房地产测绘中的质量控制

摘 要：随着我国城镇化进程的加快，房地产业在飞速发展，随着科技的不断创新，建筑的发展也是日新月异。房地产测绘在行业中的重要性不言而喻，为产权登记服务，为地方政府提供提供房产建设数据等等重要职能决定了房产测绘在行业中的重要地位。如何进行质量控制，是房地产测绘的关键；

关键词：测绘；质量；控制

1.引言

随着我国城镇化进程的加快，房地产行业得到了前所未有的发展。为更好的保障房屋产权所有人的的权利，房地产测绘工作的重要性便凸显出来。同时，房地产测绘工作也是一项政策性、专业性的工作，其的重要性不言而喻。怎样才能做到为房屋所有人进行准确的产权登记服务？怎样才能保证为地方政府决策提供的房产建设数据严谨、科学？确保房地产测绘工作的高质和高效，是房地产测绘工作者不断探讨的一个课题，笔者结合多年的房地产测绘工作经验和质量管理经验，对房地产测绘工作中的质量控制工作做进一步探讨。

依据《房产测量规范》的要求，房产测量成果实行二级检验一级验收制，笔者结合房地产实际测量和计算的工作经验，将房地产测绘中的质量控制过程中应该注意的步骤和方法详细归纳如下。

为有针对性的做好房地产测绘中的质量控制工作，准确的把握房地产测绘工作的中的质量控制点，可将房地产测绘的质量控制分为两个阶段：第一阶段：现场测量过程的质量控制；第二阶段：面积计算中的质量控制

2.现场测量中的质量控制

现场测量过程中的质量控制主要分为三步：

第1步：各种套型及共有建筑部位尺寸的测量，与竣工图中尺寸的对比复核；

第2步：以分隔缝为界将建筑分段，各段总尺寸与该段分尺寸之和进行对比复核；

第3步：全楼总尺寸与各段尺寸之和进行对比复核。

第2步和第3步工作看似没有实际意义，但实际房地产测绘工作是非常重要并且不可缺少，因为第2步工作是对第1步工作的检验和复核，第3步工作又是对第2步工作的检验和复核，只有严格按照现场测量的“三步曲”来进行测绘，才能及时发现测量中的错误，确保测绘成果的准确性。下面以图1为例来对现场测量工作的质量控制做逐一说明(图例中仅以一个方向的尺寸数据作解释说明，其余各方向同理)。

图1

1）测量核对a1、a2、a3、a4、a5、a6、a7、a8、a9，与竣工图中的尺寸数据是否相符并记录测绘结果。

2）测量核对A1、A2、A3与竣工图中的尺寸数据是否相符并记录测绘结果。并复核A1与（a1+a2+a3 ） 的误差；

A2与（a4+a5 ） 的误差；

A3与（a6+a7+a8+a9） 的误差。

3）测量核对全楼总尺寸A与（A1 +A2 +A3）的误差；

以上误差均在规定范围内，测量工作完成，依据经过校验的尺寸数据绘制分层、分户平面图。

本图例中所示为常见建筑，均分为三级校验，如遇较简单建筑可以根据实际情况减少一级校验。

3.面积计算中的质量控制

面积计算中质量控制的要点如下：

1.各户型套内面积计算，套数计算，并计算总套内面积 ΣS套内；

2.各公摊部位面积计算；

因现代建筑复杂程度越来越高，公摊面积应该用二种方法独立计算，用其结果进行校验，以免遗漏。

（1）分层计算公摊面积； ΣS公摊（层）

（2）分部位计算公摊面积； ΣS公摊（部位）

（3）检验： ΣS公摊（层）―ΣS公摊（部位）

校验无误后得出 ΣS公摊

3.单独计算全楼的总建筑面积 ΣS总

此总建筑面积不是简单的 ΣS套内+ΣS公摊 ，而应是以各段间的大尺寸（图例中的A1、A2、 A3等）独立计算的总建筑面积。

4.检验： ΣS总 ―（ΣS套内+ΣS公摊）

5、计算公摊系数 K

首先确定各功能区的公摊面积以及全楼公摊面积，然后分级计算各功能区的公摊系数，详细的分摊方法本文中不再介绍。

6.计算各户型建筑面积

以上主要阐述的是房地产测绘工作人员的测量计算及自检过程中的测绘数据的质量控制，下面介绍简单介绍一下房地产测绘工作中，二级检验中质量控制的具体方法和步骤：

二级检验是指由专门的质检部门和人员对半成品的测量成果进行的专职检验。其检验工作可分为三步来完成：

1）实地对测绘报告中的房产平面图的图式、尺寸数据进行复测；

2）复测无误后，应检验计算式中的所有内容是否正确，公摊方法是否合理；

3）检验所有图式中的尺寸及表格中的数据是否完整无误。

房地产测绘工作是一项系统工程，保证测量数据的准确和可靠，是房地产测绘工作者职业追求。以上质量控制措施的严格实施，经过实践证明，是控制测绘数据质量的关键所在。