浅析房地产测绘技术

摘要：近年来，房地产市场的持续快速发展，有效地促进了房地产测绘业的发展。本文结合我国当前房地产测绘的现状，简单分析了测绘技术在房地产开发全过程中的运用。

关键词：房地产;测绘;技术;控制;运用

Abstract: In recent years, the sustained and rapid development of the real estate market, effectively promoted the development of real estate industry. This paper combined with the current situation of our country real estate surveying and mapping, surveying and mapping technology development and application of a simple analysis of the whole process of the real estate.

Key words: real estate; mapping; technology; control; application

中图分类号：F293.30文献标识码：A 文章编号：

1 我国房地产测绘的现状

1.1 在进行实际操作中面临繁重的工作

房地产测绘是房地产开发的之中一项内容，这就说明在每一个房产的开发中必然少不了测绘这一项工程，然而此工程又是一个在技术上和专业上要求很高的工作。在很多方面都需要测绘的技术，不仅在房产进行评估，规划信息上需要做出正确的数据，而且也为城市规划、城市建设提供明确的数据和资料。然而现在面对城镇化步伐的逐步加快这一局势上，房地产市场的也随之迅速发展，因此房地产测绘工作在量上面临着极大地挑战。作为一名测绘工作者，需要完成一系列的测绘工作，无疑他们会面临时间紧、工作量大、任务重的问题。

1.2 对科技的要求增强

在这样炙手可热的情况下，市场上也出现了很多开始搞测绘的商家，因此很多的测绘工作者发现如今的测绘技术已经不能满足市场上的需求，如此激烈的市场竞争之下，提高自己的测绘技术含量无疑是使其能够在商场上立于不败之地的唯一方式。所以那些测绘者在不断提高自身的技能的同时，更加注重自己的测量仪器和测绘的手段，一些高科技的仪器因此不断地出现在测绘工作之中，大大地增强了测绘工作中的技术含量，并且对测量工作的内业重视更为提高。

1.3 市场管理日益规范

在房地产如此发展之快的情况下，国家也响应采取了一些制度来对其进行规范和管理，来保证房地产领域在安全稳定的基础上更好的发展和进步。一系列的法律条文相继被颁发。其他一些省市也根据了自己地区的发展情况，向国家申请制定出了适合自己的政策和制度。市场管理受到了国家政府的高度的重视，加强了对房地产测绘的管理，这样在出现一些测绘问题的时候，我们做到了有法可依的状态，解决了在其中遇到的一些问题，在一定程度上为房地产测绘工作提供了一个稳定的保护措施，利于房地产测绘有条不紊的发展。

2 房地产测绘过程的技术控制

房地产测绘过程即具体实施测绘的过程，包括外业数据采集、内业图形处理及分摊计算， 实施测绘过程的完成情况直接影响房产测绘成果的质量，是技术控制的重点。

2.1 外业数据采集

外业数据采集应使用经检定合格的、能达到相应精度的仪器和工具进行。一般应遵循先整体后局部，先外部后内部的原则，即先采集房屋(主体)数据，而后采集房屋内部分割数据及房屋附属结构数据。在记录外业数据的同时核对测量草图中标注数据，检查两者差值是否超出技术误差，发现问题就地复查。避免错量、漏量，以此提高工作效率。

2. 2 内业图形处理及分摊计算

外业数据采集完成后应及时进行内业平差和图形处理，避免测绘时间间隔过长，造成遗忘和返工。数据处理时要统筹兼顾，既要考虑某一层或某一套的数据，还要考虑上下相同楼层(户型)数据的一致性。在图形处理完成后、内业计算前，应对数据处理进行全面检查。内业计算过程首先考虑是否满足计算建筑面积的条件，其次再考虑如何计算、如何分摊的问题。

3 房地产开发过程中测绘技术的运用

3.1控制测量技术在房地产开发过程中实行控制测量技术，可构建一个完善的、精确化的、技术合理、成本适宜的控制网络，以此获得可靠的控制点，为地形测图、施工放样、变形观测等奠定基础，是开展房地产开发测绘的关键技术之一。对于房地产开发过程的控制测量来说，结合工程项目的实际情况，一般需要做好以下几点：其一，做好开发区域和周边地区的资料收集工作，包括在测区范围内的气象状况、地质资料、比例尺地形图等，归纳部级以上的高程控制点与平面控制点；其二，合理确定平面与高程的坐标体系，既可采取地方平面坐标系统、高程坐标系统，也可采用可以联测的国家坐标系统；其三，一般将控制点均匀地分布在开发区域内，对点位进行优化选择，保持埋设的牢固性、稳定性，并可长期保存；其四，对测量方法的控制。在首级平面的高精度控制中，可采取GPS测量技术；次级控制或者开发范围内，则应采取RTK测量技术或者全站仪导线测量技术。

3.2 地形规划测量对于房地产项目开发来说，应制定切实可行的开发目标，通过合理的规划与设计，涵盖整个开发范围，采取1：1000或者1：500的地形图，以更加客观地反映测区实际情况，并优化选择测量方法：其一，奠定在控制测量技术的前提下，采取数字化地形测量模式，根据规范及相关要求，利用绘图软件完成数字化成图过程；其二，在已经开发的区域地形图中，对坐标等参数进行统一化、标准化编辑，采取扫描、数字化等方法，提高地形图的规范性；其三，采取航空像片拍摄方式，或者通过全数字式摄影测量、光学解析测土仪等，在立体模式下，通过采集三维数据和信息，完成数字化编辑，获得遥感图像。

3.3 拨地测量技术结合城市规划管理部门下发的相关拨地条件以及城市规划、城市设计的具体要求，合理确定建筑用地的范围，包括土地类别划分、土地性质、土地产权等。根据房地产建设项目的实际情况，对土地的使用范围、用地界线、界桩位置等进行确定，科学计算用地面积，最终获得建设用地所需的界桩；通过应用已有的地形图，可采取图解法、解析法两种形式，将图纸的内容规划为实地，并从实地获得相关数据，完成图纸的绘制，确保设计与施工的一致性。

3.4 地籍测量技术奠定在权属调查的基础上，通过测定测绘手段，对土地及相关附属物进行调查，包括数量、质量、位置及权属等，以此作为征用土地权、出让土地权的重要依据；通过地籍测量获得精准的数据，确定房地产开发区域的土地位置、土地面积、房产情况等，绘制精确的地籍图，以此作为发放土地证、登记土地证等参考依据。一般情况下，采用全站仪实行地籍测量，获得数字化成图，可更好地满足精度要求。

3.5 施工过程的测量技术结合房地产开发的整体规划以及设计的实际需求，施工测量主要涉及到计算土方量、平整场地、测量墙体以及细节部位放样、建筑平面放样、轴线投测等；结合房地产项目不同环节的重要程度，遵循限差要求，利用场区内的控制网，再加上水准仪、全站仪等支持作用，合理确定精度，采取交会法、坐标法、三角测量法、激光指向法、投测法等，指导整个施工过程。

3.6 变形观测技术开展变形观测工作，可确保工程项目的正常投入使用，确保其安全性、可靠性，开展长期、重复的观测够工作，提高测量的精确度；一般情况下，采取独立的坐标系统为主，合理确定观测的周期，通过水准仪、全站仪等仪器，结合工程的性质、设计要求等，优化选择三维方向的变形观测或单向变形观测，及时发现建筑物可能存在的问题并采取应对措施，完成工程投入之后的使用与维护等指导工作。3.7 竣工测量技术开展竣工测量工作，主要通过一定的精度，利用良好的施工控制点，完成平面测量、面积测量、高程测量及悬高测量等，对新建房地产的具置、面积、高度及周围情况进行确定，为绘制施工图提供真实、可靠、完整的信息数据，对施工质量、放样结果等进行确定，确保施工技术与质量水平与设计要求相符。确保工程项目的外部条件与规划要求相符，提供竣工验收需要的资料，完成动态化的数字地形图更新。

4 结语

运用专业化的测绘技术，除了为房地产开发的各个阶段提供参考数据以外，也可合理控制开发的成本。因此，房地产测绘单位和房地产测绘人员，应该充分的认识到房地产测绘的重要性，通过技术革新和人员培养，利用现代化的房地产测绘为服务于国民经济和国民生活，促进我国现代建设事业的蓬勃发展。