程管理的范围和内容，从流程上看，包括前期准备，工程的技术、计划、质量、成本、监理、施工、移交以及保修维护等，核心是对工程进行组织和调控。房地产企业应当履行其管理职能，对工程项目进行综合的管理。工程管理部要根据相关的标注和规范，运用行之有效的方法和实际的管理措施，对整个工程系统运行进行有计划的协调、组织和控制，保证整个工程能够顺利进行。加强房地产工程管理，对实现工程预期的目标和效益具有非常重要的作用。

另一方面，房地产工程管理对管理人员提出更高的要求。房地产工程管理人员要有较高的综合素质，还要在实际工作中通过不断的学习，提高自身的实际操作能力、组织能力和表达能力等。具体表现在，管理人员要有良好的职业道德、责任心和事业心;良好的身体素质;扎实的基础理论知识;丰富的工作经历和实际经验;能够充分熟悉和掌握房地产工程管理相关的规程和法律;对关键和重要的条文能够进行深刻的理解和认识，具备较高的工程验收和监测方面的专业知识;同时，还要有较强的工作协调能力，能够正确处理单位和个人之间的关系，具有较强的判断识别能力;针对工程管理中出现的问题能够进行妥善处理。

二、房地产工程管理出现的问题

1、对于开发前期的准备工作远远不足

大多数房地产开发公司为了更快的把商品房建造起来或者为了与其他竞争者竞争，往往前期开始的比较迅速，没有什么准备工作，更不要说是详细的计划了。在比较好的地段慌慌张张的建起了，然而因为准备不足，并不适合购房者的意愿，这就造成了房源和消费者的期望不对口，也造成了开发建造的失败。有些也因为建造房与周围环境和城市不符合，造成无法卖出房子。

2、 项目缺乏长远规划

许多房地产开发企业在房地产开发过程中存在盲目性，在利润的驱动下，项目盲目上马，目标性差。往往就是做了一些临时性的目标，也会因为某些原因无法实现，或者改成了其它的计划，大大的影响了项目的正常进行。这就造成了项目结果和顾客的要求有一定的误差，还有造成预算远超预期。

3、完工时验收以及各种管理不严谨

为了缩短工期，都是尽量缩短验收环节，但是房地产开发单位对工程施工中分项验收等主要环节管理不够严格，一直到工程完工验收之后还存在着结算依据不足、验收资料不完全等情况。所以如果施工有多个单位合作完成，那么在工程期间的详细记录对于验收就很重要了，可以发现是哪个公司出现了错误，对于公司的责任分配起到很大作用。

三、加强房地产工程管理的方法和措施

1、 完善规划管理

房地产开发企业要及时了解国家规划部门相关政策法规，寻找政策保护。尤其是在当前形势下，国家目前对于保障房配置率及限购规定的新规定频频。同时，开发部门在负责考察、论证项目及拿地的过程中要全面了解项目所在地的地方性法规政策，以便开发工作的顺利开展。施工前有一系列的手续都是需要得到国家及地方相关部门批准才能开展后续工作的，所以在项目开工之前就要做好工程的前期规划管理。具体的规划管理，需要循序渐进地完成。房地产开发商需要结合市场行情，要充分考虑土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素，寻找更具商业价值的地理位置作为开发地点。同时要进行市场调查，结合项目所在地的风土人情，摸清预期数消费者的需求，这些都要进行合理的前期策划。

2、 加强建筑工程招标管理工作

招标工作对于工程的质量以及建设单位的效益有着直接影响。传统的统一招标法过于单一笼统，可将统一招标与个别分析招标法相结合。在充分考虑竞标价格的同时，要对投标单位的各方面进行评估。如竞标单位的资质、技术水平、资金周转能力、信誉、已交付工程的质量以及与本企业是否有过长期良好的合作关系等。通过全方位的评估，选择最优的施工单位。认真详细编制招标文件，做好与承建的中标单位的合同签订工作。竞标结束后，双方要签订详细的工程建设合同，一切的建筑生产活动都要按合同的要求展开。

3、 加强对于工程项目的成本管理

在房地产开发工程中的项目成本管理， 是所有投资者都关注的焦点， 也是直接决定房地产开发企业获得经济效益的直接手段，因此，必须要采取有力的措施，加强对房地产开发工程项目在招投标、设计、施工以及后期的验收、养护等过程中的成本管理工作，加强对全过程的成本管理。在对成本管理的各个环节中，应该注意，必须要使用科学、合理、规范的手段予以管理，不能只是为了成本管理而一味的降低投入资金，忽略了对于建筑工程质量方面的控制。

对于项目成本管理的重点部分来说， 是房地产开发工程前期的决策阶段以及中期的施工阶段。在房地产开发企业在进行前期的决策阶段时，必须要严格控制成本，从实际情况出发，结合工程各个环节进行严格的预算，严格控制成本投入;在进行施工阶段时， 将成本控制的重点放在对工程的设计变更上， 因为一旦涉及到设计变更， 就必须要有大量的资金支持，因此降低工程的设计变更，确保成本的有效管理;另外，必须严格控制建筑施工中所使用材料以及设备的质量与数量，避免由于材料的浪费造成的成本增加;严格控制工期等等。

4、建立统一安全与质量管理体系

安全与质量管理相互制约、相互影响。只有统一安全和质量管理，才能增强管理力度，实现安全保质量、质量促安全的局面。要保证工程项目质量，需要建立一套高效且系统性、指令性、可操作性的保障体系，对安全和质量有效控制。对现场施工实行有效的控制，在保证安全和质量的前提下，可以合理压缩工期。但绝不能用安全和质量换进度，确保工程的安全和质量可以落到实处。

5、 加强房地产开发项目管理中的信息交流和管理机制

房地产项目从开发到实施涉及许多方面的因素，因此建立完善的信息交流和沟通机制是很有必要的，同时也能加强工程项目的管理和实施。提高各方面的管理效率。应在房地产公司内部建立有效的信息交流机制，形成统一而协调的项目设计和开发管理模式，从运转高效的管理模式中不断优化房地产开发项目的管理;房地产企业还应建立起项目参与方与设计方的交流沟通机制，实现在项目实施过程中的协调沟通机制。

6、 建立有效的考核机制

作为管理工作最后的杀手锏，在工程管理全过程工作中引入绩效考核机制，提前制定计划目标，通过科学明确的奖惩制度来提高员工工作的积极性、将管理工作落到实处，责任落实到个人，从而保证建筑工程各项工作顺利高效开展。

总之，在房地产工程的开发与建设中， 房地产开发企业只有首先认识到项目管理工作的重要性，并且从工程前期的决策、设计阶段就加强项目管理，才能确保建筑工程能够顺利的开展，才能为房地产开发企业带来巨大的经济效益。

参考文献：

[1] 王辉，陈晖. 浅谈房地产开发工程项目管理[J]. 中小企业管理与科技（上旬刊）. 2010（04）

[2]孙国林. 浅析影响建筑工程项目质量控制和管理的重要因素[J]. 门窗. 2013（08）

[3] 姜钰莹. 浅谈影响建筑工程管理的主要因素及对策分析[J]. 科技风. 2013（07）