房地产项目设计阶段的成本控制

摘要：随着我国经济水平的快速提高，推动了我国房地产行业的迅速发展。为了有效地控制房地产项目的成本水平，最重要的就是加强对房地产项目设计阶段的管理。设计阶段的管理能够有效地解决项目定位不准、建设标准过高、客户敏感度不高、布局不合理以及科技含量水平不高的问题。因此，文章通过对房地产项目设计阶段存在的问题进行分析，并提出相应的管理措施进行解决。

关键词：房地产项目；设计阶段；成本控制

中图分类号：S611文献标识码： A

引言

房地产在进行开发设计时，设计对于房地产项目的建设工期、投资成本以及房屋质量具有十分重要的影响。但是，近年来，在房地产项目的设计阶段还存在着许多问题，大部分是受到房地产项目的设计缺乏行之有效的管理措施所产生的。在房地产建设项目中所进行的设计工作，对于未来消费者对房地产产品的满意度、产品带来的经济效益以及产品建设的投资成本具有至关重要的作用。因此，对房地产项目进行开发设计，要坚持可持续发展的原则，综合考虑房地产项目的全寿命周期。

一、从技术上严密把关

在编写房地产项目设计任务书之前，对工程地质情况、客观条件、国家政策等要进行全面、充分的了解，对所采用的各项数据必须准确、可靠，要有科学的依据；在编写项目设计任务书时，要有正确的设计指导思想，在项目设计中要尽可能合理使用项目用地，同时要尽量采用先进技术，采用先进的生产工艺和技术装备，以取得最好的设计效果和经济效果。

1、项目规划要因地制宜

项目规划在满足项目用地的地形、周边环境和小区基本功能等要求下，又要充分考虑项目用地的地质状况，特别是地质状况参差不齐的项目用地，合理布置建筑和管线、道路、景观、绿地等的布局，尽量将景观和绿地布置在地质状况差的地块，将建筑布置在地质状况好的地块，以利减少建筑基础工程的造价；

竖向设计也要因地制宜，依山就势，既要考虑项目的整体水平标高，又要避免大填大挖，增加土石方和基础工程的费用，造成不必要的浪费。如通过优化规划方案，最大限度地利用原地形特点，规划成独具特色的坡地型建筑，从而减少土方工程量，大大降低前期“三通一平”工程的成本，并通过提高对回填土工程的技术要求，为后期的地基处理节省投资。

2、使用功能的适当超前

规划设计要树立“以人为本”的思想，一切从客户需求出发，细分市场，确定目标客户群，确定适销对路的户型和满足不同功能的产品。对使用功能的设计应考虑适度超前，以免建成即落后的情况发生，造成销售困难，资金回笼慢，增加企业的财务成本。

3、建筑平面的合理性

在可能的情况下，住宅建筑要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）、结构面积系数（结构面积与建筑面积之比）、窗户面积系数（窗户面积与建筑面积之比）和公共面积系数（公共部位面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证居住质量的前提下，加大住宅的进深，这样对降低工程造价有明显的效果。

4、建筑结构的科学性

做好结构承重体系的比较选择工作，要根据地质状况和工程特点，采用技术经济分析原理，合理选择基础类型和结构形式，降低基础工程和主体工程的造价。

二、从经济上层层把关

将设计概算控制在方案估算限额内，将施工图预算控制在设计概算内，各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。

1、实行限额设计

在工程设计任务书中要详细地提出设计所要达到的设计限额指标，并将项目成本目标分解，制定科学合理的消耗指标限额，特别是平方钢筋量、平方砼量、平方砌体量、平方门窗量、平方模板量、平方景观量、平方人工量等消耗指标，以及各类型建筑公共面积系数，根据消耗指标和公共面积系数指标合理确定设计限额指标，

2、实行概预算制度

2.1设计概算

设计单位根据批准的可行性研究报告、投资估算和设计承包合同进行初步设计。在此阶段，设计单位应根据初步设计图纸和说明书及概算定额编制初步设计总概算。概算经过批准后，要作为房地产项目成本控制的最高限额。

2.2施工图预算

设计单位根据批准的初步设计文件或扩大初步设计文件和主要设备定货情况进行施工图设计。在此阶段，设计单位应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算，用以核实施工图阶段成本控制是否超过批准的初步设计概算。

三、从组织上有序把关

在企业内部成立专门的工程设计管理部门，部门内配备有经验丰富的建筑、结构、水电、景观和经济分析方面的专业人才，并对设计单位所出的施工图进行审核。对建筑设计的合理性、结构形式、安全性、装修标准、材料设备选型等进行全面的评估和审核，深入技术领域研究节约投资的可能。

1、参与材料与设备的选型

在施工图设计过程中，房地产开发企业的材料设备工程师就要开始参与项目的材料与设备选型。如果设计完成后，再进行修改设计就会产生不必要的麻烦，对成本的控制有一定的影响。

2、加强出图前的审核工作

工程变更的发生尽量控制在工程施工招标之前。从设计阶段改进设计方案的不足或缺陷，避免将设计的不足带到施工阶段，所花费的代价最小，取得的效果最好。

3、做好施工图预算与审查

施工图预算是根据批准的施工图设计、预算定额和单位计价表、施工组织设计文件以及各种费用定额等有关资料进行计算和编制的单位工程预算造价的文件。施工图预算审查的重点是施工图预算的工程量计算是否准确、定额单价套用是否合理、各项取费标准是否符合现行规定等方面。

4、做好设计变更跟踪工作

在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。当动态成本与目标成本发生较大差异时，必须分析产生的原因，并修订目标成本，防止成本失控，切实起到控制成本的作用。

四、从合同上严肃把关

实行设计经济责任制，与设计单位签订《限额设计合同》，并将消耗指标、投资限额和奖“省”罚“超”等内容写入合同里，设计单位在保证工程安全与不降低工程功能的前提下，采用新材料、新工艺、新设备、新方案，节约投资就给予奖励；反之，因设计单位的过失，造成工程投资超过投资限额的，就扣减相应比例的设计费，增强设计单位的成本控制意识，切实从源头加强成本控制。

结束语

房地产开发项目，是一个涉及到成本、工期、质量等多方面的综合性系统工程。对房地产开发项目而言，有效的成本控制是提高房地产企业竞争力的有效途径。因此，房地产企业必须重视成本控制，尤其是规划设计阶段的成本控制。在设计阶段成本控制中，需要有全局观，应该对成本、工期、质量进行全面考量、综合评判，综合采取多种合理有效的策略，这样才能实现最合理的成本管理，实现企业利润最大化、社会效益最大化，才能真正提高企业的核心竞争力。

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