房地产调控新政下房地产的发展浅析

摘要：本文首先分析了国家对房地产业宏观调控的要点，并就此归纳了房地产新政的特点，对新政带给房地产业的影响效益进行了评价，并提出了新政下房地产业发展的策略。

关键词：房地产；新政；调控；影响；策略

Abstract: this paper firstly analyzes the national macroeconomic regulation and control of the real estate industry, the main points of this real estate New Deal and summarized the characteristics of the New Deal to bring the influence of the real estate industry benefit evaluation, and puts forward under the New Dealreal estate industry development strategy.

Keywords: real estate; The New Deal, Regulation; Influence; strategy

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2012）

前言

2009 年以来，随着经济的复苏，房价在需求的推动下持续上涨。面对不断上涨的房价，为了调控市场，自2010 年4 月17 日以来，国务院颁布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”) 等一系列被称为史上最严厉的调控措施后，央行上调存款准备金率、加息，各地纷纷出台限购措施。疾风骤雨的调控政策迫使房地产业内部出现了很大的变化，如何在新政的调控下，积极调整战略，保持竞争优势，是整个房地产业应该思考的问题。

一、国家对房地产业宏观调控的要点浅析

从2010年开始，国家加强了对房地产业的宏观调控，此后的2011年和2012年也基本坚持着2010年的宏观调控政策不动摇。政策严厉程度前所未有，疾风骤雨般的调控政策表现了政府对房地产调控的决心。在2010年3月结束的“两会”上，温总理在《政府工作报告》中提到“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点”。

但是，一个无法回避的事实是，供求矛盾突出导致的房价上涨对政策走向产生了巨大压力。抑制投资和投机需求，缓和供求矛盾，成为刻不容缓的社会问题。下表为2010年4月国家对房地产的宏观调控的政策要点。

1，2010.4.11 银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大 幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2，2010.4.13 加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。

3，2010.4.14 对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利 率不得

低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的

家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4，2010.4.17商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年 以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

5，2010.4.19今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

6，2010.5.2从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。

2010年4月国家对房地产的宏观调控的政策要点

另外，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中提出如下调控要点：实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政策对房消费和房地产收益的调节作用；加强对房地产开企业购地和融资的监管；建立考核问责机制；加大交易秩序监管力度；增加居住用地有效供应；调整住房供应结构；加快保障性安居工程建设。

二、房地产新政的特点分析

（一）调控力度空前加大相比以往的房地产调控政策，2010年以后的历次调控政策的力度不断加大，在以往看来，2011年“限购令”的出台对市场的影响是最大的，很多消费者持观望态度，极大的降低了房地产投机行为，对于稳定房价起到很大的作用。目前出台的房地产政策将第二套住房的首付款提高到60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，要求银行监管部门对银行执行差别化住房贷款政策进行检查监督，对于违规的行为要进行严厉查处。

（二）调控政策针对性强

这次房地产新政充分了解了造成房地产市场过热的原因，对当前的房地产形式进行了深入的分析，强调地方政府在促进房地产平稳发展中的责任，各地方加大保障性住房建设，并且强调有条件的地区将建制镇纳入到住房保障工作当中来。将重点放在了住房需求的管理上，坚决抵制不合理的住房需求，严格限制第二套住房信贷条件，限购第三套以上住房，有利于减少房屋投机行为，对于炒房等行为展开严厉打击。

（三）强调各部门在房价调控中的合作

房地产新政是在遵循市场经济的规律、根据各地方的房地产市场的供求情况之上，由各部门、各经济监管单位共同参加的稳定市场房价的调控活动。要求各级政府和各部门对土地政策、金融信贷政策、市场监管政策进行相应的调整，引导房地产企业在经营开发中规范经营，减少房地产市场的投机行为，有效缓解了住房供需压力。在房地产调控新政中，要求各个部门明确自己的责任，相互合作，有效落实。

三、房地产新政对我国房地产业造成的影响效益

受新政的影响，当前市场上的观望情绪非常强烈，一线城市量价齐跌的情况已经出现，二、三线城市由于对政策的反应速度较慢，政策的影响力在二季度末才开始显现。总体来说，新政对房地产业的影响效益有以下几点：

（一）市场成交量下滑, 观望情绪浓厚

由于政策影响下房价下降的趋势已经十分明显，因此对于未来价格趋势的预判十分明确，市场上购房者的观望气氛浓厚，成交量将会继续下滑。

（二）一手房降价促销，二手房价格回归理性

由于全款买进卖出的短期炒家将全面撤出一线城市房地产市场，市场将因此减少2~ 3 成的客源，推高房价的最凶猛的力量将不复存在，市场将因此逐步恢复均衡，同时为价格的理性回归创造条件。

随着一系列宏观政策的出台，特别是已经开始针对开发商收紧的流动性，敏感的、资金实力相对较弱的、项目体量较大的开发商将率先降价促销，从而带动同区域或同价位的一批项目打折销售。随着购房需求的回落，业主心态的平和，投资客离场带来的房源量增加，扭曲的供求比例将趋向平衡。同时受到新房打折促销的影响，二手房价格将逐步回落，中期支撑点将是年初的水平，这一轮由地王引发的溢价将被挤出。

（三）市场出现产品需求结构的调整

改善型购房虽然没有从二套房贷中区别出来, 但是对于恐慌型的改善购房会有明显的抑制作用, 对于可改可不改, 但是因为惧怕房价上涨和通货膨胀而提前释放的改善型需求抑制作用最明显。而对于确实有改善意愿的购房人将综合高首付比例、利率、房价和预期收入之间的关系, 从而量力而行, 适度改善, 有可能延后购房计划, 也有可能购买面积适中, 价格能够接受的房产, 大户型、高总价的房产需求将因此而下降。

由于首次置业中购买中小户型普通住宅的购房人今后仍然会受到政策的优惠, 因此首次置业和购买中小户型的比例会有所上升, 从现在的30%上升到45% 左右。部分原来打算购买大户型、高总价的首次购房人会因此而转向中小户型, 实现合理的房地产梯级消费。

四、房地产新政下房地产业的发展策略

（一）大力发展商业地产

当前经济的发展给商业地产带来了难得一遇的商机，商业地产作为商业用途的房地产，它集地产、商业、投资为一体，在当前国家宏观调控的政策下，商业地产比单纯的住宅地产有很大的优势，商业地产既能平衡房地产企业在开发中资金短缺的问题，又能满足消费者的需求，在房地产新政中对于商业地产的控制力度又相应比较小，所以房地产企业在发展过程中要有前瞻性，根据当前的市场形势调整企业的投资方向，大力开发商业地产。

（二）合理确定产品价格

房地产企业的产品价格，是决定房地产企业经营状况和效益的关键要素。随着调控威力的逐渐显现，楼市的火热销售将难以长期持续。房地产企业应充分估计宏观调控对企业发展的影响，及时调整定价策略，适度调整产品价格，尽快回笼资金，保持足够的现金流量，以便将来政府调控力度减缓后有足够的资金用于继续拿地，保持一定的竞争实力。

（三）提高产品的性价比

高品质高性价比的楼盘是导致楼盘热销的重要因素之一。无论在什么市场，资本永远追逐利润，只要有需求存在，高性价比始终是赢得市场的制胜法宝。所谓高性价比，不单指楼盘定价与竞争对手相比是否有优势，还与楼盘的品质是否符合甚至超越消费者预期息息相关。在楼市新政作用下，只有产品品质优良的楼盘才能赢得消费者的青睐，才能在众多的竞争者中获胜。所以，房地产企业需要更多关注购房者的需求，在较充分了解消费者需求的情况下，将竞争压力转化为专注于做好品质的动力，从而更用心地打造产品，提升产品品质，提高产品附加值，打造出超乎购房者期待的产品。

（四）多渠道融资

资金链是房地产企业的生命线，一旦企业的资金链断裂，企业就要被动降价销售，而中国许多购房者买涨不买跌的心理将使企业处于非常被动的境地。房地产新政限制了金融业对房地产企业的贷款，一些房地产企业往往拿不到原先计划的银行贷款，影响到企业的正常运转。为了保证资金链正常运转，房地产企业应讲究融资方式，多渠道筹措资金，防止出现资金缺口。一是要降低融资成本，根据资本结构需要采取使资本成本最低的融资方式组合，提升资金的使用效率；二是要创新筹资方式，如可以尝试基金融资的方式。

结语

自2010年国家加强对房地产业的宏观调控以来，从现阶段来说取得了一定的效果，但是这样也给很多房地产企业的发展带来新的挑战，房地产企业要根据新的调控政策不断改善自己的发展思路，在房地产交易低迷的环境中寻找到适合自己企业发展的道路。

参考文献

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[2]王志明.国家房地产新政调控下的中小房地产公司如何生存[J].时代金融,2010.6.

[3]回建强. 房地产业迎来结构性调整[J].卓越理财, 2010.1.