房地产泡沫与调控策略

中国房价长达十年的疯涨，可以用货币现象来解释――即过多的货币追逐或流向了房地产业。房地产持续涨价不仅推动GDP的增长，而且也促进了货币和财富的膨胀。

从经济学的角度看，价格是供求的信号，涨价要么是供给不足，要么是需求过旺导致供不应求。房价涨可以说是“房子”供不应求的信号。但，是否可以认为，涨价将长期持续下去？简单地从城市人口增长的自然需求角度来看，答案是肯定的，但却是一种似是而非的误导，人口增长的自然需求并不等于有购买力的实际需求即有效需求。价格上涨从来是双向的，一方面价格上涨刺激供给的增加，另一方面却抑制了需求。奇怪的是，房价上涨，刺激了供给增长，大量的资金从四面八方涌入房地产业，房地产投资持续创新高，长期居高于各行业之上，人均住房面积也创新高，人均拥有住房面积居世界前列，但却没有抑制房地产需求，其需求仍在攀升。

然而，房地产大量空置的事实也告诉人们，旺盛的房地产需求不是最终需求，而是中间性的投资和投机需求。近十年来房价的疯涨，极大地抑制了中低收入群体――数亿（农民工和异地职业者）的最终需求，使他们买不起房，但却极大地刺激了投资和投机需求。由于房价不断攀升，投机房地产稳赚不赔已成为有钱人的财富游戏和首选。这和美国的次级债几乎同出一辙。但是，中间需求是不可能长期累积的，最终需求就像“向心力”一样，它将无情地把投机需求拉回来而使房价逆转，击鼓传花总会结束，泡沫终将要破灭。

但国际经验告诉我们，投机性的中间需求受制于有购买力的最终需求，有购买力的最终需求又受制于“房价收入比”和“租售比”。这是铁的规律。当“房价收入比”超过一定的限度，泡沫就破灭了。也许它发生在三年以后的2015年，也许是五年之后的2017年。这是基于以下三方面的推测：一是GDP和国民收入增速将从超高位回落到中位或中高位，相对下降的购买力与持续上涨的房价背离；二是西方国家有史以来最宽松的货币政策终结，低利率将逆转，热钱和廉钱不再复存，甚至会外逃；三是人口增长率下跌和人口红利转负，房屋剩余更加严重。如果中国房市泡沫破灭，那将是一场震惊全球的金融和财政的巨大海啸，其打击是灾难性和毁灭性的。

中国要解决房地产泡沫问题不是没有办法，转变“土木经济”的发展方式，从表层调控、结构调控和基础调控等三个层面入手是抑制泡沫的路径。这其中，基础调整则是今后的重点调控领域。基础调整是指基本规则和制度的调整，如加快公共财政、税收等财税体制改革、城乡土地等要素市场和产权制度改革，户籍制度以及相应的城市福利制度改革等等。从基础上调整土地财政模式和城镇化模式，矫正需求结构的严重扭曲。在操作上，应将表层的短期调整、结构的中期调整、基础的长期调整与相应的行政、经济、法律手段有机地结合起来，从而逐步增加供给，抑制过分投机，合理收入分配，引导房地产价格平稳下降。唯其如此，才能使房地产业健康持续地发展，才能避免或减轻房地产泡沫破灭带来的危害和冲击。