房地产开发中造价控制的探讨

摘 要:房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程, 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。 本文从三个大的方面谈了房地产项目开发的工程造价控制, 这三个方面相辅相成,缺一不可,对于具体的工程可以有所重。

关键词:房地产开发;工程造价;造价控制

长期以来,我国把控制工程造价的主要精力放在施工阶段-审核施工图预算、合理结算建安工程价款,这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”、事倍功半。随着工程项目管理研究的不断深入,以及我国建设管理体制改革的不断深化,及其参与国际惯例组织工程建设的需要。近几年,我国逐渐引进了一些先进的管理模式和造价控制方法,分别在工程项目的各个阶段使用,取得了一定的效果。本文从决策、设计、实施三个阶段进行探讨。

1 规划决策阶段工程造价的控制

决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有很大影响, 特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。

1.1 编写可行性研究报告

可行性研究报告是决策的重要依据, 做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需要,要确保项目是适应发展要求的;做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用。可行性研究的深度要规范化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性。

1.2 编制投资估算

在投资估算中, 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容, 费用构成应齐全、合理,确保估算质量。 主要工艺要进行多方案比较,设计方案不仅要技术上可行, 而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是下阶段的重要依据。

2 设计阶段工程造价的控制

工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段。

2.1 优化设计方案

专家指出,虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%～2% ),但它对工程造价的影响程度达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键,重施工、轻设计的观念必须克服,控制工程费用应从设计抓起。因此,建设单位在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。

2.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制

控制概算不超过投资估算,主要对工程的设备、材质控制,实行设计招标,增加竞争意识,降低成本。

a.单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理,如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等,并能够满足建筑分隔上的使用功能。

b.在单体建筑中,各种材料、设备的选用要适当。例如在围护结构材料的选取上:加气混凝土砌块(其100mm 厚墙体容重约为730 kg/m3),目前普遍应用于高层、小高层和多层框架结构的内外隔墙;如果在设计中选用重量更轻,且日益推广的新型建筑材料如空心石膏砌块(其100mm 厚墙体容重约为700kg/m3),总荷载就会减少很多,从而使梁、柱的截面、配筋减少,传至基础的荷载也将减小,可节约混凝土及钢筋用量,降低上部结构及基础的造价。在材料的选用上, 一定要从质量和价格上进行比较。 例如在设计中根据开发项目所处的地段、面向的客户、预算房价的多少以及开发的利润来最终决定选用外装饰材料、室内装饰材料、防水材料、门窗材料、水电材料及设备。

c.在单体建筑设计中,注重基础与地基处理方案的选择。一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%,此项费用较难控制,因为地质条件千变万化,因此选定方案非常重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小,其选择原则是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式。例如对于地质不够好的地段必须要采用桩基时,就可以考虑选择造价相对较低的人工挖孔桩。

d.在单体设计上,要控制整栋建筑的配筋率,当然各种结构和单体的配筋率大小不等,但总体平均值大致如下:多层砖混结构约20 kg/m2;多层、小高层的框架结构约30～45 kg/m2;高层框剪结构约50～70 kg/m2。单体配筋率计算后,与以上指标进行比较,如配筋率超过以上指标,则结构太保守,配筋偏大,工程造价会增加,应重新考虑修改设计方案来减小配筋。因此,通过认真计算比较其配筋率来合理调整结构的配筋大小,最终确定最佳配筋率,从而降低工程造价。

e.单体设计中,在容积率不变的情况下,单体建筑的使用率要提高。即套内使用面积的大小要控制好,通常对于多层、小高层公摊系数约为1.1左右, 高层约在1.2左右比较合理。

f.在单体设计中要结合开发项目的具体特点,围绕开发商的开发理念及经营模式、目的和利益, 最终设计出切合本项目的单体工程。

3 实施阶段工程造价的控制

工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段, 是人力、物力、财力消耗的主要阶段。 工程量大,涉及面广,影响因素多,材料设备价格随市场供求波动大。要提高工程质量,控制工程造价,发挥房地产开发的投资效益,就要在工程实施阶段加强工程建设项目的管理和监督职能。

3.1 控制工程变更和现场经济签证

设计变更应尽量提前,变更发生得越早,损失越小,尽可能把设计变更控制在施工阶段初期,尤其对影响工程造价的重大设计变更,更要先比较各个方案的优劣,选择最经济适用的方法,使工程造价得到有效控制。

a.基础部分由于很多不可预料的因素,发生的图纸外的签证比较多(土方、地下水排水、地下物的清除等),要严格把关。

b.对于现场签证,要实行严格认真的逐级审核制,即造价工程师审核签字,总监理工程师及业主方项目经理再审核签字后方才有效。

c.对于工程联系单、图纸会审、施工组织设计方案等要严格审核。

3.2 严格审核工程施工造价

根据计划进度和现场施工的实际进度,即时核定施工预算。对于实际有可能超出相应施工单位报价的部分,要加以详细分析,找出原因,调整或修正,对工程造价实施动态控制。

a.各种单项工程造价严格控制在预算内。各种主要材料及设备的价格,如钢筋、商品混凝土、水电主材设备等均应控制在预算之内。 尽量不突破,如果必须调整则应及时办好现场材料、设备的确认手续。

b.对于施工单位未按设计施工图完成的工程内容,要办理好相关手续,在结算中予以扣减。

c.工程项目的材料费一般占工程总造价的50%～60%左右,材料费用是成本控制的关键。 建设单位为控制成本及确保材料质量,对某些材料可采用甲方指定或限价方式。在材料调差方面,主材及设备调低调高的部分都要认价,办好相关手续,结算时据实调差。

d.结算审计时,对各个单项的工程量分别复核,同时对定额套项要严格审核,不出现漏项、增项及施工单位套高不套低的现象。

e.在工程竣工后,房地产开发公司应建立严格的结算审核制度,自身审核后,再送至专业审计单位进行二次审核,通过层层把关,真实合理地反映工程造价,从而降低工程成本。

3.3 工程造价的预算采用工程量清单报价

我国已加入WTO,正逐步尝试实施国际通行的做法,2003年已GB 505002-2003《建设工程工程量清单计价规范》,对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式,将工程成本市场化,增加竞争意识,降低工程成本,或在工程设计比较完善的情况下,工程采用单方造价包干,限定所用材料的品牌、价格及包干范围、内容等,降低后期施工过程中的变更与签证,从而降低工程成本。

3.4 优选专业分包,防止垄断性行业任意抬价

在工程建设中,对于工程承包方式,在不影响整个工程质量、进度的前提下,尽量采用总包加专业分包制,即专业事由专业单位去做,从而降低中间环节和工程成本。如土建主体工程应与门窗工程、涂料工程、供电工程、消防工程、外装工程分别承包,由各自专业单位进行承包,这样能保证工程的质量,同时降低工程成本。 有些特殊专业工种不得不委托带有一定的垄断性质的专业施工单位承担,如变配电所安装工程、通讯工程、煤气工程等。

4 结语

总之,房地产开发中工程造价的控制,实质就是运用科学技术原理,采用科学的计价方法和切合实际的计价依据,从项目决策、项目设计、项目实施这三个阶段的每个环节,都要有控制造价的经济头脑,充分利用和认真分析建设周期中的重要信息,减少或避免建设资金的流失,最终降低整个项目的工程造价与成本,从而提高房地产项目开发的投资效益。

参考文献

[1]张雪芹,陈赞炯.工程项目管理中的前期造价控制[J].建筑经济,2005.

[2]王燕.加强工程合同管理规范建筑市场[J].铁道建筑, 2003.