浅析房地产开发成本控制

摘要：房地产开发的成本控制问题在我国还是一个比较新的概念，这两年随着房地产冬天的到来，房地产开发成本控制的重要性越来越受到人们的关注。房地产开发成本控制问题的探讨，对于未来房地产企业的整体市场竞争，甚至对于单个房地产企业的生存而言都具有重要意义。

关键词：房地产；开发；设计；成本控制；

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

引言：

当前，房地产市场仍呈‘供’’大于‘求”的状况，商品房空置率逐年攀升，一方面购房者觉得房价居高不下；另一方面房地产开发商认为开发成本上升，利润空间不大。如何使商品房价格下调，让更多的消费者买得起房，进一步推动房地产市场的健康发展，又能使开发商有利可图，有较好的资金回报率和投资收益，这是当前房地产开发商最关心的事。

一、房地产开发成本控制的意义

成本控制是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产开发企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量，开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是在于房地产开发企业的成本控制不力，成本居高临下的缘故。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

二、房地产开发成本特点分析

房地产开发成本是指在房地产开发过程中所发生的各项费用，包括土地购置费、拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套费以及开发间接费等。简言之是一种投入，在其销售时才能实现价值的转移。成本在一定程度上反映了企业的管理水平和经营水平。而房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有‘产品生产周期长，投入量大，成本控制变化大”等特点，给企业的成本管理带来了一定难度。其特点如下：

开发成本内容复杂

成本项目从实物形态上，很难划定其支出的界线。由于房地产开发周期长，成本内容多，使得各年度之间成本不平衡，而且由于房地产开发项目成本费用又不具备可比性。成本计量没有统一依据，易发生乱摊乱挤成本的现象。

2、开发成本构成的影响因素多。

房地产开发是一项综合性很强的工作，它受到房地产消费市场、国家的有关政策、开发项目所处环境等因素影响很大。其配套条件、开发时机的掌握和政府有关政策法令的颁布等，都会对成本的升降造成很大影响。而房地产企业的经营管理水平也是影响开发成本的关键。

三、房地产企业成本控制中存在的问题

1、开发成本的预算、结算以及监督控制工作做得不够

在开发房地产项目过程中，一般而言项目的工期都会比较长的，耗资也比较大，这种情况下为了有效控制和监督开发过程中的成本状况，房地产企业应该形成完善的成本预算、结算以及监督控制体系，以对项目的盈亏进展有个清晰地显示和反馈。然而，当前很多企业并没有设置这样的机制。对于单个具体项目开发成本的记录和考察只是一个大概的情况，很多时候我们发现，房地产开发企业成本只是按照项目来记账，一些项目像土建费、安装费、拆迁费比较清晰明了。而对于项目期间的费用比如管理费用、财务费用、销售费用的支出情况则没有做具体分摊记录，或者分摊的时间不够及时，这种方式造成了很大问题。

2、合同管理不严密，难以及时了解工程合同的执行进度

房地产企业在项目开发的过程中一般要涉及到大量的合同，而合同当中涉及到的条款一般都比较复杂，所以关于收付款项的计算和审核难度基本上都很大，进而使得很多企业对于这方面的管理过于疏忽，不够严密。尤其是项目规模比较大、工期比较长的情况下，合同很繁琐，而且在合同执行过程中经常会发生各种变更的情况。

3、由于管理不善导致的不可预见因素使得控制成本加大

当前我国的很多房地产开发企业都属于规模较小的类型，而房地产的项目一般开发管理的时间周期比较长、涉及的范围都比较广，由于大部分企业的管理还没有达到科学化的控制阶段。所以开笈企业经常要面临着很多不可预测因素的影响，例如：气候变化、自然灾害、与勘察报告不同的地质条件等因素。这些不可控制因素都会使得项目开发过程的成本增加。

四、房地产开发成本控制的对策

1、主动做好成本控制的预算、结算和监督工作

企业应该高度重视成本控制的实际工作，要在意识上充分认识到良好的成本控制预算、结算等工作会给企业带来长远的利益。在此基础上，由于房地产开发项目本身的建设过程是一个周期长、数量大的生产消耗过程，所以企业领导和相关工作人员不能够只凭经验做预估和结算总结，应该着力设置一个科学合理、具有操作性的预算、结算和临督成本控制体系。

2、从多方面把握好项目投资成本的控制

根据项目投资过程中的不可控制因素情况，房地产开发企业应该从多方面努力，争取将项目开发投资的成本控制在预算的范围内。一方面，可以从技术上把握，对主要的施工技术方案要做好充分论证，预测各种可能产生的因素的防御措施，争取使各个环节的投资都能够有效地控制。另一方面，在经济上要严格控制一些费用支出，合理使用广告策划费、销售费等一些细节费用的支出问题，争取最大限度地降低静态投资的开支。

3、利用行为控制对成本进行监控

采用成本行为分析和行为控制能调动每个人的智慧和潜力，把企业经营的好坏、成本的高低，同每个人的行为连接在一起，将每项责任成本落实在每个管理人员身上，使其在实施中经常对成本行为进行分析，从成本行为的分析中找到成本偏高的原因，寻找修正标准的有效途径，及时采取有效的控制措施，只有这样成本的控制才有可能落到实处，开发成本的计划才有可能完成，达到成本控制的最终目的。

4、利用设计阶段控制成本

1）推行工程设计发包。开发项目的工程设计发包由开发商主持，项目设计发包有设计招标方式、方案竞选方式、协商或指定承包方式三种，前两种设计发包形式更能加强房地产开发项目的投资控制，降低成本。保证工程质量，但是由于时间更长，因此可能对工期进度造成影响，所以在选择设计发包方式时要分析各方式的利弊。

2）切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。

3）改进限额设计。运用价值工程原理对限额设计进行改进。以最低的全寿命周期费用可靠地实现必要的功能。与通常按类似工程资料进行设计限额分配方法相比，价值工程的应用使投资比例更加合理。

结束语：

长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段，其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施过程控制，以利于房地产开发企业资金合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

参考文献：

[1]钟文房地产开发项目成本控制浅析广东建材，2007， (3)

[2]朱亚兵，兰峰．房地产开发经营与管理．上海：立信舍计山版社，2007，（l）

[3]王忠伟．房地产开发项目的成本优化控制，开发与建设，2006，(2)

[4]冯伟，论房地产开发项目全而成本管理与控制．四川建筑，2005，(10)