商业综合体的发展前景范文

商业综合体的发展前景篇1

【关键词】城市综合体；商业设计；建筑设计；营销管理

一、引言

随着我国经济和社会的发展，以及城市化进程的加快，城市综合体这一商业地产类项目的塔尖极致形态必将为其注入新的活力，有力地带动了区域经济的发展。不过，由于城市综合体的体量等相对较大，其对策划、设计、招商、运营管理以及资金管理等都有着较高的要求。同时，对商业综合体的投资和决策也务必要更加理性，一旦考虑不周，就可能会带来较大的损失。因此，本文结合笔者在城市综合体商业设计中的实践经验对相关的内容进行了深入的分析。

二、城市综合体的相关理论

城市综合体在不同的文献中有着不同的定义，而认清城市综合体的基本概念是对其进行商业设计的必要前提。在《中国大百科全书》中，城市综合体指的是多个功能不同的空间组合而成的建筑。而在《美国建筑百科全书》中主要是指在一个位置上具有单个和多个功能的一组建筑。结合城市的相关概念，我们不难看出城市的中心由于其不同功能的需要而呈现出多样化的发展趋势，它不再是单一的一个中心，而是多个中心的和谐组合。在当前的现实中，百分之六十五的建筑综合体的功能主要是酒店、办公、公寓和商业，这也显示了建筑功能区呈现出组合的特点。而在总的形式，如文娱、交通、展览、餐饮等多个方面也发挥着相应的价值，在关注社会发展的同时，也把握着人文的需求，各个功能区相互依存，相互联系，呈现出多功能、高效率的特点，这主要是为了适应现代人快节奏的生活方式，需要拥有一个方便、快捷、经济、多种功能结合的综合体来满足人们生活的需求，而城市作为一个载体，在这样的一个背景下城市综合体应用而生。

三、城市综合体建筑的主要特点

总体来说，城市综合体建筑主要具备以下几种主要的特点：

首先，城市综合体建筑的空间尺度往往比较大，在通常情况下，城市综合体建筑往往和所在城市的区域经济总量、城市规模，而且与城市的主干道也有着密切的联系，其建筑体量一般比较大，对于设计师的主要要求便是考量设计师掌控能力重要因素之一。其次，城市综合体建筑的交通呈现树形化与立体化。从业态和交通构成上，人流、车流形成立体的交通组 织，将城市街道、地铁、停车场、市内交通及建筑内部交通与城市公共交通系统有机联系，形成了庞大而复杂的系统。而且，城市综合体的机电设备系统往往配置比较复杂，而且随着社会的发展和科技的进步，新的节能环保技术和材料的运用必将是未来的主要发展方向。基于该种背景必然会对业主方、设计方、施工方和管理方提出了更高的要求。

四、城市综合体的商业设计要点分析

（1）重视商业策划

在城市综合体的商业设计之前，进行商业策划就显得尤为必要，在商业策划中，需要首先进行商业定位、市场定位、投资模拟分析以及预招商等等。通过仔细而又充分的前提调研，会给商业综合体的定位提供重要的依据。比如，商业综合体所处的位置是否为配套齐全、居住生活条件优越的区域，或者传统的商业、金融环境如何等。设计师要紧密结合商业综合体所在的区域客观情况做好商业策划工作，通过紧密对市场的实际需求进行结合，从而合理安排不同性质、类型的商业，以达到实现利益最大化的目的。

（2）一体化的整合设计理念

当前，我国大部分建筑设计都采用着“前期规划、方案设计、施工图设计”的传统模式，而很多商业项目也在沿袭这个模式，不过该种方式很容易造成施工重复、工期拖延以及投资浪费等一系列问题，不过更重要的是，该种模式很难达到理想的商业环境效果。因此，需要在建筑设计的基础上，引入商业形象概念、综合体内外景观、标识和色彩等内容。而在城市综合体的商业形象设计中，主要需要考虑到建筑造型、建筑表皮、灯光景观、广告展示、标识系统，以及商业细节把控。比如，下图为北京三里屯Village商业综合体就是对建筑表皮进行了细致的考虑：

再如，下图为杭州万象城，其综合对标识系统进行了考虑：

同时还要加强对设计阶段的成本、进度和质量的控制，而且需要极高的各专业的协调配合。而这给人一种比较分散的感觉，其实在国外先进的国家中都已经普遍采用了建筑设计、商业形象、色彩、室内外环境景观以及标识等一体化的整合设计理念，不仅能够达到良好的效果，而且可以事半功倍。明显可以看出，建筑设计并非城市综合体设计的全部内容，而只是其中非常重要的一个方面而已。笔者通过对当前我国的城市综合体的商业设计体系进行分析后发现，虽然其还不太完善，但是在规划、建筑、景观以及室内都有着较为成熟的条件，能够引导商业项目向着更加成功与高效的方向前进。

（3）专业化的营销与管理

商业综合体和一般的建筑相比，其在建筑体量等各方面都存在着较大的差距，从而使得其需要专业化的营销招商与运营管理操作。专业化的营销与管理主要包括营销策划、市场推广、招商策略的制定与执行等重要内容，这是商业地产成功与否在执行层面的关键与核心所在。而与此同时，城市综合体运营管理系统的建立、物业管理、团队组建以及资产管理等等，都和城市商业综合体能否长期而且良性发展有着非常紧密的联系。

五、结束语

总之，商业设计是城市综合体的重要组成部分，而建筑设计并非是商业设计的全部，仅仅是其中非常重要的一环，要尤其重视其他商业色彩与建筑设计的融合。同时，商业综合体作为城市的重要组成部分，必然会与城市产生紧密的联系，因此，还要从整体角度上把控二者的协调和互通。

参考文献：

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商业综合体的发展前景篇2

Abstract:This article in discusses the urban complex compound construction the concept, the characteristic, in the background foundation, unifies Hangzhou to innovate starts an undertaking the new world city complex compound construction practice, proposed that the urban complex compound construction should pay great attention principles and so on science plan, function integration, ground underground interactive, transportation organic collection and distribution, characteristic landscape design and cultural heritage protection.

关键词：城市综合体 创新创业新天地 规划特点 启示

Key words:The urban complex compound innovation starts an undertaking the new world plan characteristic enlightenment

【中图分类号】F2 【文献标识码】A 【文章编号】1004-7069（2009）-05-0089-03

一、时代呼唤杭州发展城市综合体

为了更好地理解城市综合体建设的重要意义，首先要了解城市综合体的概念以及发展背景。

1、城市综合体的概念、特点与背景

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的四项及四项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

一般而言，城市综合体具有建筑体量大、物业类型多、交通网络好、生态景观优、各类设施全等特点。特别是，如此大体量的城市综合体不是各类物业、各类建筑、各种功能的简单堆砌、叠加，而是对各种功能、各种业态科学搭配、优化组合、有机集成的产物。

2、发展城市综合体是杭州城市发展的必然产物

城市综合体的出现是城市形态发展到一定阶段的必然产物。城市本身就是一个聚积体，当人口聚积、用地紧张到一定程度，在聚集体的核心部分就会出现这样一种综合形态，由此，杭州城市综合体的产生与发展是杭州社会经济发展、城市有机更新、杭州产业结构升级的客观要求，也是提升城市核心竞争力的必然要求，更是打造和谐社会、共建共享生活品质之城的必然要求。

3、发展城市综合体是杭州城市发展的理性回归

如前所述，城市综合体简言之就是各种功能吃喝玩乐、衣食住行的有机集成。以此分析，南宋时期杭州的御街与明清时期的河坊街均是当时的城市综合体，也是现代城市综合体的雏形，她充分体现了古人天人合一、和谐自然的造城理念。

南宋御街的两旁集中了数万家商铺，临安城一半的百姓都住在附近。“十里”御街可分三段：首段从万松岭到鼓楼，是临安的政治中心，靠近皇宫、朝廷中枢机关，皇亲国戚、文武百官集中，消费与购买力最强，因此，这里的店铺大多经营金银珍宝等高档奢侈品；第二段从鼓楼到众安桥，以羊坝头，官巷口为中心，是当时的商业中心，经营日常生活用品，据《梦梁录》载，这里名店、老店云集，有名可查的多达120多家；最后一段从众安桥至武林路、凤起路口结束，形成了商贸与文化娱乐相结合的街段，这里有都城最大的娱乐中心――北瓦，日夜表演杂剧、傀儡戏、杂技、影戏、说书等多种戏艺，每天有数千市民在这里游乐休闲，可以说是当时著名的城市综合体，其繁华程度在马可波罗游记中有所描述；而形成于唐、经过五代吴越、发展于南宋、兴盛于明朝的杭州河坊街，当年这里分布着孔凤春香粉店、宓大昌旱烟店、万隆南肉火腿店、天香斋茶食糖果店、张允升百货店、方裕和南北货商店、瓮隆盛茶号等著名的老字号，无论是居家生活的杭州人，还是匆匆而过的外地游客，这里是他们首选的购物场所。最值得一提的是富可敌国的红顶商人胡雪岩在这里建起了与北京"同仁堂"遥相呼应的“胡庆余堂”中药房；在鼎盛时期集成了药店、茶楼、游玩、吃饭等业态，也是杭州城市综合体的鼻祖之一。

由此观之，历经千年沧桑与经受几度风雨以后，杭州重新发展城市综合体，是杭州造城史上的凤凰涅磐与理性回归。

二、新天地城市综合体的规划背景、建设目标与规划过程

现代城市的竞争，在某种程度上是城市综合体的竞争。城市品位的提高，必须考虑市民居住、城市交通、商业氛围、都市工业等诸多因素的有机统一，以有效地提高市民的生活质量，改善投资环境，增强杭州的综合竞争力，为今后城市的进一步发展创造有利的条件。面对这些城市发展的新问题、新动向，杭州市委、市政府高瞻远瞩、审时度势地提出建设城市综合体。

根据规划，杭州的远期目标计划建100座城市综合体，近期计划建设的市区城市综合体除了新天地以外，还有杭联热电城市综合体、东站广场综合体、运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、“西溪天堂”综合体等，这些综合体象一颗颗珍珠，散落在大学城、交通枢纽中心、下城北部等地，引领着杭州产业结构升级与城市功能提升。

新天地城市综合体的规划建设主体是由杭州市工业资产经营投资集团投资的杭州新天地集团，本着“工业遗存形成特色、多元业态促进繁荣、生态商业和谐发展、商业商务良性互动”的规划原则，新天地城市综合体占地面积为56.76公顷，总建筑面积为115.65万平米，总投资将近100亿，其占地面积、总建筑面积均大于国际著名的位于日本东京的六本木业综合体；其占地面积、建筑面积与投资额也大于国内著名的城市综合体例如深圳华润中心、东莞第一国际与上海新天地项目，因此，建成以后必将对杭州城市建设产生积极的影响。新天地的规划建设目标是：新型城市综合体的标杆、商业商务次中心与杭州城北新地标。

随着认识的深化与研究的深入，新天地项目的功能定位经历了一段发展与创新的历程，一开始定位是杭州科技城，计划统一入驻引进的名所大院；后来根据城市设计方案，功能定位于商业商务次中心，最后根据市委、市政府关于杭州城市发展战略的总体要求和戴德梁行的发展策略研究，定位于商业商务次中心、新型城市综合体，并且又将包括工业遗存在内的将近30万平米的建筑面积划定为创意产业区。

三、 新天地城市综合体的规划特点

鉴于新天地项目的特殊性，其规划过程具有科学统筹规划、功能有机集成、地上地下互动、景观特色明显四个特征：

1、科学统筹规划

首先，由于城市综合体体量巨大、投资巨大、对城市升级作用明显，其一旦建成，或者成为城市发展的败笔，或者成为城市发展的新地标，因此，新天地的规划意义重大、影响深远。

目前，新天地进行了一个调整四个规划。一个调整，根据市委市政府集约利用土地“一调两宽两严”的要求，最大限度地调整建筑限高，增加了8%的建筑面积，使土地收益最大化；四个规划，分别是《城市设计规划》――划定开发区域、明确用地性质与功能定位。《项目发展策略研究》――确定物业类型、各种物业的开发体量与配合比例，并且明确了划分19块地进行开发及开发时序。《地下空间规划与设计》――明确了地下空间的开发体量、空间分布，地下空间与地上部分怎么互动开发等。《生态景观规划与设计》――充分利用独有的工业元素、水系与自然环境，打造成具有独特风格的城市综合体。目前前三个规划已经完成，后一个规划正在实施，预计到09年上半年完成。新天地城市综合体在市委市政府的领导下，科学规划、统筹建设，努力使其成为杭城发展的又一闪光点，成为又一张城市金名片。

2、功能有机集成

城市综合体的出现可以追溯到古希腊的广场建筑与古罗马的公共浴场。古希腊的阿索斯（ASSOS）广场，建有神庙与可进行商业活动的长廊，人们从各地聚集到广场，从事商业活动的同时还可以讨论、议事、朗诵与演说。古罗马的公共浴场将运动场、图书馆、音乐厅、演讲厅、商场等城市功能集成在一起。我国20世纪初的北京东安市场集几百家店铺、茶楼、饭馆、杂耍场、戏院、棋社等功能于一体，也可算是略具雏形的城市综合体。

1933年国际现代建筑协会讨论并通过了《雅典》，将城市划分为居住、工作、游憩和交通四大功能，并强调了功能间的独立性。这些功能分区理念导致了城市发展中贬低高密度、传统街坊和开放空间的混合使用，从而破坏了城市的多样性。同时，使城市和建筑发展偏向单一化（休闲、娱乐、住宿与办公各自分离，制造了不少卧城），这些理念不但没有创造新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市的整体混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。于是，随着社会经济的发展，有机集成了衣食住行各种功能的城市综合体又应运而生，成为当今主要城市核心部分发展的主流建筑形态。

如前所述，综合体是各种功能包括商业办公、休闲娱乐、商务酒店、购物消费等功能的有机集成，而物业类型、物业体量则是功能的最终体现形式，因此，综合体的功能有机集成最终表现为各种物业类型与物业体量的有机集成与科学搭配。

根据戴德梁行的商业地产策划报告，新天地城市综合体的各种物业类型与物业体量为：总建筑面积为116万平米，共有大型商业（占17%，包括大型购物中心、百货大楼）、商住SOHO/LOFT（占25%）、步行街（包括滨水步行街、品质生活步行街）、商务办公（占35%，甲级与乙级办公楼）、总部园区―独栋生态办公楼（占15%）、休闲娱乐（占2%，包括大型影视中心、大型演艺吧等）、高星级酒店（占3%）、公寓式酒店（占3%）等业态，这八种不同的物业之间精心设计地上与地下交通网络与步行路线，确保各种物业功能整合为一个整体。

3、地上地下互动

新天地城市综合体处于杭城的中心地段，规划起点高、投资强度大，因此，有必要统筹考虑地下空间的开发与利用。为了避免地下空间的重复建设与盲目建设所造成的浪费，同时，也为了科学地规划有效地利用地下空间，新天地邀请了上海市政设计总院进行地下空间的规划，根据地块区位优势、地面开发强度、人防工程的要求以及今后发展规划等因素以确定地下空间的合理开发体量，同时，综合统筹开发时序，做到地上地下互动、统筹考虑，以节省开发时间和节约开发成本。

根据规划，新天地地下空间开发体量为38.95万平米，呈“T”型地下公共服务空间，靠近西边的东新东路由于商业价值较高，每个地块整体开发，不同的地块之间由地下人行与车行通道连成一片，构成“T型”的一横；靠近东文路东西向的城市工业公园地下亦成片开发，构成“T型”的一竖，局部商业价值最高的区域规划建设地下二层，其中地面一层作为商业，地下二层作为停车位，在城市工业公园西侧规划地下公共空间环路，连通地下一层与二层，确保交通顺畅。

4、景观特色明显

要使新天地城市综合体成为杭城北部的新地标、成为杭城的又一张金名片，还必须拥有特殊的、亮丽的景观，这些景观将犹如一颗颗钻石，熠熠生辉，可使杭城增光添彩。

为了避免千区一面，新天地邀请了国际著名的景观公司进行整体景观的策划与设计，在整合、融汇新天地工业元素、水系、自然景观的基础上，打造新天地独特的生态景观。

四、新天地城市综合体规划建设的启示

1、科学规划是前提

根据市委市政府的指示，确定“规划先行”，进行了四个规划，新天地已经完成了三个规划，最后一个由国外著名景观设计公司领衔设计，目前已经紧锣密鼓地在进行之中，预计于2009年上半年前完成。科学规划是做好新天地城市综合体的重要前提，国内外有不少工程由于前期规划不到位、盲目施工而达不到预期规划效果，甚至成为半拉子、烂摊子工程的先例。

2、功能集成是核心

城市综合体的核心是衣食住行等各种功能的有机集成，而不是简单堆砌。因此，新天地专门邀请了世界著名的戴德梁行开展商业地产发展策略研究，用详实的数据、周密的调研、严谨的分析得出新天地的功能与物业类型，并精心设计了其空间分布，确保各类功能的整合、融汇，以达到良好的整体效果。

3、交通有机集散是基础

城市综合体是个具有活力的建筑群，交通吸引力很高，每天均有大量人流、车流、物流需要集散。如果交通集散效率不高、考虑不周，就将成为一座交通堵塞、拥挤混乱的场所，必将严重影响新天地综合体功能的充分发挥。

为了提高新天地的交通疏散力，保持交通顺畅，新天地主要采取了三种技术手段：一是通过专业机构利用先进的交通分析软件对区内道路的路网流量与饱和度进行分析，以确定影响交通有效疏散的瓶颈；二是规划建设地上与地下交通环路，降低瓶颈路网的交通饱和度；三是充分考虑静态交通，在地上部分与地下空间规划建设了大量停车位，共规划地上停车位7500个，地下停车位9200个，使每百米建筑面积停车位达到1.55个，该指标是杭州其他中心地段的5-8倍。以上措施的综合运用，经分析研究，可以极大提减轻交通压力，提高交通疏散力。

4、特色化景观设计是关键

国内外著名的城市综合体――例如前述的东京六本木业、巴黎的拉德芳斯、深圳华润中心等，之所以能成为城市的新地标，吸引无数游人前去旅游观光、购物消费，景观无疑也是其中重要的关键因素。

为了避免千城一面，突出新天地的景观特色，新天地从外部观察的整体天际线到内部的生态景观、分区建筑群甚至到单体建筑形态都计划进行精心设计。为了整合区内的工业元素（火车头、烟囱等）、老厂房、工业公园、步行街与绿地等，已经专门邀请了国际著名的景观设计公司进行规划设计，通过这些景观规划，将新天地打造成为具有浓郁江南水乡特色、时间与空间结合、历史与文化交融的创新都市综合体，成为杭州北部的新地标。

5、人文遗产是灵魂

一个城市犹如一个具有生命力的人，拥有她的过去、现在与未来。现代化绝不是抛弃历史，相反是尊重传统、尊重历史，抛弃历史就是抛弃未来。一个人失去记忆就是痴呆，一个城市失去记忆就是自我毁灭。面对中国城市化进程迅速变迁与快速发展的契机、城市形态多样化与本土化面临的挑战，杭州市委、市政府始终保持了应有的清醒与冷静的头脑，提出要保存三类典型遗产：校园遗产、历史遗产与工业遗存。杭州城市发展，不能忘记城市的根、也“不能忘记回家的路”。

新天地综合体充分理解、尊重了市委、市政府对城市改造、地区升级的要求，经过几轮规划设计、召集专家学者反复论证的基础上，在“保存工业遗存、传承工业之魂”的前提下，最终决定保存、修缮原来重机厂的三幢标志性建筑与典型工业元素，并充分运用与演绎这些元素，在中心地带建设城市工业公园，设置具有工业时代特征的景观雕塑。通过运用这些手法，赋予新天地独有的“传承与创新、协作与创业”的灵魂。

总之，在市委市政府的正确领导与关心重视下，以新天地为标杆的100个城市综合体的规划建设，在某种意义上是杭州城市发展史上的里程碑，她标志着杭州城市建设已经实现了由单纯依赖单体建筑时代到迈向功能有机集成的城市综合体时代的华丽转身，杭州城市建设从此走进了重视各种物业科学搭配、各种功能有机集成的综合体建设新时代。如果说气势恢弘的钱江新城是书写杭州城建的新辉煌，那么，璀璨光华的新天地建设由此揭开了杭州综合体建设的新篇章。

参考文献：

[1]龙固新，大型都市综合体开发研究与实践 [M].南京：东南大学出版社，2005：10-200；

[2]朱连庆.大型商业地产定位与策划[M].上海：学林出版社，2006：10-300

[3]杭州创新创业新天地项目发展策略研究报告 戴德梁行编辑

[4]杭州创新创业新天地地下空间规划与设计 上海市政设计总院编辑

商业综合体的发展前景篇3

关键词：城市夜景照明 规划 设计

中图分类号：TB491 文献标识码：A

一、概况

城市夜景照明是利用灯光塑造城市夜间形象的一种照明技术，也是展示城市发展、体现城市个性的艺术。它对于美化城市，提高城市的知名度，提高市民的生活质量，改善投资环境，促进旅游、交通运输等行业的发展均起着积极的作用。而城市夜景照明规设计，就是对一个城市的景区、景物照明的功能和艺术性的考虑或筹划。其主旨在于根据城市景观元素的地位、作用、特征等因素，从宏观上规定构景元素照明的艺术风格、照明水平及照明的色调等，组合成一个完整的照明体系。

当下的中国商业空间多表现在大型集散综合体范畴内，大型的商业项目在各大中城市集中爆发。市民在商场、剧院、娱乐、会展等本为分属的空间内游动，而这些本为分属的空间在当代的一体化市场需求中相互融合，甚至在一座大型商场内也实现了同步的多种经营业态整合：超市、品牌店、开放柜台、多媒体体验中心、电玩业、展览空间、电影院、品牌特色饭店、集合式快餐业、药店……，一座商业综合体就是一座微型城市，在这样的生机勃勃市场变化中，商业完成了自身形象的提升。

商业综合体做为新时代独具特色的城市重要配套设施，得到了城市的开发者以及市民阶层的欢迎。用商业项目来拉动城市框架的攀升，用优质的商业形态满足城市区域性经济的膨胀需求，城市通过大型商业综合体来体现品质，商家需要多功能的空间故事以吸引人气。商业综合体已经成为彻底的资本牟利工具，在当代中国方兴未艾。

对于商业综合体的照明设计，其重要性不言而喻，正是用灯光打造了商业综合体在夜间璀璨的建筑立面表现，才使得商业综合体成为吸引市民进入消费购物的首选之地。商业空间环境中灯光的作用更是整个设计过程的重点，光具有指引、识别、突出、聚焦的实用功能，更是具有兴奋、梳理、冷暖、热情、朦胧的情感表达因素。光在空间中的表现构成光域，光弥漫在环境中，形成多种多样的变化和扫描，并形成一定量的质感，由此商业综合体的多样性和丰富性就能展现出来。

二、分类

根据照射对象的不同，城市夜景照明可分为以下几种类型：

1、建筑物夜景照明（建筑立面照明）。用灯光再现构筑物的夜间景观的照明。照明对象有房屋建筑、碑、塔、路、桥、等。照明时，除考虑构筑物功能要求外，还必须注重建筑物形态、结构、材料特征，时代风貌、民族风格和地方特色，以及和周围环境协调的要求。

2、广场夜景照明。根据不同类型广场的功能要求，分类设计，有机结合，将广场、景点，及其附属设施融合为一个整体表现出来。通过合理的布灯，突出广场性质，并与周围环境统一协调。

3、景观道路照明。主要体现在景观道和商业街的夜景布置上。根据街区的功能、性质和类别，综合考虑道路、店铺、各种标识、市政设施等构景元素的照明特征，统一规划，精心设计，形成或绚丽活泼、或光怪陆离、或豪华高雅的吸引游人的的照明景观。

4、园林夜景照明。根据园林的性质和特征，对园林的硬质景观（山石、道路、建筑）和软质景观（绿地、树木及植被、流水及水面等）的照明进行统一规划，以典雅的格调为主，以人文的意境为依托，形成有品味的景观环境。

三、实例分析――安阳万达广场

“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。近年，以万达广场为代表的城市商业综合体，在全国各地以惊人的速度发展、呈现在人们的眼前，可谓影响日盛！其建筑灯光设计，在建筑夜景照明设计中也是独树一帜！

万达广场建筑立面夜景照明设计，通常与建筑师、幕墙设计单位配合最为紧密；结合建筑本身的结构，以及当地的文化特色进行灯光创意设计，以提升建筑夜间形象品质、营造商业氛围为目的，追求万达广场就是城市中心的发展目标！夜景设计是其不可或缺的一部分。

安阳--世界文化遗产殷墟，甲骨文之乡，《周易》的发源地，中国古都之一，著名历史学家郭沫若曾留下“洹水安阳名不虚，三千年前是”的著名诗句，可谓历史文化名城，底蕴深厚；

安阳万达广场是万达集团布局中原的第四座万达广场，其建筑设计充满了安阳的特色文化；立面构成整体大气，入口处理新颖流畅，细节细腻精致，具有较强的视觉吸引力；扭曲的矩形网格，让空间从静态稳定中脱离了出来，仿佛使它们动了起来；大商业立面设计暗含太极阴阳二仪，大的块面设计层次对比鲜明，大层次中又深具细节变化，立面空间结构凹凸有致、变化有度，这都给夜景照明工作提供了很好的表现空间。夜景照明设计以建筑为载体，巧妙地结合建筑立面结构，充分尊重、体现建筑设计之初衷，通过灯光营造浓厚的商业氛围，提升建筑在夜间的视觉效果与建筑形象，旨在塑造出“古韵美、序列美、文化美”的灯光效果。

大商业部分灯光设计采用间接光照明方式，分别用500mm长的LED线性贴片洗墙灯洗亮600mm*600mm菱形凹洞空间，进深200mm，灯具仅安装于菱形下面两条边朝上洗亮凹洞空间，避免了光源外露对人眼的刺激而产生的眩光，做到灯具隐藏、见光不见灯；六边形凸体构造，根部让幕墙预留150*100mm的Y行挡板构件，用来埋藏透镜洗墙灯具，将六边形造型结构凸体下面三个面给洗亮，原因也是想由下往上洗亮，做到见光不见灯的间接光照明方式。大商业两个主入口，玻璃幕墙明框留槽60mm*80mm嵌入安装D50LED数码管，配合立面丰富、点缀入口，吸引人流。

公寓式写字楼，顶部采用2*28WT5双管线性洗墙灯由上往下洗亮，突出强调顶部天际线效果；色温4200K，清爽明快；目的在于城市尺度、远观视角形成视觉焦点。塔楼主体部分受成本制约，在最主要的视角、临街面嵌入安装D50LED数码管，意在体现建筑本身的肌理变化和走向。

大商业及公寓式写字楼，从上到下连为一体，灯光设计层次分明，重在塑造大商业立面、强调顶部天际线；塔楼主体部分灯光，是连接裙楼和顶部两大重要层次的桥梁，从而形成一个比较完整的画面。

夜晚降临、华灯初现！安阳万达广场主体部分建筑灯光开始展现，开业及重大节假日之时，配合音响声效：

场景一，“烟雨洹水”：塔楼部分灯光，模拟下雨场景划过夜空落下，裙楼部分积水而涨、顺势而流，仿佛是安阳洹水流淌的美丽景象；俗语说水火不能相容，我想高科技时代，一切皆有可能；红色飘带部分在灯光控制器的作用下，LED透镜洗墙灯洗亮红色六边形造型立面，可以是红色火焰山的场景，亦或是熔浆流动的奇妙景象。视角不同、时间不同、灯光演绎内容亦可是多样且丰富多变的；

场景二，“古韵安阳”：灯光动画表现，旨在表现太极阴阳二仪之变化，从而让灯光与建筑设计找到联系； 太极是中国思想史上的重要概念，初见于《易传》：“易有太极，是生两仪。两仪生四象，四象生八卦。”与八卦有着非常密切的联系；是阐明宇宙从无极而太极，以至万物化生的过程。无极即道，是比太极更加原始更加终极的状态，两仪即为太极的阴、阳二仪。

总之，这就是一个粗犷不可或缺的媒体墙，营造商业氛围，提升建筑夜间形象和品质。

成本造价每平米30元，怎样才能在有限的造价里，设计出好的效果，一是设计规划考量，二是照明设备的选用上，全都采用技术成熟、稳定可靠的通用标准型产品。尽量避免非标制品的使用，这样既能有效地控制了工程造价，又便于施工、调试和后期的长效运用。

结语

在景观环境设计蓬勃发展的今天，夜景照明成为城市整体形象不可或缺的一环。夜景照明已经逐步成为城市的基础设施，为点缀美化城市发光发热。目前，夜景照明虽然还存在一些的问题，但是随着认识的发展、技术的进步，还是大有可为的。我们规划设计人员要因地制宜、科学规划、精心设计，总结吸取前人的经验教训，必将取得良好的作品效果和社会效益。

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[5] 朱思学.浅谈立交桥的夜景照明设计[J]. 民营科技. 2014(02)

商业综合体的发展前景篇4

位于深南大道边上的NEO大厦，处于深圳中央商务区西区的龙头位置，周边写字楼林立，金融机构众多，交通网络发达，人流量集中。在景观设计方面需要考虑它作为新城市地标与城市和其他景观之间的关联性，需要与城市主干道的整体景观完全融合，同时也需要显示其特性并展示其价值。

关键词：NEO；城市商业综合体；红墙

Abstract: In Shennan Avenue on the edge of the NEO building in Shenzhen's central business district, West leading position, the surrounding office buildings, a large number of financial institutions, well-developed transportation network, the flow of people concentrated. Think of it as a link between the new city landmark and city and other landscape in landscape design, landscape and city to complete fusion of main roads, but also need to display its characteristics and demonstrate its value.

Key words: NEO; city commercial complex; walls

中图分类号: F713.51 文献标识码：A 文章编号：

项目概况

NEO为New Enterprise Office的缩写，是新一代的商务综合体，涵盖了国际5A甲级写字楼、商务型星级酒店、高级商务公寓、高档商业等多种业态，满足区域中高端客户及企业高管等财智类人士需求。建筑由银灰色的三个塔楼组成，外表时尚简洁，写字楼最高建筑为273米高，是目前深圳CBD西区最大体量和高度的都市综合体，是车公庙区域性地标建筑。

该项目的景观设计任务

作为NEO业主委托的景观设计设计师，我们需要对各种功能要求进行组合，并在各部分间建立一种相互依存裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体景观，以期达到在深南大道边上营造一个活跃的城市界面的目的。

我们从以下五个方面着手，开展研究设计工作：

功能空间分区

NEO的使用对象主要为商业及餐饮消费人群、大厦办公职员及访客，这两个群体使用不相同的空间，景观设计之初必须考虑使用者对于功能多样性的需求。项目北部侧重于商业和活动功能，南侧的下沉广场侧重于安静和精致的休闲空间功能，西部花园作为缓冲和休息区，并担任着连接南侧住宅商业街的通道角色。

我们设想的功能空间是动态的空间，清早和傍晚以上班人流为主，景观体现目的导向性和便捷性，为所有居民、上班族在快速通过的同时创造便捷可达的体验和愉悦的观赏体验；中午时分，是商务人群的午餐短聚时光，需要营造流动及友聚空间，使游人感到舒适快乐；工作之余，雅致的花园成为户外活动和社区交流理想场所。因此，景观的空间设计需同时具备 “美学”和“功能”的双重价值。

二. 交通易达性

我们通过对城市交通的关系和车行流线分析，提供简洁、合理和高效的交通流线；

选择合适的到达及下客点：北部主要为商业，大部分宾客从深南大道和高速路进入，北入口将成为一个合适的抵达点；

2．改善主要机动车环形流线，最短的路线到达地下车库入口，减少对地面景观的干扰，车行离开时是分散性的，不同目的地使用不同的道路离开，减少车辆绕行和对组团的影响；

3．减弱建筑之间的机动车流；留出更多的南北向步行空间和商业临街面景观空间，酒店式公寓和写字楼入口需要宽敞的广场空间，同时在此处设置下客点。

三．现场高差处理

项目北部商业景观带高于深南大道，从深南大道上望过来，视线被高差所遮挡；三座塔楼首层有不同的高度，连接前后塔楼的斜坡有6米高差，办公楼入口广场处于整个景观区域的最低处。现场存在这些地形高差限制，同时也为创造丰富的立体的景观提供了有利的地形条件。我们利用种植乔木加低灌木的组合方式，减弱植物中层，来打造一个可以看到内部街道活动的“观景窗口”，并通过一道醒目的红墙来吸引眼球，红墙将深南大道的景观面与项目里面的整个空间连接起来。前后最高建筑下的裙楼圆弧形状界定了建筑与道路间的行人和活动空间，景观设计运用的弧形红墙来呼应建筑语言，并通过“红墙”这个重要元素来创造位于不同高差上的景观空间的整体性，创造一种“动感”的竖向设计，使不同高度的空间连接起来，并使其对话。

中央广场是为写字楼的人们而设计的：正式并且简单，仅用几个台阶将他们与行人流分离，高差的处理设计使这个广场具有相对其独立的空间。

四.视觉上创造标志性的景观元素

NEO建筑是一个区域性的地标，而亲近宜人的景观设计的任务就是将其商业和写字楼区域向深南大道展示，保持市政绿化带连续性的同时，表达出其作为地标景观的独特之处。

深南大道是一条绿色大道，树木掩映建筑，街道行人以及一些户外活动都像是隐匿不可见。对于那些驾车行驶在这条绿色大道上的人来说，他们很难确定这到底是哪里，只有仰望繁茂乔木背后的高楼大厦，人们才知道自己身经何处。因此，在做这个项目时，我们考虑用一种吸引眼球的元素来打造NEO的强烈的可辨识性。我们设计了一种独特的 “野草景观”，我们选取了狗尾巴草来做野草景观，狗尾巴草虽然在郊外常见，但用在城市景观中却显得很特别，整齐的狗尾巴草俨然一道竖向上的线条，和着城市的节奏随风摇摆，风过之处显露出项目的标志性景观——红墙。在当今的景观设计潮流中也常使用类似红墙这样的颜色艳丽的构筑物，但“野草”与“红墙”在深圳的景观应用中还属首次，让游人在不经意间眼前一亮。

红墙是此项目景观设计真正的主导，它定义了空间并且欢迎及引导游客，她不仅仅是个物体，她是参与者生活中的一部分。通过线形的、感官的红墙设计，NEO为每一个人提供一个简约的、现代的市民城市空间。红墙是一个导向标，吸引、邀请并指引人们到达他们的目的地。

结语：

Less is more,越简单便越丰富，这个简单的设计理念使我们将“品质高雅”和“简单”联系起来。NEO的景观看似简单，实则隐藏了对基地很深的分析和理解，项目利用了基地所富有的机遇和面临的限制来打造一个清晰的、现代的、新颖的、标志性的城市空间，并以一种简单的“红墙”元素来发展这个创意空间。红墙是此项目的导引和灵魂，红墙的高度触手可及，她期盼着与手的亲密接触，这是一种对接触和的邀请。NEO所代表的城市综合体潜移默化地改变人们生活态度，从而影响着一个城市对美妙空间、特性或美学的理解。

参考文献：

[1]赵晓昱.城市广场景观设计综述[J]；河北建筑工程学院学报，2010：3

[2]李振华.城市商业综合体业态设计的新趋势[J]；广东建材；2010年07期

商业综合体的发展前景篇5

城市进步的灵魂

瓯海提出建立一座以温州大都市发展为背景，综合功能定位为导向的现代化新城。既体现城市生产、生活、生态“三生融合”的理念，又满足瓯海未来向国际化都市靠拢的意愿。这意味着新城的建设必须在新与旧之间取得智慧的平衡，去除糟粕，融入精华， 塑造崭新的城市姿态。

日臻发达的交通网络打通了城市发展“奇经八脉”。瓯海大道西段快速路通车后，新城与温州市区的地理距离骤然缩短。新城成为温州多中心版图中一颗闪耀升起的新星。这里有金丽温高速、高铁温州南站和市域铁路S1线。加上瓯海大道、广化路等快速路，未来人们在新城的任何一点，都可实现“10分钟内驶入快速路系统、20分钟内驶入高速公路系统、30分钟内抵达机场火车站”。

眺望新落成的瓯海行政中心，人们惊叹于城市功能的丰富。行政大楼、便民服务中心、文化馆、图书馆、档案馆、科技馆、博物馆、青少年活动中心、妇女活动中心、市民广场……每个载体都有与其功能匹配的建筑风格，一馆一特色，一楼一设计，既现代又新颖，充满城市的气息。

商都不懈的追求

瓯海新城的目标就是努力集结这样的一帮人、这样的一群企业，他们特别能创业，特别有智慧，特别有实力。他们将开创城市繁荣的明天，而城市将成为他们组建孵化繁荣的平台。

随着新城建设拉开雏形，瓯海产业发展的思路也进一步清晰。将城市规划与商业发展无缝融合，是瓯海规模化、集聚化、集约化发展城市、促进商业繁荣的绝佳通道。近年来，瓯海确立了以现代服务业为主，先进制造业、都市农业以及休闲旅游业协调发展的城市“十大商圈”。每个“商圈”似一片星状开放的花海，圈圈相扣，交相辉映城市繁荣的光芒。

凝聚商业规模――

在大西洋购物中心商圈，总建筑面积约30万平方米，被誉为浙江省单体面积最大、最接近国际商业理念的大型商业综合体――温州大西洋购物中心。“大西洋”是温州第一座完全以南美式休闲风格为主题所打造的购物中心，人们将在里面体验“一站式”消费的全新商业形态。

与“大西洋”错位发展的站前商贸圈，致力打造集客运服务、现代物流、宾馆餐饮、购物观光、休闲娱乐和交通商务等功能于一体的商贸服务中心。

畅通配套服务――

在金融综合服务区商圈，瓯海金融综合服务区华丽落成。“一基地六中心”的功能布局为瓯海构建集股权融资和债券融资、直接融资和间接融资、融资担保和风险保障于一体的金融服务链，优化瓯海服务实体企业的环境。

在潘桥国际物流商圈，总投资20亿元的温州潘桥国际综合物流基地正分期建设。该基地将以服务温州市生产制造业、商贸业的现代物流业为定位，发展集仓储、配送、运输、中转和流通加工、市场交易、信息处理等功能于一体的温州市区最大的陆上口岸型综合物流基地。

在南湖城市综合体商圈，总建筑面积45万平方米的温州华润万象城已开工建设。“国宾1号”项目总建筑面积26万平方米，打造成集高层和花园洋房等高端物业形态的湿地生态城。

在国家级大学科技园商圈，规划用地600多亩，总建筑面积约62万平方米，总投资17.4亿元的“现代科技城”已然崛起。

包容多元发展――

在仙丽侨乡文化商圈，浙南花城、欧洲小镇、温州文化创意园、高教园区等项目引人瞩目。浙南花城拟建成浙南地区的花卉市场中心，打造花卉园林之乡、侨乡文化集聚区。

在泽雅休闲旅游商圈，坐拥天然的山水资源，月亮湾养老健康城、崎云度假山庄、将军岩旅游开发等项目，将全力打造温州老百姓家门口的休闲旅游胜地。

在“菜篮子”商圈，4.6万平方米的蔬菜交易大棚已经建成，日均交易量近3000吨，是目前温州规模最大的蔬菜批发市场、浙南闽北唯一的禽蛋专业交易市场和农业部定点农产品中心批发市场。

在“家主题”商圈，以瓯海大道双南线出入口为圆点，周边盘踞着汽车、家具、灯具、五金、建材等一批 “家”主题市场。

居民美丽的归宿

城在绿中、家在园中、人在景中，已成为瓯海居民的生活理想。随着新城建设将一个个城市疤点消除，大量城市美化工程的竣工，使绿色、生态、和谐的美好生活阔步向瓯海走来。如今的瓯海，美丽的不止是崎云山、大罗山等天然秀色藏匿的惊喜，更是城市发展随之妆点的宜居环境。

新城建设以来，瓯海围绕“绿满瓯海”工程，精心设置文化创意元素，打造了一批园林绿化精品，基本形成“点成景、线成荫、面成林”的城市景观。

商业综合体的发展前景篇6

关键词：城市功能；城市综合体；吾悦国际广场

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：浅析城市综合体规划设计——以常州吾悦国际广场为例

收录日期：2013年9月10日

一、城市综合体发展概述

1、城市综合体的概念。城市综合体，从功能业态视角观之即酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、会展中心、公寓等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，形成多功能、高效率的综合建筑。城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，通常星级酒店、商业写字楼、商业购物中心以及大型公寓是最基本的功能构成。

2、城市综合体的分类。近两年，房地产开发商从住宅地产开发转向商业地产开发。随着开发力度的加大，城市综合体也在不断发展，种类不断增多，概括有以下几类：以城市CBD为中心的城市综合体，如北京的万达广场；城市副中心城市综合体（城市副中心，是城市经济新增长点），如上海五角场、沈阳铁西城市副中心、重庆南坪商圈等；交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；城郊结合部城市综合体，如世茂·蝶湖湾。

3、城市综合体的特征。城市综合体与一般建筑相比，有以下基本特征：一是超大的空间尺度。城市综合体是与城市规模（主要是人口、面积、经济规模等）相匹配的，与大尺度的城市干道相联系的，因此综合体的室内外尺度均是超大的。二是通道树形交通体系。这种交通系统将地下层、地下夹层、室内公共空间、地上的交通等形态有机结合起来，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。三是地标性建筑。由于城市综合体的规模较大，功能丰富决定了城市综合体的一个显著特点就是均在所在城市作为地标式建筑存在。四是高科技集成设施。城市综合体运用了大量的现代科技，可以说一个综合体就是一个高科技、高智能的集合。例如，室内交通方面有垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯等；通讯方面有电话、电传、电视、联网电脑等组成。

二、常州吾悦国际广场地块规划设计解析

1、项目概况。本项目地块位于常州市钟楼区中心地带，常州是一座有着2，500多年文字记载历史的文化古城，同时又是一座充满现代气息、经济发达的新兴工业城市和中国优秀旅游城市。常州市地处常州三角洲金三角中心，与上海南京两大城市等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、京杭大运河横贯全区。地块四至范围：延陵西路以南，早科坊以西，怀德北路以东，西赢里以北，总面积30，110平方米。住宅结合市场需求、结构形式等各方面因素，充分利用城市运河等景观资源，满足城市发展需要，为城市居住刚性需求分担压力。商业部分地上六层、地下一层，以大型shoppingmall模式，形成新型城市购物体验中心，办公楼设计为满足常州日益增长的办公空间需求，建成后将成为常州市标志性建筑，并将承担起提升常州城市形象的责任。购物、休闲、娱乐、商务、办公等多种功能空间相互融合，结合城市交通换乘，树立居住、办公品质标杆，成为常州城市形象新窗口及新门户，实现便利交通与环境人居的完美结合。

2、建筑业态研究。本案紧邻常州市著名文化景点蓖箕巷，依托京杭大运河、古城墙等城市优质资源，从开始就具备了浓厚商业氛围与城市景观完美结合的特质，并注重传承与融合地方文化。规划将“商业活动、城市休闲、运河文化、择水而居”融合，打造集购物、休闲、文化、办公、居住、娱乐于一体的现代化高档次商业中心和高品质新生活区。设计中充分利用运河资源，开发了和谐的河岸住宅，结合水街，加上商业和办公等配套因素，完美的诠释城市综合体的含义。整个项目造型简洁、自然，强调参与性，整体感和地标杆强，同时也填补了常州市高档综合项目的空白。

3、空间形态规划。单体体量变化丰富，城市立面有起伏，建筑轮廓形成丰富的城市天际线，相邻地块单体通过连廊相互联系，城市立面更整体。本方案中，连廊结合两侧建筑形成取景框，视线从中穿过直达近端文亨桥，形成框景及借景等中国古典园林空间形态，实现对文化的传承。多层次空间立体绿化为居民和城市提供了一个有大自然元素的绿化带，沿水街塑造一条有活力的体验性商业街，进入街区的人可以欣赏到花草树木、峡谷、流水及室外露台上人的活动。

4、户型设计导则。考虑到住宅自身组团的空间关系以及立面公建化等原则，要求住宅户型在满足内部功能的前提下做到形体规整，避免出现凹凸过大从而对城市风貌造成影响。南侧住宅为三个单元拼接而成，由于面宽较大，为满足规划要求，中间作开洞或局部断开处理，拼接单元出现少量200平方米以上的超大户型。户型设计导则，为满足住宅退界、日照及间距等规划条件的前提下，住宅总体布局如左图所示。由于地形限制，为满足住宅相互间距，并且最大化利用城市景观。西侧及南侧住宅住宅各单元必须设计成小面宽大进深户型，北侧住宅由于贴近下部商业中庭及入口，宜设计为小进深户型，同时结合市场和周边环境影响的考虑，住宅户型设计如下：北侧：都市家园采用两梯三户及两梯四户；西侧：国际公寓（内廊式），南侧：城市豪宅；两梯两户及两梯三户。住宅户型设计尽量减小对下部商业的影响，户型轴线应该尽量拉齐，提高结构的经济性和合理性，减少凹凸，形体保持规整。

5、住宅结构研究与选型。住宅下部1～6层为商业，从使用功能考虑，可采用型钢混凝土柱以增加重要结构构件的延性抗震性能，同时也能减少柱尺寸。地块内各住宅及公寓高度低于120米，综合各方面因素考虑，建议结构采用框架抗震墙体系为较经济结构方案。为使对上部住宅影响最小化，需尽量减少柱尺寸，现可采用方法包括：（1）较高表号混凝土（墙柱C60）在住宅起始层柱尺寸约600×900，此方案较成熟经济；（2）采用型钢混凝土柱或钢管混凝土柱。住宅及公寓均采用框架抗震墙体系，经结构专业初算，结构布置如下：户型层高3米，混凝土强度等级：梁Cb=40，柱Cc=60，墙Cc=45，柱子最大尺寸约为600×900，主梁尺寸约为300×700，均沿户型外沿和横墙布置。剪力墙厚最大约为300，次梁高约500～600，能够满足室内空间对净高的要求。

6、消防设计。沿水街的应急消防通道最小宽度5米，购物中心的电影院设置在六层，根据高规4.1.5高层建筑内的一个观众厅的建筑面积不宜超过400平方米。国内的购物中心将影院放置在顶层已经是很成熟的做法，例如上海正大广场的星美影院在八层，上海八佰伴的新世纪影院在十层。本案是一个功能复合的城市综合体项目，对常州的城市化建设的贡献将不可估量。但是项目地处市中心，用地紧张、商业业态复杂。在消防通道扑救场地和人流疏散方面，有待和消防部门沟通以满足使用要求。

7、景观与建筑风格。基地内引入水的概念：下沉水街设计前提：保持天然河道的水流畅通：下沉的商业入口和水街，创造多层次的商业体验空间，以确立项目的城市中心顶级购物中心地位，提升购物中心的档次：下沉商业水街，对通向文亨桥的视线毫无阻碍，与历史巧妙融合。下沉水街设计要素：光、风：下沉的商业街为地下商业带来光和风的通道，可提高商业的均好性，使地下商业同样具有明亮、宜人的购物环境，以提高购物中心档次；视线：下沉商业街的展示面与一层中空边缘的关系经过仔细考虑，保证该商业展示面的视线可达；广告牌：广告牌向外延伸以增强下沉商业街的整体形象；水景：动静结合的水景成为吸引人流汇聚的一大亮点。

三、展望

对于一个城市来说，一个成功的城市综合体项目必然会成为一个城市经济高速发展的带动者，一个城市商业价值最大化的体现，一个城市的明信片。随着城镇化的不断发展，国家在城市圈建设方面的投入不断加大，城市综合体在未来的前景将更好。作为一个建筑师也要不断总结、不断思考，研究运用最新的城市综合体理论，为我所在的城市、为国家建造更多更好的城市综合体。

主要参考文献：

[1]李晓刚.城市综合体布局规划研究——以厦门为例[J].规划研究，2010.12.

商业综合体的发展前景篇7

【关键词】城市综合体；可持续性发展；系统性

Discussion on Sustainable Development of Wuhan city complex

Chen Jun，Zhu Ye

（Wuhan Polytechnic Wuhan Hubei 430074）

【Abstract】This paper introduces the development of the urban complex， as well as Wuhan complex in urban development process in the development of the status quo， the clarity of the sustainable development of the urban complex is the development trend of urban complex in the future， and has carried on the discussion and analysis from the perspective of sustainable development of Wuhan urban complex system development.

【Key words】Sustainable development；System

1. 引言

随着城市化进程的不断发展，估计我国在未来20年内城市新增人口将在4亿左右，要解决如此大规模城市人口的居住和生活需求，建设城市综合体是个现实的选择。习惯快节奏的现代都市人需要有一个方便、快捷、经济等多功能集于一体的综合空间，进行高效率的生活和工作，所以城市综合体应运而生。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会议、餐饮、展览、文娱休闲和交通等功能空间的三项以上进行有机组合，从而形成一个规模大、功能多、效率高、交通便利的相互依存、相互助益城市建筑综合空间。所以，城市综合体是社会、经济及城市形态发展到一定阶段的必然产物。近年来，我国各城市掀起了城市综合体规划建设热潮，城市综合体呈现蓬勃发展态势。

2. 城市综合体分类

2.1 城市综合体按所处位置不同可以划分为： （1）城市CBD中心的城市综合体，如北京万达广场；（2）交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城；（3）城市副中心城市综合体（城市副中心是城市经济新增长点），如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；（4）城郊结合部城市综合体，如江苏昆山世茂・蝶湖湾。

2.2 城市综合体按规模可分小、中、大型三种，建筑面积在10万m2～20万m2为小型，20万m2～50万m2间为中型，大于50万m2为大型综合体。由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体目前的选址在城郊结合部居多。

3. 城市综合体特征

3.1 超大的室内外空间。

城市综合体与城市规模相匹配，与现代化城市立体交通系统相联系，一般都具有超大的建筑群体和生活空间。建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。

3.2 立体交通体系。

通过地面交通、地下交通、天桥层的有机规划，将建筑群体的内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等有机联系，打破了传统街道单一层面的概念，由不同交通方式有机组合而成的综合换乘中心，形成丰富多变的立体交通空间。

3.3 现代城市设计。

应用现代城市设计理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、植栽、铺装、照明等手段形成丰富景观与舒适环境，使城市综合体自身景观与城市景观有机融合。

3.4 高科技集成设施。

城市综合体集合了大量高科技、智能化的设施。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯等为主；通讯由电话、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证，以适应未来数字化办公、生活和休闲需求。

4. 国内城市综合体的发展

（1）我国的城市综合体发展大致有三个层次。我国的北京、上海、深圳等城市在20世纪90年代就建成了国内最早的的城市综合体，例如北京的国贸中心，上海的新天地，深圳的华润中心等。这些地区已建成的城市综合体的总体数量较多、单体规模较大，已经由开发建设阶段发展到成熟运营阶段。

（2）杭州、成都、济南和宁波等城市的综合体发展虽然起步略晚，但是发展迅速，这些城市都提出了开发建设城市综合体的发展目标，例如杭州计划开发100个综合体，成都计划开发48个综合体等，这些地区为此专门制定了发展规划和工作措施，目前会大力进行城市综合体的开发建设。

（3）还有一些经济较为发达的地级市也已经确定了城市综合体发展模式和目标，现在正处在规划设计、立项审批或建设的初期阶段。也许不久，在中西部城市也会迎来城市综合体的开发建设。

（4）据统计，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。

5. 武汉城市综合体的发展现状

（1）2008年，利嘉置业第一个将城市综合体的概念引入武汉，光谷世界城步行街的优秀运作是他们成功的模板。从2009年起，武汉进入综合体的开发热潮，此后以年均10个左右的速度推向市场。目前，武汉商业综合体项目已多达40多个。在中部崛起和商业时代的大背景下，一批综合体项目纷纷动工，如武汉中央文化区、绿地国际金融城、武汉CBD、汉阳人信汇、泛海国际居住区、碧桂园凰城、万科金色城市、汉口城市广场、大武汉1911、 联投广场、汉口北批发第一城小商品城等。

（2）万达集团在武汉重点推出巨无霸城市综合体项目，占地约1.2平方公里，总投资突破500亿。武汉本土的一些传统住宅开发商也已经开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个个多功能、高效率的城市综合体项目。加上早期投身武汉城市综合体开发的开发商的后续发力，让武汉综合体呈现遍地开花的发展态势。武汉已经有28个项目在建，多数项目都在10万平以上，多个项目甚至超过百万方，且大部分会在这3年内完工。在冲刺数量的同时，城市综合体的规模体量也在一再放大。

6. 城市综合体的可持续发展策略

是否真的需要如此多的城市综合体？ 一方面，大批城市综合体项目依旧匆忙上马；另一方面，各地失败案例屡屡显现。对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。城市综合体如何进行可持续发展，是迫切面临解决的问题。可持续发展的城市综合体应具有低碳性、节能性、生态性，能够与城市环境、社会生活、地域文化经济和资源协调发展。

6.1 城市规划。

城市综合体应在城市发展战略指引下，与城市空间和功能布局相融合，且具有前瞻性，结合人口、交通条件、周边商业情况等多因素，进行科学选址，可以考虑城市综合体优先选址在交通便利、人口集中、商圈繁荣的城市核心区，或是商业相对集中的城市副中心，并合理灵活确定综合体开发规模。有效整合城市公共交通网络，实现高效、紧凑、快捷的换乘，具备交通便捷的区位优势，交通便利会给城市综合体带来巨大人流与物流，保证项目资源使用最大化。在规划建设时还要注意基础设施的配套能力，改造提升城市的给排水系统，供电系统，通讯系统和数字化系统等。

6.2 资金保障和商业运营管理。

城市综合体开发周期和营销周期都比较长，所以对开发商的资金能力有更高要求，整个建设过程中都需要充足资金，避免影响工程进展及后期运营。这就要求开发商有稳定融资渠道，合理分配资金周转。需要开发商有掌控全局的能力，竣工后的运营管理对城市综合体的可持续发展更为重要，加强综合体运营管理，提升开发商的专业化能力和开发能力，既有利于迅速收回前期投资成本，也有利于综合体的后期开发。

6.3 建筑节能技术应用。

城市综合体在设计时可以遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，设计出低能耗建筑，如设置底层架空、屋顶花园、建筑水循环系统等。同时考虑采用一些先进的技术来进一步节约碳排量和运营成本，如太阳能热水收集、屋顶设置光伏电池、先进的热能回收、LED照明、热电联产技术等。

6.4 多样性、多元化、差异化的发展策略。

城市综合体建设中要注意差异性规划，采取“层级布局”，因地制宜，结合当地自然和文化资源、商业氛围、经济发展水平、城市发展方向等合理定位。在省会地区建设传统城市综合体，而在经济欠发达地区，用城市综合体理念实施城镇建设，可对当地经济发展提供更大的主导作用。城市综合体要突出保护和继承的关系，融合提炼地域文化、民族元素和建筑符号，深入挖掘当地民族历史文化资源，充分体现民族、地域文化元素，体现地域文化特色。在当今建筑风格同质化严重的背景下，融入民族特色、地域文化特色，提升建筑品位。

综上，城市综合体作为一种新型地产开发模式，其具备资源整合性、系统复杂性、业态多样性等多种特征，有着强大的生命力和良好的发展前景，但由于其还处于发展的初级阶段，需要完善和改进。

参考文献

[1] 张璐.城市综合体发展之道[J].走向世界，2010，6：86～88.

[2] 翟晓军.可持续型城市综合体设计探析[J].中外建筑，2012，6：130～132.

[3] 张红. 我国城市综合体未来发展之道[J].中华民居，2013，11：91～93.

商业综合体的发展前景篇8

关键词：旅游综合体开发；旅游房地产；开发模式。

Abstract:As the industrial structure upgrading，the travel structure from a single economic mode tothe persity gathered，comprehensive of trav-el mode，produced by tourism resources and land based，dominating by tourism leisure function，combinedwith large travel leisure projects，high quali-ty service facilities，the interactive development of leisure tourism of real estate and so on，as werl as assemble of land-use patterns and industrialcluster model.Based on the observation and concludes the basis of massive development examples，defined tourism complex development which realestated new complexes development mode of concept，analyzed the features of the model，Put forward development phase mode and application mode，and on this basis concluded development strategic measures.

Key words:tourism complex development;tourism real estate;development mode。

纵观当今世界旅游业的发展趋势，正在由“观光时代”转向“休闲娱乐时代”和“旅游产业时代”。与观光旅游相适应的旅游地产产品形态“住宅+景区”的简单形式已不能满足现代休闲、度假市场的需求。传统的旅游消费、旅游景区、旅游地产面临着转型升级。即旅游消费模式从单一观光旅游到综合休闲度假旅游发展，景区发展模式从单一开发到综合开发发展，地产开发模式从传统住宅到综合休闲地产发展。顺应这一趋势，“旅游综合体”这一集合式开发模式及产业聚集模式应运而生，它必然是推动旅游产业、旅游消费、地产业再次升级的主力引擎。近年来我国出现了许多以主题公园为主体的，融旅游、地产、娱乐、商业文化为一体的大型旅游综合体项目，本文基于这些项目开发实例的考察和分析，提炼出一种休闲旅游房地产全新开发升级模式———旅游综合体开发模式（Tourism ComplexDevelopment，T-C-D），即“旅游+房地产”的综合体开发模式，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来巨大空间。

1　T-C-D模式的概念及特征。

1.1　概念阐述。

“旅游综合体”是我国学者首创的词汇，国外几乎没有直接的相关研究文献，目前国内多是间接从实战的角度对旅游综合体项目进行分析，没有形成系统的理论体系，其概念也缺乏明确的定义，主要研究见表1。

结合前人的研究及国内外大型旅游综合体项目自身的特点，对本文T-C-D模式作如下界定：T-C-D或旅游综合体开发是指在相当大的地域范围内，基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲功能为主导，以大型旅游休闲项目和休闲地产为核心，以房产收益为支撑、以高品质功能齐全的服务内容为根本进行土地综合开发而形成的综合服务品质较高的泛旅游产业休闲聚集区，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标。

1.2　T-C-D模式的表现特征。

T-C-D模式适应了世界休闲产业发展的潮流，作为一种休闲地产开发全新的生产力形态，是切合我国实际的必然选择。通过观察T-C-D综合体项目的表现特征，有以下表现趋势：①综合性突出，休闲产品多样。综合性是T-C-D模式的第一表现特征，主要包括：一是土地开发的综合性。T-C-D模式以泛旅游资源和土地资源为基础，实质是旅游休闲导向型的土地综合开发、打造的结果[7]。二是产业发展的综合性。T-C-D模式从单一的资源打造形成泛旅游产业，融合综合旅游项目、地产、会展、商业、创意文化、现代服务等产业，通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚；三是功能的综合性，产业发展的综合性决定其功能配置的综合性，可一站式满足游客观光、休闲、度假、娱乐、体验等的需求。四是项目开发的综合性。

旅游综合体本身是一个大项目，它包括三类主体项目，即核心吸引类项目、利润类型项目、配套延伸类项目，主要子项目有景区、饭店、社区、游乐场、高尔夫球场、休闲娱乐街区、购物中心及配套设施等。这些项目之间联系紧密，各类项目种类及配置比例对整个旅游综合体的运营有极大的影响。五是效益的综合性。T-C-D模式的本质特征决定了它不但追求经济效益，而且追求环境效益和社会效益，追求全方位的综合性效益。此外，T-C-D在同一个区域中将观光、休闲、度假、娱乐、购物、地产等多种产品混合成为真正意义上的“泛旅游休闲产品”。

②以旅游休闲功能为主导，休闲地产产品为核心。随着中国旅游发展正由观光旅游向休闲度假旅游转变，T-C-D模式的主导功能必然是旅游休闲，同时融合观光、游乐、运动、会议等多种旅游功能，构成所谓的“综合旅游休闲”。当然，在实际开发中主要是以一项或几项功能为主，再配合其他辅助功能共同发展。同时，在泛旅游产业构架下，综合旅游休闲产品主要以休闲地产产品为核心，这里的休闲地产产品既包括休闲度假地产（如酒店、餐饮）、休闲商业地产（如商业零售、商务办公）、休闲住宅地产（如公寓、别墅）三大核心类别，也包括其他特色地产、创意地产和私人地产等，这是T-C-D产品开发的核心。③多元混合性突出，服务品质高。旅游者动机的多元性和旅游资源的复合性使旅游休闲产品开发组合多样，功能具有多样性和复合性，居住、餐饮、购物、娱乐、休闲、度假、运动、体验、会展各功能之间联系密切，互为补充，同时相关产业集聚、混合发展，这些特点的根本原因在于市场多元混合的需求，它们推动旅游开发从单一产品时代走向综合体时代。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体拥有超越一般景区的较高品质的服务，推动区域旅游从景区时代走向旅游目的地时代，具有良好的智力运营模式，充分体现混合性、全局性、长期性、品质性。④政府参与主导，资金依赖性强。大量案例证明，T-C-D模式的开发成本和经营成本都很高，需要大量资金支持—运作，具有高投入、高风险、高收益的特征。同时，T-C-D模式的开发体量巨大、范围广泛，需要从区域发展的角度对其进行研究、分析，投资商无法在短时间内从宏观上把握方向。因此，T-C-D的开发除了需要资金的支持外，离不开政府参与主导。从目前T-C-D开发的实例来看，地方政府的政策倾注、资金投入都给予了大力支持。

2　T-C-D休闲地产创新开发模式。

2.1　理论模式。

成功的土地开发利用将大幅度地提升土地价值与品牌价值，创造可持续的现金流。旅游资源一般不直接产生经济效益，只有配备综合功能的旅游基础设施和服务设施，打造有机旅游综合体，才能引来人流，留住人流，从而扩大其消费，将生地变成熟地和旺地，促进旅游产业、地产业及相关产业发展[8]。

从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产开发提供了一种创新模式[9]（图1）。

辅助引导模式：任何可对旅游者产生吸引力的有形或无形要素均是T-C-D模式开发可依托的核心资源，T-C-D面向现代休闲市场需求，重新、创新、补充开发整合这些核心旅游资源，创造一个或者多个独特的核心吸引物，这些核心吸引物可以是一个地区独特的文化，可以是打造的特色景区，也可以是一些核心旅游休闲项目，如主题公园、主题博物馆、温泉中心、高尔夫中心、特色酒店等，它们是打造核心吸引力中心的基石。通过它们的打造，在原始土地上进行大环境建设，使其景观化、生态化、环境化，将原始土地变成环境土地，产生环境效益，这是T-C-D模式开发的前期工作，也是旅游地产开发的辅助依托。

主体支撑模式：一定规模的核心吸引物形成核心吸引力中心，它是吸引人流、提升土地人气的关键，主要目的就是为整个开发地带来客源，形成最初的消费者。但要留住人，构建一个休闲目的地就需要创造更多的综合休闲产品来满足客流的休闲消费需求，主要包括主题酒店群、特色商街、主题游乐项目、综合运动项目等。它们实际上是各种休闲业态的聚集，形成了休闲聚集中心。这是T-C-D开发模式的关键和主体功能部分，也是旅游地产开发的主要依托。核心吸引力中心和休闲聚集中心的成功开发将极大地提升土地人气和价值，把环境土地打造成人气土地，产生一定的经济效益。

辅助延伸模式：主体功能部分的开发提升了土地的人气及品牌价值，也能创造可持续的现金流，但要真正扩大其消费，提升土地的价值，获得土地开发上的巨大回报，就必须创造延伸发展中心，包括泛旅游产业、现代服务业及地产业的发展，其中地产业的发展是整个延伸发展中心的核心，也是土地开发利润的主要来源，提升了土地的价值，将人气土地变成增值土地，产生环境、经济、社会的综合效益。

2.2　应用模式。

综观我国成功的T-C-D开发实例，依据核心资源、功能、主题和开发目的的不同来划分，一般形成“X+旅游综合体”的开发模式（X指核心资源、产品、功能或开发目的）。在实际情况中这些分类相互交叉融合[10]，主要形成四大类别，即“生态休闲旅游综合体”开发、“休闲商业旅游综合体”开发、“文化创意旅游综合体”开发、“娱乐度假旅游综合体”开发（表2）。

转贴于

“生态休闲旅游综合体”开发模式：该模式是基于开发地的自然生态资源进行环境重造、生态恢复的低强度开发模式。它拓展了传统旅游区内单一的观光功能，开发同时配备相关的休闲项目、休闲社区互动发展，为游客提供生态观光、生态休闲、生态居住的机会。该模式往往先改善区域基础设施条件和生态环境质量，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使附近地产升值。从旅游起步，旅游改善环境，环境带动地产，地产促进其全面发展，是旅游与地产相互结合的典型。

“休闲商业旅游综合体”开发模式：休闲商业旅游综合体是都市综合体与旅游休闲相结合的产物，是一种商业地产项目，主要是以综合商业为主要功能，其他娱乐、休闲作为辅助功能。

它其发展必须要有一定的游客基础，客源层次多样，辐射范围广泛，对人流量吸引力较大。该模式对商业性设施的全面性要求高，包括酒店、餐饮、交通、商业街，涉及会展、娱乐等设施以及城市游憩商业区中的接待设施等。该模式一般依托城市副中心或旧城改造进行开发，收益较高，土地增值快，市场趋向性强，临近规划区的目标市场是首先被考虑的地区。其难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化。

“文化创意旅游综合体”开发模式：该模式以区域的历史、文化、民俗、风气等为核心吸引物，进行深度开发。围绕一种或几种文化主题以有形的物质载体（建筑形式、再生场景、旅游活动等）创意性地表达、展示出来[11]，塑造一个具有特色文化个性的T-C-D品牌和地区。该模式能激活一个地区无形的文化魅力，对文化的修复、保护和延续具有重要的作用，一般适用于具有特色文化资源的地区或兼具较强经济实力和号召力且艺术文化基础深厚的地区开发。该模式各种旅游项目和活动都是在特定文化主题背景下通过创意手段进行演绎的，形成独特的文化体验，产品的专属性较强，因此对后续旅游地产的开发构成一定的制约，要求建筑实体要符合整体文化的风格才有利于T-C-D地区综合体形象的塑造。

“娱乐度假旅游综合体”开发模式：该模式基于市场规模大小投入巨资，专注于大型游乐项目的开发，以娱乐设施作为主要吸引物，加上与之配套的酒店、餐饮、休闲地产等多元化的活动内容，吸引多种消费人群。该模式的开发对传统旅游资源依附性很低，不受特定资源、文化或者不同类型游乐项目的束缚，但对环境、配套设施和服务有较高的要求，开发具有高投资、高风险、高收益和成片占用土地的特点，需要庞大的客流量来维持正常营运和收回成本，要求在宏观选址上必须是经济发达的大城市或特大城市，微观上则选择用地限制较小、地价便宜的城市边缘地区[12]。该模式具有较好的延展性，可以带动会议会展、文化创意产业、现代服务业等多种产业发展，有助于泛旅游产业的形成，实现真正意义上的土地开发的巨大回报。

3　T-C-D模式开发的战略措施。

3.1　综合打造为指向，定位突破为先导。

T-C-D开发模式本着“复合型资源、综合性利用”的理念，以休闲旅游为导向进行土地综合开发、产业综合发展、功能综合配置、目标综合打造，效益综合实现，这是T-C-D开发的第一要领。一个成功的T-C-D开发，已经超越了单个旅游项目的层面而走向旅游聚集区，整个旅游聚集区的打造应聚集以某项功能为主导的多种旅游功能，一站式满足游客全方位的旅游体验需求，最终形成一种泛旅游产业综合发展构架，包括商业、娱乐、会展、创意等[13]。目前旅游综合体迅速发展，多元化、特色化、主题化的定位将成为未来发展的趋势，也是其赢得多元化市场竞争的关键，主要从区域功能、开发主题、文化挖掘、市场需求、游客行为特征的角度进行特色化定位。

3.2　功能构架为核心，房产收益为支撑。

大量案例表明，T-C-D的开发是一个有序的推进过程，其中核心吸引力中心、休闲聚集中心和延伸发展中心的营建是核心，它们是整个T-C-D的主体功能构架。要充分研究其主要作用、互动模式和内在联系，抓住功能构架这一核心，同时对整个区域的旅游资源、产品、市场深入研究与创新，才独具吸引力。T-C-D开发的各功能构架的收益水平和回收速度是不同的。核心吸引力中心和休闲聚集中心投资高、更新快、风险大而且回收慢，因此，开发商需要充分考虑整个T-C-D地区的资金平衡，需要在延伸中心发展地产业，从中得到更多的、更快的收益，地产业无形中就成了T-C-D开发与收益的支柱，这里的地产业是一种“泛地产”、复合型地产，不局限以房子为核心，房子可能是主体，也可能是附属的配套设施，它要求营造的不仅是一个自然景观的空间，而是一个更好的组合空间、服务空间、综合空间[14]。

3.3　专业团队为基础，操作运营为保障。

T-C-D开发模式错综复杂，开发无论是规划、策划还是运营机制都需要高水平、高专业的团队来支持。在开发建设中，要整体定位、整体规划、整体设计，并在以后运营中，要整体经营、整体管理，将开发模式与运营模式统一起来，无论是前期的定位、设计、空间考虑，以及经济指标的制定还是后期的运营管理，都需要专业的团队和科学的统筹安排。一个成功的T-C-D开发方案要选择特色化、创新化的高水准的运营模式，对T-C-D运营的要求非常高，无论是独立开发还是统筹开发，都要体现全局性、长期性、品质性，同时要根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理运营T-C-D地区的项目，才能够为目标市场提供周到的综合服务。

4　结语。

随着我国休闲旅游时代来临，旅游消费模式、景区发展模式、地产开发模式、产业转型模式已不能很好地适应旅游产业升级的需要，由此产生了T-C-D模式，它是旅游开发的最终形态，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象的体现方式。本文基于T-C-D实际案例的观察和分析，尝试性地对这一全新模式从概念、表现特征、理论模式、应用模式到开发战略措施进行了初步的研究，己取得一定的成果，但T-C-D开发模式是一个摆在理论界的全新课题，目前这个研究领域基本上没有形成系统的理论只有盲目的实践，更缺少相应的管理措施，因此，研究的后续工作就是进一步对T-C-D项目进行考察，形成一套成熟的理论来支撑指导相关行业发展。

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