房地产开发项目中工程造价的控制

摘要：随着城市的建设，房地产事业达到了空前的高度。房地产在开发项目中的工程造价是影响房地产价格的最关键的因素之一，它始终贯穿于整个房地产开发过程，涉及到决策、准备及实施各个阶段。本文就阐述了工程造价的含义及特点，并对房地产开发项目中工程造价的控制进行了探讨。

关键词:房地产；开发项目；造价控制；特点

中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

一、工程造价的含义

通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的含义有两种方式。

1、工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价格和建筑安装工程的价格。它以建筑工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招标、投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。

2、从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。

二、工程造价构成及特点

1、我国工程造价的构成

工程造价的主要构成部分是建设投资，根据国家发展和改革委员会和建设部的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，建设投资包括工程费用、工程其他费用、和预备费三部分，工程费用是指直接构成固定资产实体的各种费用，可以分为建筑安装工程费和设备及工器具费，工程其他费用是根据国家有关规定应在投资中支付，并列入建设项目总造价或单项工程造价的费用，预备费是为了保证项目的顺利的实施，避免在难以预料的情况下造成投资不足而预先安排的一笔费用。从定义上讲，“工程造价”里的“工程 ”包括各类的工程项目，工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者来说，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。

2、工程造价的特点

房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大。

三、房地产开发项目工程造价控制

工程造价管理的含义，一是建设投资费用的管理，二是建设工程价格管理。工程造价的有效控制与管理。

1、以设计阶段为重点的建设全过程造价控制

工程造价控制贯穿于项目建设全过程的同时，应注重工程设计阶段的造价控制，工程造价的控制关键在于前期决策和设计阶段，而在投资决策完成后，控制工程造价的关键就在于设计，建设工程全寿命期费用工程造价和工程交付以后的经常开支费用以及该项目使用期满后的拆除费用等，根据经验数据显示，设计费一般只占到工程全寿命期费用的1%，但正是这少于1%的费用对工程造价的影响占到75%以上，由此可见，设计质量对整个工程建设的效益是至关重要的。

2、工程招标、投标阶段是有效控制房地产开发项目工程造价的核心

通过招标、投标的方式引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期、提高工程效益、经济效益、社会效益等许多方面都起着重要作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况、资金实力、建设业绩、主要管理人员的道德品质、综合管理能力、从业资格、是否具有类似工程管理经验、类似地区的管理经验等等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别强调项目经理人选对拟建工程要具有类似工程管理经验。

3、房地产开发项目中的部分分部、分项工程可以采用指定分包的方式

比如铝合金门窗、防盗门、建筑智能等工程、内外装修工程、空调安装工程、电梯电扶梯安装工程、发电机安装及环保工程等可以由甲方直接指定分包，既可以大量节省工程造价，又可以严格控制工程质量和进度，但也要充分考虑管理、协调难度增加的因素。对于诸如下述专业工程一般由甲方直接发包，专项施工单位独立与甲方直接签订合同后执行：但应处理好与总包单位的协调与配合问题，避免造成管理失控。

(1)桩基工程。

(2)强夯工程和软件基处理工程。

(3)室外高压电缆安装及高低压变配电工程。

(4)大型土石方开挖回填工程(包括场地大型土石方、地下室大型土石方等)。

(5)挡土墙、护坡及基坑支护工程。

(6)家居报警及对讲系统工程及智能化安防工程。

(7)室外道路和面层铺装及室外给排水工程。

(8)室外园林景观及绿化工程、室外强电及环境照明工程。

(9)水泵房设备及管道安装和变频供水系统设备工程。

(10)地下人防工程。

(11)消防水、电、通风工程及防火门及防火卷帘安装工程。

(12)有线电视、电话、网络安装工程。

如果能按以上承包方式，甲方既可以选择实力最强的专业施工单位，又节约部分工程费用(可以比采用总承包方式全部承包给总包单位节约造价10％-20％以上)，而且又可以严格控制工程质量，加快工程进度。

4、技术与经济相结合是控制工程造价的最有效的的手段，要有效控制工程造价，应从组织、技术、经济等方面采取管理措施

从组织上采取的措施包括项目组织结构，明确造价控制者及其任务，明确管理职能，从技术上采取的措施，包括重视多方案选择，严格审查监督初步设计、技术设计、施工图设计、施工组织设计，深入技术领域研究节约投资的可能性，从经济上采取措施，包括动态地比较造价的计划值和实际值，严格审核各项费用支出，，采取对节约投资的有力奖励措施等。通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理之间的对立统一关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，将控制工程造价观念渗透到各项设计和施工技术措施之中。

5、竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键

工程造价管理的重要环节之一就是工程结算的合理确定，在确定房地产项目工程结算价时，坚持以现行的工程造价管理政策、标准、规定等为依据，根据甲乙双方在施工合同中的有关约定，按照竣工图结合设计变更、现场签证和隐蔽签证进行项目审核结算，审查是否有漏项、重复计算、高估冒算、费用标准执行高等情况的发生，是否按施工图纸、工程变更、有关技术核定书、以及合同约定等全部完成工作内容。我们要认真核实每一项工程变更是否真正实施。应建立工程量清单核对备案制度和内部复核制度，定期跟踪检查、监督管理，加强从业人员的素质教育，杜绝违法违规行为并且减少工程量清单中的差错率。在进行房地产工程竣工结算时，必须到开发项目工地现场核对，严格审查工程量计算是否准确，材料调价是否有依据等，使工程造价结算确切、合理能够真正反映实际造价水平。

四．结束语

房地产开发过程中的造价管理是一个动态进行的过程，房地产造价管理始终贯穿于项目建设的全过程。因此，在推行房地产开发项目工程造价管理中，注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，有效地控制房地产建设项目的建设投资。

参考文献：

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[3] 马雪锋. 工程造价在房地产开发项目中的管理与控制[J]. 科技致富向导，2011（19）