不动产登记暂行条例　范文

不动产登记暂行条例　范文第1篇

实行不动产登记之后，原先的房产证就作废了吗？不动产登记簿与房产证有什么区别呢？新疆国土资源厅地籍处副处长熊志坚，就百姓对《不动产登记暂行条例》关心的问题进行了解答。

旧版证书将继续有效

问题：以前发的房产证要作废了吗？

解答：新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。国土部也有强调，各地不得强制要求当事人更换“不动产权证”和“不动产登记证明”，不得增加企业和群众负担。

遵循自愿登记原则

问题：实行不动产登记后，是不是必须要把原有的房产证换成不动产登记证？

解答：不动产登记遵循“自愿登记”的原则，不会强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，并且要做到“权利不变动，簿证不更换”，即等到依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。

不换新证也无实质影响

问题：对普通百姓而言，换证有啥好处？

解答：不动产统一登记实施后，不换新证对于百姓并没有实质性的影响。

但是，若房产将进行交易，登记过户时，旧的房产证将被不动产权证书所替代。简单来说，现有房产证依旧有效，但若房主将房产交易和过户后，交易的另一方领到的将是不动产权证书。

税收工作不会一蹴而就

问题：实施不动产登记后，就意味着要交税了吗？

解答：房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。

房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。

“小产权房”不会“转正”

问题：之前的小产权房可能在实行不动产登记后取得合法的“身份”吗？

解答：不动产登记是依法保护不动产所有人合法权利的行为，“小产权房”实际上是没有产权的房屋，不可能予以登记。

多套房将获多个证件

问题：如果有多套房屋，是将所有的房屋登记在一个证上，还是分别获得不动产登记证？

解答：不动产登记是以不动产单元为基本单位来进行的登记，就是说，如果你有十套房屋，登记后就会获得十个不动产登记证。

群众办证程序精简

问题：之前我们购买房屋需要分别到房产局和土地局办理房产证和土地证，实行不动产登记之后还是要去两个职能部门吗？

解答：不动产登记全面实施后，将会是一个窗口对外，就是说，群众在一个办公场所就能完成登记。

此前，我国的不动产瞀记分散在多个部门，由于各部门登记方法、技术规程等不一致，很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登现象，引发诸多矛盾和纠纷。实施统一登记后，可以减少甚至杜绝类似的问题发生，提高登记的准确性和权威性，可以更好地维护当事人的不动产物权。统一登记之后，实现登记机构、登记簿册证和登记信息管理平台的统一，逐步实现一个窗口对外，减少办证环节，可以让当事人少跑路，大大减轻群众负担，方便企业和群众。

不会泄露个人信息

问题：实行不动产登记后，信息会有统一的平台，是否会泄露个人信息？

解答：所登记信息不是谁想查就能查。不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法权益。不动产登记后，也不是随便就可以查询别人的不动产信息。根据《条例》规定，“只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料”，“相关部门，如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询其不动产登记资料的，但必须提供查询目的和查询证件。”所以普通百姓大可放心自己的个人财产信息安全。

新疆仍采用旧版证书

问题：如果我是在3月2日购买房屋，取得的就是不动产登记证而非房产证了？

解答：目前，新疆还未完成不动产统一登记职责和机构整合，尚不具备颁发新版证书条件。在实行统一登记前，各类不动产登记工作仍按现行模式办理。此外，目前使用的商品房房产证，在房屋买卖、出租、抵押，或是土地使用年限方面，都不会产生影响。

新疆推进登记工作

问题：新疆的不动产登记工作将由哪个部门来完成？新疆的不动产统一登记有什么规划？

不动产登记暂行条例　范文第2篇

《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）属于国务院颁布的行政法规，在我国法律体系中仅次于全国人大及其常委会颁布的法律，高于国务院部门规章以及地方人大的法规和政府规章，属于承上启下的法规。由于其效力相对较高，规定的内容就不会过于细致，必然缺乏一些具体操作内容，其主要规定了不动产登记时的主要框架和操作原则，具体的操作规范《条例》第三十四条明确说明：本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。目前，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）已经在征求意见修改阶段，而且《条例》并未将《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》予以作废。其本质上是《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》的上位法，所以就目前而言，《条例》的实施对房屋登记部门暂时不会有太大的实质性影响，房屋登记部门仍应以《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》为具体业务指导和操作原则，只需注意《条例》中与之冲突的几个地方即可。

二、《不动产登记暂行条例》和《房屋登记办法》不同的地方

1.出现首次登记类型

《条例》中取消了房屋初始登记，取而代之的是首次登记，从《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）第三十三条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记”来看，房屋登记部门必须将系统的登记类型进行调整。

2.登记受理方面

《条例》第十七条规定：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：

（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；

（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；

（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；

（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”

规定首次明确了登记机构无论是否受理，都必须当场给予申请人书面凭证，并明确了未告知的法律后果。此规定对登记机构窗口受理人员的素质和业务能力提出了更高要求。如果还沿用以前的做法，极有可能出现因为要件不齐，但未书面出具不予受理通知单引发的行政诉讼。

3.赋予登记部门调查权

《条例》第十九条规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：

（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；

（二）在建建筑物抵押权登记；

（三）因不动产灭失导致的注销登记；

（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。”

从上述规定来看，法规赋予了登记机构一个新的职责，就是调查。其与之前《房屋登记办法》规定的实地查勘是完全不同的行为。实地查勘的目的在于核对房屋和申请材料是否一致和有无其他违法情况，以作为是否可以登记的依据。而调查则是登记机构在发现有权属争议或者登记有可能涉及到他人利害关系时启动的一个程序，在实践中应该要严格区分。目前法律界和房屋登记专业人士大都认为房屋登记以形式审查为主，但此调查权的赋予，似乎将土地调查的行政管理模式代入了不动产登记中，而且在《土地调查条例》的规定中，调查是不能作为其他行政行为依据的。《条例》表面上赋予了不动产登记部门调查的权利，但是在《条例》和《征求意见稿》中，均未明确调查的作用和目的，这就加大了登记机构渎职的风险。

4.登记时限的不同

《条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。《房屋登记办法》规定的国有土地范围内房屋所有权登记时限为30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记时限为60个工作日； 抵押权、地役权登记为10个工作日；预告登记、更正登记为10个工作日；异议登记为1个工作日。因此，在《条例》实施后《实施细则》出台前，所有的房屋登记时间应当以《条例》的30个工作日为准。实务中，尤其是集体土地的登记，一定要把握时间，不能超时。

三、《条例》实施后房屋登记证书的合法性

《条例》第三十三条规定，本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。从此规定来看，《条例》并未对《条例》实施后发放的各类不动产权属证书的有效性进行规定，导致除试点城市外，其他地方还是按照老的模式发放证书。对此，《国土资源部关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》明确规定，各地要按照“权利不变动，证书不更换”的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经颁发的证书继续有效。在新的证书公布前申请登记的，继续发放旧版证书；新的证书公布后申请登记的，发放新版证书，原来各部门依法已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不得增加企业和群众负担。故此，在未完成不动产登记机构合并和未公布新版不动产权利证书的地方，仍然可以继续发放原有的证书。

四、房屋登记审核人员资格证书的效力

《征求意见稿》第十条规定，承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。因此，房屋登记官资格极有可能不被认可。

五、《条例》实施对房屋登记机构长远的影响和应对措施

1.各地登记机构会陆续统一，房屋登记机构应当加强档案资料的整理和信息化建设程度，因为房屋登记的规范化程度和数据库数据容量，是目前各类登记中最完善和数据量最大的，做好自己份内的工作，争取在机构整合中获得更多的主动权。

2. 《条例》实施和机构统一后，对登记人员的素质要求会进一步提高，房屋登记机构应当未雨绸缪，除了加强对《房屋登记办法》和《房屋登记技术规程》等法律法规的学习，还应当加强对《土地登记办法》、《林权登记办法》等相关权利登记法律法规的了解。

不动产登记暂行条例　范文第3篇

一、因信息关联性程度大小不同，与相关单位的共享要求也不同

《条例》第二十四、二十五条给出信息共享的不同要求。依照第二十四条，不动产登记信息必须和住房建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息共享，而且必须实时共享。作出这样的规定是非常有必要的，因为原来房屋、农村土地承包经营权、林权、海域等登记是分别归口上述几个管理机关，其各自的登记与前置的审批、交易管理均由同一个单位主管，都在同一个信息平台操作，不仅不会产生审批与登记或交易与登记前后不同环节的脱离，而且能有效防范交易或登记的风险。例如，原来房管局所主管的交易和登记两个信息子系统建立了良好的关联关系，已经在登记信息系统中办理过抵押登记的房屋不可能在交易信息系统中再被销售。同理，在交易系统中已售房屋也不可能被开发商再在登记系统中办理抵押登记。如今，不动产登记职能除土地外全部从原主管单位剥离出来，从而使审批、交易等职能与登记分别归属于不同管理部门，则在前后关联业务衔接上必须有赖于信息系统的实时共享，如果不能做到实时，则依然存在交易与登记各自的风险。依照第二十五条，不动产登记信息应当与公安、民政、金融等一些部门加强互通共享，这里就不需要实时共享，因为与这些部门的共享仅是为了方便查询信息，为相互之间的业务服务。当前不动产登记量不断增多，信息价值越来越大，在公安户口管理、民政民生救助、财政收取非税性收入、金融抵押贷款等一系列行政管理、商事管理过程中，都需要查询不动产登记信息。所以，根据这些相关部门不同业务的需要，不动产登记信息要建立与不同部门的共享接口，方便这些部门的远程查询。

同时，在不动产登记中，登记机构也需要查询与登记有关的上述部门的信息，如申请主体的身份信息，婚姻关系信息（有时需要），公司设立、变更或注销信息等。与上述单位建立信息共享机制后，也就能方便获悉登记所需要的信息，对各方的工作都会带来便利。

二、因不动产登记信息具有私密性，对内对外都要采取保密措施

由于不动产登记信息的利用越来越广泛，有些地方曾因不动产登记信息的泄露发生过较严重的社会负面影响，加强登记信息的保护也成为登记机构的共识。为加强信息的保密性，《条例》第二十六条对共享单位和登记机构内部工作人员作出了应当保密之要求。根据该规定，登记机构要对内部工作人员的信息查询权限依其工作岗位性质予以细分和限定，从管理角度强化信息保护意识，对于因工作需要能够查询所有不动产登记信息的人员要作出特别的保密规定，以防非工作原因而泄露信息。信息共享单位与登记机构要本着对对方负责的态度遵守双方所签保密协议要求，不得未经允许擅自对外提供共享单位的信息。

此外，根据《条例》第二十八条规定，依法可以查询的单位和个人所获不动产登记信息只能用于提出查询申请时的查询目的，不能用于其他目的。这是对外信息获取者的保密要求。为防止信息泄露，更好地保护权利人的私密信息不受侵犯，《条例》在“法律责任”一章中明确了信息泄露者应承担的法律责任。

三、信息共享后申请会更简化，登记审查会更方便

与登记信息共享的审批、交易管理单位所制作的审批文件或产生的经备案的交易合同等都是不动产登记所需收取的申请材料，信息共享后，登记机构可方便地调取这些本该由申请人提交的材料。同时，与登记信息共享的还有公安、民政、工商、税务等单位，因而与登记有关的身份主体信息、纳税情况、有些情况下需要的婚姻状况等也可以方便地从这些共享单位的系统中查知，申请人也就不需要复印由这些部门制作的证件或证明。由此以来，一方面，申请人可以少提交很多材料，节省费用，比如经房管部门颁发预售许可证的，在房屋初始登记时就不需提交该证的复印件给登记机构了，房屋网签合同在房管信息系统中能查获的，在房屋转移登记时也不必提交合同全文了（只需提供有当事人签章的一页）；另一方面，登记机构也可少收取很多材料，方便了移交和资料整理。更为重要的是，可以大大提高申请材料的真实性，登记机构通过共享系统核对证件或证明可以方便查知申请人提交的材料是否属实。在没有共享信息之前，不同部门出具的证明往往真伪难辩，对于存有疑点的书证，登记机构要通过信函、电话等方式加以验证，费力费时。

四、信息共享后利用率提高，对登记簿准确性要求更高

信息共享后，不动产登记信息将在登簿后即为各共享单位所查询，登记信息的公示性和公信力都要进一步提高才能满足各种需求，否则容易发生误导后果。因此，登记簿信息不得随意修改，如有更正事项应依法定程序办理更正登记。以前土地、房屋等登记机构总是以发证与否作为是否可以修改登记簿的标准，这种做法有违《物权法》的规定，也是《条例》所不允许的。为提高登记簿信息的准确性，一方面，受理、审查程序都要严谨细致；另一方面，在登簿前要加强检查。

不动产登记暂行条例　范文第4篇

一、登记客体的多样化

《物权法》规定，物有两大类，即动产和不动产，动产的种类远比不动产多而复杂，不动产就是《条例》所列的三大类：土地、海域、定着物。

1.土地

土地根据使用性质又可分成三大类：农用地如耕地、林地等；建设用地；填海填湖土地。作出这样的分类是因为不同性质的土地其用途和来源不同，如农用地上不能建造房屋（用于农业所需的配套则另当别论）。又如填海土地是经批准由海域转化而来。不同性质的土地可以依法转化，如农用地经严格的审批程序可转为建设用地，反之，建设用地也可转化为农用地，当然填海填湖土地既可以是农用地，也可以转为建设用地。

2.海域

根据《海域使用管理法》，海域是指内水、领海的水面、水体、海床和底土，与不动产登记有关的是海域使用权。与土地使用权一样，海域使用权可以依法提供给单位和个人使用。

3.定着物

土地或海域上定着物主要是建筑物、构筑物；土地上定着物还有森林、林木。定着物可以附着于地上、地下。在我国，仅就房屋而言，因功能、性质、来源之多样而使得房屋的登记复杂多样。

二、登记的物权种类多样化

《物权法》规定，各类不动产都可以申请登记，登记后或产生物权效力，或产生对抗效力。从大类而言，共有三种类型：一是所有权。国有土地和海域属国家所有的自然资源，其所有权不需登记，而集体所有的土地需要登记，此外，大量的所有权登记是附于土地和海域上的定着物。二是担保物权。可以用于抵押的不动产权利有三大类，即土地（海域）使用权、所附定着物所有权、土地承包经营权。三是用益物权。这类物权类型较为多样，依附于所有权和土地使用权也都可产生用益物权，其种类具体有：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权。

三、客体的多样和相互组合形成的登记类型

对登记类型进行科学分类，有助于建立良好的登记秩序，根据登记的客体特点大体可分成五大类。

1.单一土地使用权或所有权登记

当土地或海域上尚未有建筑物或构筑物时，则集体土地的所有权、土地使用权、海域使用权分别申请单一物权登记。

2.单一房屋所有权登记

已登记的土地或海域使用权上已建成房屋进行初始登记（即《条例》所说的首次登记），由于此时土地使用主体和房屋所有权主体是一致的，因此只需办理房屋所有权登记。另一类单一房屋登记是所有权注销登记，由于土地正常情况不可能灭失而房屋拆除是经常发生的，因此只有房屋才发生所有权注销登记。

3.土地（海域）使用权和房屋所有权组合登记

房屋所有权初始（首次）登记完成后，不动产发生转移、变更的，则土地（海域）使用权和房屋所有权同时发生转移、变更登记，确保两者的权利主体一致。

4.抵押权登记

根据《物权法》，可以设立抵押权的不动产物权有房屋或其他定着物的所有权、土地使用权、土地承包经营权。在这些物权中，房屋或其他定着物的所有权必须与土地使用权同时设定抵押，而土地承包经营权可以单独设立抵押。当然，无定着物的土地使用权也是单独设立抵押。

5.地役权登记

地役权可以设立于土地所有权、土地使用权或房屋所有权之上，当地役权与其他用益物权共存时，由于地役权具有从属性，因此在处分地役权时将受到一定的制约。

四、高效合法做好组合权利的登记

1.多个有关联的登记可合并则尽量合并办理

不动产登记以依申请为原则，因此，是否登记取决于当事人的意愿。现实中也存在着许多登记滞后于已发生的法律行为或法律事实的情形，如合法取得的宅基地、合法建设的房屋未申请登记；购买的房屋未及时登记等。当权利人需要处分不动产申请登记时，会发现登记簿上还是上一手权利人的名字或该不动产根本未曾登记过。此时，是否需要将不动产每次取得的环节一一作相应的登记，履行所有的登记程序呢？这要根据权利取得的途径区别对待。对于取得土地使用权后用于自建自用的房屋，如果当事人在取得土地使用权后没有申请土地使用权首次登记，而在建好房屋后申请登记的，此时房屋所有权和土地使用权可一并登记，没必要土地使用权先行登记，完成登簿后再办理房屋所有权登记。而对于因多个先后法律行为产生的权利变动，宜分别办理相应的登记，如房屋买卖先后发生多次的，每个买卖行为都应办理转移登记，从而规范交易和登记秩序，保护交易安全。

2.可以竞存的权利按顺位并有条件地办理

不同的用益物权和担保物权可以同时存在于同一不动产，从而更大效能地发挥不动产作用，但权利不同的登记顺序会对当事人产生不同的影响。如，抵押权设立后，再设立地役权的应经抵押权人同意，否则不得对抗抵押权人，因此在办理地役权登记时，如登记簿已记载抵押权的，应提供抵押权人同意的证明。当抵押权和地役权同时申请登记时，由于地役权在合同生效时即设立，地役权优先于抵押权成立，因此应先登记地役权，抵押权人应知晓抵押物上存有地役权，经登记后抵押权排列于地役权之后。又如土地所有权上已设立土地承包经营权的，所有权人欲设立地役权，应经土地承包经营权人同意，在办理地役权登记时所有权人应提供承包经营权人同意的证明。

3.根据法律事实准确认定登记类型并注意前后衔接

不动产登记暂行条例　范文第5篇

事实上，房地产由于其特有性质导致申请登记中出现多种多样的情形，不同的申请情形需要登记人员在法律规定的原则下尽到不同的注意义务。而房地产登记要做到准确无误关键要注重三个要素的真实有效合法，即权利主体、权利来源和房地产标的自然状况。

一、申请登记的特殊权利主体之合法性、真实性

申请主体通常有公民、法人或其他组织，而公民中较为特殊的主体是无民事行为能力人、限制民事行为能力人和无法认定有无民事行为能力的人。根据《民法通则》有关精神，这类主体取得相应权利是不需附加条件，因此其人为其申请登记时，登记机构是无需审查其作为即将取得权利主体资格的合法性的。而当处分这类主体所有的房地产时，登记机构需引起高度的注意，因为这类主体的权利一旦丧失将使其处于极其不利的地位，甚至危及其正常的生活。因此，对于处分无民事行为能力人和限制民事行为能力人的房地产申请登记时，均需提供监护人的主体资格证明和声明，声明处分房地产所得用于被监护人的利益。但对于没有经过合法机构认定为限制民事行为能力的人或虽有民事行为能力但无法表达真实意思的人，其要处分房产时，登记人员需要耐心获取其处分意思的信息，由于这类主体没有认定为限制民事行为能力人，因此也就不存在监护人，陪同其申请登记的近亲属不能擅自代替这类人员作出意思表示，如果经过详细询问无法得到其亲自作出明确的处分表示，则不能就此办理处分登记。因此，在受理各类主体申请时，要区分不同的申请人作不同的询问，尽到应有的注意义务。如对于老年人，在其处分唯一自住房产时，要经详细询问后办理登记，否则如果未经询问就办理了处分登记可能导致其居无定所的，登记机构必然会承担因未尽注意义务形成的法律责任。

二、特殊权利来源的正当性、合法性

房地产权利的取得有依法律事实和法律原因取得两种形式。不管哪种方式取得的房地产都要有权利来源的合法性凭证，不管历经多少次交易或权利让渡，前后之间都要形成证据链。实务中权利来源的特殊性主要表现在三个方面：

一是申请登记时房地产已历经多次权利转让。最初取得房地产的权利人或中间过程取得房地产的权利人没有申请登记，而最终取得房地产的权利人申请登记时就要查实每次权利变动的原因证明，使之形成有效的证据链。这类房地产应由谁申请、如何登记则要视两种情况而定，一种是经法院判决并由法院在法律文书中将房地产历次权利变动情况描写清楚的，根据《物权法》第二十八条规定，受让方可直接凭生效法律文书申请登记为其所有，但登记机构应根据法律文书所述将权利变动情况在登记簿上予以记载说明。另一种是当事人之间发生买卖、继承等权利变动导致申请登记时出让方并非登记簿上的权利人，此时如果是自然人发生了继承事实，继承人将房地产进行买卖的，则可由继承人和受让人共同申请登记，提供继承所得的证明；如果是法人或其他组织发生公司注销等灭失的，而房地产交易发生在公司灭失之前的，则如果通过公司的上级主管部门证明属实或有充分证明买卖事实发生在出让企业注销之前的（如有当时的买卖合同、发票、税票凭证），可以由受让方申请登记为其所有，登记机构应在审查意见中写明原主体灭失与受让方之间形成买卖法律关系的内容。反之，如果历次交易的当事人均存在，则不可以跳过中间交易环节直接由最初权利人与最终受让人双方申请登记，因为如果这样简化操作必然是有违物权生效处分原则的。

二是申请登记时距当事人取得房地产之时较为久远。当房地产仅仅是满足居住生活之需时，当事人申请房地产登记的积极性显然并不高，因此现实中有大量的通过购买或其他方式取得了房地产后未及时申请登记的情形，而时过境迁当要处分该房地产时，则首先要证明房地产的权利人是其本人，由于未曾登记过，所以要提供其当初取得该房地产的合法手续并登记为其本人名下后再处分登记。如第一点中所述，如果当初取得房地产的手续基本齐全，只是出让方（通常是单位）已注销无法配合时，登记机构为尽到审慎注意义务，可以公告征询异议。相反，如果当初取得房地产的主要手续不齐全，出让方又缺失的，则当事人要为自己未及时申请登记的行为负责，只能通过司法途径解决申请主体不适格的问题。

三是申请材料中来源证明形式存在效力瑕疵。在原始取得和继受取得中都会出现形式不合法、不合理之情形，也就是申请材料的书面表现形式是合法的，书证是齐全的，但结合所载内容仔细审查或追根问底则会发现存在诸多漏洞。众所周知，合法建造的房屋其权利来源证明最主要的是规划许可证，规划许可证是出自行政部门规范制作的统一范本，在不同时期有不同的范本，不同性质的土地上建造的房屋其使用的范本也不同。如果集体土地上建造房屋使用了国土房屋的规划许可证，则是形式合法而内容不合法，同样的，在当前建造的房屋使用上世纪90年代的范本则也是不合格书证，如实践中发现村镇规划许可证的文本是上世纪90年代的，但记载的内容如设计单位、验收单位都是新近成立的，这就明显存在虚假申报嫌疑。在继受取得中也要注意不同主体之间的转让，其对应的来源合法性的证明也有不同，同样是公司房地产转让给个人，如果是转让给公司以外的人，则房地产转让合同作为权利来源证明足矣；但如果公司的房地产转让给该公司法定代表人，如果提供的合同中显示受让方是法定代表人，出让方的人也是法定代表人，这意味着法定代表人出让方公司与自己签定合同，这在形式上与通常所说的自己极为相似，所不同的是出让方处有公司公章。对于自己的法律效力，现行通常的认识是效力待定，需要被人追认后才认定有效，而被人的追认又需按《公司法》规则进行。因此，为防范法定代表人滥用权利处置公司房产，对于登记机构难以认定合同效力的，应当要求提供公司有权机关（如股东会或董事会，根据公司章程而定）作出处置房产的决议，从而在申请材料的形式上做到有效合法。

三、房地产的实地查看注意义务

实地查看并非每个登记的必要程序，《不动产登记暂行条例》列出了可以实地查看的三种登记类型。而除此之外，根据《物权法》规定，登记机构认为必要的也可以启动这一程序。由于房地产存在的长期性和变化的可能性，为追求登记的准确性，登记机构对于一些特殊情形的房地产认为有必要也可以实地查看。这里指的特殊情形房地产主要指三种情况：一是易被权利人变动的房地产，如长期未申请过登记、登记时与原始取得时的房屋现状发生了变化；二是自建的、与他人不毗邻的房屋，指在独立宗地上或是位于郊外土地之上的房屋更有可能发生翻改扩建情况，导致现场与房产登记簿或房产证记载的房屋面积等要素不同；三是基本单元发生分割、合并或其他变化的，基本单元必须满足三要件，即明确界址、唯一编号、独立使用价值。当基本单元因为界址发生变化而变化时，当然应实地查看。

不动产登记暂行条例　范文第6篇

近期颁布的 《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）是我国第一部不动产登记方面的行政法规。它的颁布意味着我国在建立统一的不动产登记制度，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的 “四统一”上迈出了重要的、关键性的一步。《条例》共分六章，三十五条，依次对立法目的、基本原则、不动产登记簿、登记程序、登记信息和法律责任等做出了规定，笔者将对这些内容进行系列解读。

《条例》第一条规定：“为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。”这是对立法目的的规定。也就是说，制定《条例》有以下目的。

一、整合不动产登记职责

这一点是毋庸置疑的。《物权法》第十条第二款就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 2013年3月15日十二届人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》中就明确要求，“减少部门职责交叉和分散。最大限度地整合分散在国务院不同部门相同或相似的职责，理顺部门职责关系。房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，……分别整合由一个部门承担”。同年3月26日国务院办公厅的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”明确要求：由中央编办负责，在2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责的整合。由国土资源部、住房和城乡建设部会同法制办、税务总局等有关部门负责，在2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。2013年11月20日国务院常务会议决定：将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

《条例》将“整合不动产登记职责”作为立法目的之一，正是为了贯彻落实《物权法》和《国务院机构改革和职能转变方案》的要求。为了实现这一点，《条例》第六条规定，“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督”。

二、规范登记行为

不动产登记行为非常复杂，既涉及到各种复杂的法律问题，也涉及到不同的主体，如不动产登记机构、登记申请人、有关国家机关。在这个过程中，如果要规范各方的登记行为，确保登记依法有序进行，做到登记的真实与准确，就必须要有明确而详细的规定对登记行为加以规范。这对于实现统一登记的我国而言更为重要。因为以往不同的不动产权利由不同的登记机构依据不动产的登记程序记载于不同的登记簿上，而现在要统一登记职责，将土地、房屋、林地、草原、海域等不动产上的权利由统一的登记机关依据统一的程序记载于统一的登记簿上，这就更加需要对登记行为加以规范。正因如此，《条例》从登记机构的管辖、登记簿册的制作与管理到登记的申请、受理、审核等各个环节做出了明确的规定，以规范各方的登记行为。

三、方便群众申请登记

方便群众申请登记是此次《条例》立法的一个重要目标。这里的“群众”泛指所有的申请登记的民事主体，包括自然人、法人、其他组织等。可以说，《条例》在第三章“登记程序”的规定中处处贯彻落实了方便群众申请登记的立法目的。

第一，以往由于登记机构、登记程序的分散，导致人民群众因为一桩房地产交易要分别到土地登记机构、房屋登记机构办理两次登记，缴纳两次费用并领取两本权属证书，极不方便。因此，统一登记职责在很大程度上能够方便群众申请登记。

第二，为方便群众申请登记，《条例》第十六条第二款要求，不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。这样一来，申请人就可以按照公示的材料目录准备材料并事先填写好示范文本，从而节约了登记申请的时间。

第三，《条例》第十五条第一款规定，当事人或者其人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。也就是说，申请人可以自行申请登记，也可以委托他人代为申请登记。

第四，依据《条例》第十七条，“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理”。该规定的目的就是要方便人民群众，防止一些不动产登记机构的工作人员麻木不仁、滥用权力，随意折腾老百姓。

第五，《条例》第二十条要求，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，除非法律另有规定。这样可以防止登记机构随意拖延办理登记的时间，当然具体的每一类登记的时限是不同的，有些登记如所有权初始登记、抵押权设立登记可能复杂一些，需要时间长一些，有些登记时间很短，甚至要求一个工作日内就完成登记如异议登记。但无论如何，最长也不能超过30个工作日。

第六，《条例》第二十一条第二款规定，“不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。该款与《条例》征求意见稿的规定相比，删掉了“相应的”。之所以如此，就是考虑到便民的需要。以往因为不动产登记机构不统一，所以各类不动产登记机构发放不同的不动产权属证书和登记证明，甚至同一不动产因其权利不同发放的权属证书名称也不同。有鉴于此，为了方便人民群众，今后将使用名称统一的不动产权属证书和登记证明，不再按照不同的权利来区分不同的证书。最后，为了稳定交易，防止给人民群众造成麻烦，《条例》第三十三条规定，“本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效”。

四、保护不动产权利人合法权益

应当说，《条例》最根本的目的就是保护不动产权利人的合法权益，维护不动产交易的安全与效率。如果没有这个目的，所谓整合不动产登记职责、规范登记行为、方便群众申请登记之类的目的就没有任何意义。这是因为，不动产登记实质上就是不动产权利的登记，更确切地说，是不动产物权登记。此点从《条例》第五条对于可以依照《条例》的规定办理登记的不动产权利的列举也能看出，全部是所有权、用益物权以及不动产担保物权。不动产物权之所以需要登记就是因为物权是一种对世权与绝对权，物权的变动应当通过一定方式（即公示方法）向外界加以展示。在我国，不动产物权变动的公示方法就是登记（《物权法》第六条）。而作为不动产物权变动的公示方法，登记可以清晰准确地展现出不动产上物权的归属和内容，起到保护权利人物权的功能。主要表现在以下两个方面。

1.原则上，登记是基于法律行为的不动产物权变动的生效要件。对于依法应登记的不动产物权变动，其效力自记载于不动产登记簿时发生。对此，《物权法》第十四条以及《条例》第二十一条第一款有明确的规定。实践中判断某一不动产物权是否发生了变动，关键在于看是否完成了登记。故此，不动产登记既有利于明确物权的归属，也有利于法院或仲裁委员会裁决因不动产物权归属引发的各种纠纷。

不动产登记暂行条例　范文第7篇

一、为正确执行司法文书，要坚持以下基本原则

1.登记的房地产应做到权利来源脉络清晰

要做到权利来源清晰，就是要当事人提供取得房地产的原因证明、原权人和受让人的主体资格等证明，如果是经法院判决执行的房地产，则要提供法院生效的判决或裁定书，有时还需要协助执行通知书。有了这些法律文书并不意味着法院执行处分的房地产可以不追本溯源、不理清权利变迁的过程。

在长期实践中我们发现，法院执行的房地产并非都是主体确定、权利清晰，往往存在着长年未登记、查无来源的房地产，导致登记机构执行司法文书时无所适从。因此，针对各地普遍存在的无证房地产的执行，2012年住建部转发了最高院《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102号）就无证房产的执行处分，该文件明确，未经初始登记的房屋要协助执行处分申请登记时，必须满足初始登记的条件。这说明违章、违法或无法证明合法来源的房产，即使出具了司法协助执行通知书，也将面临无法登记的结局。要做到权利来源合法则要满足两个条件，即原权利主体和来源特定合法，即一般为登记簿所记载的主体和房屋，但如果房屋未曾登记，则要提供被执行人原始或继受取得的证明。

因执行房产而对应的民事法律关系清晰，法院据此认定以房抵债或拍卖被执行人的房产，对于这样的来源清晰的房产则可予以登记。登记的类型和记载的事项应与司法文书所述相符合，这样登记簿的历次记载内容就能完全关联，完整准确反映房地产权利的变化情况。

2.与登记房地产相关的信息系统数据关联对应

由于在房地产开发、预售、竣工后的各阶段都会发生房地产的查封或执行处分，而房地产的预售、预告登记、转移登记分别在两个不同的信息子系统管理内的数据库中并归属于不同的主管局，而且房屋预售和各种房地产权利登记分属于两类不同的管理和法律规范范畴，所以是两套系统设计。虽然两个系统都以房屋代码为串联词，但由于各地在设计系统时存在这样那样的考虑不周之处，备案、预告、权属登记等几个数据表、库、信息系统之间的关联程度不是特别高，因此，在执行司法文书时应根据系统特点做好相应的记载工作，防止疏漏。

由于查封是对房地产权利的限制，而房地产权利处于变动之中，如果查封信息不能同时反应在交易网备系统和登记系统，则将造成查封房产被预售或查封房产被抵押等不该发生的事。为防止上述情况的发生，系统设计的科学性相当重要，而科学来自于对预售、预告、权属登记的流程梳理和对交易与登记相互作用的工作机理的透彻理解，只有两个系统即时关联才能使得交易和登记信息准确无误。

3.妥善处理执行房地产与登记簿记载事项无法对应事宜

这种不对应表现为三种形式。

一是无证房产，该房产未曾建立登记簿，登记簿上无信息可核。对于这种未登记的房地产基于法院认定房地产为被执行人合法所有，被裁定给执行人的，登记机构可以直接依此法律文书登记为执行人所有。但为不显突兀，应在审查意见或登记簿的备注栏内注明房地产合法取得的认定依据。

二是根据法律文书可知房地产已经过多次转让，但登记簿上仅是最先一手的记载信息。由于当事人在历次买卖或其他转让中均未履行登记手续，很可能现实中房地产已为他人所有，但登记簿上仍记载为原权人，法院经过调查核实房地产确已发生过一次甚至多次权利转让，根据既成事实（而非登记簿）直接认定为房地产归被执行人所有，并裁定过户给执行人，则据此登记机构应直接登记为执行人所有。为解决登记簿上原权人与现执行人无关联的冲突，登记机构应在审查意见或备注栏内注明其权利来源的事实和依据。

三是根据法律文书需要分割的房产不符合登记基本单元要求，对分割部位无法单独建立登记簿。由于登记簿均以基本单元为单位建立，基本单元的界定有严格的规定，不是任何房屋都可以依申请人的需要随意分割，所有权的性质是单独所有还是区分所有则是在房屋设计之初就已确定，不同性质的房屋其验收的要求都是不同的。在债务纠纷处理中，为使债务金额与房屋价值相当，法院往往要将完整的房屋单元切割，碰到被执行人有多个债权人时，甚至将很小的房屋单元切割成多个部分。这种切割表面上对各债权人很公平，各自都得到清偿，事实上已经将房屋的设计功能进行了改变，从单独所有演变成区分所有，这种对房屋使用性质的改变应当符合区分使用的要求，即各分割形成的部位由专有部分、共有部分组成，性质的改变应当重新进行质量和消防的验收才能投入使用。因此，只有当实在无法整体转让时才按部位分割清偿。在这种情况下，登记机构还得遵循基本单元的规定，即对于法律上不能分割的基本单元即使因为债务原因被法院分成多个部分的，要么按一个房屋基本单元建立登记簿，并在登记簿中注明共有，各自部位见法律文书；要么按法律文书划分的部位以区分所有方式重新确定基本单元再按各基本单元建立登记簿。但法院应从实际使用性方面考虑尽可能不分割已经固有的基本单元。

4.区别对待司法认定的权利主体与登记簿记载的冲突

这里有两种情况：一种是司法文书有事实认定登记簿记载的名义权利人是错误的，则以司法认定为准。此时是否需要办理更正登记后再执行过户登记呢？由于在同一份法律文书中既对原权利主体进行了重新认定，又同时对该房地产根据债务关系进行了处置，则基于该法律文书可直接办理转移登记到新的受让人名下，没必要先办更正登记再办转移登记。另一种是法院认定的权利人和登记簿记载不一致，但法院没有事实依据而登记簿记载的事项依据充分，在受理该类司法文书时登记机构应告知法院，并退回执行通知书。

二、在办理不同类房地产司法协助执行时，应遵守以下程序规则

1.查封登记规则

一是查封时的标的物理状态，二是查封标的的权利人状况，三是预查封与查封的转化。房屋建造、预售过程中发生预查封的，则根据房屋预售与否及被执行人主体决定如何查封登记。

第一种是房屋未售未网签且未进行所有权登记的，仅在交易管理系统中建立了楼盘表，如果被执行人是开发商，则应在网上备案系统中做查封登记；如果被执行人是购房人，但购房人未办理网签合同，则无法做查封登记。当该房屋办理了所有权初始登记后，网备系统的预查封应转为登记系统中的查封。

第二种是房屋未售且已进行所有权登记的，则既要在登记系统又要在网备系统中办理查封登记，从而既限制销售又限制房屋抵押等处分行为。

第三种是房屋已售已网签但房屋尚未进行所有权初始登记，如果被执行人是开发商，则不能受理查封登记，除非开发商能证明预售网签行为存在虚假；如果被执行人是购房人，则在网备系统中办理预查封登记，当房屋初始登记后再办理购房人的房屋转移登记时，网备系统中的预查封在登记系统中转为查封。

第四种是房屋已售已网签并且房屋已进行所有权初始登记但未办理购房人转移登记的，则在网签系统中进行查封登记，待购房人办理完转移登记后，网备中的预查封转为登记系统中的正式查封。

2.无证房地产执行处分

在法院处理民事纠纷等诉讼中，需要执行处分的房地产有的是尚未竣工无法办理初始登记，有的是已使用多年但未曾办理过房地产登记。在执行关于这些房地产的处分时，要根据不同权利主体和法律文书的不同要求分别做相应的登记类型。

第一种是尚处于建造中的期房，尚未网签预售，被执行人是开发商。此时法院将开发商的房地产执行给第三人或执行人，则取得该房地产的人可直接凭法律文书申请网上备案，以防开发商将已经法院处分的房地产再次对外销售。待房屋初始登记后再凭法律文书申请转移登记。

第二种是期房已网签预售，被执行人是购房人。因为法院认定处分的房地产为购房人所有，并将其处分给第三人，如果房屋尚未初始登记，则登记机构无法办理期房转移登记，待初始登记后应将两个转移登记合并办理，即开发商预售给购房人，购房人房产又被执行转移给第三人，两道登记合并办理意味着要交两次契税，因为法院在执行该房地产时认定房产为购房人所有，从法律手续上应当以完成登记为标志。

第三种是期房已网签预售，被执行人是开发商，解除合同后作为开发商的房地产执行处分。期房已网签预售通常意味着购房人预期取得房产，但如果由于购房人未付清房款等原因被法院认定解除合同后处分给第三人，则根据此法律文书应先注销购房人的合同网上备案，取而代之的是办理第三人的网上备案，也就是开发商重新将解除买卖的房屋被法院处分给第三人，然后在房屋初始登记后直接办理第三人的房屋登记。

第四种是长期未办证房地产。这类房地产因当事人不申请或取得手续不齐全迟迟未登记，如果法院经过调查认定房地产取得来源合法，直接将被执行人的该房处分给第三人，则登记机构可以根据法律文书将多次登记合并受理。有人会提出存在多次登记缺失的情况，为什么不必将各次登记分别完成后再做后一道登记？是否有违《物权法》的在先登记原则，即没有在先的登记就不能做后道登记？其实，在法律文书的支撑下，这种顾虑就不必有了。首先，根据《物权法》第三十一条规定，合法建造或继承或法律文书导致物权转让的，处分该物权时，需要登记的，未经登记，不发生物权效力。依裁定书和协助执行通知书等司法文书取得房地产不经登记而物权即生效，这说明，即使前面多道登记未完成，凭法律文书受让人已取得了房地产。其次，虽然房地产登记的主要功能在于公示，但公示的目的是为了让即将进行交易的相对方知悉该房地产的有关情况，由于未曾登记的房地产被法院直接处分，受让人依法律文书取得，如果硬是要为完成公示而将以前缺失的登记补做则完全没有现实意义。

3.其他限制类房地产处分

法院在执行处分的房地产中除无证房地产、未竣工的期房外，还有一些政策性房地产或有权利限制的房地产，政策性房地产如划拨用地的安置房，权利限制如抵押房地产。对于安置房等存在上市期限限制的房地产，在特定条件下即法院裁决或判决生效后也应办理转移登记，但仍应注明为安置房，其自由上市交易则须在期限届满时方可。而抵押房地产在处分时，无论首封或轮侯法院当然首要保护抵押权人利益，因此，登记机构执行抵押房地产的处分登记时，应先行注销已设立的抵押登记，然后办理过户登记，对于无法收回抵押他项权证的，应予以作废公告。

4.法律文书认定事项与申请登记事项不能对应的处理

不动产登记暂行条例　范文第8篇

金绍达：按《物权法》和《不动产登记暂行条例》的规定，我国不动产登记并不要求进行实质审查，《不动产登记暂行条例》只是要求申请人应当对“申请材料的真实性负责”。因此，这种审查方式给不动产物权变动带来了一定的风险。如果能把公证作为不动产登记的前置，就能弥补这种审查方式的缺陷。在《物权法》立法时，司法部并许多学者都建议按大陆法系国家的通例，把公证作为不动产登记的前置，以保障登记的公信力（如法国就规定不动产转让必须办理公证），从而切实保障权利人的权利，后因对此存在争议而未能写入《物权法》。

以往，我国的房屋和土地使用权登记制度并未将公证作为登记的前置条件，司法部、建设部在1991年联合发的司公通字〔1991〕117号文把哪些登记申请需要公证限制在一个很小的范围，住建部在2012年发的《房地产登记技术规程》还把赠与剔出了这一范围。应该说已经把公证限制在一个很小并且“必须”的范围。

由于《物权法》和《不动产登记暂行条例》都未规定在不动产登记中需要公证，而《公证法》规定了强制公证应当由法律、行政法规规定，因此《不动产登记暂行条例实施细则》作为行政规章无法规定哪些需要公证。

对所有的登记申请都不要公证，表面上为申请人省下了公证的费用，实际上削弱了登记的公信力、增加了民事纠纷、浪费了司法资源，最终损害的是社会公众的利益，也加大了不动产登记机构的风险。因此，规定对少量的登记申请以公证作为前置可以弥补不动产登记制度缺陷，也是完全可行的，这一规定没有写入《不动产登记暂行条例》应该说是一种缺憾。

不动产登记暂行条例　范文第9篇

一、《不动产登记暂行条例》第十七条规定了：申请不动产登记时，应当“申请材料齐全、符合法定形式”，什么是“符合法定形式”？二、《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）第一百一十一条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项，申请人申请继续办理的，应当予以办理，但应当要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺”。是否只要申请人书面表示知道有异议登记存在并自愿承担风险，登记机构就可以予以办理？

金绍达：一、法律行为有要式法律行为和不要式法律行为，对于不要式法律行为，并不要求其具备特定的形式，如日常生活中即时结清的商品买卖，自然人之间数额很小的临时借贷等。而对于要式的法律行为，就必须具备特定的形式，当法律规定或是当事人约定某一项法律行为必须采用某种形式时，这种形式就成为这一项法律行为的形式要件。在法律对某一法律行为应当采用哪种形式作了具体规定时，当事人就必须遵从，否则这一法律行为就不能成立。

我国《民法通则》第五十六条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定”。《合同法》第十条也规定了：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。如：《城市房地产管理法》规定了：“房地产转让，应当签订书面转让合同”（第四十条）、“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面合同”（第四十九条）；《继承法》规定了“公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理”、“自书遗嘱由遗嘱人亲笔书写，签名，注明年、月、日”（第十七条）。这些都是对形式的规定。所以，符合法律、行政法规要求的形式就是符合法定形式。

二、“异议登记的法律效力是，登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护”（全国人大法工委编《中华人民共和国物权法释义》第60页）。所以，异议登记的作用是“阻断登记的公信力”，即登记簿记载的某一不动产权利存在异议登记时，社会公众对登记簿上所记载的权利就不能再予以信赖。某个当事人如因充分了解该权利的实际状况或是权衡利弊后继续要求申请登记的，法律并不禁止。因而，《征求意见稿》在第一百一十一条的表述比以往“在异议登记期间暂缓办理权利人处分不动产申请登记”的规定更能体现《物权法》立法的本意。但由于申请人知悉异议登记存在，因此，一旦权属纠纷发生，取得该不动产物权者就不能作为善意第三人。

不动产登记暂行条例　范文第10篇

不动产登记将实现信息的互联。《暂行条例》规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。同时，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也需要加强不动产登记有关信息互通共享。

不动产实行统一登记的直接目的在于摸清家底、提高国家的治理能力。目前我国不动产登记存在登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台不统一的问题，不但造成了人员和行政资源的浪费，还导致了国家对不动产的基本情况不了解，不能对全国资源进行有效管理。

进一步来说，不动产统一登记更深远的意义则在于保障国家及个人的物权。《暂行条例》根据《物权法》的有关规定，没有要求对不动产权利进行强制登记。但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响。因此，《暂行条例》重点从保护权利人物权的角度作了依申请登记的制度安排。

那么《暂行条例》的实施是否会对房地产市场造成影响呢？亚豪房地产服务机构的观点认为，《暂行条例》的实施会对二手房市场产生一定的冲击。虽然《暂行条例》并未提及以自然人为条件查询其名下持有的房产状况，但以地址倒推房产持有人，特别是多部门信息联网，依然打破了以往房产信息查询的瓶径，将可能导致新一轮的投资客集中抛售房产，高端二手房供量有望增加，对于平抑二手房市场价格起到积极作用。

中国社科院城市与环境研究所土地经济室主任王业强则认为，不动产登记对房地产市场的影响更多体现在对未来市场的规范运行方面，而影响市场的主要因素依然是供求关系，不动产登记本身不会引起市场波动。

对于普通购房者而言，中原地产有限公司首席分析师张大伟认为，虽然政策本身并非调控，但它标志着，中国经济包括中国房地产进入存量调整阶段。“不动产登记条例可能意味着公民拥有房屋情况的‘全透明’。未来借助不动产登记条例，政府的税费将逐渐从交易环节过度到持有环节。”

亚豪房地产服务机构市场总监郭毅说，此前曾在重庆、上海等多个城市试点的房产税已基本淡出，加征的税费并未对楼市格局产生影响，反而成为推高房价和房屋租金的推手。因此，重构房地产税费体系，才能改变当前重交易环节轻保有环节、以费代税等现象，才能弱化房地产的金融属性，回归其居住属性，最终对保持房价稳定、减少投资投机行为产生实际效果。“《暂行条例》的实施为加快房地产税的立法进程提供了技术条件。”郭毅表示。

事实上，当登记成为权利保护的重要手段后，不动产登记制度本身会形成一种倒逼效应，让官员财产情况纳入到这个平台之下。毕竟，如果不动产的拥有者没有对相关产权进行登记，就会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。这样―个“确权”平台，无疑是深入推进反腐败的重要前提。