不动产权范文

不动产权范文第1篇

一、房地产估价的理论依据和原则

房地产估价是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知，房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。

市场经济中，房地产是一种商品，但它和一般的商品又有本质的区别。这种区别主要是由于房地产自身的特点决定的。房地产包括房产和地产，而房产(也即建筑物)是固着于土地上的人工建造物，房产的许多性质和特点取决于其所占据的土地，尤其是房地产的价格更是受土地区位的绝对影响。因此，房地产的特点主要取决于土地的特点，房地产估价的相关理论依据也由此而产生。本节主要分析土地的特点，由此而推导出房地产估价的理论依据。

（一）土地空间位置的固定性

土地的空间位置，即是土地的自然地理位置，其空间位置的固定性源于土地本身是不可移动的物质。由于土地空间位置的固定性，也随之决定了固着于其上的建筑物的不可移动性，最终形成了位于一定空间位置的房地产。从物的形态来看，房地产是不可移动的，但是，在市场经济中房地产既然是一种商品，它就必然具有流动性。房地产的流动是房地产相关权益的流动而非实体的流动。此外，由于房地产空间位置的固定性，房地产市场中的消费者和投资者对当前及未来的房地产市场行情、走势通常缺乏必要的了解和认识，且房地产是一类价值量较大的商品，进入的门槛较高，因此，从市场理论来讲，房地产市场是一类典型的不完全市场。

因此，进行房地产估价，必须熟悉市场理论，并深入分析房地产市场的特殊性。由此可见，以研究市场要素及其规律的市场理论是房地产估价的理论基础之一。

（二）土地数量的有限性

土地是不可移动的物质，而地球的表面积是有限的，不管人们如何提高土地利用水平和利用程度，都不可能超越地球表面积这一极限。对于一个国家、一个区域或者一个城市而言，具有同样的土地面积约束。因此，土地数量是有限的，它是客观实在，不随人们的意愿而发生改变。土地数量的有限性以及人口数量的无限增长，导致了人们对土地的独占性和垄断望，即人们期望能占有土地并获得收益，由此产生了土地权利。这表明，以研究物为基础的产权类型、特征的产权理论是房地产估价的又一理论基础。

（三）土地使用的耐久性，即土地使用价值的永存性

一般说来，无论是生产资料，还是生活资料，它们都会在使用中丧失其使用价值，然而土地则能被人类永久使用，并不丧失其使用价值。而且在正常使用和保护下，土地的肥力还会不断提高和改善，即使土地的肥力丧尽，土地还可以改作他用，所以土地的使用价值是永远不会消失的。由于土地使用的持久性，加上人口数量的不断增长，土地在使用过程中就会保持持续的效益并且不断地增值。土地使用的持久性、收益的持续性、增值性表明，研究商品价值规律的价格理论在房地产估价中具有重要的作用，这是房地产估价的又一理论基础。

二、房地产估价的原则

（一）合法原则

房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断，这其中必然带有估价人员一定的主观意志，因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规，而且要做到依法评估。

（二）最佳利用原则

最佳利用原则，是基于经济学中的利润最大化原理，是指房地产的使用给所有人带来的长期经济效益。因此，在进行房地产估价时，对于合法前提下的最佳使用，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对在何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。比如，市区中的荒地，其最佳使用方式可能是住宅用地，所以就不能用荒地的估价法来评估这块土地的价格。

（三）公平原则

公平原则是指评估人在进行估价时，必须坚持公平、公正的原则，严格按照规定的规范、程序和方法，客观地判断房地产的价值。

（四）替代原则

替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法(市场比较法、成本法和收益法)的基础。

三、房地产估价方法概述

（一）市场比较法

依据市场理论，在人们购进或售出房地产这一重大商品时，总是试图在同一地区或临近地区寻找与购进或售出的房地产相类似的房地产，以作为其购进或售出该房地产的参照物，并在认真分析交易对象的特殊性的基础上，通过交易双方的谈判，最终形成交易价格。可见，房地产价格是在房地产交易双方理性经济行为下形成的双方都能够接受的价格。房地产估价应遵循理性经济主义的这一假定，模拟正常的交易行为，以获得客观公正并为大家所接受的房地产价格。这一经济思想即是经济学中的替代原理，由这一基本原理出发而逐渐形成的以市场为基础的估价方法，称作市场比较法。

1.市场比较法的概念

房地产估价的市场比较法，又称比较法，是指将待估房地产与同一供需圈内近期已经了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。这里所述的类似房地产，又称比较案例，是指在用途所处地区等方面与被估房地产相同或相似的房地产，类似房地产在市场比较法中通常被称为交易实例房地产。因此，市场比较法适用于有较多可比案例，且要求房地产市场比较发达、比较案例与待估房地产具有替代性的情况。

2.市场比较法的估价步骤

市场比较法的估价步骤主要有:

(1)搜集交易案例

搜集大量的房地产市场交易案例资料，是运用市场比较法评估房地产价格的前提和基础。如果资料缺失，则难以保证评估结果的客观性，甚至无法采用比较法进行估价。因此，在搜集案例时要作到:

①搜集的交易案例资料内容应该全面，不能缺项漏项;

②交易案例资料的搜集要注意平时的积累;

③要注意案例资料搜集的多种途径。

(2)选择比较案例

在运用市场比较法进行房地产估价时，必须在众多的案例资料中进行筛选，以选

取与待估房地产具有相当替代性的交易案例作为比较案例。案例的比选有以下标准:

①比较案例与待估房地产要具有相同的用途;

②比较案例房地产的价格类型与待估房地产的估价目的要相同;

③交易案例应该是正常的交易，或者是可以修正为正常交易的交易;

④比较案例与待估房地产的建筑结构要相同;

(3)比较项目修正。

（二）成本法

房地产投资与一般商品投资一样，在投资过程中最重要的任务是要分析投资物的成本。作为房地产开发商，在其对房地产的开发过程中必然要发生一定的成本，如土地使用权取得费、土地开发费、建筑物建设费、税金即利息等。在开发商进行交易时，必须以这些成本(包含正常利润在内)为基础，即其交易价格不能不能低于这一成本，否则开发商不能实现其预期的收益;同样，作为投资者在购买房地产时，他也会考虑成本因素，他所能接受的价格不应比高与其本人开发同一房地产所付出的成本。因此，在进行房地产交易时，建筑成本是买卖双方所能接受的价格。这一基本思路即是商品价格的生产费用理论，基于这一理论而发展起来的房地产估价方法，称为成本法或成本估价法。

1.成本法的概念

房地产估价的成本法，是指以待估房地产开发所必须而且正常的成本为基础估算待估房地产在一定时点、一定权状态下的价格的一种方法。这里的成本是指现实的、正常的、完全的成本。由于任何房地产都可以从成本和费用角度进行估算，因此成本法适用于所有房地产的估价。

2.估价公式

根据成本法的概念和房地产开发过程，成本法估价公式包括三种情况:新开发土地估价公式;新开发房地产估价公式;旧有房地产估价公式。

①新开发土地估价公式

新开发土地的成本主要包含:土地取得成本、土地开发成本、正常利润、税金以及土地增值收益等。因此，运用成本法估算新开发土地价格的估价公式可以表示为:

土地价格=土地取得成本十土地开发成本+正常利润十税金+土地增值收益

②新开发房地产估价公式

新开发房地产的成本有:土地价格、建筑物成本以及正常利税。因此，运用成本法估算新开发房地产价格的估价公式可以表示为:房地产价格(P)=土地价格(C1+建筑物成本(C2)+正常利税(C3)

③旧有房地产估价公式

旧有房地产相对于新开发房地产已经有一定的使用时间，对原建筑物应进行折旧，运用成本法估算旧有房地产价格的估价公式可以表示为:

房地产价格＝土地价格十建筑物现值＝土地价格+建筑物重新建造价格一累计折旧＝土地价格十建筑物重新建造价格×新度

（三）收益法

在商品社会中，人们投资于某一行业或产品，总是基于该行业或产品在可预见的将来会带来一定的收益，并且这种收益大于其为此而付出的成本。这就是人们投资的预期收益原理，基于该理论而建立起来的房地产估价的方法，称为收益法现值法，简称收益法。

1.房地产估价收益法的概念

房地产估价收益法:又称房地产估价收益现值法、房地产估价收益资本化法、房地产估价收益还原法，是指通过预测房地产未来各年的正常纯收益，并利用适当的资本化率将这种预期收益折现求和，以求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下的价格的一种估价方法。

由房地产估价收益法的定义可知，该估价方法的重点是:准确预测房地产未来各年的正常纯收益以及选取适当的资本化率。因此，收益法主要使用于有收益或潜在收益的房地产。

四、小结

市场比较法、收益法、成本法是房地产估价比较常用的基本方法，构成了房地产估价的基本体系。在房地产估价实务中，由于各种待估房地产特点和用途不尽相同，且加上信息的不对称，因此仅用上述三种基本估价方法并不能完全适应房地产估价方法多样性的需求。在估价实践中，根据估价的需要，结合房地产的不同特点和估价目的，在四种房地产估价的基本方法基础上，又演绎出了一些更具个别性的估价方法。

不动产权范文第2篇

一、不动产权籍一体化管理应以电子登记簿为核心

不动产电子登记簿，是指由不动产统一登记机构依据标准制作并依法管理的，采用电子介质形式一并记载土地、海域、房屋、林木等定着物的自然状况、权利归属状况、权利限制与提示事项以及其他相关事项的具有物权公信与推定效力的文件。不动产电子登记簿与不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果一并构成不动产登记电子档案。不动产电子登记簿是不动产登记电子档案的核心组成部分，是不动产信息化管理的命脉，是不动产信息化统一登记工作的出发点和落脚点，是不动产权籍一体化管理的重中之重。由于目前各地不动产登记机构大都采用电子登记簿记载各类不动产权利归属和其他法定事项，故不动产统一登记机构应严格依照相关法律法规、技术标准、操作规程等着重从以下两个方面来管理不动产电子登记簿。

1.规范记载

不动产电子登记簿的信息记载必须严格按照相关标准与说明规范录入、仔细核对、谨慎审查，确保与登记最终审核结果一致。对于在将登记事项记载于不动产电子登记簿后才发觉业务人员误录、遗漏相关数据的，必须严格依照更正登记规定的程序进行更正，并保存相关电子记录与说明。

2.专人保管

不动产登记机构应当指定专人负责不动产电子登记簿的保管。专人保管的关键在于由专人负责对不动产电子登记簿的定期异地异质备份、存储设施定期维护、数据库安全防护防御、信息保密加密、录入记载权限控制、信息查询权限分级等。

二、不动产权籍一体化管理应依托地理信息系统

因为各类不动产权籍主要采用地理坐标作为基础编码或编码规则进行日常管理，加上不动产权籍一体化管理又需要强大空间和图形处理能力的信息系统的支持，而地理信息系统（GIS）是目前基于地理空间位置且具备强大空间和图形处理能力的综合信息系统，所以不动产权籍的一体化管理必须依托地理信息系统（GIS）。建立不动产地理信息系统作为不动产权籍一体化管理的信息平台，可以有效实现不动产权籍各类数据的有效整合、合规管理，在此基础上可以方便地进行各类不动产登记的受理、审核、登簿、发证、归档等业务，可以快速地进行各类数据的处理与更新、统计与查询、决策支持以及图形处理与挂接、空间分析、虚拟仿真等，可以从根本上解决目前存在的各类相关业务系统信息的互连互通难题，进而达到信息平台的统一。

三、不动产权籍一体化管理应以地籍管理为主干

因为不动产主要包括土地以及定着于土地上的其他不动产，具有相对固定不动的显著地理特征，所以不动产权籍优质、高效的一体化管理应以地籍管理为主干，以其他各类不动产权籍管理为枝叶进行统一管理。从具体操作上来讲，即将土地以及定着于土地上的其他不动产以宗地为单位按照国家统一的编码规则进行信息处理与关联（宗海及其附属信息类似处理与关联），从而建立起以统一地理空间为基础、宗地为核心、房屋林木等权属登记信息为枝干，具有统一规则与编码要求的不动产权籍信息管理系统（见图1）。

四、不动产权籍一体化管理应以动态管理为核心

1.不动产权籍的增籍与灭籍业务

不动产权籍的增籍与灭籍业务是不动产权籍动态管理的两大核心业务，两者同等重要，但在实际操作中不动产登记机构往往偏重增籍业务而忽视灭籍业务。

由于不动产权属登记主要关涉不动产权籍的增籍业务，而不动产权籍调查可以对不动产权籍的灭籍业务提供有效的数据成果支持，所以当前不动产统一登记机构除做好不动产统一权属登记外，还应高度重视并严格依照国家相关要求、规范以及技术方案、规程等将地（海）籍调查作为不动产权籍调查的基础，且在此基础上一并开展各类不动产权籍的一体化调查工作。不动产统一登记机构在调查过程中发现某已登记的不动产已灭失的，应及时办理该不动产权籍的灭籍业务并在电子登记簿中将该不动产的所有权登记记录标明灭失。

2.完善不动产灭籍业务的新手段

不动产灭籍业务在依托不动产地理信息系统平台的基础上，结合不动产权籍调查结果，可以快速地实现不动产权籍灭籍处理。依据国土资源部地籍管理司公布的《关于做好不动产权籍调查工作的通知》，不动产权籍调查应坚持原有规程，采用先进成熟的高精度调查技术。在不动产权籍调查过程中，可以充分利用不同时期的高分辨率卫星影像、地籍图、地形图、DOM等，以及采用基于代数运算、图形变换、图像分类、特征变化等多种变化检测技术，通过自动处理、人机互动等方式，快速找出与当前卫星影像、地籍图、地形图等不一致的变化区域。结合不动产权籍调查的数据成果，可以确定变化区域的变化情况，从而确定灭籍区域，进而完成不动产权籍的灭籍业务。另外，可以利用规划部门的控制性详细规划资料或土地利用规划资料，快速划定不动产权籍待灭籍区域，为将来的灭籍业务划定重点关注区域，从而确保灭籍业务的高效进行。

3.房屋征收拆迁冻结的新方式

房屋征收拆迁冻结是指不动产登记机构协助房屋征收部门在1年内暂停受理房屋征收红线范围内房屋的新建、扩建、改建、改变用途等登记申请的行为。

不动产权范文第3篇

2009年，《中华人民共和国新物权法》的颁布实施标志着我国对不动产和动产产权的主体制度的地位又上了一个新的台阶，特别是类似于房屋所有权及其压占的国有土地使用权等不动产产权的研究就更加具有了法律保障和依据。《中华人民共和国新物权法》是根据为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权的目标基础上根据我国的宪法制定的，有宪法的权威护航，不动产产权的主题制度和重构性研究就更加具有法律意义。

不动产产权属于物权的一种，根据《物权法》的规定所谓的物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。所谓不动产，则指不能被移动的财产。不动产主要包括土地及建筑物，还包括土地及建筑物之上的附着物及其收益。不动产产权则是类似于房屋所有权及其压占的国有土地使用权的总称。在我国，不动产产权制度占据着产权的主体性地位。在新的《物权法》的颁布背景下，研究不动产产权新的重构性是适应新的法制观和不断进步的法治进程的。我国正处于建立市场经济体制时期，为明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序，也应要加强对不动产产权登记的管理。以下笔者就对不动产产权的主体制度与重构性研究做两点简单地介绍。

对不动产产权主体制度和重构研究的必然性

我国在改革开放初期就对构建建立健全的法制社会的这一法制理念提出大胆的构想，随着30多年的不断完善和提高，各个领域的法律法规也在逐步完善和提高，在很大程度上改变了以往人们生存生活的法律环境，在人们的衣食住行中，“住”是中国老百姓心中的大事儿，然而在关系到“住”的方面就涉及到一个物权和产权的问题。在人们实际生活中，争议的最多的就是房屋其他一些建筑物的物权、使用权、产权等方面的纷争，随着2009年新《物权法》的出台，很多不适合现在的物权关系和人们在实际生活遇到的各种不适合物权法司法解释的纷争案例就得重新进行司法解释，不动产产权的主体性制度在新的物权法下的司法解释在有些方面就有点不适合，没有做到新的标准的教科书式的解释，这就使得很多律师和当事人在对不动产产权的一些法律释义和纷争中产生概念模糊的情况，影响法律的权威性。另外，不动产产权的主体性制度在我国不动产相关的法律释义中扮演着极具关键的角色，不动产产权是区别于房屋所有权和使用权的一个物权中老百姓最关心的一个问题。所以，为了更好地维护老百姓的切身利益，减少不和谐不必要的产权纷争，构造社会主义和谐社会以及体现国家对宪法赋予公民合法私有财产不受侵犯这一基本权利的庄严承诺。作为法律的制定者和实施者就得从人们最核心的利益出发，适当对一些陈旧不动产的产权进行司法解释上的重构性研究。这是法治社会环境下的必然性和必要性。

对不动产产权主体制度和重构研究的重要性

从我国的法制进程来看，从一开始对包括房屋所有权及其压占的国有土地使用权和产权的法律规定和司法解释就处在不断变革当中，每一步变革出现新的法律释义和新的司法解释都在社会中，特别是在不动产行业中引发新一轮的热烈讨论，人们在讨论中进行新的思索，对不动产产权主体性制度在新的法律实施的背景下的适应情况、适应效果，适用后的社会反映都将影响今后整个不动产产权的法制改革进程，也会在整个的社会主义法治社会构建过程中不断地完善和健全，在法律体系中产生新的法律意义。

结语

不动产产权在我国产权制度和产权结构中主体性地位的维护和缔造以及在新的《物权法》颁布实施的法律背景下的重构性研究是一个漫长和艰辛的过程，需要进一步的对包括我国的动产和不动产整体制度和产权保护以及产权登记方面更加深入和细致的探究，在日益变革的法制进程中和各种新的产权纠纷和产权利益不断复杂化的情况下，如何做到对不动产产权主体制度的科学性司法解释以及其主体制度重构性研究的合理性都将是今后一段时间我国法律工作者特别是法律制定者需要思考的问题，结合我国现有的产权制度和产权结构怎么做到最优化的完善和提高也是需要一段时间甚至更长时间不断思考和积累的。希望不动产产权制度变得更加完善。同时，对不动产产权制度重构性研究也将达到一个新的台阶。

不动产权范文第4篇

一、未进行首次登记的必须先办理首次登记

《规范》第1.2.3条规定：“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但下列情形除外：

1.预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

2.在建建筑物抵押权登记的；

3.预查封登记的；

4.法律、行政法规规定的其他情形。”

可以看出，不办理首次登记不得办理其他登记，几个除外的情形都是不具备办理首次登记或者不需要办理首次登记的情况。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。在《规范》出台前《细则》中也做出了明确规定。

分析《规范》第9.1条规定，国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记里面有三个要点需要厘清。第一，首次登记必须去现场查看；第二，必须提交建设工程符合规划的材料和房屋已经竣工的材料；第三，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料。物权的主要目的在于定纷止争，首次登记需要审核的部分内容是其特有的要件，如规划验收、消防验收、房屋质量验收等，都属于首次登记时的要件内容，如果不能在首次登记环节予以明确，后续登记可能会出现很多纠纷和矛盾，物权登记便失去了其最根本的意义。

最高人民法院《关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》（法〔2012〕151号）规定，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《f助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。由于不动产登记前，房屋首次办理的为初始登记，可以认为该通知的内容也是对必须进行首次登记的诠释。

二、办理过首次登记的多次产权转移不需要逐步记载登记簿

《规范》第1.10.1条规定，已办理首次登记的不动产，申请人因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得该不动产但尚未办理转移登记，又因继承、受遗赠，或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利转移的，不动产登记机构办理后续登记时，应当将之前转移登记的事实在不动产登记簿的附记栏中记载。可以看出，中间过程的产权人记载只需记载在附记栏，说明来龙去脉即可。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者人民法院的生效法律文书取得的所有权，不需要经登记就可以获得，继承发生之时或者判决生效之日，即取得物权之日。如果继续对中间环节产权人进行登记的话，将会形成登记部门在知情情况下登记簿记载的产权人和实际产权人不符的情况，因此可能产生更复杂的纠纷，登记部门有可能需要承担一定责任。举个极端的例子，如果中间环节的产权人记载于登记簿之后，被法院查封，造成无法办理到判决书产权人名下的情况，会变得更加复杂。

三、首次登记未办理主体已经不存在的登记情况

在法院协助执行或者发生继承后再次转移的时候，很多需要进行不动产首次登记的不动产所有权人已经不存在。这种情况下，登记是否按照在先登记原则先行登记到首次获得的产权人名下，笔者认为值得商榷。

《物权法》出台后，最重要的变化就是登记簿取代产权证成为不动产登记效力的最高证明，不动产证只是不动产所有权人的一个证明，当和不动产登记簿不一致时，以不动产簿记载为准。《规范》第1.6.3.3条规定，查封抵押时，可以换发或者补发不动产证书或者不动产证明。可以看出，登记簿效力的概念在加强，证书作用在弱化。如果继续沿用以前房屋登记时不发证只是记载于档案的做法处理此类问题已经行不通了。

《物权法》出台后，如果不记载于登记簿，便不发生效力，记载于登记簿就会出现民事主体不存在，仍然办证的情况。此时正确的做法应该收取办理首次登记的所有要件，证明权属来源合法，符合办理首次登记的条件，但鉴于主体已经不存在，将后续登记的材料合并收取办理，在登记簿中说明即可，该做法也符合《细则》和《规范》中法律法规另有规定的情况，也保证了登记簿权利人和实际权利人的一致性。

不动产权范文第5篇

内容提要:物权观念从绝对到相对，物权变动模式从要件主义到对抗主义，是物权基本范畴的必然逻辑进化规律。我国当代物权变动规则的形式主义化有德国法影响的因素，但更重要的是“管制”型产权治理模式的弊端体现。推动不动产登记领域的政府职能从“管制”到“激励”、从“规范”到“引导”，突出物权变动中的自治性因素，是实现我国物权变动模式从形式主义到对抗主义变迁的必由之路。

一、从“逻辑层面”到“政治维度”：物权变动理论研究的范式反思与路径转型

作为三个相互关联的基本概念，物权、物权行为和物权变动模式之间存在内在的逻辑对应关系，以物权观念为基础，物权行为和物权变动模式分别是其法律行为和权利变动意义上的动态化表达。因此，不同的物权对应着不同的物权行为和物权变动模式。单从逻辑的角度来看，假定物权存在简约和复杂两个理论模型，那么，简约物权与事实物权观、事实物权行为、要件主义物权变动模式之间是一一对应的，而复杂物权则与诺成物权行为、对抗主义物权变动模式正相对应。从制度发生学的角度来看，简约型物权和复杂型物权并非并列存在的事物，而是随着物权历史的演变表现出从前者向后者的进化。

上述进化规律在普通法和法国法上得到了较好的体现，而在罗马、日耳曼——德国以降的大陆法系却出现了分歧。罗马法中期以来的物权制度在正式确认了“诺成合同”物权变动法律效力的同时，仍然保留了“交付”作为物权变动临界标志的“唯一性”法律地位，从而形成了制度进化过程中的矛盾现象和暂时性失调，这可以看作物权变动形式主义的最早原型。不过，这种制度演进过程中的建构性逻辑障碍尚符合认识进化的过程性规律。然而，近代德国民法在复兴古典罗马法制的过程中，不仅完全接受、并且形成甚至加剧了这种形式主义传统——近代德国民法在承认诺成合同的法律效力的同时，仍然保持了绝对物权的理解，从而导致了制度建构方面的异化，是为物权变动之“形式主义”——使其成为大陆法系至今难以逾越的障碍。

毋庸讳言，作为一种外部性因素，我国近代以来对德国法制的继受以及这一传统的当代复兴都毫无疑问地使我们落入了“形式主义”的立场中“难以自拔”，而理论上侧重于德国法进路的探讨也使得问题意识的推进捉襟见肘。然而尽管如此，如果注意到改革初期学术立场上的“意思主义”进路以及当下物权立法中的“对抗主义”化倾向——而理论上并未作出太多推动的话，那么，单纯理论层面的束缚显然难以解释这种制度进化的分野。相反，对抗主义模式的异军突起表明物权变动的模式选择更多地体现了立法者的刻意安排。因此，表面上德国物权理论的推动一定假借了某种尚不为我们意识的因素，才得以使形式主义模式成为当下物权变动法制中的主流格局，这不由让我们将问题研究的重心从纯粹私法层面的逻辑规则转向某些更为实质性因素的考察。

二、我国当代物权变动的制度起点：计划经济背景下的“古典模式”复兴

20世纪80年代初，改革开放的春风带来了中国民法的生机。在物权变动规则问题上，一种意思主义的进路迅速取得了压倒性的优势。考虑到民国以来我国继受德国的私法传统，当时在物权变动问题上的开拓性立场似乎再次表明，单纯理论上的意识形态似乎难以构成制度推动的绝对动力。很快，随后的变化迅速证明了这一点，随着上述观点与现实处境的碰撞，学者意见的一厢情愿和不切实际显露无疑，于是，原本对对抗主义模式演进颇为有利的意思主义潮流在短暂的风起云涌之后迅速烟消云散。而对这背后实质性因素的思考，不可避免地将制度考察的目光引向了宏观经济体制对物权变动法制的影响，而这无疑也构成了我们理解和把握当代物权变动规则演进的起点。

这一时期，我国尚处于典型的计划经济时代，改革开放初期发展有限的商品经济的政策指向在带来些许经济活力的同时，并没有马上动摇计划经济的地位。众所周知，计划经济以公有制为其财产制度追求，否认私人产权，因此，这一时期实际上并不存在私法意义上的物权变动问题。即便从仅存的物权变动情形来看，也表现出强烈的形式性（古典主义模式）特征——在计划经济时代，物权变动大都必须经过相应的审批，凡未经审批的，物权变动无效。这种对物权及其变动规则的理解伴随了整个计划经济时代，一直延续到上世纪90年代中期。

如1982年最高人民法院《关于王贵与林作信、江妙法房屋买卖关系如何确认的批复》指出，房屋买卖关系既未经过国家契税手续，也没有取得房管部门的认可，应认定其买卖关系无效。1983年《城市私有房屋管理条例》规定：“买卖城市私有房屋……应到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。”1989年最高人民法院民他字第50号“关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方可否翻悔问题的复函”指出：“签订房屋买卖协议……未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是允许的。”

从制度的角度看，坚持在国家治理意义上的物权绝对性，就必然要求物权变动的高度形式化，从逻辑的角度来看，坚持物权的绝对性，就必然要求合同效力与物权变动同步。所以，站在特定制度背景下审视我国当时的物权变动模式立法可以发现并无不妥。换言之，计划经济时代的形式化物权变动模式是以产权治理的高度国家干预为正当性基础的。然而问题在于，随着改革开放的深入，经济体制的改革渐渐触及到了计划经济体制本身，当计划经济本身的正当性在与市场经济的较量中逐渐削弱，并最终被以私人产权保护为价值主导的市场经济取而代之的时候，最初建立在计划经济与高度公有制下的产权国家干预政策的正当性基础也迅速消失，于是，质疑非经登记合同不成立或合同无效的声音此起彼伏，并推动着物权变动模式理论朝着有利于复杂型物权的方向发展。无疑，制度变革起点的原始性本身足以说明改革不可能一帆风顺，更可能意味着一场艰难的较量。

三、改革开放以来的物权变动立法路径：“形式主义”的形成、弊端及主要根源

虽然面向经济市场化的改革客观上推动了形式化物权变动模式的松动，不过问题并没有因此而终结。检视我国经济市场化改革以来的物权变动制度演进可以看出，在从古典的形式化规则向对抗主义模式进化过程中，在新的物权变动要素承认和旧的物权变动制度去留之间，未能顺利实现制度构建上的逻辑对应性衔接，从而导致了制度的异化——形式主义。因此，认真审视形式主义模式的结构性成因、弊端及其认识论上的根源，对于突破形式主义的束缚，实现对抗主义模式的制度转型，具有重要意义。

（一）改革开放以来的物权变动立法路径：折衷意蕴下的形式主义

物权变动模式设计乃以一定的物权观念为基础，在古典物权法时代，囿于人们认识和把握物权的能力尚低，物权以唯一的表象——占有为公示手段，物权观念具有突出的绝对性，物权变动模式也因之表现出强烈的形式性。但随着人们控制物权能力的逐步提高，多样化的公示表象被引入，由于不同表象在公示机能上存在天然的差异，因此按照物权基于公示获得排他效力的基本原则，物权观念也必然因之表现出效力相对化的趋势。与此相对应，物权变动模式也从一元的形式化规则进入多元表象判断下的对抗主义模式。

按照上述规律，我国物权变动制度的演变同样面临着向“对抗主义”转型的历史使命。由于计划经济时代的要件性物权变动表现为对交付或登记的一元化控制。因此，物权变动制度变革的方向就是突破交付和登记对物权变动的控制，实现物权变动规则的对抗化。而对抗化规则的确立，首先就是登记外合同效力的认可，其次就是突破对登记在物权变动过程中的一元化控制，回归其公示制度的本来面目。

然而改革是缓慢的，是阶段性的，这在大背景上决定了物权变动理论进化的阶段性。于是，在立法的限制下，物权变动理论按照另外一种更为“务实”的进路向前推进，这就是债权形式主义模式的形成和确立。对于这一模式的形成轨迹的考察，基本上可以围绕两条主要线索展开，其一是登记外诺成合同的效力认可，其二是登记作为物权变动临界点标志的坚持。

前者基本上是拜改革开放所赐：经济的市场化改革与私人产权观念的确立，在民法确立的意思自治理念的迎合下，开始推动理论界对交付和登记的一元化物权变动规则发起冲击。最终，在动产交付规则的平顺破解之后，在1990年左右，理论上关于不动产交易合同效力与登记的分离已经基本成为通识。1999年，《合同法》解释正式确认了合同效力于登记的分离原则，从而使得合同作为物权变动中的一支力量获得了明确的认可。

另一方面，凭借政府在计划经济时代确立的强制性的物权制度手段——登记，却在经济体制改革过程中始终保持着管制者的姿态岿然不动，“不动产物权非经登记不得设立”作为改革者眼中的底线性的制度安排始终未被突破。而理论上对物权观念绝对性的认识也凭借官方化的支持依旧大行其道。由此，我国物权变动制度陷入了两种力量较量的胶着状态。在上述背景下，我国物权变动模式走向了一种折衷化的道路——债权形式主义。

由此可见，在当代民法转型过程中，国家干预（管制）与私人自治在物权——尤其是不动产物权变动问题上的纠缠与博弈构成了当代物权变动理论演进的深层背景。私法自治理念的推动，在这一领域的成功表现为对合同效力的承认，较之于上世纪80年代的非经登记合同无效论，是有其深刻的价值的。而国家的不动产政策管制在登记方面并未退出，仍然坚守在登记制度的堡垒中，所以，目前的登记制度仍然是官方化的管制手段，而不完全是私法层面的公示制度。正是我国当代特定的行政干预的宏观政策背景，决定了当下物权变动模式进化中的的“局部性”和“过程性”。一方面，对抗主义在政府不干预的物权领域部分性地得到实现，另一方面，由于我国物权制度设计的管制化立场和长期盛行的捆绑式行政管理手段短期内难以改变，因此，债权形式主义作为一种过渡性制度安排表现出相当的稳定性。

综上所述，在合同效力认可和作为物权变动形式要素的去留之间，我国物权变动模式的演进并未顺利实现制度的衔接，尽管登记之外合同的效力终于获得了《合同法》的认可，但不幸的是，由于体制性的变革不可能一蹴而就，登记对物权变动的管制性效应仍然被坚持着，从而导致了形式主义模式在我国立法和理论界的长久徘徊。

（二）改革开放以来的物权变动立法评价

从进步角度来看，债权形式主义在若干方面冲破了纯粹形式主义的限制：例如，合同效力获得认可，从而实际履行得到支持；在后物权变动结构中，不是基于债权而是基于物权要求返还；善意取得的认可；对合同的物权的认可——在物权行为的解释论上，倾向于将合同作为物权变动的部分原因。

从局限性角度来看，债权形式主义在决定和制约物权变动的基本物权概念上，坚持和形式主义共同的绝对物权立场，以及同样的物债二分体系；在更主要的物权变动前结构领域，坚持和形式主义完全一致的立场，非经登记不能获得物权；在对合同形式的认识上，没有也不敢进一步阐释出合同的物权性本质。并且，所谓折衷，主要还是偏向要件因素的，因为物权变动的标志只能有一个，一旦确立了登记的物权变动标志性地位，模式的主要性质方面也就被限定了，这也正是折衷模式仍然被界定为“形式主义”范畴的根本原因。

由此可见，债权形式主义具有与德国物权形式主义极为相似的结构性特征——绝对物权观与形式主义物权变动模式，从而也就难以逃脱德国模式的大部分局限性，包括结构性失衡、制度绩效缺失等等。只是在物权变动的法律行为解释路径上，债权形式主义放弃了德国民法借助无因性物权行为理论以求精神上维护物权制度安排古典化的立场，但债权形式主义者放弃的不仅仅是无因性，还有作为法律行为意义上的物权变动解释路径——在债权形式主义语境中，根本就没有物权行为。

（三）形式主义模式的根本成因：“国家干预”

以上考察表明，当与纯粹公有制对应的高度管制化的物权制度下作为行政管理手段的登记对合同效力的否定完全符合体系化和制度正当化解释的时候，当伴随着经济体制改革而带来的登记管制化本质的松动对折衷主义的物权变动模式同样给出充分的正当性理由的时候，这种改革开放视野下的动态变迁在为我们提供了一种把握问题进路的同时，也让我们充分认识到，我国当下物权变动理论的根本成因实际上不在于对德国模式的继受，而在于国家基于经济体制——进而是特定物权治理理念而作出的物权行政管制。如果结合在普通动产、交通工具以及农村房产、土地承包经营权、地役权等领域悄无声息的对抗主义化改革，以及上述领域明显逊于城市不动产领域的管制性利益，那么，这种“区别对待”式的制度安排足以说明，如何界定物权——究竟是绝对的还是相对的，如何安排物权变动的制度模式——究竟是对抗主义还是形式主义，在最根本的层面上，是建立在国家对物权——主要是城市不动产——的政策干预立场上的。因此，主流意识领域中的物权变动，并非一个纯粹的私法问题，而是一个政治维度中的国家干预政策定位问题。

四、从“形式主义”到“对抗主义”：改革视野中的物权变动制度前瞻

如前所述，各国物权变动模式立法演进的基本脉络表明，形式主义是以管制理论为出发点和价值判断的，对抗主义则是以私法自治为导向的，而折衷主义则是上述二者某种程度的调和。然而遗憾的是，我国20多年来围绕物权变动理论的研究路径却严重缺乏这种自觉意识。已有的研究很少注意到登记的公法层面的管制化功能，而是理所当然地将其作为纯粹私法语境下的公示方式对待，在这种情势下，显然寄希望于单纯私法逻辑层面的研究进路取得制度性突破并不实际。

于是，对于物权变动模式未来趋势的研究就自然地演变成了对国家在城市不动产政策上的探讨。从逻辑上看，道路只有两条：要坚持登记的管制与唯一性，就必须回复到计划经济时代否认合同效力的形式化状态，而要承认诺成合同的效力——尤其是物权性效力，就必须突破登记的绝对化立场。换言之，剥离国家经由登记制度对物权进行管制的正当性并还原登记的纯粹私法意义的公示机能是解决当下物权变动的根本途径。这自然是一个更深层次的问题，对于这一问题的研究，涉及到不同维度的诸多方面，诸如经济安全、公有制、政府职能等等，其复杂性一望而知，甚至短期内难有定论。然而尽管如此，只要我们把这一问题置于改革趋势的大视野中进行宏观性把握，不难得出这样的结论：如果说正是以产权私有为重要价值目标的市场化改革推动了形式化物权变动模式的松动，那么，进一步向纵深化发展，并且继续以私人产权尊重为导向的改革必将推动债权形式主义模式的进一步优化，在这一意义我们说，债权形式主义作为一种折衷式的制度安排，其合理性仅仅是以一种过渡时期的暂时性安排为基础的，而并非“长久之计”，将来必将为“对抗主义”所代替。值得庆幸的是，当下理论界对于强行性法律规范与私法效力之间边界关系的研究已经表现出明显的前者向后者让步的倾向。

从微观上看，如果说在城市不动产的进入门槛中，基于公共管理职能而涉及的城建规划、环保、消防、绿化等方面的功能决定了可交易型不动产的市场进入必须经过登记，那么，这只能说明，登记的管制（强制）仅在该种物权的“进入性”环节是正当的，正如机动车的首次登记是强制性的一样，而这种作为进入门槛的刚性限制在普通法“托伦斯”制度的运行中也得到了印证：“要求所有的土地产权人都必须登记是行不通的。因此……只对首次销售实行强制登记。”而在接下来的后手交易中，政府管制的正当性和空间将大为降低，强制登记的意义实际上主要体现为促进和保障税收，然而仅此显然并不足以说明强制登记的正当性。实际上，这一道理在中国古代田产交易制度的官方干预背景下私契（白契）驱逐官契（红契）的最终结局中已经得到了较好的验证。而对抗主义模式在交通工具领域的实施更表明，担心因为放开登记管制而造成税收流失是没有必要的，现实中仅仅基于避税而不登记的情况并不多见。

五、结语

置于私法演进的历史视野中不难发现，物权并非一个静止的概念，而以物权观念为基础衍生出来的物权变动制度同样有其内在的进化规律。从物权到物权变动，从古典简约物权到现代复杂物权，从绝对物权到相对物权，从要件主义到对抗主义，这是逻辑视野下的物权观念及其变动理论的并不复杂的全部规则谱系。然而在现实物权制度演进的叙事体系中，这一逻辑规律却面临着不同的历史境遇。当普通法系和法国法系从容地实现了由古典简约模式到现代对抗主义模式的时候，德国法系却在强烈的复古倾向的笼罩下陷入僵局，而对德国法的深度继受也使我们不幸地落入同样的窠臼。

不过尽管如此，本文沿着另一条线索的分析表明，对抗主义法制在部分领域的“批量化”实现让我们不得不重新审视当下物权变动理论进化的深层局限——最大的障碍尚不在德国法传统的摆脱，更在于物权治理传统中国家干预立场的变革。易言之，我国当下物权变动法制与理论的最大障碍其实并不在于私法传统的形式主义化，而在于作为计划经济时代滞后效应和惯性思维制约下的“管治化”物权治理理念。正是国家过度干预下以“管制”为价值主导和本质规定的“登记制度”所设定的藩篱，牵制着理论上试图冲破形式主义禁锢的努力百回千转，踌躇不前。在这一语境下，破解当下物权变动制度形式主义的最根本的方法无疑就是推动不动产登记制度领域政府职能从“管制”到“服务”、从“规范”到“引导”的角色转型，而这无疑正是改革持续深化背景下政府职能改革的大势所趋。

注释:

[1]刘经靖：《从古典绝对物权到现代相对物权》，《烟台大学学报（哲学社会科学版）》，2006年第2期。

[2]沿着德国法的传播路线进行考察不难发现，凡受到德国民法理论影响到的法域——诸如中国大陆、台湾及韩国、日本等，物权变动问题无不带着深刻的形式主义理论的印记，尤其日本民法上法国法和德国法两种历史基因的碰撞在物权变动问题上表现尤为突出，两种解释进路的消长直接影响了主流理论表述。有关问题的论述参见王轶：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社2001年，第24页。

[3]“当时学界普遍认为以特定物为标的物买卖合同，自合同成立时起即发生标的物所有权转移的法律后果……这种观点在当时的学术界占了统治地位。”参见牛振亚：《论物权行为和债权行为》，《南都学坛（社会科学版）》，1990年第1期。

[4]王利明，郭明瑞：《中国民法案例与学理研究》，北京：法律出版社1998年，第69页。

[5]在我国20多年来的物权法语境中，“强行法”、“物权法定”、“固有法性”等极具导向性的理论实际上都潜在地潜含着对国家权力干预私人产权治理的倾向。参见王利明：《物权法研究》，北京：中国人民大学出版社2002年，第51页。“物权法定”原则直接表达了对物权公示表象的限定，而“强行法”和“固有法”则试图将物权变动模式的研究局限在某一特定的法系与社会政治传统中。从结果上看，这无疑限制了物权变动理论研究对英美普通法的借鉴。

[6]因此，债权形式主义之所以能够成为主流，端不在其本身所持的折衷化的立场，而在于行政管制理念的支持，这也正是部分学者尽管已经能够充分认识到形式主义模式弊端，却仍然能义无反顾地支持这一模式的原因。有关这种立场摇摆现象的分析参见刘经靖：《物权变动的模式原理与制度选择》，北京：科学出版社2008年8，第42页。

[7]这也就是为什么债权形式主义也常常到德国法上寻求支持，以及为什么债权形式主义屡屡与物权形式主义为敌，但却又在立场上并不彻底的根本原因——债权形式主义往往在与物权形式主义的斗争中貌似激烈，却又暗中暧昧，而在对“对抗主义”的斗争中，却又很容易结成同盟。

[8]也正基于这一原因，形式主义论者倾向于强调不动产规则在物权法制中的决定性地位，并基于这一立场而理解物权。

[9]必须指出的是，目前债权形式主义既坚持登记的强制性效力，又承认合同的法律效力，表面上看似乎比较折衷，但由于现实中合同和登记之间以时空分离为常态，因此，仅仅承认诺成合同的债权地位而又不承认其物权效力恰恰是导致一物二卖的重要因素，从这意义来说，债权形式主义甚至在结构上不如计划经济主导下不登记合同不成立规则。

[10]需要说明的是，否认登记的强制化模式不等于否认登记制度本身，因为“在公权力参与下作成的外观与实体关系保持一致的概率很高，从而具有高度的可信赖性。同时，公权力参与的外观也是公权力引领交易秩序的基本手段，呈现出法政策上的强烈的价值取向性，具备类似于法律的规范性格，也理应成为广泛尊重和信赖的基础。”（参见孙鹏：《民法上信赖保护制度及其法的构成——在静的安全与交易安全之间》，《西南民族大学学报》，2005年第7期）因此，以国家公权力为前提的公共登记制度本身的正当性是毫无疑问的，问题在于登记应当以何种姿态出现——是强制的还是任意的。

[11]相关论点参见谢鸿飞：《论法律行为生效的“适法规范”——公法对法律行为效力的影响及其限度》，《中国社会科学》2007年第6期；孙鹏：《私法自治与公法强制》，《环球法律评论》2007年第2期；解亘：《论违反强制性规范契约的效力——来自日本法的启示》，《中外法学》2003年第1期；王淑华：《土地使用权转让合同与物权变动之效力辨析》，《法学论坛》2009年第5期。

[12][英]F.H.劳森，B.拉登：《.财产法（第二版）》，施天涛等译，北京：中国大百科全书出版社，1998年，第215页。

[13]郭明瑞：《物权登记应采取对抗效力的几点理由》，《法学杂志》2005年第4期。

[14]卢忠民：《清末民初冀中土地税契中的规范与不规范》，《江苏社会科学》2008年第2期。

[15]有关学术进路中的彷徨与摇摆，典型的描述参见刘经靖：《物权变动的模式原理与制度选择》，北京：科学出版社，2008年，第42页。

不动产权范文第6篇

关键词：不动产登记；权籍调查；不动产权籍调查测绘

1 概述

建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理机制的重大革新，任重而道远。自《不动产登记暂行条例》落地实施以来，我国不动产统一登记机构整合工作有序开展。为实现不动产登记信息共享、形成不动产统一登记体系，在不动产统一登记工作有序推进的今天，不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。

2 不动产权籍调查测绘

不动产权籍调查测绘是不动产登记工作的基础，其相关档案、图件、数据等资料经不动产登记后，具备法律效力。

2.1 不动产权籍

记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。

2.2 不动产权籍调查测绘

指不动产权利人自行申请并由政府统一组织，经权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，生成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。

2.3 现阶段不动产权籍调查测绘存在的问题及难点

（1）标准规范繁多。各部门（国土、房产、林业、农业、海洋部门等）进行不动产权籍调查的内容、基本单位、所依据的规范及数据库规范均存在差异，无统一的标准。

（2）数据来源繁多。外业测量数据；影像数据；已有的房产、地籍等电子数据；档案数据等。

（3）生产效率低。地籍、房产数据分离生产，地籍、房产成果数据无法相互关联，在土地数据中无法查到无坐标的房产分层分户数据，图形档案无法关联，存在数据安全隐患。

3 不动产权籍调查测绘工作思路

3.1 技术路线

以地籍调查为基础，以宗地为突破口，最大限度利用已有不动产权籍调查成果资料，采用已有含坐标的城镇地籍图（或城镇地籍数据库）、集体土地所有权图、农村宅基地地籍图、大比例尺地形图、高分辨率影像图等图件作底图，通过内业判读，外业测绘与核实的方法，完成不动产权籍调查测绘工作。

3.2 工作流程

不动产权籍调查测绘分为以下五个步骤：调查前准备、权籍调查、不动产测绘（地籍、房产）、质检入库、成果归档。

（1）调查前准备。历史档案资料的搜集、整理分析；根据资料、调查现场的情况制定调查方案，提前发放《指界通知书》；寻找控制点；到相关部门（国土、房产、林业等）提档或在业务系统中查询相关资料与数据。

（2）权籍调查。核实与调查不动产权属情况；核清界址状况；绘制宗地、自然幢、不动产单元的草图；详细真实地填写《不动产权籍调查表》。

（3）不动产测绘（地籍、房产）。外业：控制测量；界址点测绘；宗地测绘；房产测绘。内业：绘制宗地图；录入宗地属性；绘制自然幢；录入自然幢属性；房产面积计算，分摊处理。

（4）质检入库。不动产权籍调查测绘成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果。必须转换为相应的不动产登记权籍管理系统数据库格式，使不动产登记系统能直接调用。同时，入库前还必须进行拓扑、逻辑检查。

（5）成果归档。调查成果应以宗地为单位，以统一规范、要求进行整理，将纸质档案与电子数据分类归档。

4 不动产权籍调查测绘案例示意

现有张三需要办理国有建设用地与房屋使用权的不动产权证，其房屋所在的住宅小区坐落位于A县B街24号，行政区划代码为111111，地籍区号为222，地籍子区号为333，宗地内的顺序号为25，幢号为10，总层数3，所在楼层为2，户号为1，需做不动产权籍调查测绘工作。

外业参照不动产权籍调查测绘工作思路，已采集基础数据，内业处理使用广东南方数码科技股份有限公司自主研发的不动产权籍调查测绘软件RESS，步骤如下：

4.1 绘制宗地图、录入宗地属性（见图1）

4.2 提取自然幢边线、录入自然幢属性（见图2）

4.3 地籍质检及修改

检查界址点重复；检查宗地叠盖、宗地闭合、悬挂；检查自然幢叠盖、自然幢闭合、悬挂；检查属性必填字段。

4.4 通过自然幢关联至房产测绘并绘制房产平面图

根据自然幢边线关联房产测绘项目信息，在房产测绘工作空间内，绘制房产平面图。

4.5 面积计算、分摊处理（见图3）

4.6 生成不动产单元号（见图4）

4.7 生成成果数据

包含不动产测绘报告书、宗地图、房产分户图、分层图、幢图、楼盘表，以及成果数据库。

5 结束语

不动产权籍调查测绘技术体系的建立，涉及多项国家标准、行业规范，并不会一蹴而就。在当前不动产权籍调查测绘实践中，需要合理把握技术难度，适当使用智能化软件，做到既体现不动产统一登记的总体精神和要求，又满足各种不动产登记和权籍调查测绘的实际需要。

参考文献

[1]阮旭波.关于测绘企业在不动产登记新形势下做好工作的几点思考[J].城市地理，2016（6）.

[2]郑金水.浅谈新形势下不动产测绘管理[J].测绘地理信息，2015（4）：210-211.

不动产权范文第7篇

【关键词】夫妻财产制；婚前不动产；个人财产；合理补偿

目前离婚案件中对以按揭贷款方式购买的不动产进行分割发生的纠纷，占了离婚财产纠纷相当大的比例，并且个人财产在婚后可能会发生价值变更或财产形态的变化，双方离婚后分割夫妻财产的产生的不动产归属以及婚后增值的权益归属问题成为实践和理论争议的焦点。因此，《婚姻法》解释（三）第十条便对此作出规定，以求定纷止争。其实致使争议产生的主要原因是婚姻法上夫妻财产共有制不同于物权法上物权取得规则：物权取得需公示公信，而婚姻法更注重身份关系对物权取得的影响。

一、夫妻财产制概述

夫妻财产制又称婚姻财产制，它是指规范夫妻之间财产关系的法律制度。从广义上理解，其内容包括各种夫妻财产制的设立、变更与终止，夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分，以及家庭生活费用的负担、夫妻的对外财产责任，婚姻终止时夫妻财产的清算和分割等问题。从狭义上理解，它是指在婚姻存续期间有关夫妻财产所有权的制度。在私有经济等多种经济形式迅速发展今天，夫妻财产的内容和形式都有了较大的变化，呈现出多样化、复杂化趋势，主要包括法定财产制、个人特有财产制以及约定财产制。夫妻法定财产制，是指依照法律规定直接适用处理现实夫妻财产关系的夫妻财产制度。它适用于夫妻没有对财产制进行约定或者夫妻财产制约定无效这两种情形。夫妻特有财产，也称夫妻保留财产，是指夫妻在实行共同财产制的同时，依照法律规定或夫妻约定，夫妻各自保留的一定范围的个人所有财产。约定财产制是相对于法定财产制而言的，指由婚姻当事人以约定的方式，选择决定夫妻财产制形式的法律制度。我国婚姻法实行的婚后所得共同制包括了法定财产制和约定财产制。夫妻特有财产不属于夫妻共同财产，自然也不存在离婚时分割的问题。因此在离婚时夫妻财产的分割问题上，仅涉及到的法定财产制度与约定财产制度下的夫妻财产。在夫妻双方有约定的情况下，离婚时不动产的分割遵照当事人的约定相对比较容易。本文主旨在以法定财产制为前提，探讨离婚时夫妻财产分割的问题之婚前贷款不动产权属问题。

二、婚姻法解释三第十条之规定及存在的问题

2011年8月9日，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）公布。该解释一经公布，可所谓一石激起千层浪，其中关于结婚登记瑕疵的处理方法、离婚时婚前按揭购房、父母出资购房的房产分割、亲子鉴定在确认亲子关系中的作用等问题的新规定涉及各方利益的权衡，也将对司法实践带来巨大影响，因此社会各方对此予以了高度关注。不可否认的是，解释三第十条的规定代表了婚姻法立法上的新时代，然而该条仍然存在着一些不足，主要体现如下：首先，从字面上来看，该条规定“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿”，因此这里所说的补偿并不仅仅包括房屋增值部分还涉及共同还贷部分的分割。但共同还贷的部分是根据贷款合同确定的，因此共同还贷的数额也是确定的，这里不存在补偿的问题，仅仅是偿还问题。不动产增值部分才涉及补偿问题。所以有关共同还贷部分的表达不甚清晰，把共同还贷及不动产增值部分混同了。其次，在离婚诉讼中贷款不动产涉及三部分款项：首付款、共同还贷及不动产增值或减值部分。而在该条中只规定了离婚分割时财产增值部分产权登记一方对另一方补偿，而没有考虑财产减值的情况。虽然在现有的情况下不动产的价值总体呈上升趋势，但并不能排除有个别的减值现象。最后，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则补偿产权登记一方的配偶，其可以主张以共有人的身份请求返还其应有份额，虽然强调“照顾子女和女方权益的原则”补偿，但并没有给出公平且明确的标准。司法实践中法院没有确定的分割标准参照，法官自由裁量性很大，易导致实务中适用法律不一、个案不公正的结果。

三、关于婚前贷款不动产分割的法理分析

1.离婚诉讼中贷款不动产分割时出现权属之争的原因。

从公示的角度出发，贷款不动产的买受人为不动产唯一的所有权人，然而由于婚前没有对不动产权属作出明确的约定，并且获得产权证的事实发生在婚姻存续期间，易得出不动产为夫妻共同财产的结论，尤其以夫妻共同财产还贷的事实强化这种观点。离婚诉讼中贷款不动产分割时出现的权属之争，反映的是财产法与身份法中财产权属确定规则之间深层次的冲突即物权变动模式与夫妻财产制之间的冲突。我国的物权变动模式是债权形式主义，若不动产物权变动的原因行为被认定为无效或者被撤销，不动产登记也会被认定为无效或被撤销。办理房屋产权登记属于房屋买卖合同的应有内容，而登记机关也会根据房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权归属，所以该不动产视为个人财产。若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻存续期间，所以该贷款不动产为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。

2.离婚诉讼中贷款不动产权属之争的两种观点。与上述原因相对应，对于离婚诉讼中贷款不动产权属之争存在如下两种观点：第一，不动产属于婚前个人财产。这种观点的法理基础是婚前购买不动产的行为与产权登记之间的关联性。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”所以根据物权公示原则，登记于房产部门的不动产登记簿为取得物权的标志。但是，虽然在婚姻关系存续期间登记于首付款支付方名下，那仅仅是婚前购买不动产期待权的延续，而不动产登记管理部门发放产权证的行为，实际上是一方婚前期待权在婚后演化成物权的过程。“一方用婚前个人积蓄购买的有形财产的归属问题，由于这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得始于婚前，即所谓万变不离其宗，故应当认定为一方的个人财产。”尚未偿还的贷款，为个人债务。共同财产还贷的行为并不改变不动产的权属。第二，不动产属于夫妻共同财产。这种观点是基于严格的物权公示原则和婚姻存续期间夫妻共同财产的规定。物权公示原则的涵义即不动产在登记时所有权转移，而根据婚姻法的规定，在婚姻存续期间所得的财产归夫妻共同所有。尽管一方婚前购买贷款不动产，但只要是在婚姻存续期间获得产权证，无论产权证上登记的所有权人为一方或双方，均视为夫妻共同财产。这种观点也具有普遍性，建立的另一基础是，婚后夫妻共同购买或还款的事实使得原属于一方婚前特有的权益在双方之间平分，以维护婚姻关系的稳定。根据《婚姻法》第十七条、第十八条和第十九条的相关规定，将跨越婚姻关系的以按揭方式购买的不动产视为夫妻婚后的共同财产。不动产为夫妻双方共有，在离婚诉讼中应当作为共有财产分割。

3.该解释规定在处理离婚诉讼夫妻财产分割问题上的合理之处。《婚姻法》解释（三）采取如上第一种观点即由一方婚前支付首付款贷款婚后登记的不动产属于个人财产，在司法实践中也为法官在婚诉讼中夫妻财产分割问题上提供了确定的准则，且这也是非常合理的。我们可以从如下角度进行法理分析：首先，根据我国的房屋预售登记制度与贷款合同相对性，由预售合同（也即通常所说的购房合同）而取得房屋所有权的权利人只限于该预售合同上的债权人，因而该债权具有了特定性或对抗性。银行对特定的贷款债务人的资信产生信赖，而且该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此，即使产权证的取得在婚后，按揭房屋仍属于个人财产。其次，根据夫妻婚姻存续期间共同债权债务以及不动产归属的独立性，夫妻用共同财产还贷只是在夫妻之间产生了债权债务关系，并不改变不动产所有权的归属。银行和债务人之间是建立在对资信状况特殊的信任基础之上的债权债务关系，不因为婚姻关系而改变债务人。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为不动产产权的取得在做贡献，但从法律层面来分析，婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务，与不动产产权的归属是两个不同的法律关系，并不改变不动产作为个人财产的性质。最后，在离婚分割财产时，该不动产为个人财产，剩余未偿还的贷款属于其个人债务，对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还，并依据照顾子女和女方权益的原则给予另一方合理补偿。婚姻家庭中，相对弱势的是妇女与子女，该解释此般规定符合现实的情况与社会普遍的价值观。在《婚姻法》解释（三）征求意见稿的阶段，中国社会科学院法学研究所法师研究员薛宁兰也指出，虽然这个财产是认定为个人财产，但是共同还贷这部分，在离婚的时候应当考虑这个不动产的市场价以及双方共同还贷占全部贷款的比例等因素，由不动产权利人一方对另一方进行合理的补偿，这是一个比较合适的做法。

四、结语

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条关于离婚诉讼中婚前贷款不动产的权属与补偿问题合理合法，虽然通过司法解释来对夫妻财产的分割加以细化，且看似增加了“个人财产”的法定情形，但我们不能本末倒置，误解该解释的出发点。该条出发点是要确立夫妻财产关系以优化婚姻家庭关系，维护社会稳定。婚姻应以感情为前提，而非以财产分配为着眼点。夫妻间唯有互相信任、互相尊重，才能营造和睦、文明的家庭关系。

参 考 文 献

[1]林秀雄著.婚姻家庭法之研究[M].北京：中国政法大学出版社，2001

[2]王利明.物权法研究[M].北京：中国人民大学出版社，2002

[3]杨大文，龙翼飞主编.婚姻家庭法学[M].北京：中国人民大学出版社，2006

[4]韩焕玲.论婚前按揭房增值部分的性质及归属[J].消费导刊.2008（4）

[5]温美芬.对我国离婚夫妻按揭贷款住房分割之探析[J].法制与社会.2007（7）

不动产权范文第8篇

据调查，各地的不动产登记局基本上都隶属于当地国土部门，不动产登记中心的形式主要有以下四种模式。

一是隶属于政府办成立不动产登记中心，脱离住建与国土两家的直管，以原有架构齐全的房屋登记中心为基础，归并涉及不动产登记的其他机构。此种模式职能较全，往往涵盖了原有房屋登记机构的管理职能及所有登记机构的登记职能，适合登记水平较发达的地区。

二是在国土局下设不动产登记中心，但只是设立发证平台，涉及各机构的登记与管理模式不变，只是通过信息数据归集到不动产登记中心，实现由不动产登记中心负责登记发证的过渡模式。此种模式属于过渡模式，但在法规和顶层设计还未完善的情况下，不失为一种好的模式，短期内对软件的投入少，业务衔接变动少，在转型期平稳过渡，待时机成熟时再顺利转型到完善的不动产登记模式。

三是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的其他登记机构成建制划转到不动产登记中心。此种模式难度大，涉及其他部门的其他管理职能难以剥离与落实。

四是在国土局下设不动产登记中心，将涉及的房屋登记、林权登记等登记职能划转到不动产登记中心，相应的人员与登记资料随之划转。此种模式最具普遍性，主要按照两部委的文件精神，但因涉及职能剥离，特别是房屋登记与交易产权管理的职能剥离边界不太清晰，且涉及的剥离后工作机制问题太多，没有很成熟转型的代表模式与代表地区，各地自行协调解决。

以上四种代表模式各有千秋，当然还有其他更有特色的作法。本文仅以南平市建阳区为例，就最具普遍性的第四种模式――不动产登记与房屋交易产权管理剥离方式工作中应考虑的几个问题进行交流探讨。笔者认为，在实施整合前，应当明确以下几方面的内容，做好两机构间对接的准备，方可全面实施不动产统一登记工作与房屋交易管理工作。

一、建立数据共享实时互通机制

1.必要性与重要性

《不动产登记暂行条例 》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十六条规定，不动产登记机构、不动产交易机构建立不动产登记信息与交易信息互联共享机制，确保不动产登记与交易有序衔接。不动产交易机构应当将不动产交易信息及时提供给不动产登记机构。不动产登记机构完成登记后，应当将登记信息及时提供给不动产交易机构。

在今年5月25日召开的国际大数据产业博览会上提出，大数据被誉为新时代的钻石矿，政府就要在其中发挥作用，打破信息孤岛。目前信息资源80%掌握在政府部门手中，除涉及隐私之外，其他信息都应该向公众和社会开放。这不是第一次喊话政府数据开放。2014年，大数据写入政府工作报告。2015年，表示，数据是基础性资源，也是重要生产力。这一年也是政府数据开放政策密集年，包括《促进大数据发展行动纲要》等涉及大数据开放和产业发展的顶层设计方案。“开着宝马吃低保”“开着宝马购经适房”，这些令人发指的不诚信现象之所以屡禁不绝，一个重要原因就是部门之间存在着信息壁垒。尽管我国银行、工商、税务、海关等都建立了相关信息平台，但部门之间难以共享。

因此，新形式下的不动产登记与房屋交易产权管理之间应当打破信息壁垒，依法实现信息实时互通共享机制。

2.数据共享的具体要求

不动产登记中心与房屋交易管理机构应建立共享机制并实现数据实时互通。不动产登记中心应将不动产登记信息（含空间信息）、限制信息实时传送到房屋交易管理机构，房屋交易管理机构依送达的数据进行相应信息的归集。房屋交易管理机构应将楼盘信息、交易信息实时传送到不动产登记中心，不动产登记中心依提取送达的数据进行登记。

一是数据共享的日志问题。房屋交易管理与不动产登记紧密相联，对数据共享的实时性、有效性、安全性上均有很高要求，两方均应建立安全有效的数据共享日志，以便厘清责任。

二是数据共享的网络问题。由于房屋交易管理机构合同网上签约备案等系统均要求互联网访问使用，而不动产登记系统通常运行在局域网或者政务内网，数据如何共享，不动产登记中心应提前考虑。建议可以考虑专用光缆连接互通方式或是通过网闸等设备过渡。

三是数据共享的时效性问题。受理的登记业务保存后，不动产登记中心应同时将数据进行推送，若不动产登记记载登记簿后方才共享数据给房屋交易管理机构，将可能存在时间差，导致交易纠纷的发生。登簿后的有效数据再行推送以更新最终的限制状态。

四是数据共享的准确性问题。若数据共享仅仅是将不动产登记数据写入共享前置库，将导致房屋交易管理机构在获取最新的登记数据时需花费大量时间精力。应该在将不动产登记数据写入前置库时，通过技术手段通知房屋交易管理机构具体需要更新的登记数据索引，以便房屋交易管理机构及时更新数据。房屋交易管理机构的交易数据推送要求相同。

二、历史档案、登记簿及电子数据的管理与利用

在实现登记与交易机构数据共享互通的基础上，要考虑如何管理和利用历史档案的问题。依照国土资源部、住建部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国资发〔2015〕90号）文件精神，房屋登记资料由不动产登记机构管理，房产交易资料由房屋交易管理部门管理。原始房屋登记档案中包含交易管理与产权管理及登记的内容，无法分割清楚，原始档案不作移交，移交内容为房屋登记簿的相关数据信息。房屋登记簿作为登记结果信息进行移交，房屋登记簿由不动产登记机构管理，房产交易、产权管理资料由房屋交易管理机构管理。移交之前的房屋登记相应诉讼由房屋交易管理机构负责；移交后新受理不动产登记的相应诉讼由不动产登记中心负责。

为保证登记工作的延续性，在实践中各地历史档案、数据的管理利用主要有以下三种模式：

第一，依两部委文件精神，历史档案仍由房屋交易管理机构保管，房屋登记簿及相应的电子档案、图库复制一份移交给不动产登记中心。

第二，历史档案、房屋登记簿及相应的电子档案、图库全部移交给不动产登记中心，房屋交易管理机构保留电子成果。

第三，历史档案移交到政府下设的档案局统一保管，不动产登记中心和房屋交易管理机构都可以利用，房屋登记簿和电子档案、图库等资料由档案局、不动产登记中心、房屋交易管理机构各备份一份，以保证各部门日常的管理需要。

三种模式各有特色，主要还是看当地具体的情况，如果当地档案局管理规范，笔者最支持第三种档案管理模式。

房屋登记簿等信息交接后，有关登记信息的相应查询服务由不动产登记中心负责；有关合同备案、预售许可等信息的相应查询服务由房屋交易管理部门负责。个人住房信息证明（首套房、首购房）由房屋交易管理机构出具。

不动产登记中心与房屋交易管理机构应当建立房屋登记档案和房屋交易档案查询互用制度，以保证房屋登记和交易、产权管理的正常运行。

三、无缝对接查封工作

因协助司法部门的查封工作责任重大，在剥离过程中一直困扰着各地同行。该如何理顺不动产登记机构与房屋交易管理机构对涉及房产的查封工作，笔者认为可按以下思路进行分工：

涉及已进行登记类的查封及预查封由不动产登记中心负责，涉及开发企业的预售许可后未售部分及购房人合同备案后尚未办理预告登记的预查封由房屋交易管理机构负责。房屋交易管理机构受理的预查封数据实时推送给不动产登记中心，等同于不动产登记中心受理的预查封效力，在具备转本登记条件不动产登记中心受理相应业务时应办理正式查封，并通知房屋交易管理机构解除预查封。不动产登记中心受理的查封及预查封信息实时推送给房屋交易管理机构，买卖合同网上签约备案系统完全按照不动产登记中心提供的不动产单元限制状态（是否抵押、是否查封）进行网上签约限制。

四、楼盘表建立

楼盘表是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据、交易数据等其他相关数据相关联的数据组织方式。根据一个物业中每栋楼的房屋总套数以及具体的限制及历史记载情况来显示该栋楼中每个最小基本单元的真实情况。最早来源于开发企业的楼盘销控表，后延伸使用到登记领域。在涉及房屋的登记与交易管理系统中，楼盘表是一种重要的关联管理手段，主要分为商品房项目楼盘表和非商品房项目楼盘表。

那么，在管理与登记分立的机制下，应如何做好楼盘表的建立工作呢？笔者认为，考虑到商品房项目楼盘的复杂性，且前期的预售许可、合同备案数据较多，商品房项目楼盘表的建立应由房屋交易管理机构负责，房屋交易管理机构将预售的项目、在建建筑物抵押的项目楼盘表建立完毕后推送给不动产登记中心。涉及商品房项目楼盘变更的相应业务，应由房屋交易管理机构先进行楼盘数据变更后，不动产登记中心再行受理相应登记业务。如存在有在建建筑物抵押、预查封等涉及楼盘变更的数据，房屋交易管理机构应实时将数据推送到不动产登记中心。非商品房项目楼盘表由不动产登记中心负责，需确保新建楼盘房屋可与交易管理系统楼盘房屋数据共享，保持登记、限制、交易信息的一致性。

五、测绘审核的必要性

《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》均未提及不动产测量成果需要测绘审核的内容，较多地区不动产登记机构在流程设置及业务指南中未明确只提供具备资质的测绘机构提供的测绘成果是否可直接用于产权登记。那么在当前不动产统一登记的大形势下，用于产权登记的测绘成果是否需要测绘审核呢？

建设部、国家测绘局2000年出台的《房产测绘管理办法》规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。出台的背景是在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》运行后，各地房地产开发项目涉及的面积纠纷案不断涌出，经过不断的完善之后，于2000年才陆续出台了《房产测绘管理办法》《房产测绘规范》等系列规范房产测绘，明确行政机构的审核职能，解决了许多的面积纷争问题。

在当前去库存、稳市场的情形下，购房人相对不容易；购房人签约时间大多在预售阶段，到实际交房时间跨度长；随着行业的发展，房地产开发项目的设计越来越复杂，多种功能、用途交杂，涉及公共分摊部分有些又不是太明确；老百姓不仅对自己取得的不动产权利证书记载的面积十分关注，甚至对记载于登记簿的公共部分的权利范围与面积也十分关注。因此，由于面积的复杂性，涉及利益大，建议各地不动产登记机构应慎重取消测绘审核环节，特别是针对复杂的商品房项目，不宜将有资质的测绘机构提供的测绘成果直接用于产权登记，应经测绘审核后方可用于产权登记。

前置于不动产登记的测绘审核是住建部门以备案方式出具还是不动产登记中心内部设置的测绘审核职能，以何种方式进行审核不重要，重要的是应当通过测绘审核这个环节方可将中介机构出具的测绘报告用于不动产登记。至于以何种方式，由当地政府自行确定即可。

六、其他必要的关联

在不动产登记与房屋交易管理转型过程中，根据各地的具体情况，涉及不动产登记与房屋交易管理工作的机构可以共同协商考虑定个过渡期，在过渡期间，应通过配合的方式来解决转型过程中一些因上位法的缺实导致的程序设置瓶颈，如交易告知的形式、住房专项维修基金征收、住房保障联动机制、购房资格审核、交易手续费的收取等问题，待上位法明确后，再行依法调整。

不动产权范文第9篇

2015年2月15日，国土资源部印发的《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（以下简称《通知》）（国土资发〔2015〕25号）规定，自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括“不动产权证书”等。

大概因为人们习惯了“房屋所有权证”，不熟悉“不动产权证书”，国土资源部公布“不动产权证书”后，引起了社会的强烈反响。主要表现为：第一，认为“不动产权证书”现严重错误，请求重制。第二，认为“不动产权证书”曝光，全国业主痛失房屋所有权。第三，认为“房屋产权”概念不等同于“房屋所有权”，房屋所有权的法律概念大于房屋产权，有更多的内涵。国土资源部的“不动产权证书”不是无意的错误，是有意而为之，是一种蓄意的改变。

因为这些原因，我想谈谈我对“不动产权证书”的看法。

国土资源部的“不动产权证书”源于国务院《不动产登记暂行条例》；《不动产登记暂行条例》源于《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）。

《物权法》第二条规定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。该法第十条规定，国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。该法第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

纵观《物权法》的通篇规定，均使用“所有权”而没有使用“产权”概念表述对物的占有、使用、收益和处分等全部权能的归属。《物权法》第十七条将证明所有权、他项权的文件，证明他项权中的用益物权和担保物权的文件，证明用益物权中的使用权、地役权、承包权等的文件，证明担保物权中的抵押权的文件，定义为“不动产权属证书”。不难看出，“不动产权属证书”是《物权法》对《房屋登记办法》规定的“房屋所有权证”等的归纳；“房屋所有权证”是《房屋登记办法》对《物权法》规定的“不动产权属证书”的演绎。“不动产权属证书”是属概念，“房屋所有权证”是种概念，它们一脉相承，没有逻辑上和事实上的矛盾，千万不能将“不动产权属证书”理解为“不动‘产权’证书”。

《不动产登记暂行条例》严格遵守和贯彻了《物权法》的立法精神，精准采用了《物权法》的表意用语。通篇也将证明不动产各种权利的文件，定义为“不动产权属证书”，也使用“所有权”而没有使用“产权”概念表述对物的占有、使用、收益和处分等全部权能的归属。

从《通知》的立法依据和立法目的看，该通知没有在“所有权”的“产权”概念上标新立异的意思。也就是说，该通知公布的“不动产权证书”，与《物权法》和《不动产登记暂行条例》一脉相承。

基于这种理解，国土资源部公布的“不动产权证书”，不是“不动‘产权’证书”，而是“不动产”“权证书”。“不动产”“权证书”就是《物权法》和《不动产登记暂行条例》规定的“不动产权属证书”（见图1）。

国土资源部公布的“不动产权证书”，是不动产统一登记后国家颁发给房屋（含其他建筑物、构筑物，下同）所有权人的“房屋所有权证书”和“土地使用权证书”。国家实行房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，取得房屋所有权，必然同时取得房屋占用范围内的土地使用权。我国法律没有为房屋所有权规定灭失期限，在房屋所有权存续期间，房屋所有权人不可能丧失房屋占用范围内的土地使用权。

用“权证书”字样加上《物权法》规定的“物”的类别，定义证书的名称，在国土资源部公布的“不动产权证书”之前，已有先例。例如：《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第六十三条规定，经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《房屋登记办法》第九十五条规定，房屋权属证书、登记证明，由国务院建设主管部门统一制定式样，统一监制，统一编号规则。县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房屋和土地登记工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。房地产权证书的式样应当报国务院建设主管部门备案。

不可将《房地产管理法》和《房屋登记办法》规定的房地产权证书，理解为房地产权证书。这是因为，除“国家”和“村集体”外，其他民事法律关系主体，不能取得土地的“产权”，而只能取得土地使用权。房地产权证书，就是《物权法》规定的“房地产权属证书”。“房地产‘权属证书’”的含义，区别于“房地产‘产权证书’”。

只要不动产登记机构在不动产权证书上标注清楚，该不动产权利人取得的是何种或者何几种房地产权利及其相关信息（其中，特别要记载清楚，我国法律没有规定灭失期限的房屋所有权的归属），“不动产权证书”的证明效力，就不会有任何歧义。

在房屋权属登记中，“所有权”和“产权”的语义曾经相同。比如：1950年11月26日，政务院《修正中南区关于城市房产权的几项原则》规定，为了保护人民合法之私有财产确定房产产权，各大、中城市所有公私房产均普遍办理登记，其他小城市可依实际需要办理。房产登记时，由登记人持全部有关证件向当地地政机关办理之。

1982年3月27日，国家城市建设总局《关于加强城市（镇）房地产产权产籍管理暂行规定》规定，建立健全房屋土地产权登记制度，凡在城镇范围内的房地产，不论属于国家、集体或个人所有，均须到当地房管机关办理产权登记，领取房地产所有证。房地产所有证是房地产所有权的凭证，具有法律效力。对于拖延不办者，可采取经济或行政手段，给与必要的处理。

1986年2月5日，城乡建设环境保护部《关于开展城镇房产产权登记核发产权证工作的通知》指出，建国以来（本文作者注，“建国以来”应为“中华人民共和国中央人民政府成立以来”，或者“新中国成立以来”），除少数城市外，大多数城镇都没有进行过产权登记和核发过产权证。城镇房产产权不明，产籍不清的现象十分普遍，产权纠纷日益增多，这很不利于社会主义法治建设和城镇管理。该通知规定，在第一次全国城镇房屋普查结束后，各地要抓紧时间进行房屋产权登记，核发房屋产权证。

在市场经济条件下，为了盘活“所有权”，动态营运而非静态拥有“所有权”，充分发挥“所有权”更多的效能，为社会经济服务，的确有不少专家学者在法学的“所有权”基础上，研究了经济学的“产权”理论，在经济学领域赋予“所有权”概念更多的内涵和外延。经济学的“产权”，既依附于法学的“所有权”，又可以游离于“所有权”相对独立地营运，“产权”是社会经济生活中各种利益归属所需要的基本维护权力。“所有权”属于上层建筑范畴，“产权”属于经济基础范畴。现代社会经济利益的归属，铸成了经济学意义上的“产权”（见图2）。

专家学者关于“产权”的研究成果，不是不动产登记必须遵守的规范。笔者不排斥经济学的“产权”理论，且对其有浓厚的兴趣，但是根据“物权法定”原则，只有当专家学者关于“产权”的研究成果被国家立法机关吸纳进关于不动产登记的法律、法规、规章中时，才可以成为不动产登记机构和相对人必须遵守的规范，才可以成为不动产登记机构适用的准绳。

不动产权范文第10篇

笔者直接参与了推进不动产统一登记制度落地的具体工作，有一个问题引起了思考。即虽然此前依法颁发的土地证、房产证等证书（下文称其为老证书），实行不变不换，不强制更换，但实际肯定会遇到持老证书的权利人，因个人喜好要求更换为新版不动产权证书的情况，这不仅是权利人的顺势而为，更体现出其对自身权益的重视。而这种情况在《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）和《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）中都没有明确具体的规定。想到这个问题后，遂拿出来和同事一起讨论该如何办理，出现了两种意见。一种意见认为过去的老证书，没有经过不动产登记的首次登记，如要求换发为不动产登记证书，就得按首次登记的要求办理。另一种意见认为可适用《细则》第二十二条关于不动产权属证书换发的条款办理。

持第一种意见者认为，实行不动产统一登记后，按照《条例》和《实施细则》颁发的不动产权证书和不动产登记证明才能称之为不动产权属证书，在此之前的土地证、房产证则不能，即从狭义上理解不动产权属证书的概念。

《条例》和《实施细则》明确规定，在《条例》和《实施细则》施行前依法核发（颁发）的各类不动产权属证书继续有效。如此规定，是从广义上界定不动产权属证书，无论是过去依法颁发的土地证、房产证等老证书还是以后颁发的不动产权证书，均按不动产权属证书对待。持第二种意见的，正是按这种思维来认识和把握不动产权属证书的概念。

笔者支持第二种意见。因为从广义上来界定不动产权属证书，据此处理群众登记申请，不仅能够最大限度地方便群众办事，而且有利于保持不动产登记工作的稳定性、连续性，也有利于保护权利人的合法权益，符合《条例》的立法宗旨。

由于不动产统一登记是新事物，法规、规章规定比较原则、笼统，配套制度尚不健全，不可能与今后实际工作中所遇到的情况一一对应，这就需要我们准确把握立法精神，当找不到明确条文时，要遵循方便群众、保护权益、稳定连续的法律原则，适用最接近的条款，有效解决工作中的一些具体问题。唯如此，才能避免因思想僵化导致出现给群众带来不便的做法，让群众真正体会到不动产统一登记的高效便捷，从而支持、拥护、配合不动产统一登记工作。