土地招拍挂制度改革的重要性

摘 要：价格机制是市场体系的核心，是市场配置资源的基础性手段。土地招拍挂制度是土地向着更加公开、公平、公正和透明的方向发展。进一步推进土地招拍挂制度主要应从完善招标制度、坚持分类出让模式，细化管理手段及加快配套制度建设几方面入手。

关键词： 土地 招拍挂 地王 房价

1前言

随着房价地价攀升、 “地王”涌现，被视为“阳光政策”的国有建设用地使用权招拍挂制度（以下简称“土地招拍挂制度”）受到了越来越多的质疑和指责，全国各地也积极开始探讨改革思路，采用“综合评标”、“限房价、竞地价”及“限地价，竟政策性住房面积”等方式，抑制地价和房价的过快增长。土地招拍挂制度到底应如何改革，成为当前土地管理不可回避的一个问题。

2全面认识土地招拍挂制度推进改革的前提

2.1土地招拍挂制度是土地出让制度不断完善的必然选择

2.1.1 1988年我国实行土地有偿、有限期使用制度以来，各地为规范国有土地出让行为，开始探索优化土地资源配置的出让方式。招拍挂制度作为一项公开、公平、透明的土地出让方式，是从实践中得到认可并逐步建立起来的，是土地管理制度不断创新和完善的产物。 2.1.2土地招拍挂制度从实践经验最终上升到国家法律层次。作为我国基本法的《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。可以说，这一规定明确了土地招拍挂制度的法律地位。

2.1.3土地招拍挂制度实施10多年来，已经比较成熟，为土地市场创造了一个公平、公开、公正、透明的竞争平台，在土地出让中起着举足轻重的作用。

2.1.4相对于过去的划拨和协议出让方式而言，是一个巨大进步，最大限度地防止了暗箱操作以及由此导致的腐败，通过引入市场竞争机制，保证了国有资产价值的充分体现，适应了我国社会主义市场经济发展的需要，推进了我国土地市场化进程。因此，土地招拍挂制度应当毫不动摇地坚持和完善。

2.2招拍挂制度只是整个土地出让制度的一部分

2.2.1国有土地有偿出让制度，包括制定出让计划、拟订出让方案、组织实施等一系列工作，招拍挂只是整个出让工作的一个环节和一种方式，除了招拍挂外还有协议等其他出让方式。因此，不能将土地招拍挂制度与土地出让甚至土地有偿使用制度混为一谈，土地出让用途、规模、节奏、方式和时序等都是影响土地供应的重要因素都不是招拍挂制度的内容。

2.2.2不能将实践中土地供应结构不合理、供应不足等出让制度实施中存在的问题或出让工作其他环节的不足归罪于土地招拍挂制度。当前实践中试图通过改革招拍挂制度，以平抑和控制房价地价的呼声和做法，显然只是一种愿望和态度，如果将招拍挂制度的完善放到降地价的轨道上，那么无伦如何也无法取得所期望的效果。

2.3片面强调改变“价高者得”原则是对招拍挂制度的误读。

2.3.1 当前各地的改革和探索中，无一例外地提出了改变价高者得的招拍挂原则，这显然是对整个招拍挂制度的误读。招拍挂制度是招标、拍卖和挂牌三个制度的总称或简称，根据有关法律法规和规章的规定，无论招标、拍卖还是挂牌，其特点和运行规则各不相同，当前有关文件和改革实践中笼统地提出招拍挂改革，是不严谨的。

2.3.2拍卖和挂牌，就是以公开竞价的形式，将土地使用权转让给最高应价者的交易方式，其根本的准则就是价高者得；对于招标，虽然不一定价高者得，但是，投标报价也是考虑的重要因素，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》明确规定，对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。按照价高者得的原则确定中标人的，可以不成立评标小组，由招标主持人根椐开标结果，确定中标人。

3正确把握房价地价的关系是推进改革的重要条件

3.1地价不是房价快速上涨的主要原因。

3.1.1高房价是各种因素综合作用的结果，不能全部归于地价。供求关系是价格变化最根本的影响因素，成本价的影响是第二位的。短期来看，不断加速的城市化进程以及充裕的流动性是房价上涨的主要推力。

3.1.2高房价背后是资源配置不合理，投资者、投机者和自住者争抢中心城市和中心城区房子、分享优质资源，以及涨价预期过于旺盛，人们对房价的未来预期走高，使得投资需求增强，因此，仅靠改革土地招拍挂制度不能解决房地产市场的所有问题。

3.2理性看待“地王”问题

3.2.1“地王”是市场条件下的必然产物。地价受土地资源的供求及未来房地产市场的预期影响。在我国，土地作为一种有限的资源供给必然是不足的，在供需矛盾影响下，价格发生波动是正常的。供给的有限性和需求的刚性必然会使土地出让价格上升，屡创新高。

3.2.2如果投资投机性购房需求不能控制，由需求带动拿地，进而带动地价上涨的链条就不会改变。另外，“地王”产生与“土地财政”、公众对房价的过高预期、上市公司利用“天价地”可以提升的资产价值获得更多金融支持等一系列问题有关。

3.2.3价高者得之，本身就是市场规则的体现，在充分市场竞争的条件下，“地王”的产生不可避免。如果“地王”出现是资产价值的真实表现，就不必大惊小怪，更不应该进行行政干预。因此，招拍挂制度本身是没有问题的，不能因为出现“地王”，就停止土地招挂制度。

4进一步推进土地招拍挂制度应采取的措施

4.1土地招拍挂制度改革并不是原有的制度，改革和完善的思路和方向是更加公开、公平、公正和透明，通过充分市场竞争来达到配置稀缺土地资源、规范企业行为，最终实现房地产市场稳定、持续、健康发展的目的，而不是调低房价、不出“地王”。

4.2招拍挂作为土地出让的基本制度、基本规则不应改变，招拍挂仍将是未来土地出让的主导方式。只要走市场经济的路，就要遵循市场规则，通过取消招拍挂制度来抑制房价，不但违反市场规则，也不切实际。

4.3实践中，土地招拍挂出让制度确实存在一些问题，如：土地供应信息披露不充分、容易助推房价飙升，土地市场被恶炒等。这些问题，有的不是招拍挂本身所导致的或不能通过完善招拍挂制度所能解决。进一步推进土地招拍挂制度，应从以下方面入手。

4.3.1调整住房供应结构，增加保障性住房和普通商品住房有效供给。

4.3.2严格限制各种名目的炒房和投机性购房、土地投机，抑制不合理住房需求。

4.3.3加强市场监管力度，加强市场准入和合同履约监管，加强问责制，落实地方各级人民政府责任，遏制土地财政问题。

4.3.4完善房地产用地供应制度。在招拍挂供地的同时，允许企业和开发商合作建房。

4.3.5在产权清晰、符合建设规划的前提下，让集体建设用地、“城中村”土地和非房地产企业用地自由地进入市场，逐步形成竞争性的供应市场，加快建立多元主体的土地供给体系。