土地期满收回.房产税试点

土地期满收回

1月6日，在上海2011年住宅地块第一批土地拍卖中，上海嘉定高台路以南、沪宜公路以西地块《国有建设用地使用权出让预申请须知》显示：土地到期后由出让人收回并补偿相应残余价值。一时间“土地期满收回”之说引起社会热议。

其实，早在2010年9月21日上海规划和国土资源管理局的沪预申请告字(2010)第02号文范围内多幅地块的预申请须知中就已经出现类似表述，其土地期满后采取“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等方法，其地块用途分别为商办用地、公用设施用地和普通商品房。

很多人指责这种提法与《物权法》的精神不符，且没有广泛征求民意，是公然对抗民权。1月17日，上海市规划和国土资源局在其官方网站上了《关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》：预申请须知中的“土地期满后的处理方法”，是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第28条的内容，明确该宗土地出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。也就是说，预申请出让须知提到的“土地期满后的处理方法”，其实是摘选了土地出让合同的部分语句。外界普遍没有机会看土地出让合同书，此次公布出来后，便形成了对“使用期满土地要收回”的误解。

《上海市国有建设用地使用权出让合同》第27条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”第28条规定：“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。”

在住房成为民生第一要义的现实中，“土地期满无偿收回”即使只是传言，其社会影响之大也是可想而知的。尽管《物权法》已经明确“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但由于当初立法时争议很大，期满后是无偿续期还是有偿续期，一直牵扯民众的神经，并在一次次的立法争议中让民众饱尝煎熬。

虽然上海市相关部门的澄清来得比较及时，但公众的疑虑显然没有释怀。从《上海市国有建设用地使用权出让合同》第27条和第28条看，如果使用期满，住宅建设用地出现“社会公共利益需要”时，到底该参照哪一条执行呢?是让其自动续期，还是无偿收回?众所周知，所谓“公共利益”，在时下界定非常模糊，其外延的弹性实在是太大了。并且在多方的博弈中，地方政府无疑占据着绝对主导地位。届时可能会出现以“公共利益”作为新的突破点，将建设用地期满后“无偿收回”看成地方财政又一个新增长点。土地财政的巨大影响，使这种担忧远非杞人忧天。

预计10年后将会有大量房屋的土地使用权到期。因此，有关部门应以此次事件为契机，抓紧相关法律法规的制定及修改。土地期满后无偿收回，让民众的房子“飘”在空中，或者高价续期再卖一次地皮，让土地财成“收地财政”，都是令人无法接受的!

房产税试点

关于房产税的话题，在整个2010年都处于一种持续升温的状态，是否开征房产税也牵动着大众的敏感神经。

今年年初，重庆市就率先明确“开征高档商品房房产税”。2011年1月6日，上海市市长韩正也在《上海市政府工作报告》中指出“上海将按照国家部署做好房产税改革试点各项准备工作，抑制投资投机性需求，促进房地产市场平稳健康发展”。

据悉，重庆、上海的房产税征收标准已日趋完善，大概范围也基本确定，只是两地的侧重点各有不同。重庆市房产税将侧重于针对豪宅的征收，计入征收房产税商品房的建筑面积或将为144平方米以上，多套房建筑面积实施累加制，超过200平方米也可能被征收房产税，其税率暂定为房地产当年市场价格的0.5％～1.5％。而上海房产税征收方案的重点则是对住房增量进行调节，针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，并会逐步过渡到存量房，其税率暂定为0.5％～0.6％。

目前，两地已将房产税试点方案上报中央相关部门审批，具体实施方案或于今年一季度出台。

房产税试点的实质性推进将对房地产市场产生多大的影响?这是当下市场高度关注的问题。

从短期来看，房产税试点可能会对相关城市的房地产市场造成利空影响，将有助于抑制投资、投机性需求，稳定房价，甚至使房价有所下跌。但这种影响的程度可能有限，房产税试点改革的推行更大程度上仍是对购房者心理预期的影响。囿于试点阶段税基窄、税率低、不涉及存量等因素，其很难对房价造成大力度的压制。

不过从中长期来看，通过征收房产税，增加房产保有环节的成本，有利于实现收入的良性再分配，推动房地产市场的稳健发展。同时，房产税制的改革有利于政府在履行职责和财政来源上建立一种内在契合的良性循环，为地方政府提供较为稳定的收入来源，在一定程度上改变地方政府过于依赖“土地财政”的状况。

但是，在这项制度的起步阶段，还需要解决不少操作层面的实际问题，其全面推行宜缓不宜急。

首先是避免“误伤”中低收入家庭。征收房产税的目的是遏制投资投机、调节收入分配、体现社会公平，一旦出现对投资者影响小、对中低收入家庭反而增加负担的情况，则有悖于初衷。因此，在制度设计时，应该特别注重保护中低收入家庭，如对中低收入家庭实行低税率等。

其次要解决“怎么收”的问题。从国际上来看，房产税更多对应的是地方公共服务。而我国目前在房地产开发、交易环节中，个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税费。因此，在实际操作过程中，应当相应取消有关税费，才能避免重复征缴等问题。

最后是如何做好房产价值的评估。房产税根据不断变化的房产价值计税，就需要定期对房产价值进行评估。当务之急是尽快建立能够胜任这项工作的专业评估机构，培养大批有经验的评估人员，以备房产税大范围推广之需。