房地产企业资产运作分析

【摘 要】随着房地产经济的快速发展和持续不断的宏观调控，房地产企业面临着资金回笼缓慢、信贷紧缩、成本上升等方面的压力，也增加了房地产市场的风险。房地产资产运作最重要的目的是防范和化解资本风险，充分发挥房地产资产的价值。本文主要从房地产资产运作的目标出发，分析其资产运作的特点，对当前资产运作中的创新手段进行简要阐述，以期对房地产企业的经营发展提供借鉴。

【关键词】资产运作；房地产；创新

一、房地产资产运作的内涵和目标分析

房地产的资产运作指的是提高企业房地产资产的周转率、利用率、收益率，优化企业各种现有资源的配置，通过市场销售、资产买卖、股权转让、招商运营等途径实现资产效益，为企业的发展争取良好的现金流和投资发展空间，促进企业经济效益的最大化，增强企业的核心竞争能力。

未来决定中国房地产命运的，已不只是生产能力、营销能力、管理能力等传统能力。在市场竞争日益激烈的情况下，资源管理能力能否跟上房地产企业迅速扩张的步伐，将成为其能否做大做强的主要因素，而资源的管理能力又主要体现在资产运作能力和运作效率上。因此，资产运作应该成为房地产企业生存和发展的重要战略工具之一。房地产企业的资产运作的重点环节及其目标有以下几点：

资产运营上，要转向快周转模式，进一步提高运营效率，适度降低土地储备存续率，加快资金周转速度，提高资产质量和资金利用效率。

资产拓展上，要土地市场公开竞拍、收购兼并等方式并重，通过区域深耕与精品立市发挥规模效益，强化产品创新与开发能力，提升企业品牌，扩大竞争优势。

资产结构上，要合理配置住宅开发、商业地产等资产类型，要通过技术创新与人才引进，提升统筹运作的能力，为企业提供抵御周期性波动的资产和资源。

资产创新上，要通过打通资本市场、资产盘活、项目套现、融资创新等模式，实现资源共享与错位竞争，增强资产变现能力，增强企业抗风险能力。

二、房地产资产运作的特征及面临的问题

（一）资金量大

房地产业是资本密集型的行业，由于土地的有限性，土地成本也越来越高，招、拍、挂等形成的价格竞争，导致房地产投资的价格增加。再者，房屋的建筑安装都需要大量的施工人员、技术人员和机械设备，劳动力成本的不断攀升，也使房地产企业的项目成本较高。对资产运作而言，不论是买进卖出还是自行开发建设，都需要动辄数亿、数十亿甚者上百亿的资金量。

（二）周转期长

在市场经济中，房地产业受到市场经济的制约，其土地开发、市场研究和建筑施工等活动，都应该遵循市场经济的规律和方法。房地产资金的投入，需要在市场中经历一次完整的流通过程才能完成。一般而言，房地产业从策划设计、建造完工、销售交房，周期至少需要3至5年的时间。资产运作效率是衡量企业盈利能力的重要标准。

（三）涉及面广

房地产业是与地方政府联系最广泛的行业之一，其生产过程是开放式的，政府的管理是全过程参与的。房地产业受政府和消费者的关注度很高，对宏观经济和微观经济的影响力大，来自方方面面的制约因素自然就多，这也是房地产经常被推到宏观调控风口浪尖上的重要原因。房地产企业资产运作是一个时间长、变化多、复杂程度高的综合性经济活动，本质上是一次社会资源的整合与集成。

（四）风险收益并存

房地产市场非常特殊和复杂，存在着很多不确定性因素，投资过程中可能面临市场风险、财务风险、流动性和变现性风险、经营风险、社会风险等，资产运作同样存在这些风险。但由于房地产存在土地升值快、抗通胀能力强、投资回报率高的特性，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业，又使得投资行为甚至投机行为盛行。

三、房地产资产运作方式及创新研究

（一）合作开发

房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发。政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目。特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险。联合拿地、合作开发、取长补短、形成合力，越来越多的房地产企业尝试着与行业内企业或行业外的战略投资者、财务投资者进行合作，以拓展生存空间。

（二）项目转让

房地产开发项目转让，是指我国《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的具备一定条件的建设工程转让，其实质是仍是土地使用权的转让。在实践操作中，投资者为减少繁琐的审批环节和交易过程中的税负成本，往往避开直接的房地产项目转让形式，而以转让房地产项目公司股权的方式实现房地产项目转让。但如果拟转让的项目是整体项目中的一部分，无独立土地使用权证，则需通过在建工程转让模式，完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让。近期又出现了度身定制的新模式，即开发过程未达到预售条件即锁定大客户，双方签署协议按工程进度付款，达到预售条件后即签订预售合同，此种模式减轻了房地产企业的资金压力。

（三）招商引资

房地产企业的持有性资产要保值增值，需要有专门的团队做好招商引资工作，尤其是商业地产必须做好运营管理。当前出现的产权式商业物业是一些开发商乐于采用的方式，由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，所有权与经营管理权实施分离，一般分为整体租赁、分零租赁和整体分零租赁相结合三种方式。商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让商业经营专家在开发前期加入进来，在定位、流线、布局、结构的设计中广泛参与，这样项目比较容易获得成功。

（四）资本融通

房地产资金来源结构存在缺陷，房地产业的地开发资金主要来自银行贷款，而且数额巨大。这种资金的不合理配置，导致产业空洞化的现象，影响金融资产的质量，加剧了市场风险和融资风险。资产运作可以使房地产企业获得良好的资金和投资收益，融资创新必不可少。房地产业、房地产企业要健康稳步发展，必须构建多元合理的融资渠道，在以银行贷款为主渠道的前提下，鼓励和支持房地产上市公司再融资、企业债券、房地产信托及房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等多种形式相结合的良性的、低风险、高效率的融资渠道。

四、结束语：

房地产经济的繁荣以及国家的宏观调控政策，对我国房地产业的发展产生了重要影响。当前，我国房地产业的发展朝着趋于理性的方向发展，但资产运作效率不高、方式仍然受到诸多限制，一定程度上阻碍了房地产经济的发展规模和速度以及房地产企业的成熟。资产运作是企业获利的物质基础，房地产企业在资产运作中，应做好全面控制，持续加大创新力度，促进企业可持续发展。而政府对房地产业也不能仅仅通过一系列治标不治本的政策调控，更应该引导房地产业的有序健康发展，创造一个完善的市场环境，真正使房地产业的发展成为国民经济的稳定支柱。

参考文献：

[1]张志红，王翠春.房地产上市公司资产运作效率的ANOVA分析[J].山东经济，2010，26（4）：112-117.

[2]李媛媛.国有大中型企业资本运作模式比较研究[J].中国石油企业，2012，（9）：72-73.

[3]文时萍，曹振良.美国房地产投资基金的历史发展及其启示[J].江西社会科学，2004，（6）：253-255.

[4]易跃明，梁戈夫.上市公司财务实证比较――以房地产行业与汽车制造业为例[J].中国管理信息化，2008，11（20）：49-55.

[5]尚建兵.浙江省房地产企业发展REITs的模式研究[D].浙江工商大学，2010.

[6]敖翔.基于实物期权的房地产企业投资组合价值的分析与风险控制研究――以上饶市龙潭湖片区房地产综合开发为例[D].南昌大学，2008.