不动产抵押管理办法范文

不动产抵押管理办法篇1

关键词: 按揭;抵押登记;优先权冲突

中图分类号: X734.2

1 汽车按揭业务的主要法律依据及其类别

2009年3月国务院办公厅出台了《汽车产业调整和振兴规划》,明确要促进和规范汽车消费信贷,使金融机构能更加有力地支持汽车产业的振兴和调整。中国人民银行和银监会在《汽车贷款管理办法》中也明确规范了汽车贷款业务管理。基于此,全国不少金融机构现都开展了汽车按揭业务,作为金融机构防范汽车贷款风险之最有利的保障手段之一是车辆抵押登记,就汽车按揭业务在办理抵押登记后抵押车辆是否具有风险进行探讨。

根据《汽车贷款管理办法》有关规定,把汽车按揭分为:自用车类按揭业务、商用车类按揭业务、二手车类按揭业务。为了更好地阐述汽车在办理抵押登记后抵押物是否存在风险,本文汽车是否需要办理《机动车登记证书》把汽车按揭分为具有《机动车登记证书》类和不具有《机动车登记证书》两大类。

2 办理抵押登记的机关及有效性

公安部新修订后的《机动车登记规定》对原规定第三条“在中华人民共和国境内道路上行驶的机动车,应当按照本办法的规定,经机动车登记机构办理登记,核发机动车号牌、《机动车行驶证》和《机动车登记证书》。未领取机动车号牌和《机动车行驶证》的,不准上道路行驶”进行了重大修改。这就意味着在实务是具有《机动车登记证书》类的汽车抵押按揭业务中有些汽车可能不办理机动车登记申请,即不具有《机动车登记证书》的情况,那么具有《机动车登记证书》类和不具有《机动车登记证书》类应在哪里申请办理抵押登记才有效呢?

《机动车登记规定》第二十二条明确规定“机动车所有人将机动车作为抵押物抵押的,应当向登记地车辆管理所申请抵押登记;抵押权消灭的,应当向登记地车辆管理所申请解除抵押登记。”即凡机动车抵押登记的应在登记地车辆管理所;对不具有《机动车登记证书》类的汽车抵押登记申请按一般动产应当向抵押人住所地的工商行政管理部门或公证机构办理登记。

3 抵押登记后抵押权优先受偿与其他优先权可能冲突之风险

3.1 抵押权之间冲突的情形

2001年《机动车登记规定》第三十七条规定在机动车抵押期间,抵押人将机动车再次抵押的,按照本办法的规定办理抵押登记,即明确了抵押人可以将机动车再次抵押,尽管2008年新的《机动车登记规定》不再规定再次抵押办理程序,但我国《担保法》第35条规定“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超过其余额部分”依然有效,这样在实务中就有可能出现抵押权之间冲突的情形。根据《物权法》第一百八十八条规定以机动车抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立,未经登记,不得对抗善意第三人。这样就确立了登记对抗主义,抵押权自抵押合同生效时设立,但依法登记的抵押权优先于未办理登记的抵押权;先依法登记的抵押权优先于后办理登记的抵押权;同一天办理的按办理登记抵押金额的比例享受优先受偿。

3.2 抵押权与留置权之间冲突的情形

留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产,债务人不按照合同约定的期限履行债务的,债权人有权依照本法规定留置该财产,以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。留置权是一种法定担保物权,我国《物权法》第二百三十九条规定,同一动产上已设立抵押权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。因此,无论抵押权和留置权的设立时间谁在前,留置权一律优先于抵押权受偿。这是因为:首先在担保物权中,抵押权一般是当事人自由设定的,它以当事人的合意而发生,属约定担保物权;而留置权直接依法律规定产生,不得由当事人自由设定,属法定担保物权。其次,担保物是一般处于留置权人的直接控制之下,而抵押权人却无从占有担保物。另外抵押具有物上代位性和追及性,当他的权利被侵害或抵押物被他人非法取得时,抵押权人有权以自己的名义对抵押物行使权利,但留置权人是合法占有人,当他的债权未获实现时,他可以留置担保物以对抗任何人(包括抵押权人)返还留置财产的请求。特别是《物权法》实施后又扩大了留置权的范围,就更加重了抵押登记后汽车抵押权优先受偿之风险,基于此,我们对该类风险应加以关注。

3.3 抵押权与质押权之间冲突的情形

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第七十九条规定, 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿。这里,抵押权优先于质押权受偿的前提是抵押权有效设立且抵押权依据法律规定进行了登记,未经登记的抵押权不得优先于质押权受偿,但是2008版《机动车登记规定》第三十三条规定,申请办理机动车质押备案或者解除质押备案的,由机动车所有人和典当行共同申请,机动车所有人应当填写申请表,并提交以下证明、凭证:(1)机动车所有人和典当行的身份证明;(2)机动车登记证书的规定,对质押权也明确要求备案。根据我国目前的实际情况,机动车的物权登记机关和行政登记机关是同一个单位,都是车辆管理所,根据《典当管理办法》第四十二条第二款规定,典当行经营机动车质押典当业务,应当到车辆管理部门办理质押登记手续。由此可见,该处的“备案 ”应视为“登记”。

对于同一辆机动车分别在车管所办理了抵押登记和质押备案的冲突是否仍适用《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第七十九条规定之规定,有待于立法或司法机关进一步的解释。我们认为:抵押权与质押一般都是当事人自由设定的,它以当事人的合意而发生,属约定担保物权,在都办理登记/备案(下同)的条件下应具有同等的优先权,应以先办理登记的有优先受偿权,同一天办理的按登记抵押金额的比例享受优先受偿。

3.4 抵押权与留置权、质押权之间冲突的情形

如前所述,同一辆机动车分别在车管所办理了抵押登记和质押备案同时该车辆又被其他单位或个人合法留置的,鉴于留置权一般属法定担保物权,无论抵押权、质押权和留置权的设立时间谁在前,留置权一律优先于抵押权、质押权受偿;而抵押权、质押权之冲突前文已阐明。

3.5 抵押权与税收等法定优先权冲突的情形

在申请依法享受被抵押汽车优先受偿时,有时会遇到抵押人所欠债务、费用有法定优先权的情形,会使抵押权行使受阻,如税收优先权。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第45条明确规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,纳税应当先于抵押权、质权、留置权执行。”根据这一规定,如果抵押车辆所在单位在提供抵押之前就已拖欠税款,税务机关就有权先于抵押权人处置抵押物并就处置价款优先受偿,即使抵押权人已处置抵押物或以折价行使受偿,税务机关也有权在抵押物价值范围内向抵押权人追偿欠税企业应缴的税款。该规定对商用车冲击犹大,特别是对有些靠挂靠车辆生存的出租车公司、旅游公司、客运公司,其充当抵押人所设立的抵押权风险就更大。

3.6 抵押权与所有权保留权之间冲突的情形

我们认为:对于具有《机动车登记证书》类业务,只要抵押人依法办理了抵押登记,在没有其他相反的司法裁定变更(确权诉讼)所有权前,所有权保留权不能对抗已登记的抵押权。对不具有《机动车登记证书》类汽车按揭抵押之效力如没有合法有效的登记与所有权保留权之间的优先权,情况就比较复杂了。如所有权保留权合法有效,我们认为抵押权是基于所有权的附属权,要实现抵押权是无法律依据的。

实务中,不具有《机动车登记证书》类汽车的流动性很强,按照一般动产的一般交付占有来认定所有权来讲,如该类汽车的抵押登记形式(公证抵押)不具有对抗善意第三人的,其在贷款未结清前抵押人一旦出卖抵押物的,抵押权人将很难实现其抵押权。

3.7 抵押权与涉及查封、扣押权等司法行使权之间冲突的情形

最高人民法院关于《查扣冻规定》第十三条规定“查封、扣押、冻结担保物权人占有的担保财产,一般应当指定该担保物权人作为保管人;该财产由人民法院保管的,质权、留置权不因转移占有而消灭。”第40条规定:“人民法院对被执行人所有的其他人享有的抵押权、质押权或留置权的财产,可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得的价款,应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后,其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”从上述规定来看,对被执行人已经作为担保物的财产,人民法院可以查封、扣押,也可以拍卖、变卖,但是必须保障抵押权人的优先受偿权。但在实务中有些是公安、检察机关以担保物涉嫌刑事案件进行的查封、扣押、冻结。依据先刑事后民事的办事原则,要行使车辆的抵押权一般要等刑事案件处理结束后。有时一个刑事案的终结要数月甚至更长,这样抵押权人就要承担高额逾期风险及车辆严重贬值的风险。

4 风险防范措施

不动产抵押管理办法篇2

第一条为了强化企业安全生产意识，落实安全生产责任，规范安全生产风险抵押金的管理，保证生产安全事故抢险、救灾工作的顺利进行，根据《国务院关于进一步加强安全生产工作的决定》（国发〔2004〕2号）、《浙江省安全生产条例》和财政部、安全监管总局、中国人民银行《关于印发〈企业安全生产风险抵押金管理暂行办法〉的通知》（财建〔2006〕369号）以及宁波市政府办公厅《转发市财政局等部门关于宁波市企业安全生产风险抵押金管理暂行办法的通知》（甬政办发〔2007〕278号）精神，结合本县实际，制定本办法。

第二条本办法所称企业，是指本县行政区域内矿山（不含煤矿）、交通运输、建筑施工、危险化学品、烟花爆竹、民用爆破器材、海上作业等行业或领域从事生产经营活动的企业。

前款所称企业不包括未设置仓储的危险化学品、烟花爆竹经营企业和纯票据性危险化学品经营企业。

第三条本办法所称安全生产风险抵押金（以下简称风险抵押金），是指企业以其法人或合伙人名义将本企业资金专用账户存储，用于本企业生产安全事故抢险、救灾和善后处理的专项资金。

第二章风险抵押金的存储

第四条风险抵押金根据企业正常生产经营期间的规模大小和行业特点，综合考虑产量、从业人数、销售收入等因素确定存储标准（详见附表）。

第五条风险抵押金按照以下规定存储：

(一)风险抵押金由企业按时足额存储。企业不得因变更企业法定代表人或合伙人、停产整顿等情况迟（缓）存、少存或不存风险抵押金，也不得以任何形式向职工摊派风险抵押金。

(二)风险抵押金存储数额由企业实际经营地所在行业主管部门会同安全监管部门及财政部门（以下简称风险抵押金监管部门）共同核定下达，其中：

矿山（不含煤矿）、危险化学品和烟花爆竹生产经营企业及民用爆破器材生产和海上施工作业企业由安全监管部门会同财政部门共同核定下达。

交通运输企业由交通部门会同安全监管部门及财政部门共同核定下达。

建筑、市政工程、交通设施施工企业由建设、城管、交通部门分别会同安全监管部门及财政部门共同核定下达。

远洋渔业企业由海洋渔业部门会同安全监管部门及财政部门共同核定下达。

民用爆破器材经营企业由贸易部门会同安全监管部门及财政部门共同核定下达。

企业注册地与实际经营地不在同一县，实际经营地所在风险抵押金监管部门要求注册地所在风险抵押金监管部门提供企业相关信息的，注册地所在风险抵押金监管部门应当及时提供企业相关信息。

(三)企业可选择与县风险抵押金监管部门签订承诺书的各商业银行开设风险抵押金专用账户，并于核定通知书下达后30日内，将风险抵押金一次性存入风险抵押金专用账户。

(四)风险抵押金专用账户资金的具体监管办法，按照《宁波市企业安全生产风险抵押金专户资金监管暂行办法》（甬财政工〔2007〕1226号）执行。

第三章风险抵押金的使用

第六条企业风险抵押金的使用范围为：

(一)为处理本企业生产安全事故而直接发生的抢险、救灾的费用支出。

(二)为处理本企业生产安全事故善后事宜而直接发生的费用支出（不含海上油污污染赔偿）。

第七条企业发生生产安全事故后产生的抢险、救灾及善后处理费用，全部由企业承担（法律法规明确规定的除外）。

风险抵押金专用账户资金一般不得动用，抢险、救灾及善后处理费用应由企业先行支付，确实需要动用风险抵押专用账户资金的，经其实际经营地所在县风险抵押金监管部门批准，由专用账户所在银行具体办理有关手续，当需要支取现金时，按国家现金管理规定支取。

第八条发生下列情形之一的，县风险抵押金监管部门根据企业生产安全事故抢险、救灾及善后处理工作需要，可以直接将风险抵押金部分或者全部转作事故抢险、救灾和善后处理所需资金。

(一)企业负责人在生产安全事故发生后逃逸的。

(二)企业在生产安全事故发生后，未在规定时间内主动承担责任，支付抢险、救灾及善后处理费用的。

第四章风险抵押金的管理

第九条企业持续生产经营期间，当年未发生生产安全事故，没有动用风险抵押金的，风险抵押金自然结转；当年若发生一次死亡1人以上生产安全事故的，每死亡1人风险抵押金存储额增加20－30万元；若发生未造成人员死亡的生产安全事故，一次使用本企业风险抵押金70％以上的，风险抵押金存储额按照第四条规定的存储标准上浮20%；增加（或上浮）部分由实际经营地所在县风险抵押金监管部门核定，企业接到补存通知后30天内将增加（或上浮）的部分存入风险抵押金专用账户。

经核准为部级、省级及市级安全标准化企业的，风险抵押金可按第四条规定存储标准分别下浮20％、15％、10％。若发生生产安全死亡事故或因发生生产安全事故动用风险抵押金的，取消下浮的部分，并按前款规定增加（或上浮）风险抵押金存储额。

风险抵押金增加（或上浮）的企业，连续3周年未发生生产安全死亡事故，可向实际经营地县风险抵押金监管部门提出申请，核减上浮部分的风险抵押金。

第十条企业生产经营规模如发生较大变化，县风险抵押金监管部门应当于下年度第一季度结束前调整其风险抵押金存储数额，并按照调整后的差额通知企业补存（退存）风险抵押金。

第十一条企业依法关闭、破产或者转为本办法所称企业以外行业或领域的，由企业提出申请，经县风险抵押金监管部门核准，企业可以按照国家有关规定自主支配其存储的风险抵押金。

企业实施产权转让或者公司改制的，其存储的风险抵押金仍按照本办法管理。

第十二条风险抵押金的具体会计核算，按照国家统一会计制度处理。

第十三条未按本办法及时足额存储风险抵押金的企业，由安全监管部门按《浙江省安全生产条例》第五十一条的规定给予行政处罚。

第十四条风险抵押金应当专款专用，不得挪用。风险抵押金监管部门及其工作人员有挪用风险抵押金等违反本办法及国家有关法律、法规行为的，依照国家有关规定进行处理。

第五章附则

第十五条不属于本办法第二条规定范围的企业集团，其内部分公司、子公司及其所属单位属于规定范围的，参照本办法执行。

外地建筑施工企业在县内注册成立的分支机构，参照本办法执行。

在**县行政区域内营运，但注册地不在县内的建筑施工、交通运输等企业，不能出示已存储风险抵押金有效证明的，参照本办法执行。

在本县行政区域内的国家、省市管理企业风险抵押金的存储与管理，国家、省市有规定的从其规定，没有规定的依照本办法执行。

第十六条本办法由县安全监管局、县财政局、人民银行县支行负责解释。

不动产抵押管理办法篇3

第二条  本规定所称房屋抵押是指自管房单位和私房产权人（以下简称抵押人）为担保债务的履行，将自有房屋作为抵押物提供给债权人（以下简称抵押权人）作为履行债务的保证行为。

第三条  市房产管理局是房屋抵押的主管机关。市房产交易管理所负责房屋抵押的日常管理。

第四条  房屋抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。

第五条  房屋抵押活动必须遵循自愿、公平、平等和诚实信用的原则，严禁利用房屋抵押进行高利贷及其他违法活动。

第六条  房屋抵押人必须是房屋所有权人和对房屋具有完全处分权利的人。

第七条  下列情况之一的房屋不得抵押；

（一）未经确认合法所有权的或房屋所有权尚有纠纷的；

（二）司法机关和行政仲裁机关正在审理或经判决、裁决、裁定尚未发生法律效力的；

（三）享受有限产权、限制转移的；

（四）被司法、行政机关查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的；

（五）房产债务尚未清偿的；

（六）已确定为动迁区域内的；

（七）未依法取得土地使用权或土地使用权有纠纷的。

第八条  全民所有制单位以其房屋抵押时，应经财政部门或其授权的上级主管部门批准。

集体所有制单位以其房屋抵押时，应经该单位职工代表大会批准。

第九条  房屋抵押必须出具房产管理部门颁发的《房屋所有权证》。

第十条  有下列情况之一的房屋抵押时，抵押人应征得有权处分房屋的所有权人的认可。

（一）全民所有制单位的房屋，须出具企业行政主管部门或地方财政部门认可的证件；

（二）集体所有制单位的房屋，须出具该单位企业职工代表大会授给厂长（经理）房屋抵押权的认可证书。

第十一条  共有房屋的抵押，须经房屋共有人的一致同意，订立书面协议，房屋共有人对该房屋的抵押负连带责任。

第十二条  抵押人用已出租的房屋抵押时，应用书面告知承租人，原租赁合同继续有效。

抵押房屋拍卖时，原租赁关系终止。原房屋的承租人可与新产权人建立租赁关系。因原租赁关系终止使承租人受到经济损失的，抵押人应给予经济补偿。

第十三条  房屋抵押必须订立书面合同，其内容应载明下列条款：

（一）抵押人、抵押权人姓名或名称，住所或所在地；

（二）房屋座落、四至、结构、建筑面积、价值；

（三）担保债务范围、用途、抵押金额、利率、交付方式；

（四）抵押期限及清偿方式。

（五）取得土地使用权的形式；

（六）违约责任、补救措施及纠纷解决的办法；

（七）双方认为其他必要的事项；

（八）订立的时间及地点。

第十四条  抵押人和抵押权人和应自抵押合同签订之日起十五日内持有关证件到市房产交易管理所办理抵押手续。并按房屋抵押价款的2%向房产交易管理所缴纳手续费。手续费由抵押双方当事人各负担50%.

    第十五条  抵押当事人办理房屋抵押手续时，应提交下列证件：

（一）抵押申请书；

（二）当事人身份证或法人资格证明；

（三）房屋抵押合同（四）抵押人对抵押房屋享有所有权或处分权证明。

第十六条  抵押双方当事人认为房屋抵押合同有必要进行鉴证或公证的，可持合同书到房屋所在地工商行政管理部门或公证机关办理合同签证或公证手续。

第十七条  房屋抵押时，其使用范围的土地使用权应随之抵押；土地使用权抵押时，房屋应随之抵押，其房屋抵押年限应与土地使用权抵押相同。

第十八条  抵押房屋需要保险的，由抵押人向房屋所在地的保险公司投保。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人，享有从赔偿金中收回抵押价款本息的权利，债务清偿后，赔偿金退还给抵押人。

第十九条  房屋抵押期间，抵押人未经抵押权人的书面同意，不得拆建、扩建、变更房屋结构，不得将所抵押房屋更换租户、出借、出售、转让、赠与、再抵押或以其他方式处理。

第二十条  因抵押人的过错，造成抵押房屋受损或灭失，抵押权人有权要求抵押人恢复原状或提供新的财产担保；抵押人不履行义务的，抵押权人有权中止抵押合同，追索未偿的债务。

第二十一条  房屋抵押期间，抵押权人只有按期取息而无使用房屋的权利，不得以抵押的房屋或抵押权为标的物与第三人另签订合同。

第二十二条  房屋抵押期间，抵押当事人一方或双方死亡（企业法人分立、合并或更名），其继承人或受遗赠人应自取得继承或遗赠有效证件之日起十五日内，应在向工商行政管理机关办理登记并于公告之日起十五日内，到市房产交易管理所办理有关手续。

第二十三条  房屋抵押期间，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。双方应在十五日内到市房产交易管理所办理抵押注销手续。

第二十四条  房屋抵押期间，因国家基建用地需拆除抵押房屋的，由抵押双方重新设立抵押权或由抵押人清偿债务。并由抵押双方到市房产交易管理所重新办理有关手续。

第二十五条  抵押权人在债务到期而未得到偿还的，抵押权人有权处分抵押房屋，并从被处分的抵押房屋所得款项中优先得到偿还。

第二十六条  房屋拍卖由市房屋招投标事务所组织进行；涉及土地使用权转移的，由市房屋招投标事务所和市地产事务所共同组织进行。

第二十七条  拍卖房屋价款按下列顺序偿还：

（一）支付拍卖费用；

（二）缴纳与抵押房屋有关的税费；

（三）偿还抵押价款本息；

（四）清偿抵押价款剩余部分，返还抵押人；不足偿还的，抵押权人有权向抵押人另行追索。

第二十八条  抵押房屋拍卖后，获得房屋所有权人（单位），由市房产管理部门和市土地管理部门共同办理房屋产权变更和土地使用权过户手续。

第二十九条  抵押人与抵押权人因房屋抵押发生纠纷可协商解决，当事人双方协商不成的，经鉴证的可向工商行政管理机关申请仲裁，经公证的可向人民法院起诉，未经过鉴证或公证的，可向市房地产仲裁机关申请仲裁。

第三十条  对未经审批擅自抵押房屋和只办理土地使用权抵押而没办理土地使用权范围内的房屋抵押的单位和个人，除限期补办有关手续外，根据情节处以抵押款的百分之十至二十的罚款。

第三十一条  本规定由市房产管理局负责解释。

不动产抵押管理办法篇4

关键词动产抵押登记制度社会信用

传统民法中,物权的公示方式是“不动产物权用登记表示、动产物权以占有和交付为标志”。这在担保物权制度中,就逐渐形成了“不动产抵押、动产质押”的两分法模式。②随着商品经济的发展,动产质押制度所固有的弊端即“动产质押不利于所有权人对质押物的充分利用”,使动产质押越来越受到交易当事人的遗弃;加上担保职能和理念从“传统用益价值担保”到“近代交换价值担保”再到“现代收益价值担保”的转变;以及其它一些因素的影响,现代民法就逐渐形成了动产抵押。动产物权可以设立抵押,突破了传统担保制度中“不动产抵押、动产质押”的两分法模式,登记制度在此过程中起到了至关重要的作用。动产抵押登记制度在保障善意第三人的利益、维护交易安全和市场秩序等方面,起着不可或缺的关键作用,这就使动产抵押制度在经济生活中的运用,在理论上和实践中均成为可能。

登记制度作为动产抵押制度的关键一环,将直接影响到交易安全能否顺利实现,进而影响到动产抵押制度在市场经济中的兴衰荣败。因此,如何设计和完善我国的动产抵押登记制度,是一个值得深入研究和探讨的课题。

一、动产抵押登记情况调查数据及结论

1995年《担保法》第41条规定,“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效”。换言之,从理论上讲,在2007年10月1日《物权法》施行以前,一般不会存在当事人未经登记,就办理动产抵押的情况,因为在这种情况下,动产抵押合同将不予生效,从而得不到法律的保护。因此,在2007年10月1日之前,登记机关所受理的动产抵押合同的登记数量理应如实反映了我国动产抵押交易的实际情况。这就是说,本文中动产抵押合同登记的调查数据,应该是真实反映了动产抵押交易的实际情况,不会出现与实际经济生活中抵押当事人真实签订的抵押合同数量不一致的情形。理论研究只有建立在和实际情况相一致的基础上,才会得到正确的结论和分析,进而提出有益的建议。

下表是笔者调查的动产抵押物登记情况:

分析表中的数据,我们可以得出如下结论:

1.和传统民法中享有“担保之王”的不动产抵押相比,动产抵押在经济生活中已经占据着越来越重要的地位,不动产抵押已经出现逐步退出抵押交易市场的趋势。从表1可以看出,四川全省企业的动产抵押物价值在当年抵押总价值(这里只包括动产抵押和房地产抵押)比例中所占的比例竟高达99%以上,由此不难得出动产抵押在我国经济活动中的分量之重。

2.我国动产抵押合同登记数量出现逐年下降的趋势。从表2可以看出,以1999年为分水岭,1999年前全国企业动产抵押登记合同呈上升状态,而1999年后全国企业动产抵押登记合同则出现逐年下降的趋势。表3明显地反映出,以成都市为例,工商行政管理机关的以生产设备和机器设备为主的动产抵押物登记数件出现逐年减少的迹象。为什么动产抵押合同的登记数量会出现逐年下降的趋势呢?

二、动产抵押登记数量下降原因分析

笔者认为,造成动产抵押登记数量下降的主要原因有以下几点:

第一,从抵押当事人的角度来看,导致动产抵押登记下降的主要原因来自抵押权人(在这里抵押权人主要以银行为例)。据成都市工商行政管理局负责动产抵押登记的工作人员反映,就成都市银行业放贷的实际做法来看,银行方面起先最乐意用不动产抵押来放贷,随着不动产抵押的日益饱和,银行就只能通过以生产设备和机器设备为主的动产抵押来放贷了,也主要通过这种手段化解以前形成的不良贷款。

第二,从抵押物的角度来看,在一定的时期内,某地区(比如说成都市)所有的企业可以用于抵押的抵押物总是有限的。假定当企业把这些抵押物都用于抵押,而抵押期限还没有到期,抵押物登记没有注销时,那么企业可以用于抵押的抵押物就会出现越来越少的现象。

第三,从登记机关的角度来看,由于动产抵押登记制度的不完善,导致工商行政管理机关工商开展抵押物登记,工作面临越来越大的困难和风险。因此,动产抵押合同登记数量出现逐年减少的趋势。据《四川省工商行政管理统计汇编(2004年)》反映:“一方面,工商部门依法办理企业设备和动产抵押物登记,相关物权法律制度不完善,增加了确认物权关系的难度,一旦登记出现问题,都可能给单位和个人带来严重的后果,加重了登记人员的思想和工作负担。一些地方甚至出现了能推就推,能不登记就不登记的畏难情绪。另一方面,由于工商部门办理抵押物登记一直不收费,其他部门的抵押物登记,却都是收费项目,抵押物登记的工本费都得从有限的行政经费里挤,普遍工作的积极性不高”。显然除去抵押当事人和抵押物这两个因素的影响,动产抵押登记制度自身的缺陷,是造成我国动产抵押合同登记数量出现逐年下降的主要原因。

三、如何完善现行动产抵押登记制度

从前文中我们可以看出,动产抵押登记数量出现下降的趋势,说明我国的动产抵押登记制度存在一些不足。因此,唯有完善抵押登记制度,才会进一步繁荣我国的抵押交易市场。《物权法》颁布后,为配合《物权法》的实施,国家工商行政管理总局于2007年10月17日制定了《动产抵押登记办法》。和《企业动产抵押物登记管理办法》相比,《动产抵押登记办法》对现行动产抵押登记制度的完善表现在:一是大大缩短了抵押合同登记所需时间,符合效率价值的功能要求。抵押合同登记所需时间由“自登记申请受理之日起5日内审查完毕,并决定是否予以登记”到“应当当场在《动产抵押登记书》上加盖动产抵押登记专用章并注明盖章日期x”可以看出,《动产抵押登记办法》极大地节约了当事人的交易时间,使当事人办理抵押登记变得更加方便和迅速。二是简化了对抵押物的描述,以适应动产浮动抵押的要求。《动产抵押登记办法》中,“抵押财产”只要求载明其“所有权归属或者使用权归属”,而并不要求提供“有关动产抵押物的所有权或者使用权证书”,这是因为动产浮动抵押中的有些抵押物如“原材料、半成品、产品”并没有相应的权属证书,也就不可能提交权属证书。同时,不再对“有关动产抵押物存放状况资料”做出规定。

笔者认为,虽然《动产抵押登记制度》对现行动产抵押登记制度进行了一系列的修改和完善,但动产抵押登记制度还可从以下几方面进一步加以完善:

(一)应尽快建立电子登记制度

随着网络化程度的不断提高,登记机关应尽早建立电子登记制度。电子登记方式的优点是成本低、查阅方便、使用范围广等,据资料显示,在一些整体经济实力和电子信息化程度远比我们低的国家,电子登记方式都已经在实践中运用并且运行良好。抵押物实行电子登记之后,抵押权人和第三人可以随时随地地查询抵押物的情况,从而及时有效地保障了各方利害关系人的合法权益。国家工商行政管理局早在《关于贯彻实施<企业动产抵押物登记管理办法>若干问题的意见》(工商市字[1999]212号)就曾指出,“抵押物登记应逐步实行计算机查询、登录和管理”。目前,随着我国政务服务中心体制的逐步完成,建立电子登记系统的条件日益成熟。在动产抵押的登记手续完成后,登记资料采用计算机联网的方式使各登记机关的登记信息在全国范围内互联、共享,这就使利害关系人能够及时地、便利地、低成本地获得动产的抵押信息。

(二)应进一步明确登记机关和抵押当事人各方的义务和责任

在动产抵押制度中,如果出现转移抵押财产而使抵押权落空,则抵押权人的债权将无法实现。所以,在动产抵押登记制度的设计中,不仅要考虑其效率价值的实现,也要兼顾安全价值的实现。这就要求在动产抵押的登记过程中,首先要明确登记机关和抵押当事人各自的登记义务和责任。明确了各方当事人的义务和责任,相关主体才会认真履行自己的职责,也才会最大限度地保障各方当事人的利益。

从《动产抵押登记办法》第5条“应当当场在《动产抵押登记书》上加盖动产抵押登记专用章并注明盖章日期”的规定中可以明显推断出,登记机关对登记文件和抵押物等只进行形式上的书面审查,而非实质审查。笔者认为,在动产抵押登记制度中,弱化登记机关的职责和作用是必然的,把实质审查和承担风险的责任转移给抵押权人完全是合情合理的。

既然登记机关只履行形式审查的义务,那么在动产抵押的登记过程中,实质审查的义务和责任自然就落在了抵押权人的头上。这就需要抵押权人建立一系列完整周密的审查制度、监管制度、放贷制度以及防范风险的各种措施和程序,以保障自己的抵押权顺利实现。在动产抵押中,如果抵押人以虚假的产权证明做担保或者以其它方式骗取贷款的,抵押权人有权撤消抵押合同。如果当事人以非法占有为目的,“骗保骗贷(梁慧星教授语)”符合合同诈骗罪的,以合同诈骗罪论处。

参考文献:

[1]王利明.物权法研究(修订版)上下卷.中国人民大学出版社.2007年版.

[2]王利明.试论动产抵押.法学.2007(1).

[3]高圣平.登记对抗主义之下的动产抵押登记制度.法学家.2007(6).

[4]刘信业.论我国动产抵押公示的缺失及完善.河南师范大学学报(哲学社会科学版).2006(3).

不动产抵押管理办法篇5

一、据以研究的案例

1998年7月8日，赢嘉公司与原北京市房屋土地管理局签订《北京市国有土地使用权出让合同》，依法取得了本市朝阳区东三环南路2号的国有土地使用权。1999年4月26日，赢嘉公司取得了市朝港澳台国用（1999）字第10020号临时《中华人民共和国国有土地使用证》，后于2001年2月5日正式取得了《中华人民共和国国有土地使用证》。赢嘉公司在该土地上建设“富裕隆大厦”，现更名为“赢嘉中心”。期间，市国土房管局向赢嘉公司分批核发了《北京市外销商品房预售许可证》。1999年11月8日，赢嘉公司与中融公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，中融公司预购赢嘉中心B座16-24层房屋。2000年7月25日中融公司与亚运村支行签订《流动资金借款合同》，约定借款2.1亿元，用途为采购钢材。同日又签订了《最高额抵押合同》，抵押人为中融公司，抵押权人为亚运村支行，《抵押物清单》中注明抵押物为富裕隆大厦B座16-24层。

2000年8月23日，中融公司、亚运村支行向市国土房管局申请办理房地产抵押登记，提交的申请材料有：《北京市城镇房地产抵押登记申请书》；中融公司持有的《北京市外销商品房预售契约》；抵押当事人的企业营业执照副本、法定代表人身份证明、授权委托书、董事会决议及董事会成员名单；亚运村支行持有的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》、《抵押物清单》；付购房款的《证明》。此后，市国土房管局又从该局档案中调取了土地使用人为赢嘉公司的京房地出让[合]字[98]第178号《北京市国有土地使用权出让合同》。申请当日，市国土房管局依据《北京市房地产抵押管理办法》第五条第（二）项、第十八条的规定，向亚运村支行出具了《预售商品房抵押登记证明》，并在中融公司所持的《北京市外销商品房预售契约》上加盖了“北京市房屋土地管理局他项权利登记专用章”，注明权利种类为“抵押”。

2001年2月2日，赢嘉中心为嘉华银行贷款，向市国土房管局了解赢嘉中心房产抵押情况。市国土房管局向赢嘉中心出具了《城镇房地产抵押意见书》，认定赢嘉中心A座已有2582.24平方米商品房办理了预售登记手续，可抵押范围为A座9-17层及B座全部“。2001年3月，赢嘉中心申请国有土地使用权抵押登记。市国土房管局出具了《土地他项权利证明书》，载明抵押范围为赢嘉中心B座地上24层、地下3层、A座9-17层及相应分摊地下部分”；抵押权人为嘉华银行。

2002年6月，因中融公司未如期履行还款协议，被亚运村支行申请法院对赢嘉中心B座16—24层房屋进行了查封。赢嘉公司要求北京市国土房管局撤销为中融公司与亚运村支行办理的预售商品房合同抵押登记行为，向法院提起行政诉讼。一审法院经过审查认为，被告未依法审核中融公司、亚运村支行的抵押申请，即作出准予登记的行政行为是无效的。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（三）项的规定，判决被告市国土房管局于2000年8月23日对第三人中融公司、工行亚运村支行作出的抵押权登记行政行为无效。被告市国土房管局、第三人中融公司、第三人工行亚运村支行对一审判决不服，依法提起上诉。二审法院经过审查，判决驳回上诉，维持一审判决。

二、问题的提出

预售商品房抵押是一个非常复杂的问题，其中涉及到很多法律问题。结合本案而言，包含这样几种不同的法律关系：中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押关系，市国土房管局对该抵押行为进行登记行为；赢嘉中心与嘉华银行之间的商品房抵押贷款关系，市国土房管局对该抵押行为进行登记行为。在这些法律关系中，中融公司与亚运村支行之间的预售商品房抵押效力问题，市国土房管局的登记行为的效力问题是这起行政案件审理的关键所在。因为行政审判审查的重点是具体行政行为的合法性，所以本文的分析主要建立对市国土房管局的登记行为的效力问题分析基础上。

三、相关法律问题分析

（一）预售商品房抵押的概念、特征和条件

预售商品房抵押在我国房地产市场中大量存在。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的规定，预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据我国传统的民法理论，抵押的标的物应是现实存在的特定物，抵押人以未来的财产作抵押的，抵押合同无效。从国外一些国家的立法来看，大陆法系国家和英美法系国家的作法差异很大。大陆法系国家，例如法国立法允许以未建成的或者待建的建筑物或者附属物作抵押，而英美法系国家的立法则不允许。在我国，效力层次较高的《城市房地产管理法》和《担保法》对此均没有作出规定。近几年，为了推动房地产市场的不断发展，缓解房地产市场的资金短缺，加快资金周转，解决购房人的资金问题，一些省、市和行业主管部门制定了预售商品房抵押的规定。例如，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”《北京市房地产抵押管理办法》第五条第二项规定，依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）可以依照本法抵押。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款的对预售商品房抵押作出了明确规定。综观这些规定，可以看出预售商品房抵押具有以下几个方面特征：

1、从抵押标的物来看，预售商品房抵押的标的物尚未形成。这是预售商品房抵押与其他抵押一个非常明显的区别。一般抵押的标的物在设定抵押时已经存在，并且能够为抵押人所有或者实际控制。而预售商品房设定抵押时，抵押标的物即商品房仍然处于在建或者待建之中。因此，用于抵押的预售商品房存在一定风险。

2、从购房资金支付来看，购房人已经按照规定支付了首期规定的房价款，然后由银行代其支付其余的购房款。因此，在设定预售商品房抵押时，购房人应该已经先行支付了首期规定的房价款。这里需要明确的是购房人不仅有先行支付购房款行为，而且所支付购房款必须符合规定。

3、从权属关系来看，抵押人对于预售商品房并不享有所有权。只有当售房人把商品房建成后交付给购房人并在房屋管理部门办理房屋登记手续，才对该商品房享有所有权。因此，预售商品房抵押实质上是一种期待权的抵押。购房人与售房人因签订商品房预售合同，二者之间存在的是一种债权关系，而不是物权关系。

4、从合同属性来看，预售商品房抵押合同是一种从属于购房贷款合同的从合同。抵押目的是为了担保购房人能够按照约定支付购房贷款。因此，抵押人与抵押权人之间签订预售商品房抵押合同是为了担保抵押人能够依照合同约定支付购房贷款，而不是其他贷款。如果抵押人与抵押权人因其他贷款而签订预售商品房抵押合同，就直接背离了预售商品房抵押的立法宗旨。

为了保障房地产市场的规范运行，保护预售商品房抵押关系当事人的合法权益，根据规定，以预售商品房设立抵押，应当具备以下条件：

1、预售商品房抵押的主体合法。在预售商品房抵押关系的当事人中，“抵押人只能是预购人，不能是预售商品房的开发商。”[2]因此，预售商品房抵押关系抵押人是预购人，不是开发商，抵押权人是依法可以提供预售贷款业务的银行。当开发商作为抵押关系当事人，即抵押人时，这属于“在建工程抵押”，而不是预售商品房抵押。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。主体是否合法、适格是判断预售商品房抵押关系能否依法成立的前提条件。

2、合法有效的商品房预售合同。当购房人需要对预售商品房进行抵押时，必须建立在开发商与购房人之间已经签订了商品房预售合同。根据《城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。因此，商品房预售必须符合上述规定。在此前提下，商品房预售人与预购人才可以签订商品房预售合同。同时，预售商品房的预售人与预购人之间是否签订了合法有效的商品房预售合同也是判断预售商品房抵押能否成立的基本要件。

3、抵押人贷款符合预售商品房抵押贷款基本要求。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》规定，预售商品房贷款抵押必须以购房人已经支付首期规定的房价款后，才能向银行申请预售商品房抵押贷款。因此，从建设部的规定来看，预售商品房抵押贷款的基本要求是：首先，购房人必须按规定支付首期的房价款，否则，就不可能进入预售商品房贷款抵押程序。当然，购房人按规定支付了首期房价款，应该提供符合财务会计结算要求的付款凭证。因此，以购房人是否按规定先行支付首期房价款是判断预售商品房抵押能否合法有效成立的标准之一。其次，由贷款银行支付其余的购房款。也就是说，在购房人支付首期规定的房价款后，其余的购房款由银行支付。因此，从贷款的提供者来说，是银行而不是其他单位；从贷款用途来说，是为了支付除购房人首期支付的房价款之外其余的购房款，而不是其他用途。从本案来看，中融公司和亚运村支行虽然签订了《流动资金借款合同》，用途为采购钢材。这显然与建设部《城市房地产抵押管理办法》关于预售商品房抵押贷款用途规定不相符合。

4、必须按规定办理预售商品房抵押登记。预售商品房抵押属于房地产抵押，不动产抵押范畴。我国法律对于抵押登记的规定采用两种方式，即登记生效要件主义和登记对抗主义。对于不动产（例如房地产）采用登记生效要件主义，就是说法律规定需要登记，只有当事人依照规定办理登记，那么抵押合同才能生效。例如，根据《城市房地产管理法》第六十一条规定，房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。同时，《担保法》第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

（二）预售商品房抵押登记行为性质

预售商品房抵押双方当事人，把符合登记要求的材料向登记机关申请登记，由预售商品房抵押登记主管部门进行登记的行为，属于行政行为还是民事行为，长期以来人们对此在认识上存在一定偏差。有一些人认为预售商品房抵押登记行为属于民事行为，这是对民事行为和行政行为的错误理解。预售商品房抵押的双方当事人，即抵押人和抵押权人，对预售商品房进行抵押，这属于私法关系。抵押行为显然属于民事行为。从民法理论来说，民事行为是平等主体的公民、法人或者其他组织之间设立、变更、终止民事权利和民事的行为。因此，从民事主体上说，作为民事行为的双方当事人应该是平等主体之间的公民、法人或者其他组织。从法律关系的内容来说，其中涉及到民事权利和民事义务，而不是其他权利。

这种在平等主体之间设立的抵押关系，由于涉及到不动产抵押，根据国家相关法律规定，必须由预售商品房抵押登记主管部门进行登记才能完成，因而，登记当然是国家行政主管机关的一种行使行政职权的活动。预售商品房抵押登记行为属于行政行为。这两种行为的显著差异在于行为的主体和内容上不同。从主体上，进行预售商品房抵押登记机关属于国家行政机关，而不是一般组织。从行使权力方面来说，预售商品房抵押登记机关在登记过程中行使的是行政权力，而不是民事权利。登记机关在登记过程中需要行使审查职责。如果按照有些人的认识，把这种登记行为视为民事行为，显然不符合民事行为的特性。作为民事主体对于民事权利既可以行使，也可以放弃。但是，对于登记行为来说，这种登记审查的权力或者职责，登记机关显然不能放弃。从国家设立不动产抵押登记目的来看，国家登记主管部门对于不动产抵押进行登记，其目的就是为了保护交易安全，保护抵押关系双方当事人以及善意第三人的合法权益。只有通过国家登记主管部门的登记行为，事实上对该预售商品房抵押行为起到一种公示作用。从抵押登记效力来看，抵押登记具有强制性。换言之，不动产抵押的双方当事人如果对于不动产抵押不进行登记，那么这种抵押关系就不生效，就不会受到国家法律保护。虽然国家对于当事人是否办理不动产抵押不进行干预，这属于私法自治范畴，但是一旦当事人之间办理了不动产抵押，就应该向国家登记主管部门进行登记，以寻求对双方当事人之间的私法关系进行保护，对整个社会的交易安全进行保护。当然，由于不动产抵押关系属于私法关系，行政权对于不动产抵押登记介入的程度，可能较其他行政管理领域行政职权要弱。但是，这并不能否认不动产抵押登记行政行为的性质。因此，预售商品房抵押登记行为属于行政行为，并且属于行政确认行为。行政确认行为有利于保护个人、组织的合法权益。行政确认行为的本质在于使个人、组织的法律地位和权利义务关系取得法律上的承认。通过行政确认行为，个人、组织才能申请各种需要取得但尚未取得的权利，才能保护各种业已存在或者已经取得的权利。行政确认行为可以使当事人的法律地位和权利义务都得以明确，不致于因含糊不清而发生争议。同理，作为预售商品房抵押登记行为从性质上说，就是房屋管理部门依法对行政相对人的预售商品房抵押的法律事实进行甄别，给予确定，并予以宣告的具体行政行为，是行政确认行为。虽然在预售商品房抵押登记行为中，作为登记机关往往处于平等主体之间的预售商品房抵押权人和抵押人之外的超然地位，但是登记机关的确认权是根据法律法规的明确规定而行使的，是国家行政管理权的实现方式之一，而不是基于相对人的委托。并且，由于行政确认行为是对特定法律事实或法律关系是否存在的宣告，而某种法律事实或法律关系是否存在，是由客观事实和法律决定的。因此，作为预售商品房抵押登记的机关对于预售商品房抵押进行登记的确认行为，没有自由裁量权，只能严格按照法律规定进行。

（三）预售商品房抵押登记行为效力

预购人对于预售商品房享有的是一种期待权（或者期得权）。关于期待权的性质和界定是目前民法学中颇有争议的问题。期待权就是为权利取得的必要条件和某部分虽已实现，但未全部实现之暂时的权利状态。对于期待权的性质，德国联邦最高法院称期待权为与完整权利“类似的权利”，是“所有权的预备阶段”；期待权“与所有权相比并非异质，而是同质之模型。”据王泽鉴先生德说法，期待权“自消极意义言，取得权利之过程尚未完成，权利尚未发生；自积极意义言，权利之取得，虽未完成，但已进入完成之过程，当事人已有所期待”。[3]因此，王泽鉴先生认为期待权跨越物权和债权两个领域，兼具债权与物权二种因素之特殊权利，系一种“物权”，但其具有债权上之附从性，系一种“债权”，但物权之若干特性。[4]因此，期待权不是完整意义上的物权。期待权是与既得权相对而言的，期待权属于正在进行还没有完成的具有物权性质的权利。对于物权来说，物权人对于自己的物享有直接的占有、使用、收益、处分的权利，并且物权是一种绝对权，但是作为期待权的来说，期待权人显然不能完全行使这些权利。因为期待权人所期待的物还没有完全形成，只能借助于相对人的协助才能实现。因此，从这个意义上说，期待权虽然具有物权性质，并不是物权，仅仅属于接近于物权的权利，逐渐获得物权特征的权利，但其本身还不是独立的物权。期待权也不是典型意义的债权。债权是一种相对权，债权人的权利实现需要借助于债务人的协助才能实现。期待权作为债权，具有物权的特性。因此，预购人对于预售商品房享有的权利，属于一种期待权（或者期得权益），这种权利虽然具有物权特性，但本身不是物权。预购人对于预售商品房的权利建立与预售人之间形成的预售合同基础上。根据合同的相对性，预购人权利的实现需要借助于预售人的协助。由于预售商品房还处于在建或者待建状态之中，预购人对于预售商品房享有的权利真正实现，需要在商品房建成以后由开发商交付给预购人并办理相关的登记手续，此时预购人的期待权才从债权转变为物权，期待权也就变成了既得权。因此，在本案中，作为中融公司认为其对预购商品房享有所有权的说法是不成立的。预售商品房抵押也仅仅属于一种期待权抵押。

我国对不动产实行登记生效要件主义，换言之，对于不动产的交易、抵押等，只有双方当事人依法办理登记手续，那么交易或者抵押方为有效。国家设立不动产抵押登记制度具有重要意义。首先，有利于保护抵押权人的合法权益。当抵押人不能履行约定义务，抵押权人依照规定可以变卖抵押物的价款优先受偿。通过不动产登记机关对抵押事实进行登记可以对抵押人任意处分抵押物的权利进行限制。其次，有利于保护善意第三人的合法权益。不动产登记作为一种公示手段，主要是为了保护交易安全，保护善意第三人的合法权益。登记具有公示公信效力，经过登记可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实，从而保护善意第三人的合法权益。其三，有利于维护社会交易安全。因此，“世界各国几乎无一例外地规定了对抵押权的取得、设定、丧失或者变更须予以登记的法定程序，这一制度对于维护市场经济条件下交易的安全，保护善意第三人利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。”[5]因此，我国目前相关法律对于不动产抵押都采取了登记生效要件主义。也就是说，对于不动产抵押，如果向法定登记机关办理登记手续，抵押生效；如果没有办理登记手续，抵押不生效。不动产抵押登记关系中，一个非常重要的环节就是向不动产登记机关进行登记。因此，预售商品房抵押也应实行抵押登记生效要件主义，也就是说，只有预售商品房抵押人和抵押权人依法办理登记手续，那么预售商品房抵押才具有法律效力。

不动产抵押登记机关对于不动产抵押登记的审查是采用形式审查，还是实质审查，这也是长期以来颇有争议的一个问题。所谓形式审查，就是登记机关仅仅对于需要提供的申请人身份证件、权属证书等是否符合法定形式要求进行审查，不对这些登记材料的真实性进行审查。所谓实质审查就是登记机关不仅需要对申请人是否提供具有法定形式要求的材料进行审查，还要对这些材料的真实性进行审查。从我国目前登记机关审查的实际情况来看，经常出现登记机关“往往对申请人提供的身份证件，提供的权属证书在形式上的真实性都不予审查，不与登记薄原有的记载进行对比，就予以登记，造成许多错误登记，甚至为当事人的欺骗提供了方便。”[6]显然，登记机关的这种审查实际上已经背离了我国有关不动产抵押登记立法的宗旨，根本发挥不了保护抵押权人和善意第三人的合法权益，维护交易安全的功能。但是，如果对不动产抵押登记采取实质审查似乎也不现实，因为这样做必然会耗费登记机关巨大的精力，并且使当事人无法如期地完成登记，造成时间上的拖延，登记成本提高，这对于当事人而言也是一种负担。同时，也会因为登记时间过长，使社会关系处于不确定状态，影响交易安全。因此，对于不动产抵押登记审查标准的确定事实上涉及公正与效率的问题。如果单纯强调审查的效率，很容易牺牲公正；如果单纯强调审查的公正，又很牺牲效率。针对这种情况，有学者提出在建立统一的登记机关、统一的登记程序及配备高素质的登记官员后，使用形式审查制度，要求等级机关仅对当事人提供的材料进行形式意义的审查，只要手续齐全，就给予登记，但是，如果登记机关发生登记错误，就应该赔偿责任。当然，如果登记机关登记错误，是由于当事人提供虚假的证明材料来骗取登记的，就应该追究当事人的相应法律责任。

（四）预售商品房抵押登记行为的司法审查

根据行政诉讼法以及最高法院司法解释的规定，人民法院对于被诉具体行政行为进行合法性审查。换言之，人民法院仅审查被诉具体行政行为的合法性，而无须审查原告行为是否合法。从本案来说，预售商品房抵押登记由预售商品房抵押合同的双方当事人按照规定向房地产登记管理部门办理登记，并按照规定提交相关文件，然后由房地产登记管理部门对申请人提供的材料进行审查。作为预售商品房抵押登记的法定主管部门，市国土房管局对于预售商品房抵押登记申请进行审查是其应该履行的法定职责，这属于具体行政行为，而不是民事行为。根据《北京市房地产抵押管理办法》第十八条规定：办理抵押登记须持下列文件：（1）抵押合同；（2）土地使用权出让合同或转让合同；（3）抵押当事人的身份证明或法人资格证明；（4）《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；（5）以期得权益得房屋作抵押的，须提交生效的预售（购）合同。因此，从这个规定可以看出，办理预售商品房抵押登记，当事人必须提供上述文件。《北京市房地产抵押管理办法》之所以规定当事人须提交这五个方面的文件，是因为这五个方面的文件具有重要作用。对于这些文件，立法规定需要当事人提供给登记进行审查，其本意应该是这些文件直接关系到抵押权人、善意第三人的合法权益，以及交易安全。登记机关如果只审查其中的部分文件，就可能导致侵犯抵押权人、善意的三人合法权益，危及交易安全。因此，对于预售商品房抵押登记而言，如果当事人对于上述五个方面的文件，缺少其中任何一个或者几个，就属于手续不齐全，作为登记机关就不应该进行登记。对于登记机关来说，无论是形式审查，还是实质审查，要求当事人提供法律规定的文件，这是进行审查和登记的前提条件。在本案中，市国土房管局在办理中融公司与亚运村支行预售商品房抵押登记过程中，在当事人未提交《土地使用权出让合同》的情况下，没有依法要求当事人提交这些文件，而是采用自行调取该合同的方式免除了当事人须提交法定文件的义务，该行为违反了《北京市房地产抵押管理办法》第十八条的规定。对于第十八条该办法规定的需要当事人提交的五个方面文件，这属于法律法规明确规定的文件，不属于登记机关自由裁量权的范畴，登记机关只能严格审查当事人是否提交了这五个方面的文件，而不能仅要求当事人或允许当事人提交其中的部分文件，否则就属于无效行为。

不动产抵押管理办法篇6

关键词：在建工程 抵押登记 存在问题 管理对策

中图分类号：F285

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）05-259-02

近年来，国家对房地产市场进行了持续调控，金融机构对利用土地和房屋抵押贷款的门槛不断提高，信贷规模严格控制，房地产企业面临着前所未有的资金信贷难问题。在资金链愈发紧张的情况下，利用在建工程抵押贷款已成为企业的一种主要融资渠道。《物权法》、《房屋登记办法》规定“正在建造中的建筑物”属于可以抵押的财产，因此，面对新形势，如何进一步规范和拓展在建工程抵押登记已成为房屋登记机构必须认真探讨和解决的问题。

一、房地产在建工程抵押的内涵

根据建设部令第56号《城市房地产抵押办法》的规定：“在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下称《解释》），也进一步明确在建工程抵押的有效性，《解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。结合上述规定，在建工程抵押的定义包含了四层内容：一是在建工程抵押贷款的用途必须是取得在建工程继续建造的资金，这就要求银行发放的贷款只能用于该在建工程的建设，不能发放流动资金款或者其他类型贷款。二是办理在建工程抵押登记时，相关资料的主体应该一致，抵押合同上的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也应是该在建工程所占用土地的使用权人，抵押人不能以其在建工程为第三人的债务提供担保。三是在建工程抵押的贷款人只能是具有贷款经营权的商业银行。四是在建工程的抵押物只能是抵押人合法取得的国有土地使用权连同在建工程的投入资产。

二、存在问题与登记风险

近年来，在建工程抵押作为一种有效的融资方式，正逐渐被企业和金融机构所接受，特别是当银根收紧的形势下，在建工程抵押的融资作用明显提升。但因现有的法律法规并没有具体和系统性的规定，在建工程抵押存在一些现实问题，给房屋登记机构带来了登记风险。一是抵押权的优先级问题。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一、二条的规定，处理房地产纠纷优先考虑的，首先是善意的购房人，其次是工程款，最后才是抵押权。二是垫资建设对抵押权的影响。建筑市场普遍存在施工单位垫资建设，而开发商将部分房地产抵付工程款的现象，如果开发商同时又将该在建工程向银行进行抵押，一旦出现纠纷，就会因工程价款优先于抵押权，而使银行债权的保障度降低。如果一旦出现商品房预售款、施工单位垫资款和在建工程抵押贷款三种款项相加超过了该商品房项目全部价值的现象，将严重损害上述三方的权益，影响社会稳定。三是评估定价的弊端。一些贷款银行通过市场评估甚至是协商作价的方式确定在建工程的价值，而市场评估和协商作价又没有统一的标准，如果开发商利用评估公司高估在建工程的价值，使之大大超出实际投入资产，甚至超出市场价格，将造成严重的抵押风险。四是房地分离的现状。房地一致是房屋登记的基本原则，《物权法》第182条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押财产视为一并抵押”。但现实中，在一宗建设用地上，因分期开发建设，而并存有在建工程和已办理房屋登记的建成项目，如果已建成的项目先于在建工程办理了抵押手续，则所占的整宗建设用地使用权也会一并抵押。此时，即使在建工程也办理了抵押登记手续，也会因土地使用权存在重复抵押或是顺位在后，而造成在建工程抵押价值严重缩水。

三、新时期在建工程抵押登记的探索

《物权法》、《房屋登记办法》的颁布，为在建工程抵押的广泛运用打开更为宽广的空间，需要房屋登记机构去探索，更好地支持企业的融资。

1.在建工程抵押与预告登记的区别。预购商品房抵押即俗称的“按揭”，《房屋登记办法》颁布后，其规范的称呼为“预购商品房抵押权预告登记”。虽然，预告登记和在建工程抵押都是以未建成的房屋进行抵押，十分相似，但从房屋登记的角度看，两者还是存在以下区别：（1）抵押的标的物不同。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。所以从《城市房地产抵押管理办法》对两者的定义看，在建工程的抵押物是建设工程已建成的部分和其所占用范围内的土地使用权，而预购商品房抵押的是还没有动工兴建或者正在建设尚未竣工的期房。（2）登记的类型不同。《物权法》在第十六章第一节一般抵押权项下的第一百八十条规定，在建造的建筑物可以抵押。同时，《房屋登记办法》也在第三章第二节抵押权登记项第五十九至六十二条对在建工程抵押作了规定。可见，在建工程抵押应做一般抵押权登记。而关于预购商品房抵押，《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”同时，《房屋登记办法》也将预购商品房抵押归入预购商品房抵押权预告登记的情形。（3）抵押权实现方式不同。由于抵押物和登记类型的不同，带来了抵押权实现方式的不同。由于在建工程抵押的是已建成的部分，其抵押权实现可根据《担保法》第五十三条规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提讼。”而预购商品房办理了抵押权预告登记后，银行等金融机构基于预告登记获得的是对抗效力。而且，我国禁止预购商品房再转让行为，预购人转让预购商品房的行为不属于《房屋登记办理》规定的预告登记情形。因此，如果预购商品房抵押权预告登记的义务人（债务人）不履行债务，双方又不能协商一致的，银行等金融机构只能通过司法途径来获得优先受偿的权利。

2.探索在建工程抵押的拓展空间。《物权法》关于抵押登记的规定，为在建工程抵押的拓展提供了法律依据，需要根据立法的本意和经济社会的发展，去加以思考和探索，并由各地的建设主管部门去进一步明确，并制订具体的操作办法。（1）抵押权人的变化。根据《城市房地产抵押办法》的规定，在建工程抵押的抵押权人应为银行，这是由当时金融业发展的历史条件所造成的，但随着社会经济的发展，金融业不断壮大，比如信托公司等机构均具备了作为抵押权人的资金实力.因此，只要是具有金融许可的机构都应该可以成为在建工程的抵押权人。（2）担保债权种类的变化。《城市房地产抵押办法》规定在建工程抵押的目的只能是为了取得在建工程继续建造的资金，而不能为其他债权种类设定抵押，而《物权法》颁发后，对在建工程抵押担保的债务种类并未限定，如果在建工程能还能为企业的其他债务进行担保，那么其应用的空间将更加广泛。（3）债务人的变化。根据在建工程抵押的定义，抵押人即为借款人，而《物权法》实施后，根据其第一百八十条的规定，在建工程也可以作为抵押物为第三人的债务进行担保。但从风险把控的角度出发，特别是开发项目的在建工程由于关系到工程款和购房人的利益应该慎用。（4）担保债权计算方式的变化。《城市房地产抵押办法》虽未明确规定在建工程担保的债务数额如何认定，但根据其定义，在建工程抵押是为了取得继续建造的资金。那么，当在建工程抵押物的价值大于在建工程续建所需费用的前提下，担保债务数额的最大值即为在建工程的工程概算与已投入资产的差额，但建设工程的价值中往往地价款所占比例是比较高的，所以，工程概算与已投入资产的差额难以满足需要。而《物权法》并未将在建工程抵押与已取得房屋所有权证的建成房屋的抵押做出区分，故其抵押物价值的计算可以参照普通抵押登记，以市场价为基础进行评估或协议的方式认定，使抵押物的价值最大化。

3.优化登记流程，加强监管。《物权法》的颁发和新形势的发展，赋予了在建工程抵押更多的灵活性，也对登记机构的风险防范提出了更高的要求。（1）实行建立楼盘动态管理。在建工程从建设到办理初始登记历时好几年，一般在建设阶段项目坐落大都以地块号标注，而建成后将会确定具体道路门牌，而且业主单位名称和建筑面积均有可能发生变化，以至在建工程抵押登记与项目房屋所有权登记无法关联，而带来重复登记的风险。因此，应采用数字化管理，每宗房屋赋以唯一确定的坐标，将整个项目分解为套、层、幢搭建楼盘表，这样，无论是以已建成部分的整体还是按套抵押，均可准确定位。特别是抵押状态与销售状态转换较快，为了某几套的销售，而要注销逐个项目的抵押登记，也是不合理的。所以，建立在楼盘表基础上的按套登记，是新形势下在建工程抵押登记的客观要求。（2）妥善处理划拨土地在建工程抵押。当前，各地正加速推进城市化进程，急需大量资金投入，所以，政府融资平台十分活跃，划拨土地上的建设项目经常被用做融资的抵押物。由于该类项目多为公建项目，涉及城市配套设施建设，关系到社会群众的公共利益。因此，作为房屋登记机构，应探索一条切实可行的渠道，既要充分防范划拨土地抵押风险，又要大力支持划拨土地在建工程抵押融资：

按照《划拨土地使用权管理暂行办法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，先由业主单位就划拨土地抵押报请市县人民政府或市县人民政府土地管理部门同意。

由于无法计算划拨土地的投入价值，可先采取按市场价值评估扣除土地出让金的方式计算整宗划拨土地的价值。然后，按照在建工程的概算与工程已投入资金的比例，计算在建工程所占相同比例部分的划拨土地使用权价值，将该部分的划拨土地使用权价值与工程已投入资金之和作为在建工程抵押物价值。

参考文献：

1.物权法

2.《房屋登记办法

3.城市房地产抵押办法

4.担保法

5.最高人民法院关于适用若干问题的解释

6.最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

7.划拨土地使用权管理暂行办法

8.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

（作者单位：温州市房屋登记中心 浙江温州 325000）

不动产抵押管理办法篇7

[关键词]企业；投资；土地；抵押

一、关于土地抵押的相关规定

《担保法》第三十四条规定：抵押人依法有权处分的国有的土地使用权可以抵押。

《物权法》第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押；第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；第一百八十三条规定：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押；第一百八十四条规定：土地所有权以及除法律另有规定可以抵押以外的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押；第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

《土地登记办法》规定：依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权利证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。　符合抵押登记条件的，国土资源行政主管部门应当将抵押合同约定的有关事项在土地登记簿和土地权利证书上加以记载，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。申请登记的抵押为最高额抵押的，应当记载所担保的最高债权额、最高额抵押的期间等内容。土地使用权抵押期间，土地使用权依法发生转让的，当事人应当持抵押权人同意转让的书面证明、转让合同及其他相关证明材料，申请土地使用权变更登记。已经抵押的土地使用权转让后，当事人应当持土地权利证书和他项权利证明书，办理土地抵押权变更登记。经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的，主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料，申请土地抵押权变更登记。权利人在办理登记之前先行转让该土地使用权或者设定土地抵押权的，应当依照本办法先将土地权利申请登记到其名下后，再申请办理土地权利变更登记。已经登记的土地抵押权、地役权终止的，当事人应当在该土地抵押权、地役权终止之日起十五日内，持相关证明文件，申请土地抵押权、地役权注销登记。

《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》规定：一、企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。二、企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。三、土地使用权抵押担保必须依法办理抵押登记。

中国银行业监督管理委员会办公厅关于审批企业间土地使用权抵押主合同有关问题的批复规定：根据《中华人民共和国行政许可法》规定，银监会及其派出机构依照法律、行政法规和国务院的决定依法履行行政许可的职责。根据现行规定，对企业间土地使用权抵押的主合同进行审批不属于银监会及其派出机构行政许可的事项。同时，企业间土地使用权抵押，不属于银行业金融机构的业务活动。因此，银监会及其派出机构不宜对企业间土地使用权抵押的主合同进行审批。

国土资源部关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知规定：以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。

二、关于不动产抵押登记的理解

不动产抵押管理办法篇8

一、工作目标

（一）总体目标：年，在稳步推进林权抵押贷款的同时，积极启动农村居民房屋和农村土地承包经营权抵押贷款，到2015年末，全县农村“三权”抵押贷款达到30亿元。

（二）阶段目标：年，全县农村“三权”抵押贷款完成2亿元；2012年、2013年、2014年、2015年每年完成“三权”抵押贷款7亿元。

二、工作内容

（一）农村“三权”抵押贷款释义

农村居民房地产权抵押贷款：指对辖区内的农户自然人自愿以本人或第三人所有的修建在集体土地上的房屋抵押发放的贷款。

农村土地承包经营权抵押贷款：指在不改变土地所有权性质、不改变土地用途和不损害农民利益的前提下，以借款人持有的农村土地承包经营权作为抵押担保申请的贷款。

农村林权抵押贷款：指在不改变林地所有权及林地用途的前提下，对辖区内的经济组织、农户自然人自愿将其依法可以流转的森林、林木的所有权、使用权和林地使用权抵押发放的贷款。

(二)农村“三权”抵押贷款对象、条件及用途

1.贷款对象：主要是全县范围内的农户、企业及农民专业合作社。

2.贷款条件：①信用程度好，无恶意不良信用记录；②从事的生产经营活动必须符合国家法律及政策规定；③在本辖区内有固定的居住场所，有合法稳定的收入来源，有合理的贷款用途；④借款人年满18周岁，身体健康，具有完全民事行为能力；原则上男性借款人年龄与贷款期限之和不超过60周岁，女性借款人年龄与贷款期限之和不超过55周岁；⑤有固定的经营场所，生产设施齐全，懂技术、会管理。⑥所经营的项目不改变原林地、土地用途。房地产权、土地承包经营权、林权权属明晰，有合法有效的权属证明材料；⑦生产经营正常，具备盈利能力，能按期还本付息；⑧承贷机构规定的其他条件。

3.贷款用途：主要用于发展种植业、养殖业、林业、渔业、农副产品加工业、流通领域等农业产业化项目，以及满足农业产前、产中、产后服务支农资金需求。

(三)农村“三权”抵押贷款操作流程

借款人申请承贷机构调查、审查、审批借款人、担保人、承贷机构签订贷款合同“三权”主管部门办理抵押登记承贷机构发放贷款借款人偿还贷款。其中：

1.提交贷款申请。借款人以书面形式向当地承贷机构提交借款申请及相关资料。抵押贷款提交资料（一式三份）包括：①借款人、抵押人及财产共有人的身份证明（身份证原件及复印件）；②借款人户口簿及结婚证（原件及复印件）；③“三权”证原件及复印件（林权证、房地产权证、农村土地承包经营权证）；④抵押人同意抵押、处置的书面承诺；⑤所在地村（居）委会集体经济组织出具的同意依法处置抵押物的承诺；⑥借款用途资料等。

对有以下特殊情形的,需同时提供相关资料:①共有财产作抵押的，需提供共有人的同意抵押、处置的书面承诺或证明；②以土地承包经营权作抵押的，须提供发包方同意农村土地承包经营权抵押的书面证明；③通过转包、出租、入股流转方式取得农村土地承包经营使用权抵押的，须提供原承包方同意的证明材料；④以土地承包经营权入股成立的经济组织，须提供全体股东同意抵押、处置的书面承诺或证明。

2.“三权”评估。金额在100万元以内（含100万元）的贷款，其抵押物价值认定原则上不需要专业评估机构评估，由抵押双方协商确定；金额高于100万元的贷款，可委托有资质的专业评估机构评估，评估费按照最低标准执行。

3.办理“三权”抵押登记。农村居民房地产权抵押报县国土房管局、农村土地承包经营权抵押报县农委、农村林权抵押贷款报县林业局办理抵押登记。抵押登记需提交的资料以市国土、林业、农业主管部门出台的抵押登记实施细则为准。

（四）农村“三权”抵押贷款承贷机构

中国农业银行梁平支行、中国邮政储蓄银行梁平支行、农村商业银行梁平支行、银行梁平支行是我县农村“三权”抵押贷款业务的主办银行，鼓励和支持其他金融机构、小额担保贷款公司开展农村“三权”抵押贷款业务。

（五）农村“三权”抵押贷款办理时限

农村“三权”抵押贷款承贷机构要认真梳理流程，提高办贷效率，在贷款资料齐全的情况下，从借款人申请到审批，原则上不超过7个工作日。

三、建立和完善农村“三权”抵押贷款配套机制

（一）加快确权工作进度

县国土房管局要加快推进农村居民房屋确权登记颁证工作，要进一步加大农村居民房屋确权颁证重要性的宣传力度，让群众理解、支持并积极参与；要加大对乡镇（街道）工作队伍的培训指导力度，不断提高工作质量和效率。各乡镇（街道）要加大工作力度，配套工作经费，确保尽早完成农村居民房屋确权颁证工作。对需要办理农村居民房屋抵押贷款的农户实行优先确权颁证。同时，要进一步做好土地承包经营权、林权改革的各项配套工作，建立健全农村“三权”确权颁证档案管理机制，加强档案资料的管理，为“三权”抵押工作的顺利开展夯实基础。

（二）激发农民创业热情

加快农村土地流转、户籍制度改革等各项农村改革，大力发展和扶持农业产业化龙头企业、微型企业、农民专业合作社、种养大户，积极主动为其提供信息、技术、资金服务，帮助其经营上规模、管理上台阶，激发农民创业热情和资金需求，降低信贷风险。

（三）加强信用环境和法制环境建设

在全县开展诚信宣传教育，通过信用及相关金融知识的宣传普及，不断提高农村经济主体信用意识；要加强农村信用体系建设，完善农户个人电子信用档案，建立农村信用信息共享机制和风险管理体系，逐步形成“农户+征信+信贷”模式，营造良好的农村信用环境。承贷机构要加大“三权”抵押贷款贷后监督力度，定期对发放贷款进行跟踪检查。相关司法部门依法受理和妥善审理、执行有关农村“三权”抵押贷款的纠纷案件，积极向市级主管部门争取司法公证工作试点县，充分保障各方合法权益。

（四）深入推进农业保险业务

鼓励保险公司创新农业保险业务，扩大种植业、养殖业、林业保险业务范围。支持农业产业化龙头企业、微型企业、农民专业合作社、种养大户进行投保，将涉农保险投保情况作为银行授信要素，不断提升农业保险的渗透度。深化银行机构与担保公司、保险公司合作，鼓励借款人投保人身意外伤害保险、对贷款抵押物进行投保。

（五）妥善处置农村“三权”抵押贷款产生的不良资产

加快建设农村综合产权交易体系，由新梁公司下属县新农农业产业发展有限公司，负责处置承贷机构因开展农村“三权”抵押贷款产生的不良资产。农村“三权”抵押物在处置时应首先在本集体经济组织内进行转让，如本集体经济组织内无法处置，县新农农业产业发展有限公司可以对有关抵押物进行收购、变卖或流转。

（六）对农村“三权”抵押贷款损失进行适当补偿

县财政局设立农村“三权”抵押融资风险补偿专项资金。根据《市农村“三权”抵押融资风险补偿资金管理暂行办法》的规定，对承贷机构因发放农村“三权”抵押贷款而产生的损失，按认定损失35%的比例予以补偿。

四、农村“三权”抵押贷款工作要求

（一）强化组织领导

农村“三权”抵押贷款工作是破解农民融资难的重要途径，能有效促进农业农村工作的快速发展和农民增收。各乡镇（街道）、县级相关部门、单位务必高度重视，强化协调配合，切实加大工作力度，抽调专人负责农村“三权”抵押贷款工作。县政府成立农村“三权”抵押贷款工作领导小组，由县政府分管领导任组长，县金融办、法院、发改委、经信委、财政局、国土房管局、农委、林业局等部门，以及县人行、银监办、农行、邮政储蓄、农商行等金融机构和县小额担保贷款公司有关负责人为成员。领导小组负责“三权”抵押工作的组织、协调、指导和督查。领导小组办公室设在县金融办，负责日常工作，并建立“三权”抵押贷款工作联席会议制度，由县金融办定期召集小组成员研究解决工作中的重大问题。各乡镇（街道）也要相应成立工作领导小组，建立“主要领导亲自抓、分管领导具体抓”工作机制，坚持典型示范、全面推进的原则，做好贷款服务，确保农村“三权”抵押贷款工作在全县推开。

（二）明确工作分工

县国土房管局、县农委、县林业局要结合实际完善抵押登记办法，简化登记程序，及时办理抵押登记。县财政局负责农村“三权”抵押融资风险补偿专项资金使用和管理，并研究制定风险补偿资金管理办法，努力做到管理规范、分配合理，提高贷款积极性。县农委牵头研究农村“三权”抵押贷款不良资产处置办法。农行、邮储银行、农商行等金融机构和县小额担保贷款公司，在金融监管部门的指导下，结合实际制定和完善农村“三权”抵押贷款管理办法或操作流程，并探索开展“三权”打包抵押，即将林权、房权、土地承包经营权“二合一”或“三合一”作为抵押物进行综合评估认定价值，有效解决农村专业大户融资需求。县法院要严格依法及时稳妥审理涉及农村“三权”抵押贷款的案件，依法保障金融债权，切实维护各方合法利益。各乡镇（街道）、其他相关部门要积极支持配合县级业务主管部门工作，确保“三权”抵押贷款工作的顺利开展。

（三）广泛宣传发动

通过广播电视、报纸、网络、手机短信等多种形式广泛宣传农村“三权”抵押贷款的目的、意义和典型事例等，并结合“三进三同”、接农亲、万元增收帮扶等活动，以宣传手册的形式，将农村“三权”抵押贷款的有关条件、申报材料、贷款额度、贷款程序等内容宣传到每家每户，积极动员、鼓励广大农户贷款发展农业产业，在全县营造良好的舆论氛围。农行、邮储银行、农商行等金融机构及县小额贷款担保公司，要深入基层，面向群众，营销“三权”抵押贷款等涉农信贷产品。

（四）加强督查考核