房地产开发过程中的成本控制

摘要：成本控制是每一个房地产开发企业最最关注的话题之一，本文就开发过程中成本控制的一些关键环节及关键点结合工作经验进行了表述，不当之处请各位同行批评指正。

关键词：成本控制；成本目标；设计阶段；施工阶段；社会资源

Abstract: Cost control is one of the topics attracting every real estate development enterprise’s most attention. Based on working experience, the author expounds the key links and points of cost control in development process in the paper,and it is appreciate for your criticism and correction for the impropriety.

Keywords: cost control; cost objective; design phase; construction phase; social resources

中图分类号： TU991.05 文献标识码：A文章编号：

房地产开发过程中的成本控制涉及开发过程中的几乎所有环节，但主要由两个阶段完成，第一阶段是设计阶段，第二阶段是工程实施阶段（含施工前期通过招投标选定施工队伍）。而第一阶段决定了产品开发成本的70—80%，因此，第一阶段在控制房地产开发成本方面尤其重要。

设计阶段成本控制要点：

1.设计阶段与工程成本的关系：

（1）规划设计阶段决定了产品的形式。规划方案确定了一个项目对土地的利用方式，从而确定了该项目一系列的属性：容积率、绿地率、交通组织方式、市政配套方式、产品类型等，确定了该项目的楼面地价。

（2）施工图设计阶段，在规划设计及建筑方案设计的基础上，进一步基本确定了具体产品建造的主要成本。施工图设计确定了产品的基础形式、上部结构形式以及外部造型、内部间隔等建筑物的基本部分，从而完成了对建筑物主要建造成本的确定。

2.设计阶段在工程成本控制方面应做好以下工作：

规划方案、建筑方案、施工图设计的评审与优

化：一个项目的规划方案是否合理，取决于项目前期的市场调查及策划方案是否合理。规划方案中产品的形式及配比以及是否与项目所在位置及地形相配套，交通组织形式的选择等显示了规划方案的优劣，房产商可选择多家设计单位进行设计招标，对比优化，确定最终方案。

建筑方案的设计直接影响将来建筑物的成本构成，一个好的建筑方案不仅外观简洁大方，内部布局合理，而且对结构设计的要求控制在一个合理的水平。

施工图设计中选择合理基础形式及结构类型，对建筑物的成本至关正要， 钢筋混凝土用量既经济合理，避免浪费，又能确保工程质量。

做好室内、室外工程，市政与景观工程等各专

业施工图的衔接。室内室外施工图纸及市政与景观工程图纸往往是由不同的设计单位完成，做好各设计单位之间的衔接，对将来施工过程中减少设计变更，加快工程进度，保证工程质量从而降低工程造价做好基础工作。

（3）开工前的施工图会审，尽可能多的发现施工图

设计中存在的问题，减少施工过程中的设计变更。

工程实施阶段与工程成本的关系：

工程实施阶段是工程成本实现的过程，所以这一阶段的每一项工作均与工程成本的控制有着密切的关系。

1.工程量清单招标。这是目前比较流行的招标方法，该方法有以下优点：

计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商

务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施；

（2）工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本；

（3）工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中

有效约定，有利于规范现场签证；

（4）设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计

变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能；

（5）工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起

的工程量增减，有利于提高结算效率。

2.工程施工过程中，主要在以下几个方面做好成本控制：

（1）严把设计变更关，将工程造价控制在目标成本内。

在项目实施过程中尽量减少设计变更，无特殊情况坚决不作设计变更。如必须变更，按公司规定和合同约定的程序进行，健全设计变更审批制度。最好做到先预算后施工，做到管理人员心中有数，如突破目标成本必须经设计审批单位（部门）审查同意，以切实防止通过变更设计，任意增加设计内容，提高设计标准，从而提高工程造价。

（2）严格现场签证管理。

在项目实施过程中，要加强施工现场的管理监督，要求施工方按图施工，对现场材料代用、额外用工、材料价格、各种预算外费用的签证应做到先算账后签证，随时掌握项目费用变化额度，对工程造价尽量做到心中有数。同时要促使施工方做好各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少竣工结算时产生一些不必要的纠纷。许多土建工程由于现场签证不严从而增加竣工结算的难度并导致经济损失。因此，严格现场签证管理是项目实施阶段控制工程造价的关键。

（3）避免施工索赔现象的发生，采用有效的反索赔手段。

施工索赔包括两个方面，即工期、经济索赔。引起索赔原因是多方面的，其中建设单位设计变更、工期变更、管理人员指令错误、停水、停电以及不可抗力的自然灾害等等，管理人员应着重避免设计变更、工期变更、管理人员指令错误等人为因素引起的施工索赔，同时，还应注重建设方对施工方的索赔，也包括两方面的内容，进度、质量索赔，即施工方未能按施工合同及施工规范完成进度目标及质量目标产生的反索赔。科学地组织工程项目的实施，掌握施工路线的关键路径，全面掌握施工合同及相关政策，日常工作中，注重索赔信息的收集、整理以及信息传递的时效性是有效的反索赔手段。因此，有效的反索赔手段是项目实施阶段控制工程造价的重要内容。

（4）深化设计，施工工艺技术创新。

深化图纸设计，采用新工艺、新技术，大胆创新施工工艺，利用价值工程原理，进行科学的经济分析，能够较好的达到缩短建设工期、降低投资成本的目的。

（5）控制材料用量，合理确定材料价格。

在工程造价的控制中材料用量和价格的控制是主要的。材料费在工程中常占有很大的比例，一般占预算费用的70%，因此，材料的消耗量和其价格的高低对工程造价影响很大。一方面，鼓励改进施工技术，推广使用降低料耗的各种新技术、新工艺、新材料；加强现场管理，合理堆放，减少搬运，降低堆放、仓储损耗合同中的材料用量控制，另一方面，应仔细审核、确定工程量清单、基本单价，控制主要材料的价格，在保质保量的前提下，货比三家，择优购料，就近购料，选用最经济的运输方法，以降低运输成本，从而有效控制工程造价。

建设项目施工阶段的成本控制是一项细致、复杂的工作，在施工项目管理中，应要求每一位项目管理人员具备一专多能的素质，既是工程质量检查、进度监督人员，又是成本核算和控制人员，每个岗位都有与成本控制相关联的职能，提高成本节约的意识，齐心协力，实现控制成本的目标。

结语：

房地产开发项目的成本控制是一个贯穿房地产开发全过程的工作，而且是一个动态控制的过程。在项目实施前设定一个合理的目标至关重要，控制目标的设定要参照企业以往开发项目以及同一地区类似项目的成本；成本控制并不是成本控制的越低越好，而是在一个合理的目标成本内，保证制造产品的品质；同时，房地产开发项目成本控制还是一个系统工程，与一个企业的管理水平息息相关，同时也与企业掌握的社会资源的多少具有很大的关系。