时间：2023-03-17 05:46:22
防个人拥有非正常房产
从国外来到新加坡生活的人，都会
特别喜欢这里的邮政编码。
新加坡的每一座建筑都有自己的
邮编，如果不识路，给司机看地址不如
给邮编，因为只需在GPS 里输入六个
数字方位路线便一目了然。
一座建筑一个邮编，好处就是直观
清晰，类似的方法也被运用在不动产的
管理上。
新加坡的土地被划分为64 个街
区，每个街区又进一步划分为不同的地
块，每个地块都有不同的编码。如果查
询一块地块的信息，只要支付一笔查询
费用，就可利用街区和地块编码在土地
管理局网站上查询到包括权利人、土地
面积、地块位置、边界及这块地出售、转
让等所有交易记录。这些信息全部由
政府登记机构的审核和认定，保证了记
录的准确和真实。
普通住房信息同样可以在新加坡
土地管理局的网站上进行查询。公开
的信息包括该房产最初开发商、落成
时间，所有出售、转让等交易的历史信
息，甚至包括现任业主的国籍、性别及
这套房是否仍有银行按揭贷款等。如
果愿意支付更多金额信息费，甚至可
查到这所房子的未来――政府将提供
这所房屋所在地块的规划图，查询者
由此可判断未来地铁线路等基础设施
建设是否会影响到这个地区的房屋价
格。
无论在中国还是新加坡，买卖房产
或租房都会想到中介。在新加坡，房产
中介仅仅是售房者和买房者的中间人，
只负责牵线，所有交易、合同签署以及
信息登记等手续，都需法律事务所完
成。这就杜绝了谎报信息、虚假买卖等
问题。
以新加坡80%以上的居民居住的
政府组屋（类似中国“经适房”）为例，属
福利性质。如要将整间房屋出租，出租
前必须向建屋发展局登记并获许可。
如屋主有意出售房产，则必须至少提前
7 天在建屋发展局登记，登记信息包括
出售房产地址、屋主身份证、联系方式
及由建屋发展局出具的房屋转卖预估
销售收益，甚至接下来是否还有购买组
屋的计划也要同时递交。购房者也需
要在网上登记自己的信息。一旦买卖
双方达成交易意向，就要在网站上注
明，以免屋主或购房者出现不履行承诺
的欺诈行为。
这样，买卖双方和政府对所有交易
都清清楚楚。因此，不论是国有土地、
私人住房还是工商业用地，产权关系都
由中央系统说了算。
其实，在中央不动产登记制度实行
之前，新加坡最初实施的是英联邦国家
广泛采用的托伦斯登记制度。这一制
度依靠地契（类似中国的房产证来实施
房产流转），但随之出现的便是有不法
分子盗用他人地契进行非法销售。随
着上世纪60 年代新加坡土地所有权法
案开始实施，新加坡不动产悉数通过中
央不动产登记系统进行登记，如今已完
全电子化，即使有不法分子拿着他人地
契进行倒卖，也无法通过该系统的验
证，地契自然不再为人们所重视。
据悉，在该制度下，人们虽能随意
查询某个房产的业主信息，但基于隐私
保护考虑，民众是不能查询某人名下有
多少房产，政府则可通过不动产登记制
度掌握和了解公民的私人财产情况，以
防止个人不正常拥有多套房产。
加拿大：
为征收房产税提供依据
加拿大房地产登记实际上分为房
产登记和地产登记两部分。
加拿大的土地有三种所有制，即联
邦公有土地、省公有土地（二者合称皇
家土地）和私人土地。不论哪种土地所
有制，其登记都由省消费与商业关系厅
地产权利登记处负责登记，并采取强制
登记管理形式。
私人地产登记由地产权利登记处
下属的“个人财产登记分局”、“法律和
测量标注分局”等协助遍布于省内各县
区的地产登记办公室完成（在安大略省
地产登记办公室有65 个，隶属两个平
行的地产登记局，并和前述辅助机构统
属一名省财产登记官，具体规则各省有
细微不同）。多数省份采用托伦斯登记
法，不论私有土地主是谁、如何转让，其
依附于土地上的责、权、利都只能以地
产登记所载为准，在此范围外的责、权、
利则不受法律保护。
许多省份还为登记设立保险金，如
登记失误造成业主损失将由保险金赔
偿。登记需缴纳固定登记费，如土地转
让需缴纳累进的土地转让税。
房产法定称谓是“住宅用土地增建
设施”，房产登记由市镇政府负责，土地
所有者如变更所属土地上的房屋结构
或推倒重建，必须经市政当局评估核
准。
房地产登记最主要作用是为征收
房地产税提供参照依据。每年各省鉴
价局会对房产、地产进行估值，并向业
主寄发年度股价通知。征收房地产税
的权限属市镇政府，但各省地方性规范
不一，有些一年征一次，有些不止一次;
有些合并由市镇征收，有些则市镇、市
镇所属县和学区都会分别列出征收额
度，由市镇统一征收，各地税率不一，而
且每年都有变化，加上房地产估价年年
浮动，所以房地产税从来都不固定。
加拿大是联邦制国家，一般都将其
行政架构称为“三级政府”体制，其中最
低一级市镇行政事务繁忙，但财税权利
十分有限，房地产税是他们能够自主征
收和支配的最主要款项，市镇财政资金
40%～50%来源于房地产，因此都格
外重视。许多市镇规定，业主可一次性
或分月支付房地产税，如逾期不交则视
作“欠国家债务”，后果很严重，弄不好
会损失信用分，影响求职、升学、贷款
等。
加拿大各省都规定，每个家庭只能
申报一套自住房，享受低税率，而一套
以外的住房则需全额缴房产税。房地
产各项税负征收权、使用权主要集中在
市镇一级政府手里，但房地产登记、评
估权限主要集中在省一级，其用意是将
“权”和“利”分开，避免滋生房地产交易
中的腐败和权力寻租。
日本：初衷为保护财产权益
在日本，不动产登记制度已有很长
历史。
1899 年，日本就制定了《不动产登
记法》，最近一次修改是在2004 年6
月。
不动产登记是为公示不动产（包括
土地和建筑物）现状和权利关系，包括
现状登记和权利登记两个部分。登记
工作由登记所的登记官负责，包括表示
现状登记和权利登记两个部分。1988
年，为解决大量繁杂登记开始修改法
律，实施登记事务电子化。日本全国一
般土地、建筑物登记簿2008 年都录入
了电脑，纸质登记簿已经封存。
据悉，日本不动产登记的初衷，是
为明确和保护拥有者的财产权益。如
今也成为房产税（在日本叫不动产税，
按现行市价缴纳，面积乘以市价确定不
动产价格）等征收基础。
在日本，住宅价值主要体现在土地
上。如东京郊区的一座独门独院住宅价
值4000 多万日元（100 日元约合5.16
元人民币），但房屋只值1000万，土地价
值3000 万。不动产登记就是将作为重
要财产的土地、建筑物地址、面积、拥有
者住所和姓名等登记在政府登记簿上，
并向社会公开。普通市民只要缴纳一定
费用，就可获得登记册的誊本和抄本，而
且无论谁都可自由阅览登记簿。
登记事项除登记年月日外，如果是
土地还包括土地地址、面积等，如果是
建筑物则包括地址、房间号、种类、结构
和占地面积等。如果出现变化，必须在
一天内进行申请。
购买不动产前除到现场确认，还可
获得登记事项证明书等，提前确认面
积、所有人、是否有抵押、典当等。及时
登记非常必要，如有人买了自己的住
宅，交完钱也拿到发票，但一个月后才
去登记所登记，会发现名义已变成了别
人。因为买主会又以更高价格卖给别
人，这样即使先签订合同也没法主张所
有权，因此为避免麻烦，交易后要立即
尽早履行登记手续。
登记所还会《登记完毕权利证
书》（类似中国房产证），可用于抵押，如
贷款未偿还完前抵押在银行。领取证
书时要缴纳作为手续费的印花税，价格
根据不动产价格来定。如是居住用房
屋，各种情况下都会减免印花税。登记
不动产的人如没缴纳或未完全缴纳，登
记所还可向申请人当地税务署长发出
通知，由税务署长收缴。如印花税缴纳
金额过大，一定情况下还可返还。由于
登记官故意或过失导致申请人利益受
损，可根据《国家赔偿法》第一条要求国
家赔偿。
最近中国人在日本购买土地和房
产不断被媒体报道，这主要因日本的楼
房买后地是自己的。而且只要不卖还
可留给子孙，这的确吸引了一批先富起
来的中国人。但买了日本房子每年要
交不动产税。根据不动产性质（是居住
型还是办公楼或店铺）、地点、层数、新
旧等参数每年征收一次不动产税。土
地和居住不用交消费税，但办公楼和店
铺等要交消费税。
日本对于个人购买居住的房产给
予不少优惠，如贷了款就可减少一定税
金。所以，不少日本人用30 年贷款买
房，如还养一个家的话几乎不用上税。
而一般外国人却不容易取得贷款，更谈
不上减税。再就是日本不动产维修费
相当可观，如是楼房管理费也不底。
据统计，房屋占据老百姓家庭财富的80%，没有哪项资产或物权像房屋一样，对老百姓的生活如此重要，这也是为何不动产统一登记每次有新的动向时，都会激起老百姓极大的关注热情。喊了10多年的不动产统一登记，终于告别“吆喝”而真正落地。可以预料，从今年开始颁发新的不动产权证书，到全部不动产统一登记信息和查询，再到未来信息利用（如征收房产税），每一步都事关老百姓的利益，也必然会引起更大的关注。
已有房产登记，为什么还要“另起炉灶”？
在不动产登记之前，已经有了房地产权登记，为何还要设立机构、建立系统、面向亿万百姓劳民伤财地再登记呢？原因就在于，原来的登记存在多个登记簿、登记证书和多个登记机构，有的甚至没有登记或只登记土地。在日常频繁的不动产交易、转让、继承、抵押等产权变更中，也就难以避免“一房二卖”、“一地多卖”、“重复交易”、“征地强拆”和“隐匿房产”等侵权行为。在正常的一宗不动产登记中，老百姓常常需要“跑断腿”，“花冤枉钱”。因此，不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四个统一”，不仅可以避免这些问题，而且明晰和保护产权、便利和保障交易。
这是第一个目的，试想，如果产权保护都不能有效实现，那么，市场经济的其他建设就是一句空话。第二个目的就是，不动产不仅事关百姓利益，而且因其位置固定性、大宗性、功能复合，摸清了底数，也就为很多公共政策的制定，如信用体系的建设、社保政策的制定、住房保障政策、公共服务设施建设规划等，奠定了信息基础。原来这些政策也有，但不掌握基础数据，往往靠“拍脑袋”、“拍肚皮”。以信用体系为例，有恒产者有恒心，掌握了不动产的情况，资产信息就会大白于监管部门，看谁还敢恶意逃废债务，在离婚时想隐匿房产（如疯狂英语李阳案）的人就少了，对社会信用体系的建设意义重大。其他方面也一样，这里不作阐述了。
大白于天下，难道是隐私侵犯的开始？
信息统一了、集合了，也就海量了、大数据了。大数据时代，信息的最大价值就在于利用，否则就是一堆散乱的“信息碎片”。对于统一后的不动产信息来说，首要的应用就是信息查询，比如交易时的“查册”（检验房产证真假，查明房屋权属）。想必，每个人在买二手房时，都经历过“查册”，而且也会或多或少担心房子到底是不是买家的。另外，若申请银行抵押贷款、以房入股、债务人以房偿债等，都需要查询个人房产信息。
保护个人隐私是国际惯例，在中国，房产的隐私问题更加突出，讳莫如深。因此，问题就来了，很多人认为，每一宗不动产多个维度的信息统一了，意味着个人的房产信息就大白于天下了。既然信息统一的意义在于查询等应用，会不会出现乱查别人房子信息的情况，特别是借着保护正当权益、反腐或征税的目的。笔者认为，这个担心是多余的。前面讲过，不动产统一登记的首要目的就是为了保护产权，其延伸的范畴也包含对于隐私权的保护，若信息统一后，隐私权反而得不到保护，与不动产统一登记的初衷就背道而驰了。
首先，《条例》删除了此前征求意见稿中提出的“以人查房”，而贯彻“以房查人”的查询原则，其目的之一就在于打消老百姓这种顾虑。更为重要的是，即便以房查人，《条例》也提出了依法查询的原则，即只有“权利人、利害关系人才可以依法查询、复制不动产登记资料”。那么，什么是权利人、利害关系人呢？根据笔者向法律人士征询，权利人指的是不动产所有人，其可以申请查询自己名下的房产情况；若房子抵押给银行，那么银行作为抵押权人凭借抵押登记，也有权利去查询登记资料。什么是利害关系人？法律人士指出，在一些债务纠纷中，债权人可以凭借人民法院的补充证据材料通知书，自行或委托律师事务所查询债务人名下已确权房产的情况。
笔者认为，在随后将实施的《条例》操作细则中，将根据老百姓的关注，会专门界定查询权利的边界。站在更高的角度看，不动产统一登记在我国私产保护历程中应该具有里程碑式的意义，与之相随的是包括隐私权在内的私人权利更好地得到保障。恰恰在信息不透明、散乱、无人监管的情形下，侵犯隐私权的行为才会泛滥。
举个例子，为了保护个人的正当权益，在不掌握对手信息的情况下，当事人或权利人或许只有通过违法查询对手不动产情况，才能实现自身权益的保障，除此之外别无他法，即以侵犯隐私的做法来维护正当权益，说得严重点是“以暴制暴”，“他不仁别怪我不义”。值得注意的是，在此过程中，执法机构可能也不得不容忍这种行为，或不得不直接参与，突出的就是“人肉搜索”、反腐调查、私人侦探等，现实中比比皆是，甚至到了法不责众的地步。但是，这种做法在不知不觉中距离依法治国、治理能力的现代化建设渐行渐远了。
信息统一了，房产税的“狼”来了吗？
不动产统一登记以后，能用来干什么？绝大多数网友认为是开征房产税和反腐。十八届三中全会以来，房地产税立法全面提速。在不动产登记即将落地之时的2月26日，税务总局政策法规司在《关于全面推进依法治税的指导意见》新闻通报会上表示，2015年将推动房地产税等相关税收立法。这一前一后，或许在一定程度上印证了业内“不动产登记为房地产税开征铺路”的观点，或许也印证了网友的判断。
但本质上讲，不动产统一登记与开征房产税并无直接关系。也就是说，即便没有开展不动产统一登记，也可以征收房产税。比如，对经营性住房（租赁），我国各地此前就一直在征收房产税，且从没有中断过。另外，上海和重庆在2011年也对新建商品住房恢复征收了房产税，但这两个城市并没有开展不动产统一登记。
严格来讲，若要建立西方式的、旨在解决地方政府财源问题的房产税，开展不动产统一登记，建立不动产统一的信息系统，应该是前提或必要条件，而非充分条件。也就是说，只有不动产信息统一了，才能建立起开征房产税的数据信息基础，否则房产税开征就是无本之木。但是，目前来讲，国家开展不动产统一登记，还没有想未来怎么用这个信息系统，征税或者是反腐，可能大家想远了，都在替政府谋划。
更为重要的是，房产税征收进入实施环节，还有很多问题没有解决，目前仅仅停留在立法阶段。首先，在土地国有和土地批租的情况下，产权人仅拥有房屋的所有权，不拥有土地所有权，而房随地走，“皮之不存、毛将焉附”。因此，征收房产税本身或许就存在法理上的争论，网友对此多有微词，让老百姓信服并主动申报房产税很难。在我国除了工资代扣个人所得税外，还没有信用环境让这个传统生存，这些是不可回避的前提。
而且，从《条例》到开展不动产统一登记，再到征收房产税，需要很长的时间，涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节，房产税的开征不是很快就能实现的。即便开始征收房产税，也会有税收豁免的存在，比如人均或户均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中，不可忽视户籍制度的问题，比如，为了增加免税面积而增加家庭人口数，从而使得大部分人群在税收豁免范围内，这是有可能的，房产税征收效果很难确保。
当然，还有其他阻力，如对小产权房是否征税？若征税，法律瑕疵阻碍；若不征税，则变相奖励违法者、惩罚守法者，民怨难平。总之，不动产实现统一登记了，房产税就开始征收了，这样的逻辑判断有点简单和武断，连接二者的中间地带还有很多环节没有到位，目前还不是管理层不动产统一登记所要考虑的。另外，反腐与不动产登记亦无直接联系，更不是不动产登记要考虑的，最多也就是副产品，相关论述在网上有很多。
70年后，房子还是我的吗？
与原来的房地产产权证书相比，新的不动产权证书最大的特点，就是新证明确了权利人对该产权的“使用期限”，即产权开始于哪一年、终结于哪一年。而在原来的 《房地产产权证书》及证明中，仅仅标识有土地70年使用期限的起止时间，而无房屋所有权的起止时间。
这是个法律问题，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》》第十二条规定，居住用地使用权出让最高年限按为70年。70年以后如何处理，《城市房地产管理法》第二十二条有规定，即“土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准”。另外，《物权法》也明确提出了70年以后“自动续期”。
对于如何“自动续期”问题，是无偿续期，还是补缴地价后有偿续期，补缴的标准是什么等，法规并无明确规定，但是在房地产产权证书上没有标识房屋产权的起止日期，这就给老百姓一个隐隐约约的信号，即房子是我的，未来怎么续期或没有规定、或者搁置。现在好了，不动产权证书明确规定了起止日期，好像告诉老百姓，你对房子的拥有权只有70年。那么，70年以后是不是土地使用权就由政府无偿收回，老百姓只剩下一堆不知道附着在哪里的房子呢？
根据笔者查阅，70年产权的规定是从我国香港地区学来的，并无严格的法律追溯，事实上是上世纪80年代市场化需要出让土地的 “急就章”，与改革开放前 “土地不能转让”这一谁都不敢碰的意识形态发生冲突后，产生出来的这样一个“怪胎”，问题都留给了后人来解决。改革开放以来，不管是土地“招拍挂”、土地抵押贷款、集体土地市场化利用等，都是在完成土地要素市场化的未竟改革“欠账”。
从这个角度看，不动产统一登记也应该是这一改革历程中浓墨重彩的一笔，暂先不管70年后怎么处理，优先保护产权者的利益、尊重产权者的诉求无疑将深入人心；不仅将进一步显化70年产权问题解决的急迫性，而且相比之前，也将为解决这一问题创造更好的条件和环境。只要老百姓理解了70年是怎么来的，以及土地市场化改革以来的进展，就完全不必担心70年后怎么办的问题。总的一句，土地、房产和不动产等领域的市场化改革、制度创新，都是奔着“居者有其屋”、实现老百姓财产性收入等角度去的。
不动产登记来了，老百姓该干什么？
协议达成，比武开始。大侠乙武术出众，艺压群雄，三招两式就把大侠甲打得一败涂地。大侠甲没办法，认赌服输，把南京那处房产的房契乖乖地交给了大侠乙，自己灰溜溜地搬走了。
阔人豪赌，拿房子当赌注，这事儿并不稀奇。稀奇的是输掉房子以后，大侠甲并没有跟大侠乙过户，直接交了房契就完事儿了。房契是什么东西？无非就是一张购房合同，合同上写的还是原业主大侠甲的名字，怎么能当成大侠乙这个新业主的产权证明呢？如果大侠乙比较懂行，应该很理性地让大侠甲陪他去趟房管局，把房本儿过户到自己名下才对嘛！
但是古代中国并没有房管局，也没有房本儿，古人买卖二手房，其产权证明主要就是那张房契，如果要过户，只能让房契过户：买卖双方重新签一张房契，然后去衙门缴纳契税，让县太爷在房契上盖一个红戳儿，再撕下房契的存根部分，留在县衙里作为备案就行了。
想让房契过户，必须得缴契税，这个规矩从北宋一直延续到清朝末年，其中契税税率一直在变，最低2%（宋仁宗即位时），最高9%（康熙平三藩的时候），再加上各种各样附加税，最多能占购房款的16%。也就是说，你花100万买了一套房，光过户可能就得花掉16万元！
为了省下这笔钱，古人买房往往并不过户。打个比方说，小明今年把房子卖给了小强，20年后小强又把这套房子卖给了小红，小红又在30年后将房子倒卖给小芳，如此这般过了半个世纪，你再看房契上的业主姓名，竟然还是早已作古的小明！
房产交易不过户，遇到购房纠纷会非常麻烦，假如小明的子孙强行霸道，找小芳要房子，小芳连个证据都拿不出来。所以从北宋到清末，历代政府都在劝说购房者过户，这样做一是可以减少纠纷，二是还能增加政府的契税收入。
问题是过了户也不一定安全。古代政府没有电脑，档案管理异常混乱，县官每隔两三年就能换一个，假如新上任的县太爷是个糊涂蛋，是极有可能把购房者留作备案的房契存根（清朝称之为“契尾”）弄丢的。存根丢了，新业主的不肖子孙再把房契弄丢了，从此无凭无据，你说房子是谁的？谁拳头硬就是谁的！翻翻《名公书判清明集》，再翻翻《三言》、《二拍》，房产纠纷俯拾皆是，史不绝书，把父母官搞得头大如斗，其中关键原因就是交易混乱、产权不明、档案管理太落后等缘故。
进入民国，孙中山先生为了厘清产权，减少纠纷，呼吁进行不动产登记。各地市政府先后响应孙先生的号召，纷纷在地方法院下面设立“登记处”或者“登记局”，让当地业主都主动去法院申报房屋位置、房屋面积、房屋质量和房屋现值，登记处或者登记局先审查，再公告，确信没有产权纠纷了，再登记备案，最后发给业主一张《不动产登记证》。
1925年4月，北京地方审判厅登记处在全城张贴不动产登记布告，是用白话文写的，容我抄录如下：
“本厅自民国十一年九月一日创办不动产登记制度，已经印发过十几万张传单，对大家说明了。北京的土地房屋自庚子变乱后，关系很复杂，有补签的，有失契的，有盗典、盗卖、盗押的，打官司的实在不少，一经登记处登记，权利就算是永远确定了，什么盗卖伪造的事情均敢保其没有，即万一遇到兵灾水火，契据丢失，不须登报声明，不须找铺保补契，就可以对抗第三人。从本年4月1日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费。”
这份布告向广大市民重申了不动产登记的好处，也公布了不动产登记的收费标准：土地房屋每价值一千块大洋，登记费只收一块大洋，千分之一的收费率。怎样来确定“土地房屋价值”呢？那时候的做法特别简单，法院不去估价，完全靠老百姓自己申报，报多少钱就是多少钱。
那位说了，既然报多少就是多少，那我为了少缴费，就使劲往少里报，我的房子价值100万，我只报100块好了。您可千万别这样，因为孙中山先生给民国每一部《土地法》都定下一个基调：只要业主申报的房价明显低于市价，政府就有权力按照他申报的价格强行征收……
这份布告张贴出去，实际效果如何呢？答案是几乎没有效果。当时北京市区将近四十万户常住居民，其中三十万户有房，前去登记的业主只有区区几千户，登记处的工作人员闲得无聊，半天上班，半天逛琉璃厂，年终盘账，收上来的登记费还不够购买办公用品。
北京是座老城，在整个民国时代，它都暮气沉沉，发展缓慢。它在商业上比天津落后，在工业上比汉口落后，在市政上比青岛落后，在教育上比广州落后，在各方面都比上海落后。它唯一的优点就是便宜：物价便宜，房价便宜，适合穷人活着。像这样一座城市，乡俗观念浓厚，法律意识淡薄，大多数人根本不懂什么叫产权，只要不遇上房产纠纷，根本体会不到登记的重要性。所以观念落后是北京不动产登记难以推行的原因之一。
之所以说“原因之一”，是因为还有其他原因。什么原因？政府不守信用。
民国时期的不动产登记是孙中山先生提倡的，孙中山给这项大工程定了三个基调：第一，照价登记，不管是业主去登记处申报，还是登记处派人测量，都要登记不动产价格，该价格跟实际价格不能相差太多，假如登记的价格过于便宜，政府有权按照登记价格进行收购；第二，照价补偿，政府征收某处不动产，一定要按照该处不动产的登记价格进行补偿，不能比登记价格过低，也不能比登记价格过高；第三，持续进行，每年至少登记一次，至少换发一回登记证，这样才能把权属变更和房价升降及时记录在案。
后来打倒北洋军阀，统一南北中国，颁行《土地法》和《土地征收法》，把孙中山所定的照价登记、照价补偿和持续进行等三项原则变成了法律条文。例如“照价补偿”这一项，在1928年《土地征收法》里体现为第三十条：“土地所有人已依不动产登记程序呈报现期地价时，兴办事业人得照所呈地价给予补偿。”只要业主做过登记，就得按照登记证上的价格发放土地征收补偿款和房屋拆迁补偿款。这里容我补充一句，民国只有《土地法》，没有《物权法》，只有《土地征收法》，没有《房屋拆迁补偿条例》，这是因为国民政府从法理上将房屋看作是土地的一部分，不管是土地征收还是房屋拆迁，都一律视为是土地征收。
可惜民国不是法治时代，法律在实际执行中往往变成一纸空文。1928年南京市政府拆迁中山路两旁建筑，1933年北平市政府拆迁大栅栏一带民居，1938年重庆市政府拆迁都邮街两旁商铺，以及上世纪三十年代所谓“黄金时期”修筑川滇铁路、粤汉铁路、成渝铁路，铁道部工程局对铁道所占民田进行补偿的时候，都没有按照登记价格，也没有参照合理估价，而是统一选择比市价低得多的标准，因为只有这样才能“为国家节省费用”。
不登记，征收拆迁的补偿很低；登记了，征收拆迁的补偿还是很低。既然这样，不如不登记。
《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第二条第二款、《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。不难理解，在不动产中，土地、海域是房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等的“皮”；房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等，是土地、海域的定着物，是土地、海域的“毛”。
《细则》第六条规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》（以下简称《编制规则》）规定，“宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”“宗海是指权属界线封闭的同类型用海单元”。这里必须注意的是，“宗地”或者“宗海”，仅仅是不动产登记簿的“编成单位”。
《条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《编制规则》规定：“不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间”“不动产单元代码即不动产单元号，是按一定规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码”。
《细则》第五条规定：《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
这里必须注意的是，“不动产单元”仅仅是不动产的“登记单位”。同时还必须注意的是，不动产登记簿的“编成单位”和不动产的“登记单位”是既相互区别又相互联系的两个概念，不能混为一谈。前已述及，不动产登记簿的“编成单位”是指“宗地”或者“宗海”；不动产的“登记单位”是指“不动产单元”。
按照《细则》第五条的规定，不动产单元仅仅只有两种类型：第一，“有皮无毛”型不动产单元。即《细则》第五条第二款规定的，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。第二，“有皮有毛”型不动产单元。即《细则》第五条第三款规定的，有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间划定的不动产单元。《细则》第五条第四款的规定，仅仅是对“有皮有毛”型不动产单元中“毛”的计量单位的定义，并不是规定了第三种类型的不动产单元。《细则》第六条规定的，应当编入一个不动产登记簿的一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元，不论其数量多寡，也仅仅只会有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产单元。“宗地”“宗海”和“不动产单元”，不是一个层级上的概念。在不动产登记簿中，“宗地”“宗海”构成不动产登记簿的“皮”，“有皮无毛”型和“有皮有毛”型不动产单元，是植入“皮”上的“毛”。
《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）第1.3.1条规定了设定不动产单元的三种情形，其中第1项，与《细则》第五条第二款的规定相同，是关于“有皮无毛”型不动产单元的规定；其中第2项，与《细则》第五条第三款的规定相同，是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。我国不动产登记新法关于不动产定义的内涵，仅仅包括“宗地”“宗海”和“定着物”这三要素。《规范》第1.3.1条第3项，是关于地下车库、商铺、码头、油库、隧道、桥梁的规定，其所述建筑物、构筑物无疑属于“宗地”“宗海”的定着物，从这个意义上说，《规范》第1.3.1条第2项、第3项的属性相同，法理相通，也就是说，此两项都是关于“有皮有毛”型不动产单元的规定。需要强调指出的是，在笔者视听所及范围内，我国不动产登记的新法，只规定有“有皮无毛”型和“有皮有毛”型两种不动产登记单元。
不动产登记簿登记宗地、宗海基本信息，登记不动产权利信息和其他信息这三类信息；其中，基本信息主要反映宗地、宗海的自然属性，权利信息反映不动产的权利状况，其他信息反映不动产权利负担或者限制情况，比如，抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》规定，不动产登记簿由“簿页”（即通常所称“活页”）组成。为了叙述的方便，笔者将在同一不动产登记簿中，登记宗地、宗海基本信息的簿页定义为主簿页，将登记不动产权利信息和其他信息的簿页定义为辅簿页。主簿页从“皮”的角度登记不动产信息；辅簿页从“毛”的角度登记不动产信息。从《物权法》意义上说，同一不动产登记簿的主簿页，记载或者主要记载“物权”的“物”；辅簿页记载或者主要记载“物权”的“权”。主簿页和辅簿页登记的信息，共同构成了完整意义上的不动产“物权”。
辅簿页具有“候补性”，只有当发生辅簿页中某页或者某几页登记的情形时，才可以将该辅簿页添加到不动产登记簿中。如果将没有登记“物权”的“权”的空白辅簿页，添加到主簿页记载有“物权”的“物”的不动产登记簿中，除可以说明簿证样式外，似无其他意义。
一、不动产登记咨询服务的现状
一般来讲，不动产登记程序按申请-受理-审核-登簿-发证的环节依次进行，但在各地不动产登记工作实践中，咨询服务环节一直客观存在且日常接待量时或很大，并贯穿于不动产登记的事前、事中、事后。咨询服务质量的优劣与否直接影响到不动产登记的质量和效率，不动产登记当事人或关系人的首要需求通常是“登记咨询服务”，但各地不动产登记机构对提供咨询服务的重视程度不一，有的还未专设咨询窗口。随着不动产统一登记管理逐步法制化与规范化，不动产登记当事人或关系人必将对不动产登记机构业务人员的综合素质提出更高要求，而要求提供准确全面、通俗易懂、文明礼貌、耐心细致的优质咨询服务更是首当其冲并日益迫切。
国家已全面推行“首问负责制”，即“有问必答、有疑必释”，各级地方政府对行政窗口咨询服务的要求也越来越严格，在此形势下，各地不动产登记机构都应高度重视并倾力提供优质咨询服务，为不动产统一登记工作夯实服务基础。
二、不动产登记优质咨询服务的作用
除极少数不动产登记当事人或关系人外，绝大多数不动产登记当事人或关系人对相关法律法规以及不动产登记的办理程序与相关知识知之甚少，甚至根本不懂，即不动产登记当事人或关系人与不动产登记机构之间实际存在着严重的信息不对称，而不动产登记优质咨询服务是消除两者间信息不对称的重要手段，也是不动产登记机构提高窗口服务质量、提升服务效能以及提高登记效率、优化登记质量的首要措施，更是绝大多数不动产登记当事人或关系人不断增长的需求和愿望。
三、实现不动产登记优质咨询服务的路径
不动产登记机构应着重从三个方面来实现，即要求不动产登记机构业务人员做到以下三个必须：（1）必须学习、了解、熟悉、掌握、理会、贯通相关法律、法规、规章、规程、不动产登记管理及其相关专业技术知识；（2）必须在接待上下苦功夫，多说业务俗语口语，少说专业术语，最好能用形象的比喻解答提问，消除疑虑、迷惑、歧义、误解、讹传等，让不动产登记当事人或关系人了解和理解；（3）必须灵活接待不动产登记当事人或关系人，对不同性格类型、不同文化层次、不同地域、不同要求的不动产登记当事人或关系人最好能采取个性化、细节化的咨询服务方式。
四、不动产登记优质咨询服务的延伸
不动产登记机构常常会面临登记高峰时人声鼎沸、窗口拥挤的延时服务局面，对此如何有效控制并优质保量地完成不动产登记服务，是摆在不动产登记机构面前的难题，而延伸不动产登记优质咨询服务应是破解之道。
由此可设计一种不动产登记受理式咨询服务模式。这种模式特指不动产登记机构在应对登记高峰时，采取增设平行受理窗口，增加人手人力，统一为申请人或其人边提供咨询服务边指点填写相关表格、帮忙复印相关材料，随后即进行受理环节中的如查验、核对、询问等操作，将余下的如录入相关信息、签署受理意见、出具受理凭证等操作另行加班加点及时完成的灵活变通处理方法。
五、不动产登记咨询顾问服务
1.不动产登记咨询顾问服务的定义
所谓不动产登记咨询顾问服务，是指不动产登记机构委任具备较强的不动产登记管理法律法规、专业技术等知识且具有较长实际从业经验的专家，解答不动产登记当事人或关系人主要就不动产登记的复杂疑难、历史遗留等问题在现行相关法律体系内能否解决或如何解决的智力活动。在提供不动产登记优质咨询服务的基础上创建高度负责、逻辑清晰、善于聆听、言语得体的不动产登记咨询顾问服务制度应是不动产登记咨询服务的科学发展之路。
2.不动产登记咨询顾问服务的主要作用
（1）为不动产登记当事人或关系人提供高效满意的服务
各地不动产登记机构在其工作变化发展过程中，至今或多或少地存在情形各异的不动产权属历史遗留问题以及不时出现的新情况，涉及此类问题的不动产登记当事人或关系人渴望得到高效满意的定性、评估、分析、厘清等解答服务，进而以期获准登记。目前，唯有不动产登记咨询顾问服务才能担此重任。
（2）为不动产登记行政赔偿风险提供强力专业保障
各地不动产登记机构的行政诉讼与赔偿案件时有发生，或将对不动产登记的公信力、权威性、严肃性产生消极影响，而如何有效规避、控制、防范行政诉讼与行政赔偿风险，应成为不动产登记咨询顾问服务的一个重要职责。
但《财经国家周刊》记者从国土部相关人士处获悉，国土部目前尚未启动不动产统一登记试点工作，试点城市也没有确定。宁波市国土资源局主要负责人接受记者采访时也表示，并没有接到国土部试点工作的正式通知。
按照国土部部长姜大明在3月26日召开的不动产登记工作第一次部际联席会议上的表态，不动产统一登记制度全面建立需要用时三年，不动产登记信息管理基础平台建立需要用时四年。
《财经国家周刊》记者获悉，国土部已经细化了今年不动产统一登记工作的重点和时间表。主要包括统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿册和权利证书、统一信息平台、启动农村不动产统一登记工作、做好农村土地承包经营权确权登记发证与统一登记工作的衔接等。
从目前工作开展的状况来看，不动产统一登记工作领导小组及办公室刚刚成立，不动产登记局的建制还未到位；统一登记依据工作方面，争取按计划6月底前出台《不动产统一登记条例》和《不动产登记收费办法》，年底前出台《不动产登记办法》和《不动产权籍调查规程》。
统一登记簿证工作方面，计划年底前出台统一的不动产登记簿和权利证书；统一信息平台工作方面，4月、5月、6月将开展调研，了解掌握不动产登记信息建设现状，重点掌握房地合一地方登记信息整合内容及整合模式。
也就是说，在上述具体的制度设计工作还未完成的情况下，国土部短期内不可能布置不动产统一登记试点工作。
即使这项工作正式启动，对房地产市场的影响也并非人们预想那样明显。在当前反腐形势下，不少人寄希望于不动产登记制度揪出一批“房爷”、“房姐”，或者威慑有多套房产的官员抛房，从而促使房价下降；并且认为不动产统一登记是为房地产税开征铺路。
然而，从不动产登记制度设立本身来说，其主要目的是为了保证“不动产物权的设立、变更、转让和消灭”有法可依，保证民众的不动产交易安全。其主要意义在于可以让有关部门清晰掌握市场数据，从而准确设计楼市的调控政策。
《财经国家周刊》记者了解到，未来，不动产登记资料的公开将是有限制的，并非像市场普遍认为的那样会全部公开，也不是任何人都可以到登记机构输入他人姓名就可以查到其名下所有的房产信息。《物权法》第十八条对于查询不动产登记资料的主体有明确的规定，即权利人和利害关系人。
目前，不动产统一登记工作还面临统一机构、统一依据、统一平台等多重复杂的工作局面，实现不动产统一登记还有很长的一段路要走。
随着房屋共有现象增多，特别是高层建筑的出现，其产权的明晰就越来越复杂。如果没有明确的文字依据，产权明晰有时根本就没有办法进行。
法律的重要作用之一，是“定分止争”，也就是确定物的权属。“定分止争”语出《管子》“法者所以兴功惧暴也，律者所以定分止争也，令者所以令人知事也。”定分，是指确定名分；止争，是指止息纷争。
《慎子》曾举例说明：“一兔走街，百人追之，分未定也；积兔满市，过而不顾，非不欲兔，分定不可争也。” 意思就是说，一只野兔在外面跑，后面很多人追想抓住它；但是市场上有很多兔子却没有人去抓去抢，为什么呢？因为前面的兔子权属没有定，而后面的兔子已经有了归属。
现代社会，一般是由民法来确定物的归属。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》、我国台湾地区的《民法典》都对物的归属如何确定作了规定。我国大陆迄今没有制定统一的民法典，从已有立法看，主要是由《民法通则》、《物权法》对其进行规定。
我国《物权法》的许多条文，直接就是对物的归属问题作出规定。如《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”
“动”与“不动”的区别
那么，怎么从法律上来确定物的归属呢？物的种类很多，其属性也差别甚大。如房屋，它附着于土地之上，你没办法将它移动。虽然现代技术可将整栋房屋平移一定距离，但这要受房屋结构、移动工具等因素的严格限制，且移动的距离总是有限。而一只手表，无论你怎么移动它的空间位置，它都能照常工作且价值不受影响。可见，房屋和手表的属性就存在极大的差异。
正是基于物的这些特点，人们将物分为动产与不动产。动产一般是指能够移动而不损害其价值和使用价值的物，不动产是指不能移动或者移动后就会改变其性质、损害其价值的物。
那么，怎么来确定物的权属？我们来看一个实例，某人住在某栋房屋内并戴有一只手表，我们可否认为某人就是这房屋和手表的所有人？一般情况下，认为某人是其所戴手表的所有人应无问题，但却不能想当然地得出某人就是其所住房屋的所有人。手表作为动产，人们可以合理地推定该手表戴在谁的手上谁就是该手表的所有人。而且，这种推定在绝大多数情况下是符合实际情况的。但房屋作为不动产，则复杂得多，某人所住的房屋可能是自己的，也可能是租赁的，还可能是强占他人的。因此，某人要证明某一特定房屋是自己的，其居住该房屋的行为并无说服力，其基本的证明方式就是拿出该房屋的权利证书。
在现代社会，基于动产与不动产的不同属性，人们便通过不同的方式来确定其权利归属。对动产而言，所有者权利的证明方式是占有和交付。即谁占有某一动产，就推定其享有该动产的所有权；将动产交付给对方，即意味着该动产的所有权转移给受让人。对不动产而言，则以登记和变更登记来证明其所有权的享有和转移。不动产登记簿上登记是谁的名字，就推定其为该不动产的所有人；在不动产登记簿上变更权利人的名字，即意味着该不动产的所有权人发生了变更。
为什么要“登记”不动产
以登记的方式作为不动产权利享有和变更的依据，是现代城市文明发展的产物。在传统的农业社会，居住在一定范围内的人彼此较为熟悉，哪块地是谁家的，哪栋房是谁家的，彼此都很清楚，即使发生争议，也可通过乡邻来证明。在我国的一些农村，至今仍然存在建房后不到登记机构办理相关权利登记手续的情形。在他们看来，即使没有登记，也有足够的方式来证明自己是房子的主人，不用担心其他人来提出权利要求。
但城市文明的发展，人们从熟人社会进入到陌生人社会，即使住同一栋楼、甚至住同一个单元，也老死不相往来，彼此间互不了解。同时，在城市同一建筑中的房屋共有现象增多，特别是高层建筑的出现，其产权的明晰就越来越复杂，如果没有明确的文字依据，产权的明晰有时根本就没有办法进行。在此情形下，对不动产的权利状况进行登记就成为必要。各国也就纷纷通过立法，明确不动产的权利公示方式为登记，我国也不例外。
不动产登记除了定分止争的作用外，还可有效防止一物多卖、重复抵押的现象出现，进而保护交易安全。在没有不动产登记的情况下，甲完全可以先将房屋卖给乙，然后又卖给丙，甚至再卖给丁。在此情形下，就必然损害到乙、丙、丁的利益，使不动产交易的安全缺乏保障。而在完善的不动产登记制度下，不动产的交易都必须经过登记才能产生物权变动的效力。如上例，乙、丙、丁只需到不动产登记机构对该房屋的权属关系进行查询，即可知道该房屋的权利状况，进而确定是否进行交易。可见，不动产登记也可有效保障不动产交易的安全。
同时，根据不动产登记的公信原则，在转让不动产物权时，即使原登记有瑕疵，如果受让人不知道且无义务知道该登记有瑕疵的，不动产受让人仍可以取得该不动产的物权，原所有人则只能要求有过错的出让人或登记机关承担责任。如张三基于某种考虑，将自己所有的房屋登记在自己弟弟张四的名下，张四仅仅是名义上的所有人。如果张四以所有人的名义将房屋出售给王五，并办理了登记手续，在此情形下，张三无权以真正所有人的身份主张该房屋买卖关系无效，而只能要求张四承担无权处分的法律责任。
几种另类的“不动”产
这里还应注意的是，我国除了不动产须进行登记外，机动车、船舶、飞机等交通工具也须根据法律规定办理相关登记手续。
要求机动车、船舶、飞机等交通工具办理登记手续，是当今世界各国的通例。之所以要求机动车、船舶、飞机等交通工具办理登记，除由于其本身的价值较大外，更重要的是这些交通工具还涉及政府的行政管理、涉及社会公共利益、涉及发生事故时的责任承担等问题。如机动车发生交通事故后，驾驶员弃车而逃，在此情形下如果没有机动车的登记资料可查，寻找责任人就较为困难。
因此，要求机动车、船舶、飞机等交通工具办理登记，有助于政府相关部门准确掌握这些交通工具的权属关系和动向，在发生事故后能及时了解责任人的信息，以便于责任的厘清和受害人权益的保护。
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法,但那时的异议登记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁士法的发展与概念的分合,再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。
在物权变动中,不动产一般采用登记的方式进行公示。无论是采意思主义物权变动模式的法国、日本还是采形式主义物权变动模式的德国、奥地利,公示无疑都是物权变动中兼顾静态与动态财产两种安全保护的必需。因为公示是指将物权变动的法律状态通过一定的外在事实表现出来,使得物权变动当事人之外的任意第三人均可以通过该外部表象推断出物权变动的法律事实或者是物权变动之后或之前的静态的物权法律关系。在物权法上,不动产物权的公示方式一般乃是登记。不动产物权的登记是指权利人申请国家登记机关将不动产的有关事项记载于登记簿。登记作为不动产物权变动的公示方法,它的公示作用在采登记要件主义立法模式的国家中显得更为绝对。因为登记确定地起到公示物权的作用,并且因此具有了公信力。在此情况下一旦登记错误,登记簿所记载的物权并非真实的物权状态,如若第三人基于此对登记的信赖而与登记权利人进行交易并取得该不动产物权,则原权利人(真正权利人)的权利则受到损害。
异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段,通过在不动产登记簿上记载对该不动产,排除登记的公信力,排斥第三人的信赖,从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济,但它可以及时或临时性的提供一种保护,并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系,是不动产物权法中的重要制度。
异议登记制度在德国法中有详尽的规定,瑞士和日本民法也采纳了异议登记制度。在我国民国时期的民事立法中也有规定。但在我国现行法律中尚无异议登记制度的规定。异议登记在我国似乎还没有起到它应有的地位和作用。但在我国现时加紧制定物权法的进程中我们惊喜地看到了异议登记制度,虽仍有不尽完善之处,但这立法举动仍是可赞的。笔者赞成在我国未来物权法中规定异议登记制度。
我国物权法草案第二修改稿第二十条规定了异议登记制度,具体表述如下:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的,有权向人民法院请求作出异议登记的地方裁定。根据人民法院异议登记的裁定,登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”第二十一条第2款规定了异议登记的法律效果,即“登记更正后,原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分,登记更正后的权利人未追认的,不发生物权效力。”此草案二十、二十一条大致勾勒出了我国未来物权法中异议登记制度的框架。(1)异议登记申请的人为权利人和利害关系人;异议登记提起的原因是认为不动产登记簿记载错误的。(2)异议登记作出的法律程序为,有权申请异议登记的人向法院提起异议登记之诉,并由法院认可,作出异议登记的裁定,再由登记机构记载异议。(3)异议登记的法律效果并不在于冻结不动产登记簿,禁止原登记权利人处分该不动产。而是准许原登记权利处分不动产,只是与之交易的第三人承担一定的风险。因为依据物权法草案二稿规定原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种待定的法律行为。一旦异议登记正确且而后又为更正登记,更正后取得登记权利人的地位的事实权利人对原登记权利人的处分不动产的行为有追认的权利,予以追认的则该处分行为发生物权效力;不予追认的,该处分自始无效。相反,在异议登记被证实为错误、失效的情形下,原登记权利人仍为正当的登记权利人,则其对不动产的处分自始有效。
但是该草案的规定仍有一些不尽完善之处,如未能清晰的界分异议登记和更正登记间的关系,异议登记是一种临时性的救济手段,更正登记才具有终局性。再者异议登记的作成方式单一且严格。异议登记系从他国继受而来的制度,不妨在对他国立法例进行比较之后再结合我国的现实状态来构建我国物权法中的异议登记制度。
二、各国立法例比较分析
(一)德国现行法上的异议登记制度
《德国民法典》第899条第一款规定:“在第894条的情况下,对土地登记簿正确性的异议可以被登记。”第894条则是涉及土地登记簿的更正的规定,“就土地上的某项权利,此种权利上的某项权利或者第892条第一款所称种类的处分限制而言,土地登记簿的内容与真实的法律状况不一致的,其权利未被登记或者未被正确登记的人或者因登记并不存在的负担设定或者限制而受到侵害的人,可以向土地登记簿的更正牵涉到其权利的人请求同意更正土地登记簿。”从以上规定可得,在德国法中异议登记适用于土地上的权利或者是此种权利上的某项权利,是为保全既存的物权而设的登记,适用的条件等同于更正登记的条件,即土地登记薄记载的权利状况与事实的权利状况不一致,即登记簿与真实权利关系脱节的情况下。而登记簿的不正确可发生有以下状况中:(1)物权合意自始欠缺、无效,或者嗣后被撤销而丧失效力。德国法采物权行为理论,在债权公正合意之外尚有旨在发生物权变动效力的物权合意,物权合意的瑕疵自然会影响到物权变动的公示,因此可基于物权合意不存在或无效申请异议或者是更正登记。(2)“物权合意与登记之间的不一致。”。(3)“不体现于土地登记簿中的物权变动。”“土地物权变动上的规则为,仅是以法律行为方式的物权变动,才须以物权合意与登记为其要件,反之其他直接基于法律规定而发生的物权变动,则不以此二者为生效要件。”(4)土地登记机关的错误,如登记人员在工作中的过失或偏差。
关键字： 不动产 预告登记 债权请求权
一、预告登记的概念和制度起源（一） 预告登记的概念预告登记，即为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。
（二） 预告登记的制度起源预告登记制度发端于后期普鲁士法，即1872年5月5日的所有权取得法以及土地登记法。该法在区分债权法和物权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。第一种是为保全已经成立的物权的预告登记，即登记薄存在误载的情况下，其记载的内容与真实权利不符时，对于真实权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段。它在于打破登记薄的公信原则，以排除第三人的善意取得。第二种是为保全物权变动的债权请求权的预告登记。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记薄而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要义务人的承诺，如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷日费时，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置的保护手段。1德国民法承继了普鲁士法的预告登记制度，在民法典的第二草案中，用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度。本文所论述的即保全债权请求权的预告登记制度。预告登记，在中国民法著作中翻译为暂先登记、预登记、预先登记等。我国台湾地区的民法称其为预告登记制度，日本法中的假登记制度中的保全债权请求权的假登记与德国、台湾所指的预告登记为同一制度。
二、预告登记的制度价值和性质
（一） 预告登记的制度价值
在一项不动产交易中，例如，对房屋的买卖，买卖契约的签订到契约履行房屋登记，这项交易最后完成。其中，债权契约的做成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。而在这期间如出卖人将房屋再卖于第三人并做了登记，则买受人无法获得房屋，而只能依债权法救济。虽然在债权行为成立后，不动产物权人有未来移转所有权或他物权的义务，但债权具有平等性和相对性，债权人仅享有请求债务人为移转登记的权利，他不能阻止债务人违背自己承担的义务而对他的不动产所有权作其他的处分。债权人的请求权也无对抗第三人的效力。在不动产物权人违约，将不动产物权移转给第三人并登记的这种情况下， 在同一不动产上既有物权，又有债权，依物权优先原则，第三人将取得该不动产的物权。此种情形，请求权人可以追究不动产权利人的违约责任，对其债权予以救济，这种法律状态是民法所认可的。民法是市场经济的直接体现，肯认和尊重竞争；市民尊奉私法自治理念去参与生活，把理性判断作为交往的心理前提，他必须自己承受自己料事失误的风险，自己责任。鉴于此，债权人取得不动产物权的目的将落空，无法获得自己预期想要的房屋。物权法只保护现实的所有权人。债权法的救济对于要取得交易的实物的债权人来说，乃无奈之选择。债权人如何在这种情形下仍能实现交易目的呢？特别是对于住房权这种生存权即基本人权来说，需要在现有的制度体系下寻找一个法律空间来保护债权人的利益，保护交易的安全。预告登记制度正是针对这种问题的解决手段。通过对将来不动产物权变动的债权请求权的登记， 依物权的公示公信准则，使该债权经过公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物权变动，而使该请求权的效力得以保全。这样稳定了不动产交易秩序；同时平衡不动产变动各方当事人的利益。
（二） 预告登记的性质
预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，其法律性质，究为一种物权或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。1有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。预告登记尽管已经表现出个别物权效力，但各国立法中都没有将其列为特定的物权之一，主要是将其视为实现请求权的担保手段。笔者以为从该制度的价值来考察，将其视为实现请求权的担保手段更合法理。
三、预告登记法例之比较分析
在目前我国民事立法中，不动产预告登记制度仍是一种比较陌生的制度，物权法草案第一次对该制度予以了规定。任何移植和借鉴而得的制度都须本土化，须于本土法律融合。鉴于此，笔者对德国、我国台湾地区和日本三种典型法例予以考察比较，以明晰预告登记之具体制度。
（一） 预告登记的发生
台湾地区与德国法在预告登记的具体要件诸方面的规定大致相同，而日本法相对特殊。依台湾地区和德国的法律的规定，预告登记的发生有以下三个前提：
第一、存在可担保的请求权 台湾“土地法”第79条之第1项予以规定；《德国民法典》第883条、875条、876条、877条、880条、885条予以了规定。1
1、赋予一项土地权利的请求权，无论基于合同产生的还是法定的请求权都可以担保。对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以作预告登记。例如，甲将房屋借给乙居住，甲、乙约定借用期间届满时，甲将房屋出卖给乙，乙可以就将来的房屋所有权移转请求权为预告登记。2、取消一项土地权利或者土地上的负担权利的请求权。3、变更土地权利内容的请求权或变更土地权利顺位的请求权，如地上权存续期间的变动、抵押权次序的变动。
第二、登记名义人的同意 台湾土地登记规则第125条规定预告登记的申请应提出登记名义人同意书。申请人须为债权人，第三人利益契约的受益人亦属之，受益人有权申请预告登记。登记名义人的同意是单方法律行为，非属契约，具有处分性质，须为登记名义人始得为之。德国《土地登记簿法》第29条规定形式的单方许可，该许可是一种单方的意思表示，它必须由与预告登记有利害关系的权利人类推适用《德国民法典》第875条第1款第2句、第876条第2句，向受让人或者土地登记机关做出表示。2与台湾法不同之处在于，在权利人的许可非出于自愿的情形，为担保请求权，债权人可以以权利人为债务人申请进行诉讼保全，它根据《民事诉讼法》第938条的规定进行预告登记，或者权利人被判令进行一项权利变更的先与执行，也可以根据《民事诉讼法》第895条进行保全。
第三、 办理登记 预告登记是限制登记名义人处分其土地权利所为的登记。台湾“土地登记规则”第124条、第125条规定，登记机关于登记完毕时，应通知申请人及登记名义人。《德国民法典》第883条、第885条规定了登记注册。登记完毕，则发生预告登记之效力。
日本法的预告登记是专指“由于登记原因的无效或撤销而提起涂销登记或恢复之诉的场合，基于受诉法院的嘱托所进行的登记”。3预告登记以涂销既存登记或回复原来的登记为目的；其保全的乃物权请求权。该预告登记与德国、台湾法非同一制度，在日法中与德、台相对应的是假登记，并且假登记也不完全同于德、台的预告登记。日本《不动产登记法》的第2条、7条、32条、33条、105条作了规定。与采纳形式主义物权变动模式的德国民法上的预告登记不同，日本民法在物权变动上采意思主义，不动产物权变动仅因当事人意思表示而生效，在实体法上已发生效力，而登记手续上的要件未具备时，为使已变动的物权有对抗第三人的效力，得为假登记。这是第一种，可以说它保全的是一种对抗效力而非物权发生变动的效力。第二种是在契约虽已订立，但物权发生变动附有条件，为保全日后条件成熟所发生的债权请求权，使其得以顺利实现，得为假登记。4第二种才是与德、台大致相同的制度。其不同之处在于其假登记的申请。假登记的申请由登记权利人和登记义务人共同为之，但尚有例外：第一，有义务人的承诺时，假登记权利人可向登记机关附具承诺书而申请假登记；第二，尽管没有义务人的承诺，但假登记权利人向地方法院陈明假登记的原因，可以由地方法院假登记的假处分命令，嘱托登记机关登记之。此处的假登记假处分与民事诉讼法上的假处分，在法律上异其性质，不适用不得准用或依据民事诉讼法上关于假处分的规定。为保全请求权申请假登记假处分的，申请人仅释明其在实体法上有请求权即已足，无须说明请求权的行使有侵害之虞。1（民诉中的假处分，指在诉讼过程中，关于诉讼物现状的变更，当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险，而对诉讼物进行的一种处分。其目的是为了防止在将来胜诉时无法执行标的物，而对其作出的一种限制处分行为。）德国民法也有此规定。
（二） 预告登记的效力
预告登记制度的核心问题在于其效力。其效力的确定，在德国、台湾地区和日本法中的规定大致相同，但仍有区别。
第一 、具有保全的效力，兼采处分相对无效的原则： 只要债权存在，预告登记从登记之时开始产生效力。预告登记的最重要的作用在于，将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效，这是一种相对无效，指相对于预告登记权利人无效，对于所有其他人是有效的。因此，预告登记不采禁止处分或禁止登记主义，故登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权并申请办理登记时，登记机关应予受理，不得拒绝。若债权契约无效或债权人的请求权因契约解除或受保护的预告登记权利人同意违反预告登记的处分等等原因，对于第三人来说，义务人的处分产生绝对效力而不生妨碍债权人请求权的问题。也就是说这种处分只在请求权担保的范围之内无效。只要处分不妨害请求权的履行，就是有效的。德国、台湾地区都有此规定。日本法也有类似规定：假登记并不具有独立的效力，其日后是否产生效力尚赖本登记的作成。“既如此，纵有假登记，作为登记义务人的本登记名义人并不失去处分不动产的权利”。“经由假登记的顺位保全后，与假登记保全的顺位相抵触的本登记，在抵触的范围内即成为无效。”2值得研究的是，预告登记对因公权力的行使而生的不动产物权变动是否具有排他力，各国法规定不一。依德国民法典的规定，强制执行或假扣押的方式或有破产管理人所进行的处分如可能损害或妨害请求权时为无效。日本在司法实务上有相关的判例，在所有权移转的预告登记和本登记之间，为强制执行的行为，妨碍预告登记请求权的，亦为无效。我国台湾地区的规定与此相反，预告登记因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。对此，有学者认为这“减损了整个预告登记制度的功能，立法政策上是否妥当，容有研究余地。”3依民法之私权神圣和个人本位的精神，德国、日本法之规定更为可取。
第二、 顺位和完善效力
1、顺位效力 依德国法之规定，预告登记的效力不仅在于其能保全债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。经由预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。例如，甲出卖土地与乙，此时乙对甲的所有权移转的请求权尚未成就，但其害怕甲复将土地让与第三人 ，而被第三人抢先登记，使自己的请求权无法实现，于是作成预告登记。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样，预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利的实现。1台湾地区虽无明文规定，依预告登记制度价值可推知应有此效力。日本法的假登记亦具有顺位保全效力，对其分为物权保全的假登记与请求权保全的假登记分别考察。基于二者作成的本登记的溯及力的时点是不同的。前者起顺位依假登记的时日为准，本登记的效力即物权变动的对抗力溯及于假登记发生时。而后者，经本登记时，纵使视同于假登记时所为，可是在假登记时，如义务履行期尚未到来，基于假登记作成的本登记，其效力并不溯及于假登记之际而是义务履行期。2因此在义务履行期届至前所为的中间处分，仍能发生效力。
2 、完善效力 预告登记已经表现出将来权利的效力，比如在破产或强制拍卖中预告登记已经被当成将来完整的权利看待。3具有破产保护效力，即在相对人陷入破产时且请求权的履行条件并未成熟，期限尚未到来，则具有排斥他人而保障请求权发生指定的效果。这一效力，同样适用于相对人死亡，其财产纳入继承程序的情形，即继承人不得以继承为由要求涂销预告登记。
（三） 本登记的推进
预告登记义务人于预告登记后，预告登记权利人如何将其预告登记推进为本登记，有以下几种情形：
第一、 预告登记而受保全的请求权，如没有义务人的中间处分，预告登记权利人如需为本登记时，预告登记权利人许经义务人的协助完成。如义务人不肯协助，预告登记权利人得经有诉讼令其协助，而后基于判决为之。4德国、台湾的规定是相同的。
第二、 在有义务人中间处分的场合，该处分于侵害预告登记权利人之请求权的范围内，对于预告登记权利人之关系，成为无效。然而预告登记权利人应如何主张该处分无效，而求得请求权的实现呢？在德国法中，在登记手续上，第三人名义下的所有权移转至债权人，须经第三人的同意，且第三人对预告登记权利人负有同意的义务。因此，在必要的时候，预告登记权利人得通过诉讼请求第三人同意，将权利登记为所有人。此所有权移转之诉与同意之诉，可一诉并合解决或分别诉讼。在台湾地区法律中无明文规定，自不得为同样解释。原则上，权利人应先办理本登记，然后才能对第三人请求涂销登记。且所有权移转之诉与对其第三人请求的涂销之诉，应解为得统一诉讼合并请求。德国、台湾地区都规定了预告登记并不影响所有权移转请求权的限制和效力，预告登记原则上与该请求权同其命运。假使请求权附有抗辩权，在请求同意之诉或涂销之诉中，第三人得加以援用。5日本不动产登记法规定了两种手段，即假登记权利人首先以第三人为相对方请求涂销本登记，是原所有人复为登记上的所有名义人或第三人承继本登记的义务，直接作为现在的所有权人协助乙办理本登记。这两种手段皆可。此后的判例中有新的见解：假登记权利人首先以登记义务人为本登记，或对第三人为本登记的涂销请求，二者择其一，或同时进行。这比台湾的规定多了一种选择。这种见解承认假登记权利人的选择请求权，虽有利于权利人，亦存在着弊端。如，假登记权利人对第三人的本登记请求涂销或更正，而权利人的假登记不改为本登记，可能损害义务人和第三人利益。
（四）预告登记的转让
预告登记在于保全不动产物权变动的债权，根据其担保债权的目的和对债权存在和行使的依赖性，预告登记相当于一项从属性的权利。预告登记具有从属性，与被保全的债权请求权同其命运。依债权让与的规则，债权让与时，该债权的担保及其他从属之权利，随同移转于受让人。预告登记不能独立转让，其与债权既具有从属性，应随同债权让与而为移转。德国、台湾法在这一问题上的规定所体现的法理是一致的。
（五）预告登记的消灭
预告登记发生后，实务中会因各种原因使其不能向本登记推进，预告登记最终消灭。例如，请求权人采取消极态度，届时不积极行使自己的请求权的情形，对于请求权人可能无害但预告登记义务人却处于不利境地。请求权人怠于行使权利时义务人因预告登记也无法与第三人发生物权关系，这样将造成义务人财产上的损失。基于民法公平原则，应当赋予义务人及其利害关系人涂销预告登记的权利。1依台湾土地登记规则，保全的债权请求权，因撤销、契约解除、混同、清偿或其他事由消灭时，登记名义人得申请预告登记之涂销，但须经原申请人之同意，始得为之。此外，债权人亦得抛弃预告登记，而申请涂销之。2德国民法还规定了预告登记债权人的公示催告制度。其民法典第887条规定：“请求权被预告登记保全的权利人下落不明时，如此情形符合第1170条对解除抵押权所规定的条件时，可以用公示催告的方式解除预告登记的权利人的权利。预告登记，自除权判决宣告时失效。”
四 预告登记制度与我国物权立法之借鉴
（一） 我国建立不动产预告登记的必要性
我国有商品房预售合同备案制度，例如《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定了该制度。3在我国，商品房预售合同虽要备案，但仅仅是备案，更多具有的是行政管理色彩，法律没有规定这种备案具有什么效力，只是在行政手续上予以了一定的保障。随着我国土地二级市场的建立及房地产交易市场的发展，不动产交易纠纷也随之增多。由于相关的法律法规不健全，在实际生活中，由于违约而不能达到合同目的的种种情况会发生。为保障不动产物权交易的迅捷和安全，预告登记制度创设符合客观需要。
预告登记制度的创设也是法律体系得以完善的需要。我国不动产物权变动需经登记才能取得所有权。因此，在买受人支付价金或定金后也无法排斥在登记前出卖人将产权移转登记于他人的情形，买受人因此坐受损失，交易目的最终落空。对一个依诚实信用从事交易的当事人无法从制度上加以完善的保护，说明法律的设计有失公平正义，现有法律存有漏洞。权衡利益与价值，预告登记制度有必要在我国创设，它是完备我国民事立法的重要一环。
（二） 预告登记在我国的设立-对我国物权法草案中的预告登记制度的建议
比较德国、台湾地区和日本的制度，前二者的规定基本相同。基于我国未来民事立法就基本法律行为的物权变动采纳债权形式主义的物权变动模式，而该模式与物权形式主义的物权变动同属形式主义变动模式，登记属于物权变动法律效果发生的要件，未来物权法的预告登记制度，在基本框架和内容上可以仿照德国法系，尤其是《德国民法典》的预告登记制度而设立。1梁慧星先生负责的中国物权法研究课题组起草的《中国物权法草案建议稿》对预告登记制度作出了规定。草案第35条、第36条、第37条、第38条做了规定，但草案规定过于简单。参照《德国民法典》，我国未来物权法除保留《中国物权法草案建议稿》预告登记的规定外，可考虑在以下几个方面予以完善：
第一、 在预告登记的发生方面，其担保的债权请求权和申请、办理登记的规定，可借鉴德国法予以详细的规定。在德国法中，对土地与房屋不分别制定法律，房屋被视为土地的一部分。我国的土地属国家所有或集体所有，不能买卖，现实中主要是房地产交易。实际生活中，尽管土地所有权不能交易，但土地使用权存在交易。因此在请求权的范围的规定上，特别是在立法中，有必要将土地使用权的交易列入被保全的对象。第二 、 在预告登记的效力方面，草案规定得也过于简单。顺位效力应当规定，处分相对无效原则应予以细化。明确预告登记具有保全物权顺位的效力：本登记的顺位以预告登记的时间为准。本登记的顺位推进到预告登记之时，才能保证本登记优先顺位，实现预告登记的目的。第三、 草案对预告登记向本登记的推进和预告登记的转让未做规定，这一点应予补充。可依德国法，可分两种情形处理，即有义务人的中间处分和无义务人的中间处分。不过，需要我国的民事诉讼法建立配套的诉讼请求制度。第四 、草案对预告登记的涂销只规定了一种情形：“预告登记所保全的请求权的权利人届时不行使其权利的，其利害关系人可以申请涂销该预告登记。”这不够全面，可以借鉴台湾土地登记规则的规定。通过以上的补充规定，预告登记制度得以完善，也是对物权立法的完善，使预告登记制度真正发挥其价值和功能。
参考书目：
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10 郑冲 贾红梅 《德国民法典》法律出版社 2001年。
11《中国房地产法研究（第一卷）》2002年出版。
关键词：不动产；登记审查模式；规范化
不动产是相对于动产而言的一种个人或者集体的产权，强调财产和土地的依附关系，主要包括房屋，土地和勘探权等。在去年我国刚刚确立对不动产的统一登记制度，通过不动产统一登记制度可以使我国的不动产产权更加的清晰，有利于国家宏观调控政策的发挥，不动产登记审查模式是对不动产审查登记的有益探索，因此在现代化建设的过程中需要重视不动产登记审查模式的研究。
一、 不动产登记审查模式的内容和研究价值
（一）不动产登记审查模式的内容
不动产登记审查模式是针对不动产的登记进行必要的实质性和书面性审查的方式。由于不动产本身有着固定性，数量有限，价值高，不易变更和长久使用的优势，因此对不动产登记的审查模式研究就显得十分的重要，不仅要符合法律的相关要求，还要注重审查的程序性。不动产的登记审查是依申请的审查，只有申请人对不动产提出登记申请的情况下，才能根据申请人的申请进行不动产的登记审查。
不动产的登记审查本身是一种法律行为，因此针对不动产的登记审查要符合法律的规定。一是审查程序的合法，不动产的审查登记有严格的法律程序，针对申请首先要做出申请的受理或者不受理的行为，不受理行为还要有必要的解释。受理要根据法律的相关规定对具体的不动产登记进行审查，这就涉及本文的审查模式问题。其次要根据登记审查的结果对不动产的登记申请行为作出一定的处理，将处理结果以法律的形式发给不动产申请人。二是登记审查的主体要合法，登记审查的主体是我国的不动产相关登记审查部门，只有登记审查的主体合格，作出的登记审查决定才有法律效力。三是登记审查的模式合法，不动产的登记审查主要有书面审查和实质性审查的方式，二者缺一不可，针对不动产登记行为，首先要对书面申请材料进行审查，书面材料审查合格再进入实质的审查。
（二）不动产登记审查模式研究的价值
不动产登记审查模式在我国有着重要的研究价值。首先，我国的不动产登记审查模式才刚刚起步，理论研究不成熟，需要针对不动产登记审查的现状进行具体的研究，制定符合我国发展实际的不动产登记审查新模式。其次，通过不动产登记审查模式的研究为我国的不动产纠纷案件提供更多的法律保障，不断完善我国的不动产登记审查模式。最后，通过不动产登记审查模式的研究为我国的不动产的变更和不动产权的确立提供依据，有利于摸清我国的不动产家底，促进物权法律的完善。
总之，不动产登记审查模式需要在法律的规定下进行审查和登记，不动产的登记审查模式研究的价值很大，有利于摸清我国的不动产家底，促进我国的不动产登记朝着规范化和法制化的方向迈进。
二、 不动产登记审查模式
（一）形式上的不动产登记审查模式
形式上的不动产登记审查模式是对不动产的材料的审查，并针对不动产进行实际的确认和审核，主要对不动产申请人的申请进行必要的审查。
一是审查材料的完备程度，任何法律材料的审查工作最首要的工作就是对材料的完整度进行必要的审查，不动产的登记需要相关的不动产证明、不动产申请人的个人相关证明、不动产登记审查的相关申请材料，同时还要有对不动产的具体介绍、不动产权的相关证明和不动产变更说明等材料，不动产的登记材料十分的庞杂，需要不动产登记申请人提前了解，确保提交材料的全面和完整。如果材料不够完整会将材料退回，还需要进行重新审核，审核的程序十分的费时费力。
二是审核不动产登记材料的合法性，对不动产的登记需要不动产的材料具有法律效力，才能保证材料不动产登记的有效性。相关机关必须对不动产登记的申请材料进行合法性的鉴定，对不动产申请人出具的材料进行合法性的确认，对材料的法律效力进行具体的认证，确定材料的合法有效。
（二）实质上的不动产登记审查模式
为了确保不动产登记审查的切实有效，必须对不动产的登记进行实质性的审查。针对不动产登记的申请材料进行实地的法律调查，仔细确认材料的真实性和合法性。
1、不动产登记审核的专业核实工作，对不动产的登记材料，需要专门的人员进行实地查勘或者询问核实的方式，确认申请材料的真实性和有效性，比如针对申请人的个人信息可以和当地的公安机关和派出所进行核实，确定申请人身份的合法。
2、不动产登记审核的实地审核工作，由于不动产具有不能移动的优势，这就为我们的审核提供了便利，针对不动产的登记可以到相关不动产管辖区域和不动产的主观部门进行材料真实性的核实，从事实上确保申请材料的真实性。
不动产登记审查的模式主要是分为两种，一种是形式上的审查，一种是对不动产登记的实质性审查，无论是形式上的审查还是实质上的审查都是十分的必要，二者并不是选择性的关系，而是程序上的先后关系。
三、不动产登记审查模式的合理化建议
（一）管辖范围和审查内容的协调
不动产登记的审查工作十分的繁琐，需要司法部门和公安行政部门的密切配合，因此要注意不动产的管辖范围的分配和审核内容的协调。一是管辖范围的分配，我国物权法对不动产的管辖范围有着具体的规定，不动产一律归不动产所在地管辖，因此不动产的登记审查工作就要格外的注意管辖权的权属分配，严格按照法律的规定执行。二是审查内容的协调主要是指审查机关的协调，司法机关根据不动产登记的申请对材料进行审查，在审查的过程中要注意公安机关和行政机关的配合，从而提高不动产登记审核工作的效率。
（二）合法性和合理性结合
不动产登记审查模式需要注重审查的合法性同时也要兼顾登记审查的合理性。一是注重不动产登记审查模式的合法性研究，注重对不动产登记审核模式的法制化探索。二是注重不动产登记审查模式的合理性研究，不动产的登记审核是司法机关和行政机关共同配合的结果，这就需要进行合理化研究，充分考虑申请人的实际，不断提高不动产登记审查的效力。
（三）国家规范与个人参与相结合
不动产的登记审查模式的研究需要国家的规范和个人的参与，二者的配合才能将不动产的登记审查模式带向规范化的轨道。一是国家需要制定相应的法律规范，确立不动产统一登记制度，保证制度在法律的规范下得到落实。二是个人要积极的参与到不动产登记审查的规范中来，对个人不动产登记要符合国家的相关规定，同时登记过程要严格遵守物权法，保证个人不动产走上法制化的轨道。总之，不动产登记审查模式的探究需要国家的规范也需要个人的参与，只有在二者的密切配合下才能将我国的不动产登记审查模式落到实处。
结束语：
不动产登记审查模式的研究能够促进我国的物权法不断的完善，摸清我国的不动产权的具体情况，从而为现代化建设提供更加稳定的社会环境。
参考文献：
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