房地产公司保本点的分析

摘要：本文通过对房地产公司保本点计算方法的探讨，预测房地产公司盈亏平衡点的销售额，分析公司的盈利趋势。

关键词：房地产；保本点；计算方法

保本点又称盈亏平衡点，是指全部销售收入等于全部成本时（销售收入线与总成本线的交点）的产量。以保本点为界限，当销售收入高于保本点时企业盈利，反之，企业就亏损。保本点可以用销售量来表示；也可以用销售额来表示。

房地产公司是为房地产开发企业提供专业的楼盘策划和销售的服务机构，它的主要收入是收取服务费，因此在分析公司的盈利趋势时，其保本点以销售额来表示，即保本点销售额=年固定成本/（1-单位变动成本率）。

计算保本点，第一，要对公司的成本按成本的性态进行分析。房地产公司的成本是随销售额变动的，因此根据随销售额变动的情况分为变动成本和固定成本。

房地产公司的变动成本主要有营业税及附加、佣金提成以及员工宿舍费、业务招待费、差旅费、办公费等管理费用。其中员工宿舍费、业务招待费、差旅费、办公费等变动成本随销售额的扩大而增加，又不与销售额成严格的正比例的关系，固称为半变动成本。半变动成本是指在有一定初始量基础上，随着产量的变化而呈正比例变动的成本。它通常有一个初始的固定基数，在此基数内与业务量的变化无关，这部分成本类似于固定成本，在此基数之上的其余部分，则随着业务量的增加成正比例增加。因为保本点的计算涉及对成本性态的划分，半变动成本含有固定成本和变动成本二种性态，所以要将半变动成本进行分解。半变动成本分解方法主要有高低点法、散布图法、回归分析法等。回归直线法相对而言比较麻烦，但与高低点法相比，由于选择了包括高低两点在内的全部观测数值，因而避免了高低两点可能带来的偶然性；与散布图法相比，则是以计算代替了目测方式，所以是一种比较好的混合成本分解方法。

以某公司为例，因该公司的费用入账期为3个月内，为了使成本分布的更均匀，成本按季度汇总测算。

函数模型：y=a+bx

b=（∑Xi2∑Yi-∑Xi・∑XiYi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]

=（57，373，450.13・1，410.77-15，096.75・5，330，850.43）

（4・57，373，438.13-15，096.75・15，096.75）

=0.02

a=（n∑XiYi-∑Xi・∑Yi）÷[n∑Xi2-（∑Xi）2]

= （4・5，330，850.43-15，096.75・1，410.77）

（4・57，373，438.13-15，096.75・15，096.75）

=292.2（万元）

所以，该公司半变动成本的函数模型为y=292.2+0.02x，其中单位变动成本率b为2%，季固定成本a为292.2万元，则年固定成本为1168.8万元。

第二，确定房地产公司的综合变动成本率。房地产公司完全随销售额变动的变动成本主要是营业税金及附加、销售佣金以及半变动成本中分解的变动成本。营业税金及附加由国家规定按照销售额的5.6%计算，即营业税税率为5%、城市建设维护税率7%、教育费及附加税率5%。销售佣金是房地产公司支付给售房人员的提成，一般由公司按销售额的一定比例支付。接上例，该公司营业税及附加税率为5.6%，销售佣金为25%，半变动成本中分解的变动成本率为2%，因此该公司的变动成本率32.6%。

第三，确定房地产公司的年固定成本。房地产公司的固定成本主要有基本工资、社会保险金、房屋租金、网络通信费、固定资产折旧，以及半变动成本中分解的固定成本。房地产公司是一种轻资产的、以人为主的人合公司，因此固定成本中占比最多的公司员工的基本工资。房地产公司的员工工资分为基本工资和销售提成，员工的基本工资一般是固定不变的，所以是固定成本；销售提成一般是按公司所收佣金提取一定的比例支付给员工，随着公司销售额的变动而变动，因此销售提成为变动成本。固定成本中其他占比较大的成本有社会保险金、房屋租金，公司是服务性的公司，一般不置办不动产，房屋租金是比较大的固定支出。接上例，该公司的实际固定成本发生8755.09万元，半变动成本中分解的年固定成本1168.8万元，因此该公司的年固定成本合计为9923.89万元。

第四，测算房地产公司的年保本额。计算保本点有两种表现形式，一种是保本点销售量（简称保本量），一种是保本点销售额（简称保本额）。房地产公司是服务性行业，提供的是咨询服务，公司的盈亏取决于销售额的高低，因此公司的盈亏平衡点应为保本点销售额，即保本额。计算年保本额的公式如下：

年保本额=年固定成本/（1-变动成本率）

变动成本率=（变动成本 ÷ 销售收入）× 100%

如上例，我们知道了该公司的综合变动成本率为32.6%，年固定成本为9923.89万元，套用保本额公式：

年保本额=年固定成本/（1-变动成本率）

=9923.89/（1-32.6%）

=14723.87（万元）

月保本额=年保本额/12

=14723.87/12

=1226.99（万元）

以此例可看出，该房地产公司年销售额为14800万元，即平均每月销售额为1300万元时，公司才能盈亏平衡，高于该销售额就有盈利，低于该销售额公司将会亏损。

第五，若公司有未弥补的亏损，如何预测公司的保本额在弥补亏损后达到盈亏平衡？想要弥补亏损，需要实现与亏损想等的利润才能保持盈亏平衡，该未弥补的亏损即为目标利润。增加目标利润测算公司的保本额，即能达到在弥补亏损后实现盈亏平衡。计算年保本额的公式如下：

年保本额=（年固定成本+目标利润）/（1-变动成本率）

接上例，假设该公司未弥补亏损为6000万元，则该公司弥补亏损后的保本额计算如下：

年保本额=（年固定成本+目标利润）/（1-变动成本率）

=（9923.89+3000.00）/（1-32.6%）

=19174.91（万元）

月保本额=年保本额/12

=19174.91/12

=1597.91（万元）

以此可看出，该房地产公司要弥补6000万元的亏损，年销售额需达到20000万元，即平均每月销售额为1600万元时，公司才能盈亏平衡，高于不需弥补亏损的保本额。

参考文献：

[1]中国注册会计师协会.《财务成本管理》.中国财政经济出版社，2015.