浅谈房地产测绘

摘要：房地产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。房地产的快速发展，带动了房地产测绘的兴起，同时也对房地产测绘提出新的要求。下文简要阐述了房地产测绘的内容、分类、特点、作用等几个方面，对房地产测绘工作存在的问题提出了几点措施，以便更好的加强管理。关键词：房地产测绘；概述；测量；质量；管理

Abstract: real estate refers to the use of surveying and mapping surveying and mapping technology and means of collecting and presenting information about housing. The rapid development of real estate, drive the rise of the real estate surveying and mapping, as well as new requirements are put forward on the real estate surveying and mapping. Article briefly expounds the contents, classification, characteristics and function of the real estate surveying and mapping, several aspects, such as problems of real estate surveying and mapping work puts forward some measures, in order to better strengthen management.

Keywords: real estate surveying and mapping; Overview; Measurement; Quality; management.

中图分类号：E992.1 文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

一、房地产测绘的几点概述

(一)房地产测绘的内容

房地产测绘是一项技术性和政策性较强的专业测绘。工作具体包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等七个方面的工作。其中，房产平面控制测量是房地产测绘的第一步，属于房地产基础测量；房产调查和房产要素测量包括房屋和房屋用地及其相关要素的调查和测量，是进行房屋产权登记和产籍管理的依据；房产图绘制主要是指房产分幅平面图(简称分幅图)、房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户图(简称分户图)三种图的绘制；房产面积的测算包括测算出房屋的建筑面积、产权面积、公摊面积以及房屋用地面积等；房产变更测量是由于房地产状况的不断变化而进行的一项经常性房地产测量工作；成果资料的检查与验收工作作为房地产测量的最后环节，是保证房地产成果资料质量的最后一道关口。

(二)房地产测绘的分类1、房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸---房产分幅平面图。2、房地产项目测绘，是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房产分丘平面图、房产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中最大且最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。

(三)房地产测绘中面积的比较房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房地产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。房屋实测面积是指房屋竣工验收后，由开发部门委托房地产行政主管部门认可的具有房地产测绘资质的测绘单位，依据《房产测量规范》和房屋竣工图纸、变更图纸、预算数据等，对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积。此面积是购房者办理房屋所有权证、他项权证、房款结算、物业费结算等的依据。通常情况下，房屋的预测面积和实测面积会有差异。产生差异的原因有多种，归纳为以下两点：

（1）数据采集和图纸变更。房屋预测主要是依据设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来。房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。（2）技术性原因。由于不少房地产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，观测记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。并且预测和实测往往是由两家不同的测绘机构来完成的，这就更会因为技术原因导致测绘结果的不同。

二、房地产测绘的特点及作用(一)房地产测绘的特征（1）测图比例尺：房地产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房地产要素，都必须清晰淮确地注记，因此房产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是l：500或l：1000，分丘图和分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有，表示的内容更细。（2）测绘内容较多：房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量，用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素。房地产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。房地产图一般对高程不作要求。(3)精度要求高：地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在士0.5-0.6nun以内，这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房地产测绘不能按此来源，例如界址点的坐标，房屋的建筑面积的量算精度要求比较高，不能直接从图上量取，而必须实测、实算。(4)测绘成果效力强：房地产测绘成果产品多样，其成果被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。(5)测绘成果产品繁杂：房地产测绘的成果产品不仅有房地产图，还有房产权属、产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种，即有分幅图，更多的是分丘图、分层分户图。房地产测绘最后的产品，在数量上、规格上比地形测量繁杂得多。房地产图在一般的情况下只是单色图，一般不大量印刷。(6)修测、补测、变更测量及时：城市基本地形图的复测周期一般5-10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房地产测绘成果的现势性、现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房地产测绘成果要及时修补测，变更测绘。(二)房地产测绘的作用房地产测绘主要为委托人提供所需要的图件、数据、资料相关信息。房地产测绘是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息.是为城市规划，城市建设(如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护)等提供基础数据和资料。验收合格的房地产测量资料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的权属界址、产权面积、权源及产权纠纷等资料，是进行产权登记、产权转移和处理产权纠纷的依据。

三、房地产测绘的现状

(一)房地产测绘业发展迅速

在过去，房地产测绘一直作为事业单位的内设机构，并由于政企合一、测管不分离及缺乏有效竞争和监督机制，形成了垄断经营、独家测绘、服务意识不强等状况。近十年来随着市场经济的发展及住房商品化、市场化进程的加快，房地产测绘业得到了快速发展，房地产测绘市场逐步放开，形成了相对公平、公正的竞争环境。

(二)相对统一的测绘技术标准形成

2000年2月22日经国家技术监督局批准，中华人民共和国国家标准GB/T1786.1-2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》和GB/T1786.2-2000《房产测量规范第2单元：房产图图式》正式，并于2000年8月1日起正式实施。这一测绘技术标准规定了我国城镇房地产测量的内容与基本要求，对规范与繁荣房地产测绘市场有着极其重要的意义与推动作用。

(三)测绘技术和手段不断革新

1.测绘仪器设备的更新，从过去的皮尺、钢尺、经纬仪、平板仪，发展到现在的激光测距仪、电子全站仪、GPS 等精密测绘仪器，有利于提高外业测量数据的精度。

2.计算机技术对数字化房地产测绘起到了极大的促进作用，它具有成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等智能化优点。

四、加强房地产测绘管理工作(一)完善相关制度，加强组织领导，实现房地产测绘的规范化、标准化房地产测绘单位应当严格按照国家有关的法律法规，执行国家房地产测量规范和有关技术标准规定，保证房地产测绘成果的质量，对完成的房地产测绘成果质量负责。切实加强组织领导，将工作任务具体分解到位，明确工作责任，建立协调机制。进一步加强内部管理，建立健全内控制度体系，围绕测绘业务工作，建立确保重点工作目标落实的内控制度.围绕规范单位内部管理工作，建立确保权力依法运行的内控制度。对存在设计缺陷的制度要抓紧修订完善，对脱离实际的予以废止。要将制度建设的要求贯穿于管权、管事、管人的全过程，全面推行承诺服务、限时办结、收费公示、价格听证等制度，进一步完善新闻、答复、监督反馈等制度.(二)建立质量管理机构，加强质量监督房地产测绘单位应当采用先进的技术和设备，提高房地产测绘技术水平，接受当地房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。房地产测绘单位可按照各自的机构规模、内部机构设置建立相应的二、三级质量审核制度。或者建立作业人员自检、项目组互检、专职人员检查验收、部门领导抽查的审核流程，杜绝质量事故的发生。在完善质量审核制度的同时，建立质量保障制度。各单位定期组织业务研讨会，对操作中遇到的业务问题经过讨论达成共识，以保证外业调查和内业处理的一致。建立责任追究制，通过责任追究制度加强从业人员的工作责任心，保障测绘成果的质量。建立严格的生产作业流程，制定从项目受理、派件、外业操作到内业处理、质量审核、资料归档等管理体系。要把制度执行放在更加突出的位置，加大督查力度，使制度的贯彻执行更有力、责任追究更严格。要研究制定制度执行情况考核评估办法，定期对办事权规范运行情况组织检查，对检查中发现的问题要及时整改。

(三)建立、健全测绘队伍根据建立房地产资料档案机构和房地测绘队伍的要求，针对任务的大小，建立与之相适应的测绘机构，配备一定的人员。测绘力量不足的，可以抽调具有高中文化程度的人员进行培训。对于从事房地产测绘的工作人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房地产的业务知识。作为一个称职的房地产测绘工作者，应是房地产这一门学科的好手，应是房地产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的鉴证者，必须熟悉房地产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。房地产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。

五、结束语

房地产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，势必影响到房地产测绘部门的声誉，甚至产生法律上的纠纷，因此，在制定房地产测量规范时应当从严把握，保证测量精度留有余地，测量方法正确可靠，不能在制定规范时留有漏洞。

要不断提高房地产测绘机构的专业技术水平，要不断健全完善房地产测绘的质量保证体系，不断加强测绘机构间交流和学习。同时更要加大复合型人才的培养力度，提高房地产测绘行业从业人员的综合素质，以保证测绘成果的准确、公平、合理，促进房地产测绘市场有序、稳健发展。