房地产交易中“柠檬市场”分析

【摘要】文章借助乔治・阿克尔洛夫的“柠檬市场”理论，运用静态贝叶斯博弈分析，解释了目前房地产市场“有价无市”现象，并提出抵制“柠檬市场”化的对策和建议。

【关键词】房地产 柠檬市场 信息的不对称性

随着城市化进程的加快、土地资源的有偿使用和住房制度改革的深入，由于制度因素和房地产市场本身的特点（区域性的寡头垄断、信息不对称等），使得我国目前房地产市场存在着一系列问题：房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房价收入比以及消费预期导致的居民有效需求能力不足的状态；商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾；土地资源的低效率使用等等。本文将借助乔治・阿克尔洛夫的“柠檬市场”理论，指出在房地产交易中存在的“柠檬市场”问题，并提出相关的对策和建议。

一、柠檬市场理论

1970年，乔治・阿克尔洛夫（George Akerlof）在哈佛大学的《经济学季刊》发表了论文《柠檬市场：质量不确定性与市场机制》，文中提出了“柠檬市场模型”，从质量与不确定性之间的关系开始对汽车旧货市场进行分析。他的分析表明：旧货市场上卖主对汽车质量的信息要比买主掌握的更多一些，也就是说信息分布是非对称的。但是买主可以了解市场上旧车的平均质量，因此在交易时他们只愿意依据市场的平均质量支付购买价格。在这样的条件下，高于市场平均质量的旧车因无利可图将退出市场，随着市场上高质量旧车的退出，市场上旧车的平均质量就会下降，导致买主愿意支付的购买价格也随之下降。最终，质量较高的旧车卖主被迫将车辆退出市场。如此循环，在一个质量分布不均匀的市场中，质量最差的旧车将在质量最好的旧车淘汰出市场后，还会依次把质量较好，质量中等和质量较差的旧车依次淘汰，从而导致旧车市场无法存在。

二、房地产交易已形成“柠檬市场”

1、市场供求形势出现明显变化

在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自2007年年末以来，促使住房消费者预期发生变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量持续下降。据国家发改委统计，2008年1-7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点；销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点，其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。

2、住房市场供需双方僵持，市场走势出现分化

从2007年下半年开始，在多项调控政策的作用下，对房价走势的预期发生变化，市场出现观望气氛。其中，住房的真正需求者，希望房价持续下降，以减少住房的支出，持币待购；以投资为目的的消费者，由于“房贷新政”已提高了投资成本，同时担心已在高位的房价未来下跌，带来投资亏损的风险，在市场形势不明朗的情况下，不敢贸然入市。住房消费者的心理变化，导致市场需求低迷，住房销售面积增速从年初以来大幅度下降。房地产市场供需双方正在僵持与博弈，各地市场形势出现分化，仍然存在许多不确定性，需要继续加强和落实房地产调控措施，推动房地产市场向健康方向发展。

三、房地产交易“柠檬市场”模型的构建

研究房地产市场中逆向选择问题的发展变化规律，必须构建房地产市场中的“柠檬市场”模型。在房地产交易市场中，开发商与消费者之间的交易其实就是一场博弈，即供给方与需求方的博弈，其最终也是形成房地产价格波动的主要因素之一。

1、交易博弈模型的假设

第一，博弈的参与人为房地产商品交易的开发商和消费者，且交易双方具完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。第二，交易的规则按双方叫价交易的原则。买方的估价和报价分别为vb、pb；卖方的估价和报价分别为vs、ps，且vb和vs在［0，1］区间上均匀分布。第三，交易过程中存在信息不对称。开发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的位置、交通和户型等公开信息，也具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信息；而消费者拥有的是部分公开信息和消费能力、心理预期及个人偏好等私人信息。第四，博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈，即不完全信息博弈模型。

2、交易博弈的均衡分析

在博弈过程中，买方和卖方的价格策略分别为pb（vb）、ps（vs），当交易双方的报价［pb（vb），ps（vs）］为静态贝叶斯纳什均衡时，须满足下式：

为了简化分析，对交易双方的价格策略进行线性假设，即：

3、交易的效率分析

上述的分析可以看出，即使消费者对房地产商品的估价高于开发商的估价（ ），交易也不一定发生。这就是由于在博弈模型设计的假设中的信息不对称、交易双方符合各自利益最大化选择的理性原则，而导致的交易效率损失（图1中的A区域）。在我国当前房地产市场的非均衡供求状态中，考虑到消费者对房地产商品的消费能力、心理预期及个人偏好等决定了其对成品估价的影响，当住房消费者的购房预期低于其对房地产商品的估价时，则房地产交易的规模将进一步下降。另外，在房地产市场中，也同时存在居住消费者和投机投资者之间的价格博弈，购房投机者和实际消费者的交易目的是不相同的。一般来说，购房投机者消费能力、心理预期优于消费者，在房地产交易博弈中更容易接受报价而达成交易， 可以说， 消费者和投机投资者之间的价格博弈也是导致高房价的因素之一。再加上开发商哄抬房价、土地价格过高、建材价格飙升、楼市供求关系和国家的有关政策等等原因，造成了目前状态下的“有价无市”现象。

四、房地产交易中“柠檬问题”策略探讨

1、建立实时信息披露平台，改善信息不对称状况

乔治・阿克尔洛夫提出了“逆向选择”理论，说明信息失衡“可能导致整个市场瘫痪或是形成对劣质产品的逆向选择”，最终导致柠檬市场的形成，所以有效改善信息不对称的状况是关键。解决这种“逆向选择”问题的办法，就是将信息通过政府或房地产业传递给没有信息的买方，或由买卖双方通过公共平台传递信息。那么有效改善信息不对称状况的首要问题就是构建一个实时的信息披露机制，搭建一个真实可靠的信息披露平台和信号示意平台（见图2）。

2、建立和完善房地产市场的预警机制

我国房地产进入市场交易的时间较短，还处于起步阶段，房地产的投资主体和需求主体在相当大的程度上还带有一定的盲目性。又由于房地产经济运行的复杂性，使人们经常像“雾里看花”，难以准确把握房地产市场运行的脉搏。因此，建立健全房地产市场监测和预警制度势在必行。一方面，可以有效地指导开发商的房地产投资，另一方面也可以增强消费者的理性消费，降低投机者的投资行为，从而保证房地产价格正常波动。

3、加强政府的宏观调控作用

由于信息的不对称，将给政府的决策提供错误的信息，导致政府决策失误，从而带来房地产泡沫，甚至导致房地产市场崩盘，引发经济危机。所以政府应充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求，全面开放、规范和搞活房地产交易市场，建立、健全房地产交易的法律和法规，加大查处和打击市场中的违法和腐败问题的力度，以保证房地产交易的顺利进行。

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