不动产买卖合同范文
时间：2023-03-04 22:34:11
不动产买卖合同范文第1篇
【关键词】 物权流转；婚姻法解释三；检讨
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-064-02
近年来，商品房价格不断高升，大多新婚夫妇难以独立负担。因此，现代城市婚姻中，购买婚房多由夫妻一方或双方父母出资。第三人介入之法律事实对婚房物权流转产生一定影响，离婚时婚房的权属纷争多有发生。为回应社会热点问题、统一审判标准，最高人民法院出台的《婚姻法解释三》第七条对该问题专门进行了规制。
《婚姻法解释三》在激烈争论中出台，该解释的第七条更是倍受争议。以往对该条解释的争论多聚焦于妇女权益保护问题和婚姻价值问题。本文笔者将首先对该条解释适用的小前提进行分析，依据现行法推导婚房的物权流转过程与结果，进而检讨《婚姻法解释三》第七条的合法性问题。
一、《解释三》第七条适用的小前提之分析
《婚姻法解释三》第七条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
该条解释由两款构成，分别适用于夫妻一方父母或双方父母出资购买不动产的房产权属认定和分割问题。审判工作中，该条解释适用的小前提情形十分复杂。为方便讨论，笔者将对小前提进行抽象化和类型化，进而分别分析。
该条解释第一款适用于婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的情形。根据房屋买卖合同买受人和履行方式的不同，笔者对第一款适用的小前提作如下分类：
1-1.一方父母出资，其子女作为房屋买卖合同买受人，产权登记在其子女名下。该情形又可再细分为以下三个子情形：
1-1-1.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人从其父母处获得资金后自己支付价金
1-1-2.房屋买卖合同约定购房款由买受人支付，买受人父母代为支付
1-1-3. 房屋买卖合同约定购房款由买受人父母支付
1-2.一方父母出资并作为房屋买卖合同的买受人，产权登记在自己子女名下
该条解释第二款适用于双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的情形。根据不动产登记的时间和房屋买卖合同的当事人的不同，笔者对第二款适用之小前提作如下分类：
2-1.婚前由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形又可在细分为以下四个子情形：
2-1-1.一方父母作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下
2-1-2.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在该方名下
2-1-3.未婚夫妻一方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在另一方名下
2-1-4.双方父母均系房屋买卖合同买受人，产权登记在一方子女名下
2-1-5. 未婚夫妻双方作为房屋买卖合同买受人，产权登记在一方名下
2-2.婚后由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的。该情形适用上述分类，不作敷述。
前述分类并未穷尽该条适用小前提的全部情形，笔者对非典型的和相似情形进行预先剔除。值得强调的是，笔者未将按揭购房的情形纳入该条解释适用的情形。理由是，对该条文作字面解释，该条仅适用于父母出资全款购房之情形。
二、适用《物权法》《婚姻法》的物权变动效果
我国《婚姻法》仅对夫妻共同财产制度作出规定，因此，对于夫妻与第三人之间发生的财产流转，仍然应当适用《物权法》关于物权变动的一般规则。我国《物权法》采取债权形式主义的物权变动模式，即除需要有效的原因行为外，根据《物权法》第九条，不动产之物权变动经登记发生效力。据此，依法律行为发生的不动产物权变动，经登记方生效，通过登记将不动产过户至其名下之人取得不动产所有权。反之，未登记的，不取得该不动产所有权。
在情形1-1-1中，子女系房屋买卖合同买受人，产权登记在子女名下之时，不动产所有权由出卖人移转至买受人。买受人之父母未取得房屋之所有权，买受人之父母仅构成对买受人购房价金之赠与。
在情形1-1-2中，特殊之处在于父母作为买卖合同的第三人为买受人支付价金。此时，买受人之父母构成对买受人之债务的代为清偿，该代为清偿不影响买卖合同之效力，亦不影响物权变动之效果。因此，不动产之所有权仍由出卖人直接移转至买受人。
在情形1-1-3中，房屋买卖合同有三方当事人，买受人之父母作为合同当事人承担支付价金之义务。虽然买受人不承担支付价金之义务，不动产所有权之移转不受债务承担状况的影响，仍由出卖人直接移转至买受人。
在情形1-2中，父母作为房屋买卖合同之买受人，产权仍直接过户登记至其子女名下。该情形中，父母实际上系将买卖合同中对出卖人享有的取得标的物所有权之债权让与子女。①基于该债权让与，加上登记，买受人子女取得不动产所有权。由于买受人未经登记过户，不取得房产之所有权，因此不动产之所有权仍由出卖人直接移转至子女。
不动产买卖合同范文第2篇
关键词:一物数卖;不动产;物权变动
中图分类号:D922.29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)31-0137-03
随着中国土地使用权制度、住宅房屋制度的改革和房地产业的迅猛发展,尤其是受到很多地区房价的变化,以房地产为主的不动产买卖纠纷明显增多,其中“一房数卖”引发的纠纷占较大比例。关于不动产物权变动的立法以及审判实践中,“一物数卖”的法律适用问题受到前苏联民法的影响,往往把登记作为不动产买卖合同生效与否的要件。由于对“一物数卖”中数个合同的法律效力以及不动产物权的最终归属认定和处理的不同,致使人民法院审理此类案件的裁判理由及裁判结果出现分歧。
新颁布的《物权法》明确确定了不动产物权变动的法律适用原则。而物权变动法律问题的研究是解决“一物数卖”法律适用的理论基础。不动产物权变动主要是指基于房地产买卖合同而发生的房地产所有权的移转,是基于合同行为产生的物权变动。
一、不动产物权变动区分原则
(一)中国不动产变动的区分原则
在确定物权立法中的物权变动规范时,首先应该考虑的就是物权变动的原因与结果之间的关系。所谓的区分原则即发生物权变动时,物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实,合法成立的合同不一定能发生物权变动的结果。
以债权法上的合同作为物权变动的原因行为时,则债权的法律关系的成立自然以合同法所规定的合同成立生效的要件,即当事人的意思表示真实而且一致为充分必要条件,如果合同具备这一条件,则应该认为合同关系已经合法成立生效,当事人应当受到合同约束,违约者应该承担法律责任。至于物权变动能否成行,并不是合同成立生效的必要条件,应为在合同生效后能否顺利完成动产的交付和不动产的登记,其中当事人自己的作为或者不作为虽然也会发生一定的决定作用,但是当事人之外的客观因素也会发挥一定的决定性作用,有时可能会因为当事人自己的意思不发生物权变动,有时会因为客观的原因不会发生物权变动。因为,原因行为与物权变动不是一个法律事实,固不可以认为未发生物权变动时合同也是无效的[1]。中国现行法律以及法律解释文件也基本上遵守了这一原则。
(二)大陆法系国家两种不同的不动产物权变动模式
从物权区分的角度看,大陆法系各国不动产物权的变动模式与动产物权变动模式一样,可分为意思主义和形式主义物权变动模式两大类,形式主义物权变动模式又分为物权形式主义和债权形式主义物权变动模式两种。
1.意思主义的物权变动模式。意思主义的物权变动模式,又称债权意思主义的物权变动模式,是指除了当事人的债权意思之外,物权变动无须其他要件的物权变动模式。标的物所有权的变动以债权契约为依据,既不需要另有物权行为,也不以交付或登记为生效要件。以买卖合同为例,标的物所有权的移转,以当事人之间的买卖合同为根据,纯粹取决于当事人的自由意志,既不需要交付或登记行为,也不需要独立于买卖合同的物权行为。不过在具备公示效果前,物权变动的事实不能对抗第三人。
2.形式主义的物权变动模式。形式主义的物权变动模式是指物权变动除了当事人的债权意思表示以外,还必须具备一定的形式。形式主义的物权变动模式,在各个国家和地区的立法例上,有物权形式主义和债权形式主义之分。
(1)物权形式主义物权变动模式。德国著名历史法学家萨维尼在1840年所著《现代罗马法体系》一书中系统地阐述了物权行为理论,所谓的物权行为,是指以物权的设立、移转、变更或消灭为目的的法律行为。该理论认为,在物权法中被称为法律行为或者契约者,是合意以及在土地登记簿上进行的登记的总和,合意只是契约的一部分[2]。
(2)债权形式主义的物权变动模式。债权形式主义的物权变动模式,又称意思主义与登记或交付相结合的物权变动模式,不动产物权变动模式则是意思主义与登记相结合的物权变动模式。该模式不需另有物权的合意,无独立的物权行为存在。尽管债权形式主义的物权变动模式产生在物权形式主义的物权变动模式之前,但一般都将其视为意思主义和物权形式主义的折衷形态,该模式以奥地利民法和瑞士民法为代表[3]。
二、不动产物权变动的公示原则
与动产物权一样,不动产物权变动的公示原则是指物权的得失变动的公示,即物权的产生、变更或消灭应当或者必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来,依法律行为变动的物权必须要采取一定的公示方法。①
物权公示与物权变动之间存在着广泛而深刻的联系,有将物权公示与物权变动融而为一者主张将公示之完成作为物权变动的条件,非经公示,物权不能变动,即所谓公示要件主义;有主张将物权公示与物权变动两相分离者,认为即便没有公示,也可以发生物权变动,不过变动后之物权不具备对抗交易第三人的效力,即所谓公示对抗主义。采形式主义物权变动模式的国家和地区,一概明确区分物权和债权这两种具体的财产权利形态,并将物权界定为直接支配一定的物并得以排斥他人干涉的权利。物权所具有的对抗第三人的排他性,使得物权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害,要求物权的变动应当与一定技术性手段结合起来,可以让交易关系以外的第三人确知,这一技术手段就是公示制度。尽管在意思主义的物权变动模式之下,物权并不当然地具有对抗第三人的排他效力,但这种物权变动模式有一点与形式主义物权变动模式相同,那就是都有兼顾静的财产安全与动的财产安全的需要,这仍需借助公示制度。
物权变动的公示制度要求当事人将物权变动以某种便于从外部表象进行判断的方式对外界加以公示,从而使物权变动的当事人负担公示义务。只有履行公示义务,才能有效的保全物权,否则,就不能得到公认和法律的充分保护。通过公示,使第三人在参与交易时有了一个识别、判断物权的客观标准。在正常情况下,无须进行实质调查,仅凭公示的外部表象即可放心交易。一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵,使真正权利人与第三人之间形成了物权要求方面的冲突,法律只能以公示与否作为客观标准来平衡当事人之间的利益,如此不仅较好地协调了静的财产安全,还恰当地维护了动的财产安全。
对“一物数卖”行为研究的中心问题是数个买受人之间的物权对抗,而形式主义物权变动模式下研究“一物数卖”问题主要围绕物权归属并同时研究相关的债权问题。为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除“一物数卖”对健康的不动产交易市场的不良影响,在借鉴国外各种物权变动理论的基础上,中国基本确定了债权形式主义不动产物权变动模式,《房地产管理法》、《合同法》、最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《物权法》等现有法律都从不同侧面体现了该不动产物权变动模式。
三、对不动产“一物数卖”中数合同效力的认定
不动产“一物数卖”,也称不动产的多重买卖,是指出卖人以同一不动产为标的物订立数个买卖合同,分别出卖给数个买受人的行为。主要包括两种情况:一种是出卖人尚未将不动产所有权变动给第一买受人之前,又将该物出卖给其他买受人;另一种是出卖人已将标的物交付并变动所有权给第一买受人后,又签订合同出卖该物。
对数个买卖合同的法律效力的认定,大陆法系各国因物权变动模式立法选择的不同而有所差异。
债权意思主义物权变动模式,着重将特定物交易作为物权交易规制的背景,认为生效的债权合同既可以作为债权变动的法律事实,又可以作为引起物权变动的法律事实;采取物权形式主义物权变动模式则是以种类物和未来物的交易作为物权交易规制的重点,且区分债权变动和物权变动不同的法律事实,债权合同并不引起物权变动的效果,数个买卖合同均有效;根据债权形式主义物权变动模式,不动产所有权的变动必须有不动产的登记或者动产的交付,合同的订立和标的物的所有权的变动是两个不同的事实。而且买卖合同为诺成性合同,双方当事人意思表示一致即告成立并依法生效。
中国立法采取的债权形式主义的物权变动模式下债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果,物权变动法律效果的发生须以生效的债权合同和交付行为或者登记行为的法律事实构成为前提,因此,买卖合同中标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。标的物所有权能否发生变动,是出卖人能否依约履行合同的问题。
简言之,出卖人是否享有处分权,在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己变动标的物所有权于买受人的合同效力,故不能因为出卖人无法履行合同义务,就否认买卖合同的效力。不论出卖人是有权处分还是无权处分,数个买卖合同均为有效。
四、不动产“一物数卖”后所有权归属的确定
因物权具有排他性,不动产“一物数卖”可以引起如何确定数个合同效力及不动产权属的问题。在“一物数卖”的事实发生后,于出卖人与数买受人之间,特别是数买受人间形成的法律关系比较复杂。对不同物权变动模式下不动产“一物数卖”物权归属制度进行比较可以看出,为了对数买受人利益进行合理的取舍与平衡,更为了消除一物数卖对健康市场的不良影响,在意思主义和形式主义两种物权变动模式之下,立法都竭尽其力,综合运用法律行为效力、物权变动与对抗等法理规制一物数卖行为,合理确定不动产的最终权属。
以房屋买卖合同为例,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记后,再与第二买受人签订合同,如果出卖人在与第一买受人签订买卖合同并完成登记,无论意思主义或者形式主义都会得出相同的结论,即第一买受人既然已经取得登记,也就确定地取得了不动产所有权,出卖人再与第二买受人签订合同,属于无权处分行为,不是真正意义上的“一物数卖”。只有在数个买卖均未办理登记和第二买受人办理登记情况下,意思主义和形式主义才有不同规定:
(一)意思主义物权变动模式的法律规制
1.出卖人与数个买受人签订房屋买卖合同后均未登记的,根据意思主义物权变动模式买受人均能取得物权,对数个买卖合同的效力一般应以物权发生时间的先后确定,发生在前者优先;
2.第二买受人首先完成登记后,应取得完整的物权,第一买受人的物权消失。该结果的前提是因为第一买受人怠于进行登记,使自己本应得到的权利得不到保护。但如果存在第二买受人与出卖人恶意串通、违反诚实信用原则的情形,第二买受人就不能主张第一买受人欠缺登记,也不能因登记完成取得物权,第一买受人未经登记的物权仍可以对抗第二买受人。
(二)形式主义物权变动模式的法律规制
1.出卖人与数个买受人签订不动产买卖合同后均未登记的,根据形式主义物权变动模式未经登记,买受人只享有债权,均不能取得不动产物权,只能取得要求出卖人办理登记将不动产物权变动于自己的债权性质的请求权,不动产所有权仍存在于出卖人手中。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,由于不动产的特定性,法院既不能“按比例”地满足所有买受人的请求,也不能判决共同共有不动产[4]。①
2.第二买受人首先完成登记后,其债权转化为物权,由于物权优于债权,即便第一买受人事实上占有不动产,第二买受人应取得所有权,可要求第一买受人返还。对于第一买受人能否行使撤销权,撤销出卖人与第二个买受人的法律行为,属于有争议的问题,限于篇幅此处不再论述。物权形式主义认为,其对第三人的强有力的法律保护实际上就是保护现代交易秩序。
在中国《物权法》起草过程中,对不动产物权变动模式应当采取登记对抗主义还是登记要件主义可谓仁智互见。而现在《物权法》明确确定了以登记要件主义为一般原则,而登记对抗主义模式为特别例外的规定。《物权法》第9条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源可以不登记。”以上法律规定是在对两种不同的不动产物权变动模式进行比较分析的基础上,结合中国不动产登记程序、登记制度中存在诸多问题以及存在大量未经登记的事实物权等现状而制定的。
综上所述,以房屋买卖纠纷为例,确定不动产“一物数卖”纠纷的法律适用原则:对数合同的法律效力只要双方当事人意思表示一致且不违反法律规定即告成立并认定依法生效。对不动产所有权归属的确定,如果出卖人与数个买受人签订买卖合同后均未登记的,买受人只享有债权,均不能取得房屋所有权。在此情形下,如果各买受人都主张所有权,出卖人又不愿意选择履行对象,在买受人均未善意占有的情况下法院原则上可按合同签订先后保护第一买受人,在一方买受人已经善意占有房屋的情况下笔者倾向于法院应确认占有人取得所有权;后买受人首先完成登记后,即便先买受人已占有房屋,完成登记的买受人应取得所有权,可要求先买受人返还房屋,先买受人不能取得该房屋所有权。未取得房屋所有权的买受人可以要求出卖人按照双方签订的买卖合同承担违约责任,使其债权得到保护。
参考文献:
[1]孙宪忠.论物权法[M].北京:法律出版社,2001:36.
[2]陈华彬.外国物权法[M].北京:法律出版社,2004:72.
[3]陈历幸.论不动产登记制度和物权变动模式的关联与协调[J].华东政法学院学报,2003,(2):30.
不动产买卖合同范文第3篇
【关键词】不动产物权变动；原因行为；区分原则；不动产物权登记
中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2013）07-136-01
一、不动产物权变动以及区分原则
我国的不动产物权变动区分原则主要体现在我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。” 它是关于物权变动与原因行为的生效条件和生效时间的规定，我们这里所讲的“物权变动”就是指物权的产权变动，原因行为主要指引起物权变动的法律行为 ，一般主要是债权行为，具体的包括买卖合同、赠与合同、建设用地使用权转让合同、抵押合同、质押合同。具体到其中一个合同，以买卖房屋的合同为例，买卖合同是不动产物权变动的原因行为，双方当事人依据买卖合同到登记机构办理产权过户登记，物权变动是原因行为的结果，这里的买卖合同就是原因行为，而物权变动就是结果。
不动产物权变动的区分原则主要解决的就是合同于何时成立的问题，以前在我国的审判实践中，当事人双方根据合意签订房屋买卖合同，因为没有办理产权过户登记，法院依此认为房屋买卖合同没有生效，造成合同成立生效与物权的变动混为一谈，这里把合同的生效时间和条件和物权变动的时间和条件混淆了，还有就是我国《担保法》第41条规定，当事人设定抵押的，“应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。按照该条的规定显然应该这样理解：订立合同之后，如果没有办理抵押物登记，抵押合同就没有生效，这样的规定就是把合同生效的时间和条件同抵押权的设立混淆的规定，这在理论上显然是站不住脚的，我国的《合同法》认为合同双方当事人根据双方的合意成立合同时，合同就已经生效 除法律另有约定外。只要双方的意思表达真实自愿 ，没有违反国家强制性法律规范，侵害社会公共利益和国家利益合同就已成立并生效。按照《合同法》第135条的规定，买卖合同生效才发生出买人交付标的物和转移标的物所有权的义务。如果买卖合同没有生效 ，登记机构就会认为引起物权变动的原因行为没有生效拒绝办理产权过户的登记。如此一来，因未办理产权过户登记而认定买卖合同没有生效的做法已经违背基本的法律逻辑。这样的规定还容易引起交易的不稳定状态。如果买受人和开发商签订房屋买卖合同，合同生效后 ，市场行情发生变化，房屋价格开始上涨，开发商故意一直拖着不给买受人办理产权过户登记，最后产生纠纷。买受人到法院开发商，法院就会以没有办理产权过户登记为由，认定双方签订的房屋买卖合同没有生效，既然合同没有生效，那就需要恢复原状，那么买受人已经进行的房屋装修还要恢复原状，并且退房给开发商，这样就正好中了不诚信的开发商的下怀，开发商不诚信的利益得到保护而诚信的买受人却遭受了利益的损失，这显然是不公平的。
针对实践中和担保法上的错误规定，我国《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”我们通常认为这里的“应当登记的”指的是采取登记生效主义的不动产物权，主要有不动产所有权 ，不动产抵押权，建设用地使用权等。这里法律做出明文规定不动产物权变动生效时是自记载于不动产登记薄时。另外《物权法》十五条的规定也把物权变动的原因行为生效时间和条件与物权变动的生效时间和生效条件区分开来。这样根据《合同法》第44条第一款的规定：“依法成立的合同自成立时生效。”这是法律的一般规定，法律另有规定和合同另有约定的除外，这样物权法第十五条规定的合同生效的时间和合同法的一般规定就吻合了。所谓的区分原则就是要区分原因行为和物权变动的生效时间和生效条件完全区分开来。作为“原因行为”的买卖合同自成立时生效 ，作为物权变动的标的物所有权转移，按照本法的规定办理产权过户登记，自记载于不动产登记薄之时生效。按照这个规则，买卖合同生效后，如果没有办理产权过户登记就不再影响合同的生效了，买受人就可以到法院开发商按照合同法110条强制实际履行原则的规定，责令出卖人补办产权过户登记，如果开发商既没有交房也没有办理产权过户登记，那么法院就应该责令开发商交房并给买受人办理产权过户登记手续，如果开发商已经“一房二卖” 并给另外的买受人交房并办理产权过户登记，那么原买受人就可以追究开发商的违约责任，请求开发商支付违约损害赔偿金。这样就抑制了开发商的投机行为，保护受害人的利益，维护了交易的安全。
二、规定不动产物权变动区分原则的重要实践意义
物权法规定区分原则的重要实践意义就在于，要理清原因行为的生效和物权变动是两回事，纠正混淆原因行为的生效和物权变动生效的错误做法和担保法的错误规定。在原因行为生效的前提下，即使因未办理登记也不能影响当事人依据原因行为要求实现物权变动。可以根据《合同法》第135条和第110条的规定，强制出卖人给买受人办理产权过户登记。如果出卖人已经把标的物转让给善意的第三人，并且办理产权过户登记，那么买受人可以依原买卖合同追究出卖人的违约责任。物权法的区分原则目的就在于纠正以前法院关于买卖合同纠纷案件和不动产抵押纠纷案件的错误判决。物权法生效以后，以前担保法混淆物权变动生效和合同生效的错误规定就当然废止了。
参考文献：
[1]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2004.
[2]梁慧星.中国物权法草案建义稿[R].北京：社会科学文献出版社，2000.
[3]王利明.关于债权合同与物权及合同无效与撤销的关系[J].判解研究，2001（4）.
[4]王利明.民法总则研究[M].北京：中国人民大学出版社，2003.
不动产买卖合同范文第4篇
一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进
1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》(下称《条例》)第九条规定:“买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是:未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”,所以其合同无效(注:参见梁慧星主编:《社会主义市场经济管理法律制度研究》,中国政法大学出版社,1993年版,第110页。)。
1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定:“买卖双方自愿,并立有契约,买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认为买卖关系有效,但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多,既要买方交付了房款,又要实际使用和管理了房屋。
1987年12月10日,最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定:“‘意见’第五十六条规定的精神,只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题;‘条例’实施后,人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为,即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是,对于1984年8月30日至1987年12 月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定,而该批复却规定适用《条例》,显然破坏了法不溯及既往原则,造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。
1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(下称《民法通则意见》)第85条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔的,不予支持。财产所有权尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。”显然,该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定,产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为,并非房屋买卖合同的生效要件。但是,司法实践并未沿用此条规定,而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17 日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调:“……签订房屋买卖协议以后,提出解除买卖协议,未办理产权转移登记手续,应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效”。
二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件
我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。(注:参见耀振华:《二重买卖的法律问题研究》,载《中国法学》,1995年第5期。)房屋作为不动产,具有不可移动性, 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权,房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上,无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家,均把登记作为物权制度的组成部分,而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件,(注:参见郭明端、王轶着:《合同法新论。分则》,中国政法大学出版社, 1997年版,第63页。)即认为登记制度属物权制度范畴,对债权关系(房屋买卖合同)成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义,不仅与世界法律发展潮流相逆,而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。
1、房屋买卖合同作为债权合同,属诺成性合同, 而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同,房屋买卖合同作为买卖合同之一种,同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同,要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段,即如未依法办理过户手续,则买卖合同无效(注:参见王尧华:《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》,载《律师世界》,1995年第1期。)。其实, 主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲,不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件,便在订约当事人之间发生法律效力,双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定,出卖人有义务转移不动产物权,其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续,而买受人则有义务向出卖人支付价款,并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致,不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为,则在本质上并不影响合同的效力判断,这是合同法的基本原则。因此,认为房屋买卖合同属实践性合同,未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效,在理论上是不正确的。
当然,并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同(即物权合意)的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变
动的必要条件两部分。这两部分既互相独立,又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效,均不发生物权变动的效力。换言之,不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移,同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续,只标志着物的所有权变动无效或未发生变动,但契约的效力不受影响,即不动产物权变动中,登记不是契约是否有效的标志,而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。
不动产买卖合同范文第5篇
关键词 房屋买卖 法律纠纷 合同效力
中图分类号：D922.385 文献标识码：A
1基本案情
王某欲出卖自家的学区房，但其房屋现已出租给张某，租赁期还剩余1年。王某将此事告知张某，张某明确表示，以目前的房价自己无力购买。
王某的同事马某听说后，提出购买。王某表示愿意但需再考虑细节。马某担心王某将房屋卖与他人，提出草签书面合同，保证王某将房屋卖与自己，王某同意。王某、马某一起到房屋登记机关验证房屋确实登记在王某的名下，且所有权人一栏中只有王某的名字，双方草签了房屋预购合同。
后双方签订正式房屋买卖合同约定：马某在合同签订后的5日内将购房款的三分之二通过银行转账给王某，但王某须提供保证人和他人房屋作为担保；双方还应就房屋买卖合同到登记机关办理预告登记。
王某找到钱某作为保证人，并用孙某的房屋抵押。孙某与马某签订了抵押合同并办理了抵押登记，但并没有约定担保范围。王某马某双方办理了房屋买卖合同预告登记，但王某忘记告诉马某房屋出租情况。
此外，王某的房屋实际上为夫妻共同财产，王某自信妻子李某不会反对其将旧房出卖换大房，事先未将出卖房屋的事情告诉李某。李某知道后表示不同意。但王某还是瞒着李某与马某办理了房屋所有权转移登记。
2年后，王某与李某离婚，李某认为当年王某擅自处分夫妻共有房屋造成了自己的损失，要求赔偿。王某抗辩说，赔偿请求权已过诉讼时效。
2法律探讨
2.1如果王某不履行房屋预购合同（即草签的书面合同），马某能否请求法院强制其履行？为什么？
2.1.1解读
这里涉及到预约合同的效力问题。违反预约，将启动对方解除权及违约责任诉求，但不可强制执行预约。
2.1.2法律依据
A、预约的违约责任：《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
B、违约赔偿：《合同法》第113条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
2.1.3结合本案得出结论
预约合同违约责任形式不包括强制继续履行，即法院不能强制王某签订正式合同，马某可按《合同法》第113条请求赔偿。
2.2如王某不履行对马某的合同，预告登记将对马某产生何种保护效果？如王某在预告登记后又与第三人签订房屋买卖合同，该合同是否有效？
2.2.1解读
这里涉及到房屋买卖预告登记的效力问题。预告登记主要是为了预防一屋多卖的情况，即房屋或其他不动产的买卖过程中，一经预告登记，则未经权利人同意，处分不动产不发生物权效力，但与第三人的买卖合同效力不因此受到影响。
2.2.2法律依据
A、预告登记：
a、《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
b、《物权法解释（一）》第4条：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。”
B、无所有权或处分权的出卖人订立的买卖合同的效力：《买卖合同解释》第3条第2款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
2.2.3结合本案得出结论
王某卖房并预告登记给马某后，马某对房屋的交付请求权具有物权优先权，王某再处分房屋给第三人的，不产生物权效力。但王某与第三人的买卖合同仍然有效。
2.3王某擅自处分共有财产，其妻李某能否主张买卖合同无效？是否可以主张房屋过户登记为无效或者撤销登记？为什么？
2.3.1解读
这里涉及到夫妻共同共有财产的处分、无权处分和善意取得的问题。无权处分不影响买卖合同的效力，只要符合法定的条件，买受人可善意取得。
2.3.2法律依据
A、《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（2）以合理的价格转让；
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
B、《婚姻法解释（三）》第106条第1款：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”
2.3.3结合本案得出结论
不动产买卖合同范文第6篇
一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进
1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。
1984年8月30日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条，全国公务员共同天地规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。
1987年12月10日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。
1988年1月26日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。
二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件
我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第5期。）房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：《合同法新论。分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。
1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》，载《律师世界》，1995年第1期。）。其实，主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。
当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。
2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定：“房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法，是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。
3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用，并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符合法律规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上，此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下，迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的，这些情况更不能影响合同的效力。
4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。
①违反诚实信用原则，鼓励滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。
②不利于对无过错方利益的保护。
③难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。
④不适用于拍卖形式。拍卖成交，房屋买卖合同即为有效成立。应买人必须履行合同与出卖人办理房屋买卖手续。若未经登记房屋买卖合同无效的话，则在登记之前，该应买人可以拒绝登记而使合同归于无效。这显然与《拍卖法》相违背。
三、结语，全国公务员共同天地
不动产买卖合同范文第7篇
众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件-行为主体适格、意思表示自愿真实、行为内容合法、行为不违利益和公共道德外，我国现行行政法规和相关司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效。同时，法学界也存在一种比较流行的观点，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件，（注：参见王家福主编：《中国民法学。民法债权》，法律出版社，1991年版，第636页。）甚或，房屋买卖合同是一种要式合同，须以书面形式订立，并办理登记过户手续，未登记过户之房屋买卖合同无效。（注：参见杨振山主编：《民商法实务研究》（合同卷），山西经济出版社，1994年版，第160—162页。）笔者认为，将产权过户登记视为房屋买卖合同生效要件的观点值得商榷，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的实际履行行为，而非其生效要件。（注：笔者注：对房屋买卖合同的一般生效要件，因无争议，本文不述及。）
一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进
1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》（下称《条例》）第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”《条例》规定的本意显然是：未经办理登记手续的房屋买卖为“私买私卖”，所以其合同无效（注：参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社，1993年版，第110页。）。
1984年8月30日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。但是未办理过户手续的房屋买卖合同有效的限制条件过多，既要买方交付了房款，又要实际使用和管理了房屋。
1987年12月10日，最高人民法院《关于如何具体适用最高人民法院〈关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见〉第五十六条规定的批复》规定：“‘意见’第五十六条规定的精神，只适用于解决‘条例’实施前的历史遗留问题；‘条例’实施后，人民法院审理这类案件应严格按照‘条例’的规定办理”。此批复将《意见》第五十六条规定仅适用于《条例》实施前的房屋买卖行为，即有条件地承认部分未办理产权过户手续的房屋买卖合同有效。但是，对于1984年8月30日至1987年12月10日之间的房屋买卖行为本应适用《意见》第五十六条规定，而该批复却规定适用《条例》，显然破坏了法不溯及既往原则，造成此期间内的房屋买卖秩序不应有的混乱状况。
1988年1月26日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。根据该条规定，产权过户登记只不过是房屋买卖合同的履行行为，并非房屋买卖合同的生效要件。但是，司法实践并未沿用此条规定，而仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为判案原则。如1990年2月17日最高人民法院《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“……签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。1992年7月9日最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效”。
二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件
我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点，是对登记制度属性的误解，把债权制度和物权制度混为一谈。（注：参见耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第5期。）房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上，无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家，均把登记作为物权制度的组成部分，而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件，（注：参见郭明端、王轶著：《合同法新论。分则》，中国政法大学出版社，1997年版，第63页。）即认为登记制度属物权制度范畴，对债权关系（房屋买卖合同）成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义，不仅与世界法律发展潮流相逆，而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。下文分述之。
1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。有人主张房屋买卖合同属实践性合同，要经过要约、承诺、产权过户登记三个阶段，即如未依法办理过户手续，则买卖合同无效（注：参见王尧华：《也谈城镇私房买卖合同的生效问题》，载《律师世界》，1995年第1期。）。其实，主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。
当然，并不是说房地产物权变动是房地产变动债权合同（即物权合意）的当然效力。不动产物权变动要件须包括双方当事人变动物权的债权合同和产权过户登记作为不动产物权变动的必要条件两部分。这两部分既互相独立，又相互统一。只有债权行为而无登记或者登记成立而债权行为无效，均不发生物权变动的效力。换言之，不动产物权转移合同的有效成立不等于物权已经转移，同时也不能因物的所有权变动未履行登记手续而否认不动产物权转移合同的有效性。当事人未履行法定的登记手续，只标志着物的所有权变动无效或未发生变动，但契约的效力不受影响，即不动产物权变动中，登记不是契约是否有效的标志，而是物权变动效力的标志。是否办理登记手续不应影响到合同的效力。
2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢？同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。另外，政务院1950年4月3日公布的《契税暂行条例》第十一条明确规定：“房屋买卖完纳契税，应于契约成立之后三个月内办理之，逾期交纳者，除照章补税外，每月加收税额的20％，不足一月者以一月计，但加收税额不得超过房价。”此即说明契证应于契约即房屋买卖合同成立后三个月内取得。根据《条例》第六条第二项规定，只有取得契证，才能办理产权过户登记。显然，倘房屋买卖合同无效或不成立，房屋买卖当事人又怎能完纳契税，取得契证？这说明，买卖合同成立时间、契证取得时间、产权过户登记时间是不同步的。那种以未办理产权过户登记为由来否认房屋买卖合同成立，允许当事人随意翻悔的观点和做法，特别是最高人民法院批复将产权登记作为1987年12月10日之后签订的房屋买卖合同生效要件的做法，是与《条例》和《契税暂行条例》相冲突的。
3、就登记行为本身的性质看，登记仅起物权公示作用，并没有决定房屋买卖合同是否有效的职能。房屋作为公民、法人和其他组织重要的生活资料和生产资料，价值巨大，关系国计民生，保护交易安全，国家介入房屋买卖，进行统一登记过户，体现了国家为社会利益而对房屋产权的流转进行干预。这种干预在合同生效后介入已经足够了。市场经济必然要求契约自由，只要当事人就房屋买卖条件达成一致，符合法律规定，合同即应生效，不应再以与交易无关的行政机关的审查批准为条件。倘把登记作为合同生效的要件，则势必使登记审查变成对双方可否签订买卖合同及签订后的合同是否有效的确认，这已经远远超出了房管部门的职权。而事实上，此项职权只属于人民法院或仲裁机关。更何况在某些情况下，迟延登记或未登记可能是因登记机关的原因造成的，这些情况更不能影响合同的效力。
4、将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在实践中将会遇到一些无法解决的问题。
①违反诚实信用原则，鼓励滥用权利。由于房屋买卖合同在订立后、产权过户前尚未成立和生效，导致出卖人基于自身利益而一房多卖，或者待房价上涨，故意不协助买方办理产权过户登记，而不承担违约责任，致使合同形同虚设，交易秩序难以得到维护，助长不法行为人规避法律甚至欺诈的行为。
②不利于对无过错方利益的保护。
③难以适用于所有权保留的分期付款房屋买卖合同和商品房预售合同。
④不适用于拍卖形式。拍卖成交，房屋买卖合同即为有效成立。应买人必须履行合同与出卖人办理房屋买卖手续。若未经登记房屋买卖合同无效的话，则在登记之前，该应买人可以拒绝登记而使合同归于无效。这显然与《拍卖法》相违背。
三、结语
不动产买卖合同范文第8篇
关 键 词：无产权证房屋；合同效力；法律适用；实质主义登记
中图分类号：D923．2 文献标识码：A 文章编号：1005－0892(006)6－0094－03
随着我国住房制度改革与房地产多级交易市场迅猛发展，商品房、经济适用住房、房改房、回迁房等多种形式的无产权证或尚未办理好房产证的房屋入市交易的现象日益普及。但由于物权法的缺位和现行产权登记制度的缺陷引发了诸多无产权证房屋转让合同纠纷。从我国现有法律规定看，对不动产物权得失变更采用的是不动产登记要件主义理论，即不动产物权转移必须经登记，才能发生法律效力。据此，理论界普遍认为，基于法律的规定，登记是房屋转让合同的有效要件。这种理论在司法实践中突出的表现是人民法院在审理房地产案件时，凡依法未办理房屋登记的合同一律认定为无效，从而使房屋转让合同沦为一纸空文，善意买受人处于不利益，恶意转让人非但未受到惩罚，反而获利，是非颠倒。笔者认为，这种做法的合理性值得商榷。实践中很多已经成立的无产权证的“草签”合同，因不能拘束当事人而造成应受保护的利益未获保护，必定会助长不诚实交易的风气，对社会造成的经济和文化损失将无法估计。因此，我国应在立法与司法实践中借鉴各国经验并结合自身国情，在尊重个人意思自治和交易安全的法律价值取向中寻找最佳点，正确认定无产权证房屋转移合同的效力，以符合公平正义的最高原则。
一、房屋转让合同的法律适用
房屋转让包括买卖、互换、继承和赠与等几种形式。目前房屋转让的法律有《城市房地产管理法》（1995）、《合同法》（1999）、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》(以下简称为法释[1999]19号)、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为法释[2003]7号)。
城市房地产管理法专门规定了房地产转让(第36~45条)。合同法规定了买卖合同(第150~166条)、赠与合同（第185条~195条），适用于各种买卖、赠与合同，包括房屋买卖、赠与合同。城市房地产管理法为特别法，合同法属于普通法。依据特别法优先于普通法的规则，应当适用城市房地产管理法第37条第6项的规定。但是从新法优先于旧法的原则，合同法及其相应的司法解释又优先于城市房地产管理法的适用，在理论与实践中该如何理解和适用呢？
城市房地产管理法第37条第6项只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让，而未正面规定转让了无产权证的合同无效。学界许多人都认为，这属于禁止性规范，不得违反。转让“未依法登记领取权属证书的”房地产，合同就是无效。众所周知，与城市房地产管理法相比，合同法的立法指导思想已经发生了重大转变，不再是像经济合同法那样，动辄令合同无效，而是奉行鼓励交易原则，尽量承认合同的效力，即使是出卖他人之物，也不再是硬性地令合同无效，而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(第150条)，或者是合同效力待定(第51条)，甚至是合同有效下的一般违约责任(第107条等)。法释[1999]19号第4条、法释[2003]7号第18条、第19条的规定都表明了这一点。尤其是法释[2003]7号第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”这都明确地告诉我们：房屋买卖合同签订时，尽管该房屋尚未办理所有权登记，合同也有效。当然，这些规定的适用领域限于房地产开发企业作为出卖人、标的物为尚未建成或已竣工的新建商品房的买卖合同，对于其他类似合同，最多是类推适用。在这种背景下，贯彻特别法优先于普通法，适用城市房地产管理法，而非合同法及有关司法解释，无论是在理论上还是实务上，显然是不符合发展趋势的。应当适用合同法及法释[1999]19号的有关规定或类推适用法释[2003]7号第18条和第19条的规定，依据这些“新法”认定无产权证房屋转让合同的效力。
二、不动产登记与房屋转移合同效力的关系
横观世界各国的不动产登记制度，主要有大陆法系模式和英美法系模式两大类。影响我国不动产立法的大陆法系模式又分为实质主义登记和形式主义登记两种立法模式。其中形式主义登记指的是登记对不动产物权变动只具有确认或证明作用，而没有决定其能否生效的作用的立法模式，如日本、法国。法学上称之为登记的对抗要件主义。实质主义登记是指不动产物权依法律行为发生设立、转移、变更和废止等变动时，非经登记不得生效的立法模式，如德国、瑞士。①形式主义登记的立法规定，物权变动是债权债务合同的必然结果，合同生效时物权随即发生变动。而实质主义登记认为，依合同方式创设、转移、变更、废止物权时，合同订立生效不一定能够得到履行，合同产生的债权法上的约束力不能自然产生物权法上的排他效力。合同应包含两种契约：一种是原因行为，即当事人之间的债权债务合同；另一种是结果行为，即表达当事人之间物权变动合意的“物权契约”。[1]207-215物权变动与债的合同无关，合同无效不能导致物权变动的当然无效，只有登记才对不动产物权变动发挥着实质的效力。
笔者认为，实质主义登记的基本理论更加符合法理：物权依合同方式变动时，当事人的意思表示一致与具体权利的转移是两个事实，不动产登记是物权行为，而不动产转让合同则是债权行为，登记只能对不动产物权效力发生影响，不能对不动产转让合同的效力发生影响。因此，未办理过户登记对不动产物权转让合同的生效不发生影响。随着我国不动产登记制度由形式主义登记向实质主义登记的转移，物权法应明确确立这一模式，从而为无产权证不动产转让合同效力的界定奠定立法基础。据悉梁慧星先生主持起草的《物权法草案建议稿》中已规定：“以发生物权变动为目的的原因行为，自合约成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。”承认了依法成立无产权证不动产转让合同的有效性。如果该建议能通过，无疑对保护合同当事人的意思自治，促进房地产多级市场的构建和发展大有裨益。
有观点认为，如果让没有权属证书的不动产在市场上流转，会损害国家的税收利益，法律必须禁止，合同应当无效。笔者认为，合同效力问题是私法问题，应由民事法律调整；漏税是公法问题，应通过税法调整，由税务行政部门加强行政管理加以解决。由于违反管理性规范的事实并不因合同有效消失，既然当事人的行为违反了国家意志，理应受到来自国家强制力的约束，所以只要违法行为构成刑事处罚、行政处罚的，就应当依照刑法、行政法的规定予以制裁。例如，房屋买卖有效后，房屋买卖契税是由买受人向征税机关交纳的税目，仅买受人与征税机关产生行政法律关系，与房屋买卖双方当事人之间没有民事上的权利义务关系，买受人未交纳税款，不影响买卖合同的效力。
三、几种特殊无产权证房屋买卖合同的效力
（一）一房数卖合同的效力。一房数卖是指房屋出让人在与多个受让人签订了房屋买卖合同之后，在办理房产过户登记手续之前，又将该房屋卖给最终受让人，并跟其办理了房屋过户登记手续的行为。如何认定房屋物权归属及相关当事人之间合同关系的效力，由于法律没有明文规定，在司法实践和学界颇有争议。
在一房数卖情况下，至少存在三层法律关系：一是出让人与多个受让人之间存在的房屋买卖合同关系；二是出让人与最终受让人之间存在房屋买卖合同关系；三是房屋物权转移登记关系。一房数卖的产权归属既与买卖合同有效性有关，亦与房屋物权转移登记效力有关。买卖合同合法有效必然在特定的双方当事人之间发生具有法律约束力的债的关系，因此，受让人根据房屋买卖合同所取得的权利，仍属于债权的范畴。而房屋转移登记是房屋物权转移的生效要件。登记权利人依据房屋物权转移登记所取得的权利，则属于物权的范畴。但房屋物权转移登记必须具有合法的原因关系，如果采取欺骗、胁迫、欺诈等手段或双方当事人恶意串通，骗取房屋物权转移登记，则该项登记必然因原因的非法而被撤销，登记人依法仍不得取得该项房屋物权。因此，一房数卖时的房屋权利归属取决于房屋转移合同的合法性和房屋物权转移登记的有效性以及最终受让人的主观状态（是否为善意）。据此，笔者认为一房数卖的合同效力及处理方法主要有两种。
第一，如数份买卖合同依法成立，应全部认定为有效合同。房屋买卖合同均有效且最终受让人主观善意的情况下，依照物权优于债权的原则，谁办理房屋物权转移登记手续，谁就依法取得房屋所有权。即使该房屋已由前手受让人占有、使用，最终受让人也可基于物权效力优于债权效力的原则，行使物权追索权，依法请求前手受让人返还房屋。前手受让人则可依据有效的合同行使债的请求权，请求出让人承担违约责任。
第二，前手合同依法成立，终手合同无效，但已办理过户登记手续。若最终受让人与出让人恶意串通或者采取胁迫或欺诈等手段签订合同，由于违背 “诚实信用”和“当事人意思表示真实”原则，且损害了他人的合法权益，因此二者所签订的房屋买卖合同是无效的。在这种情况下，即使办理了房屋过户登记手续，也应当依法撤销其登记。权利人可以申请登记机关主动撤销，也可以由人民法院判决予以撤销。前手受让人可依据合法有效的合同要求出让人继续履行（登记过户）、支付违约金或赔偿损失等违约责任。有人认为在这种情况下，为维护不动产交易秩序的稳定，本着登记公示具有公信力的原则，不宜否定最终受让人已取得的不动产物权。笔者认为，不动产登记公信力只是对合法取得的不动产物及效力的确认，而不是非法获取不正当利益的保护伞。如果借口维护不动产登记的公信力，使不法行为实现其不法目的，则从根本上违背了立法的宗旨。
（二）无产权证房改房买卖合同效力。房改房是指按照房改政策出售给本单位职工的房屋，其产权一般有三种形式：成本价、标准价以及标准价优惠。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。除了成本价属于完全产权性质的房屋外，其他均为部分产权房屋。由于售价中不包括土地出让金，因而在转让时受到限制。随着房屋交易政策的逐渐松动，除以下几种房改房外（司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的；产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的；违反产权人与原产权单位约定的；国家、省、市规定不能上市的。这些房屋所有人不管是否持有房产证，都应该认定其房屋买卖合同无效），其他类型房改房均可上市交易。
问题的焦点是如果属于国家允许上市的房改房，在尚未领到房产证时签订的房屋买卖协议是否有效？结合上文分析，笔者认为，不能因尚未领取房产证而直接认定合同无效。如果是成本价购买的百分之百的产权，应当认定无产权证房屋买卖合同的效力为有效合同或附解除条件的有效合同。后者指合同约定在规定期限不办理房屋物权转移登记，则合同无效。理由有三：第一，我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则。只要在合同约定的期限届满前出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。第二，无产权证的房改房买卖非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。由于期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖都不被定性为出卖他人之物，因此，应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。第三，多数情况下房屋所有权尚未办理过户登记并非出卖人及其所在单位的过失所致，只是现行登记制度运作的问题，一般不会影响买受人的利益。因此，笔者倾向于把它作为有权处分合同，至多是附解除条件的有效合同，除非欠缺其他有效要件。应适用合同法第107条等规定，类推适用法释[2003]7号第19条或第18条的规定。
同理，依法成立的以标准价和标准价优惠购买的部分产权无产权证房屋买卖合同，原则上应认定为有效合同。其与完全产权房屋最大的区别就是购房人与其单位形成房屋共同共有关系。如果购房人单方处分共同共有的房屋，依据合同法第51条无权处分的规定，无权处分所订立的合同并非当然无效，而属于效力待定合同。合同的效力处于附有其单位同意或拒绝权的效力待定状态，购房人单位在法律规定的催告或追认期内做出同意的意思表示则买卖合同有效，而拒绝买卖合同自是无效。另外，买受人也可依据合同法第150条追究出卖人的权利瑕疵担保责任。
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注释：
①《德国民法典》规定，在不动产的转移中，当事人之间达成的不动产转移合同仅使双方发生债权债务关系，即买卖关系、交换关系或赠与关系等，受让人并不当然依该债权合同取得标的物的所有权，只能依据转移合同请求义务人履行合同义务。而要发生不动产物权转移的效力，就必须另有以直接发生物权变更为目的的物权行为。即当事人双方依据转移合同，实施不动产物权登记行为，才能最终取得不动产物权。
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参考文献：
[1]孙宪忠. 中国物权法总论[M]. 北京：法律出版社，2003.
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收稿日期：2006－03－14
不动产买卖合同范文第9篇
>> 论买卖合同中违约的风险负担 试析买卖合同中买方违约的风险承担 论买卖合同中买方违约的表现形式及风险负担 买卖合同中在途货物买卖的风险转移规则 论国际货物买卖合同中的预期违约制度 论货物买卖合同的风险负担 论国际货物买卖合同的违约救济制度 浅谈违反国际货物买卖合同中的卖方违约及救济的方法 浅析实际履行在买卖合同违约救济体系中适用的缺陷 国际货物买卖合同中的违约救济制度 买卖合同中买受人拒不付款的违约责任承担问题 信用证合法拒付对买卖合同中买方付款义务的影响 论我国买卖合同标的物风险转移法律制度 论国际货物买卖合同中货物所有权转移 论合同中买卖合同与射幸合同的分离 论国际贸易中卖方根本违约对货物风险转移的影响 从诚实信用原则论“凶宅”买卖合同的附随义务认定及违约责任探析 合同法中买卖合同标的物风险负担规则初探 定金合同及买卖合同中的法律风险防范 对买卖合同标的物风险归属的思考 常见问题解答 当前所在位置：中国论文网 > 艺术 > 论买卖合同中违约对风险转移的影响 论买卖合同中违约对风险转移的影响 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者： 雷 蕾")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 摘 要：在买受人拒绝出卖人的瑕疵交付违约行为情形下，出卖人仍承担风险。此时违约阻止风险的转移；在买受人因自己的原因受领迟延、出卖人未履行交付除提单等有关标的物单证和资料的从义务、买受人接受出卖人的瑕疵交付并不丧失救济权利的情形下，风险转由买受人承担，此时违约不阻止风险的转移。 关键词：买卖合同；违约；风险转移中图分类号：D912.29
文献标识码：A
文章编号：1005-5312（2010）18-0195-01一、买受人违约对风险转移的影响 依合同法143条的规定，因买受人的原因致使标的物不能按照约定期限交付的，买受人应当承担自约定之日至实际交付时标的物毁损、灭失的风险。依合同法第146条的规定，出卖人按照约定或者依照本法1141条第2款2项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。所以，因买受人的原因致使标的物受领迟延，包括致使不能按约定期限交付的及未按约定及时到约定地点收取标的物的，由买受人自违反约定交付之日起承担风险。 这主要是基于公平的原则，防止出卖人履行交付义务却因买受人不受领而无法消灭债务，承担过重风险考虑。标的物的交付既要有出卖人的交付行为，又要有买受人的接收行为，才能形成一个完整的环节。接收交付的标的物既是买受人的权利，也是买受人的义务。买受人有义务依合同及时、恰当地接收卖方交付的标的物。所以，买受人客观上应受领而未受领，致迟延收取标的物时，就构成违约，应当承担迟延期间标的物的保管费，并赔偿出卖人因此而遭受的损失。若这期间标的物因不可归责于双方的事由毁损、灭失，则应当由买受人自合同约定交付时至实际交付前承担此风险。二、出卖人违约对风险转移的影响 （一）未履行有关标的物单证和资料交付义务
不动产买卖合同范文第10篇
关键词：登记一房二卖
我国按照物经移动是否损坏其价值，将物分为动产和不动产。动产是指能够移动而不损害其经济价值的物，一般指金钱、器物等。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的物或虽可移动但损害其价值的物，如土地、房屋。由于不动产往往具有巨大的经济价值，法律通过不动产登记制度来保护权利人的利益，维护交易安全。不动产登记是指权利人向有关登记机关申请将不动产物权变动的事项登记于不动产登记薄上予以公示，以明确物的归属，对抗善意第三人。
我国《物权法》第九条规定了不动产登记效力：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定除外。”但依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百二十九条中又规定：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”
各国对物权公示效力有不同的立法主义。大陆法系国家，如法国、德国可分为形式主义和实质主义两种主要的立法模式。实质主义是指登记决定物权变动的效力。这种模式是《德国民法典》中创制，因此也称为“德国登记制”。其立法背景是由于16世纪德国物权出现信用没落，以后经过30年战争，发生经济恐慌和信用膨胀问题，急需要强有力的法律制度来规范不动产信用制度，并保护交易安全，在这种情况下，采用不动产登记生效主义体现了强有力的国家干预。与实质主义登记相对的是形式主义登记。形式主义登记下，当事人的法律行为是决定物权变动的唯一效力依据，登记与否仅仅是对抗第三人的要件。英美法系是托伦斯登记制又称澳洲登记制或权利交付主义。此形式为托伦斯爵士（Sir Robert Torrens）于1855年在南澳洲所创，因此得名。其基本精神与德国实质主义登记制基本相同。但区别在于托伦斯登记制要发给权利人产权证书，转让时必须交付转让书和产权证书，并且托伦斯登记制采取任意登记主义，不强制土地所有权必须申请登记。因此，通过上述比较可知我国第九条的采取的是实质登记主义。登记是发生物权变动的要件，只有经过登记才发生物权变动的效力。第一百二十九条和第一百五十八条采取的是形式主义立法模式，是对土地承包经营权和地役权的特殊规定。我国物权法立法采取的是形式主义立法模式和实质主义立法模式相结合的模式，是以实质主义立法为原则，形式主义立法为特别规定的立法模式。
在实践中存在的”一房二卖”现象是指出卖人先后或同时签订两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。由于我国是以实质主义立法为原则，即只有经过登记才能发生物权变动的效力，最初买受人在买卖合同成立后由于未及时办理产权登记，即使买卖合同已经发生效力，给付了金钱，但物权并未发生效力，并不能取得房屋的所有权。在卖方与第三人签订买卖合同并且办理登记手续时，最初的买受人权益的将得不到实现。
一、“一房二卖”现象的产生原因。
1．当事人登记不便。由于我国的不动产登记机关并不统一，登记机关众多，给当事人进行登记带来了很多不便。我国《物权法》第10条虽然明确规定国家对不动产实行统一登记制度，但在现实中各种不动产的登记需要在不同的管理部门进行，这样不仅给登记人带来了极大的不便，而且要重复缴纳登记费用，造成了资金、时间和精力的巨大浪费
2．交易诚信的缺失。根据我国《合同法》第四章第60条第2款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”此条是对附随义务的规定，即附随义务是基于诚信原则而产生的发生在合同的履行过程中，其是相对于给付义务而言的，但依附于给付义务存在。附随义务是为了保证合同给付义务的顺利履行，它的内容是随着合同给付义务完成情况的变化而变化的。因此，在房屋买卖过程中，买卖合同生效后物权变动前的履行过程中，出卖人需要依据诚实信用原则履行协助登记的附随义务以保证买受人权利的实现。但实践中，由于买受人未及时登记，卖方在买卖合同成立后，为了获利，不及时协助买方履行登记义务，甚至存在恶意欺诈从而以更高的价格卖给第三人的不诚信行为以获取利益。
3．登记机关失职。当事人申请房屋登记后，因登记机关不及时登记，致使权利人利益受损。我国《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（1）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（2）就有关登记事项询问申请人；（3）如实、及时登记有关事项；（4）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”其中第三项规定的登记机关应该如实、及时登记有关事项，如实是指正确的进行登记，及时是指迅速的登记而不能无故拖延。但实践中，登记机关存在怠于行使权力的现象。
二、”一房二卖”现象中两个买卖合同是否都发生效力
合同是平等主体基于意思自治而达成的合意。合同的是否生效应考虑四个因素：合同主体的缔约能力；意思表示自由，真实；标的确定、可能并合法；符合法定形式。只有满足上述条件，合同才发生效力。因此，”一房二卖”现象中存在的两个买卖合同只要达到上述条件，就是有效的。即买卖合同已经成立，在当事人间产生了债权债务关系。
三、不动产登记与房屋买卖合同的关系
根据物权的变动与其基础行为相区分的原则，买卖合同只要双方意思表示真实即成立并生效了。在现实生活中，买卖合同成立后，若是仅仅交付房产证、交付钥匙并不能发生物权转移的效力，只有及时办理物权登记才发生物权变动的效力，发生房屋所有权的转移，从而成为房屋的所有人。房屋买卖合同的签订使得双方当事人发生了债券债务关系，出卖人负有附随义务，买方可以根据买卖合同主张房屋所有人（买卖合同中的卖方）协助其进行过户登记，转移房屋所有权。
四、法律责任的承担
根据我国《合同法》第四章第60条第2款规定，违反合同履行中的附随义务构成不适当履行合同。在”一房二卖”现象中，当买卖合同中的买受人未经过户登记而由善意第三人取得房屋所有权，致使买方的权益没有得以实现时，根据卖方未履行协助的附随义务，即没有协助买房进行过户登记，属于合同未履行的范畴。买方可基于卖方的不适当履行，要求卖方承担违约责任。若存在欺诈，如以骗取他人财物为目的将房屋进行多次买卖，依照《消费者权益保护法》的规定，卖方应承担双倍赔偿责任；若触犯刑法，则依法承担刑事责任。
参考文献：
[1]谢在全:《民法物权论汇》，中国政法大学出版社，1999，第114页
[2]梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿附理由-物权篇》，法律出版社，2004，第19页
脚 注：
谢在全:《民法物权论汇》，中国政法大学出版社，1999，第114页
2 梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿附理由-物权篇》，法律出版社，2004，第19页
3 王洪亮:《不动产物权登记立法研究》，法律科学，2000，第120-127页