房地产价格调控的问题及措施分析

摘要：房地产是社会经济发展的重要产业，伴随着房地产业的快速发展，它也带来了诸多问题。针对房地产领域存在的问题，最近国家陆续出台了一系列宏观政策，房价已成为热点话题。在房地产业与社会经济千丝万缕的联系中，房地产价格是其中最有影响力，也是最关键的一个因素，但随着房地产业的迅猛发展，房价也远远超出人们的购买力，因此，深入剖析房价居高不下的原因并采取有效的政策措施控制房地产价格上涨，对促进房地产市场的稳定发展及和谐社会的构建具有重要意义。分析房地产市场的现状及问题，从而给出一定的可行建议。

关键词：房地产价格 现状 政策 调控管理

中图分类号：F293.3 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）28-0172-02

引言

这几年随着中国城市化进程的加快，大量人口进城居住、就业以及广大居民改善居住条件的愿望加强，绿色住宅、健康住宅、生态住宅、可持续住宅等正在兴起，商品房档次明显提高，有效需求很旺盛，同时受各种利好消息影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求，此外近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，加大了市场投机需求成分。需求上升会拉动价格的上涨，现在房价上涨速度远远超过老百姓收入增加速度。这种现象使得购房支出占总收入很大的比例，造成许多“居者无其所”现象。

一、房地产业的现状

中国房地产业自实行住房市场化后，房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大，使得房地产业飞速发展。房地产是中国经济的支柱产业，在中国固定投资比例当中大约占1/4。对各级政府来说，土地财政收入是其主要财源。但由于中国城乡经济发展不均衡使人口由落后地区向发达地区流动，促使这些城市商品住宅刚性需求增加，引起住宅价格的上涨。目前，中国城市化率约为47%，正处在高速发展期。住房供给有限与住房需求无限的矛盾，进一步助长了商品房价格的上涨。此外房地产过热、过度投资所造成的投资投机性需求使目前市场上房屋空置率过高，过多的房屋集中在少数人的手中，使得很多中低收入者无房可居。土地交易制度的不健全、行业管理的不完善，助长了投机活动。虚假的需求量与有限的土地供给相作用，导致了土地价格的飞涨，脱离了真实价值。

二、影响房地产价格的因素

1.政策因素。政策取向决定供求结构，供求结构决定市场走势。1998年7月国务院《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》取消住房实物分配制度，1999年2月中国人民银行《关于开展个人消费信贷的指导意见》提出积极开展个人消费信贷。房地产需求由此释放，房地产业迅速发展，需求的增长自然会促进房地产的增长。目前宽松的货币政策刺激了人们购买的欲望，增加了购买力。

2.需求因素。人民生活的改善，旧城改造拆迁，城市化进程加快，人口增长和家庭结构的变化等，导致房地产需求的增长。

3.成本因素。商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加、开发利润。由于今年来土地招拍挂制度的实行，使得土地成本迅速上升，进而使得房价上涨。

4.市场预期。中国经济的持续增长，今年来世博会、奥运会等一切利好现象影响所形成的房价必然上扬的“预期”，刺激了房地产消费需求和投资需求。加上近期受人民币升值预期的影响，大量的国际热钱和游资涌入国内，进入高档房地产领域，都加大了市场投机需求成分，房地产价格由此上涨，房地产市场的持续繁荣。

5.利益集团左右。土地位置的固定性导致一定区域范围内房地产的稀缺性，以及在中国经济快速发展，城市化水平显著提高，需求旺盛的大背景下，房地产开发商的期望利润远远高于社会平均水平，较高的超额垄断利润定位，必然导致房地产在高价位成交，使房地产价格一路走高。房地产开发商需要利润、银行需要利息收入、媒体需要广告收入、地方政府需要财政收入、已购房者需要差价收入等等；再加以市场信息目前对于普通公众而言仍然具有很大的不对称性，这些都对房价起着推波助澜的作用。

6.国际市场的影响。金融危机的影响，大量的国外热钱进入房地产业对中国经济的一定的负面作用，造成了一系列虚假需求。

三、房地产价格调控的对策建议

1.从政府角度讲，房价调控并不能仅仅局限于遏制价格上涨，更重要的是对房屋供给结构进行调整，从根本上降低房价。一方面国家应坚持宏观调控政策，通过限购或信贷政策调控来抑制房地产投资投机性需求的盲目扩大，加强对土地等资源的有效管理，完善财税政策，从根本上解决地方政府土地财政收入问题；另一方面应加大保障性住房的投资，大力扶植低端住房的供给，努力建设以消费功能为主，投资功能为辅的房地产市场，解决更多普通购房者的购房需求。

2.从开发商角度讲，控制开发成本，降低房地产企业的期望利润。充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、经营等各个部门在成本管理中的作用，通过全过程的有效整合来促使企业提高效率和加强成本控制，从而减少管理费用支出，减少消耗、降低成本，把期望利润调整到一个合理的水平；同时政府有关部门要采取有效措施，尽快制定商品房价格管理办法，积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效地制止房地产企业在售房过程中损害消费者利益的行为。

3.从消费者角度讲，不断完善社会保障制度，提高居民的可支配收入，扩大居民的投资渠道，引导资金流向实业，合理控制房地产投资投机。

结语

综上所述，房地产业发展仍存在许多问题，房地产价格的调控任重道远，政府应加强宏观调控使房价控制在合理范围内，同时大力抓好各类保障性住房的建设及供应，调整住房结构和增加住房供应量，引导合理的住房需求，从而解决住房难这一现实问题。

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