不动产抵押范文
时间：2023-03-18 22:57:58
不动产抵押范文第1篇
一、合同成立与生效的关系、特点
合同的成立与生效是二个完全不同的概念，这组概念在合同法实施之前未加严格的区分。
合同的成立是指订约当事人就合同的主要条款形成合意。而合同的生效是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。除此之外，合同成立的条件应具备：（1）订约主体应为双方或多方当事人；（2）具备法律规定的要约与承诺达两个阶段或过程；（3）对主要条款达成一致的意思表示。而合同生效的要件，根据民法通则第五十五条的规定，应具备以下条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。
在以往的司法实践中，因未能正确区分合同的成立与生效，从而将大量的合同不成立问题作为无效合同对待，混淆了合同无效后的责任与合同不成立的责任；亦有将一些已经成立但不具备生效要件的合同都作为无效合同对待，消灭了大量本不该消灭的交易。所以，合同的成立是生效的必要前提，但已经成立的合同并非全部有效，换言之，不生效的合同也并非均不成立。
二、不动产抵押合同中，抵押登记对合同效力的影响
合同法第44条第2款规定“法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效时，依照其规定。”担保法第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记抵押合同自登记之日起生效。”依上述法律规定，不动产抵押合同应自办理抵押物登记之日起生效。但根据合同成立与生效的构成要件及相互关系，抵押登记对不动产抵押合同效力的影响应细化到以下三个方面：
1、抵押登记不是不动产抵押合同的成立要件。因为合同是当事人合意的结果，是合同自由原则的体现，只要当事人双方根据要约和承诺的规则就合同的主要条款达成一致意见，并据担保法的规定签订了书面形式的抵押合同，不动产抵押合同即告成立。而抵押登记是当事人合意以外的因素，不属于合同成立要件的范畴，所以不动产抵押合同是否成立，不受抵押物是否进行登记的影响。
2、抵押登记不是不动产抵押合同的有效要件。合同是否有效，体现了国家对意思自治的合理干预。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情形，“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国 家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或若第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而法律、行政法规对抵押登记的规定，不属于强制性规范，因此不能绝对地以抵押物是否进行登记来认定不动产抵押合同是否有效。
三、不动产抵押合同中，抵押权的设立与抵押合同生效的关系
不动产抵押合同是当事人以不动产为特定物设立抵押权的协议，属设权合同，但不动产抵押合同并不能直接设立抵押权，抵押权的设立需要履行设立手续，即办理不动产抵押登记的公示手续，故不动产抵押登记是抵押权的设立行为。以未办理不动产抵押登记而否定抵押合同的效力，混淆抵押合同的生效与抵押权的设定。也就是学者所谓的“混淆了抵押合同的生效与依据抵押合同所发生的物权变动。”不动产抵押合同属债权合同，应当自成立时生效，与是否办理了抵押物登记无关。不动产抵押合同生效，在抵押人与抵押权人之间发生了设定了抵押权的权利义务，属合同法调整的范畴。而抵押权登记主要是为了保护第三人的利益，抵押权经登记而设定，是合法有效的抵押合同所产生的法律后果，属于担保物权变动的范畴。不动产抵押合同的生效与抵押权设定的关系应是在当事人意思表示达成一致时，不动产抵押合同在成立时生效，而当事人办理登记时抵押权设立；抵押权设定应以不动产抵押合同为依据。不动产抵押合同无效，抵押权当然的不能设定；不动产抵押合同有效，抵押权未必就能设定。所以，在抵押权未能设定时，不能否定有效成立的不动产抵押合同的效力。
四、司法实践中，对于已经合法成立，未办理抵押登记手续的不动产抵押合同的处理方法及依据
司法实践中，不能依据担保法所规定的“抵押合同自登记之日起生效”，对已经成立而未办理抵押物登记的不动产抵押合同。作简单地、绝对地不生效认定后即一判了之，甚至是认定不动产抵押合同不成立，而不作后续处理。此时，不仅抵押权不能设定，抵押合同也属不生效合同，抵押人违背抵押合同的约定，既不构成违约，不发生违约责任，并因抵押合同不属于无效，也不发生无效合同责任，这势必会严重侵害债权人利益，有悖合同法与担保法的立法宗旨。笔者认为，对上述情况，在查明事实的基础上区分不同情况，可以作如下处理：
（1）如无其他债权人对不动产抵押物主张权利或者不动产抵押合同无效的情况下，抵押权人要求抵押人补办登记的，法院应予支持。因为不动产抵押合同订立后，未办理抵押登记，只是抵押权没有设定，抵押合同并不因此而无效。合同既已生效，对合同当事人就产生拘束力，负有办理抵押登记义务的当事人就应按合同履行。即使合同对抵押登记如何办理没有明确约定，据合同法第六十条第二款的规定“当 事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。抵押人也应当履行合同的附随义务。
（2）如因登记机关的原因，未办登记手续，抵押人已将抵押财产的权利凭证交付给抵押权人的，法院可以认定抵押权有效设定，但不能对抗善意第三人。对此处理方法，担保法司法解释第59条有明确规定，最高院李国光副院长在2000年10月28日全国民事审判工作会议上的讲话，对此类情形亦有明确的观点和意见。所以在审判实务中，不仅要查明是否办理过抵押登记，还要进一步查清未登记的原因、当事人是否申请办理过登记手续、权利凭证有无交付等重要事实。如当事人有证据证明符合担保法司法解释第59条规定的情形，法院就不能轻率的认定不动产抵押合同不生效。
不动产抵押范文第2篇
【关键词】按揭贷款;抵押预告登记;优先受偿权
一、预告登记
（一）预告登记的法律依据。《物权法》第二十条规定了预告登记制度：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
（二）预告登记的效力。预告登记实际上产生了债权物权化的效果，经预告登记后的物权请求权的实质性的性质仍是债权。债权是典型的对人权，物权则是对世权，在我国债权物权相区分的原则下，债权与物权的保护方式是相异的。债权物权化将对人权披上了对世的外衣，更加强化了对债权人的保护力度。
二、不动产抵押预告登记
（一）不动产抵押预告登记的概念。依据《物权法》第二十条关于预告登记制度的描述，不动产抵押预告登记就是当事人为保障将来本登记的实现而于当时在登记机关就不动产抵押事项所做的预告登记，进而保全本登记的请求权。
（二）不动产抵押预告登记的发生动因。由于我国对于不动产的管理一般采取不动产物权登记生效主义，对于任何未经登记的物权行为均不能够生效取得法律地位。在期房买卖的情形下，买受人通常会采取按揭贷款的形式购买房产，而处于建设中的期房，由于房产项目并未完工，房产亦不能交付，更谈不上办理房屋产权登记，因为办理房屋产权登记的前提是房屋已经在物理上建造完毕且经过申请、现场查勘等法定程序。故而实践中，商业银行与买受人签订房屋抵押合同之后只能去房产登记机关做不动产抵押预告登记，而无法做成他项权证。
三、抵押与优先受偿权
（一）不动产抵押预告登记与抵押权设立。不动产抵押预告登记于抵押权设立属于两个概念，但两者之间又紧密联系，抵押预告登记的效果之一就是保全效力，即保全未来发生不动产物权变动的请求权。通说认为既然抵押权设立于抵押登记完成之时，只有在抵押权设立后抵押权人才得就抵押物有优先受偿权;有的观点则认为既然抵押预告登记做成时就排除了后发生的物权行为的效力，抵押预告登记是无法办理抵押登记的替代，抵押登记则是未来必然要发生的事实，那么债权人在抵押预登记完成后即可就抵押物优先受偿。
（二）期房抵押中抵押权人的优先受偿权。关于期房抵押中，抵押权人是否可仅凭预告登记即可取得该不动产的优先受偿权在实务中明显分为两派，甚至会出现同一类型的案件在同一法院同案不同判的情形，一派支持通说，认为预告登记不等于物权设立，抵押权人不能就抵押物优先受偿，另一派则认为应支持期房抵押中预告登记的抵押权人有优先受偿权。比如，有的观点认为预购商品房抵押权预告登记的效力应认定为准物权，银行在买房人违约时可以依此享有抵押物的优先受偿权。
在司法实务中，对于期房抵押中抵押权人对期房是否有优先受偿权的态度是不明确的，笔者在研究现实案例中发现法院说理也是不充分的，甚至是没有说理，直接认定期房抵押银行有或者没有优先受偿权，在杭州中院的一份再审判决书中肯定了期房抵押中，商业银行作为抵押权人在办理了不动产抵押权预告登记之后得就该不动产享有优先受偿权。比较有特色的是，杭州中院这份判决书中进行了相应的说理，论述该不动产预告登记时引用了在建工程抵押作为支持，实质就是将期房抵押预告登记等同于了在建工程抵押，从而撤销了原审关于不予支持期房抵押中抵押权人有优先受偿权的认定。广义上来讲，通过扩大解释，在建工程抵押可以囊括期房抵押，在建工程抵押与期房抵押有许多相似之处，如均为融资人以在建不动产向商业银行抵押获得贷款，现实操作中，在建工程抵押与期房抵押程序上基本一致，均为在相关合同上做登记记载。但在建工程抵押有其特殊含义，应适用于开发商融资情形，是独立于期房抵押的制度。但期房抵押与在建工程抵押同质性较强，可以借鉴。
四、不动产抵押预告登记的效力
学界通说已就不动产预告登记制度从各个角度作出了详细的论证，可以认为，预告登记的效力就是保全权利的效力，为保证理论体系的逻辑统一性，也亦将预告登记的效力做统一的解释，即预告登记就是《物权法》第二十条描述的全部内容，预告登记制度不能够创设物权，不动产抵押权预告登记仅适用于不动产已取得产权证书的情形。对于期房买卖中，商业银行与买方人所做的不动产预告登记，笔者认为，既然法律中已然就在建工程抵押登记这种以将来之不动产可设立有效抵押作出规定，那么期房抵押也可为在建工程抵押相呼应的抵押特例，甚至可以考虑与在建工程抵押一起构成未来不动产抵押规则，这样操作既简便又可行，能够避免司法审判中的法律适用不一情形，也能够避免学理上通过复杂的解释，将期房抵押预告登记解释为准物权之类的情形，人为地创设此种期房抵押预告登记的准物权与预告登记制度整体的不和谐，况且我国物权法领域并未承认准物权这一制度，更不宜借鉴。
综上，不动产抵押权预告登记的物权效力仅能扩及于债权物权化，实质仍然是债权请求权，不能直接设立物权，只能保全设立物权的优先顺位并排斥其他物权设立，期房抵押预告登记不宜作为不动产预告登记类型之一，应借鉴在建工程抵押剥离成独立的抵押类型进而设立有效不动产抵押权。
参考文献
[1] 杨立新，宋志红.预告登记的性质，效力和范围探索[J].法学杂志，2006（4）：34.
不动产抵押范文第3篇
1999年借款人王兴业向工商银行琼海支行贷款18万元，以位于琼海市嘉积镇元亨街共有房产“海国用(96)字1730号土地使用权证”和“海房权证海字第2305号房屋所有权证”作为贷款抵押物，双方签订了《抵押合同》。后王兴业无力还款，工商银行琼海支行诉至法院，通过处置抵押物偿还了贷款。事隔10年后，王兴业的姐夫许世佳向法院申请再审，称该抵押房产为其所有，王兴业无权处分该抵押房产，请求法院确认王兴业与琼海工行签订的抵押合同无效。一审法院认为：被申请人(即原审被告)王兴业是用他人的财产，通过不正当手段办理产权证书，以违法取得的产权证为自己的借款设置抵押，其不是该抵押房产的真正权利人，无权处分该抵押物。
由于借款抵押物不符合担保法的有关规定，其抵押行为无效。判决被申请人王兴业与工商银行琼海支行订立的《抵押合同》无效。工商银行琼海支行不服，提出上诉，理由如下：(1)上诉人在与被上诉人(原审被告)王兴业签订《抵押合同》的当时，手续完备，证件齐全，抵押真实合法有效，上诉人不存在任何过错。(2)基于公示公信原则，上诉人有理由相信琼海市政府和琼海市房产管理局颁发的权利证书是真实有效的。(3)上诉人作为贷款人、抵押权人，合法处置抵押物，收回贷款本金利息的权利应当得到保护。(4)根据物权法第一百零六条的规定，善意占有人可以取得权利的类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权。上诉人善意取得不动产抵押权，合法权利应该受到法律保护。正是利用不动产抵押权善意取得这个切人点，工商银行琼海支行最终取得二审法院的支持，扭转了诉讼局面，反败为胜。这是银行利用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益的一个经典案例，很有借鉴意义。
二、不动产抵押权的善意取得制度的内容
不动产抵押权善意取得，是指无处分权人将不动产设立抵押。善意第三人信赖不动产登记簿从而取得抵押权．在真正权利人行使权利时，善意第三人可以抵押权的善意取得而优先行使受偿权。
(一)不动产抵押权善意取得制度的法律变迁
1．《物权法》颁布前善意取得制度评价。传统的善意取得制度存在两个方面的缺陷：一是保护的标的物仅为动产，并不包括不动产；二是保护的仅为动产所有权，不包括用益物权、担保物权。随着社会经济的发展，出现了很多关于不动产抵押权的纠纷，若仍仅是对动产所有权施以善意取得保护，显然已经不能满足经济形势的需要了，在这种情况下。建立不动产抵押权善意取得制度势在必行。
2．《物权法》颁布后，不动产善意取得制度有了法律依据。2007年l0月1日颁布施行的《物权法》，实现了动产所有权的善意取得制度到不动产物权善意取得制度的突破．是立法观念上一个质的飞跃。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让：(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《物权法》第二条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有卣接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《中华人民共和国担保法》第二条规定：在借贷、买卖、货物运输、加T承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，_以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押．质押、留置和定金从以上：￡条法律规定我们可以看，抵押是担保的一种方式，担保物权包括抵押权。故《物权法》的颁布就为不动产抵押权的善意取得制度确立了法律依据
(二)确立不动产抵押权善意取得制度的必要性
1．不动产善意取得制度支持融资市场的有序发展，有利于保障银行合法权益据不完全统计，当前我国抵押信贷资金超万亿冗人民币，银行信贷资金安全对稳定市场经济交易具有不町忽视的作用。银行在开展信贷业务的过程中，办理抵押记前，只要尽到了谨慎审查的义务，贷款登记办理手续合法合规，那么基于抵押登记所产，卜的优先受偿权就应当受到保护。如果银行在进行查询抵押人政府记部门的极属登记后发放贷款，有人站…米j长h己才是抵押物的真正权利人，银行的抵押权就被认，邯整个市场交易秩序将荡然尢存。试问存这样的公权溅信危机下，还有哪家银行敢开展信贷业务?这对我经济的发展将造成非常负面的影响．基于这样的景，必将呼唤不动产抵押权的善意取得制度．这是对整个市场交易秩序的保护，体现了法从关注个人本位到社会本位的嬗变。
2．承认不动产抵押权善意取得制度符合公示公信的物权变动原则。众所周知，物权是一种对抗世人的权利，这种对抗是以对方知情为前提，在不知情的情况下，即无对抗效力因此物权必须具有向世人公开的手段，该手段便是登记。人们往往通过登记的情形判断所有者或他项权人是谁．因为第三人信赖登记的公信力，所以他们是善意的，不能因为向世人公开的信息与事实有冲突而否认交易的事实，这样会给市场带来很大的冲击。所以，承认不动产抵押权善意取得制度是登记的公示力和因为第三人的信赖而产生的公信力的具体要求。
3．不动产抵押权善意取得制度有利于维护无过失的交易者的利益。在现实生活中，除了少数物品外，大多数物品都可以从市场上获取替代品。在这一背景下，与其保护静的安全，摧毁已存的法律关系的效力．以牺牲业已形成的稳定的社会秩序为代价来保护原权利人的利益，不如保护动的安全，使善意受让人取得物品的所有权或其他权利而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担，从而补救其损失更为妥当。
4．不动产抵押权善意取得制度有利于证据的收集，及时解决民事纠纷。当无权处分人处分他人财产以后时问一长，标的物很可能在多个当事人之问转手．因此．使得证据难以收集。若不保护善意第三人的利益，而允许权利人轻易否认第三人的权利，势必将现有的秩序使大量的人力、物力、财产陷入无休止的举证之中，使大量的民事纠纷不能及时解决，浪费有限的司法资源
(三)不动产抵押权善意取得的条件
1．抵押权人取得不动产抵押权时是善意的．不动产抵押权的善意取得的善意，是指抵押权人客观上不知道抵押人无抵押不动产的所有权或处分权的事实。这种“善意”产生于不动产登记公信力原则之下，应界定为“不知且_无重大过失的客观善意”，其认定所依据的是不动产登记这_。客观事实，完全有别于当事人主观心态为判断基准的善意。它是一种易为公众所感知的权利推定的“客观标准”。善意的准据时点，是指确定第三人是否善意的具体时间。其确定的意义在于，以时点为分界线，要求抵押权人在抵押权设立之时是善意的即可。时点之后，即便债权人知晓了不动产的产权争议或瑕疵，其已享有的抵押权仍然可以受到保护。
2．抵押双方当事人已就抵押行为依照法律规定办理了登记，并将抵押事项记载于不动产登记簿上。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭．经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。不动产抵押权作为不动产物权的一种．其设立必须经依法登记才发生效力。如果抵押权未经登记．真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
3．抵押权人支付了合理对价。合理对价是对“有偿取得”的进一步延伸，并且“合理的价格，也是衡量财产取得是否是善意的标准”嘲。即使事后法律确认，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人，权属登记错误登记名义人在没有处分权的情况下在不动产上设立抵押权的行为。但如果抵押权人在办理妥抵押登记手续后，及时发放了贷款，支付了获得抵押权的对价，则可依据善意取得维护自身权益。
三、银行如何运用不动产抵押权善意取得制度保护自身权益
《物权法》明确规定了不动产及动产的善意取得制度，银行在业务操作中应注意运用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益。如果银行与无权处分人办理了不动产抵押登记，当有权人向银行主张抵押无效时，银行应利用善意取得制度主张对善意受让的不动产抵押权优先受偿。
1．银行要充分履行谨慎审查的义务银行在发放贷款前，要多管齐下，全方位地了解借款人和担保人的资信情况。加强与客户的沟通，通过直面客户了解其基本情况，分析、甄别客户所提供信息的准确性。对客户提供的抵押物，除了到实地进行充分的调查了解外，还要到有关登记部门核实情况，充分尽到谨慎审查的义务。这是适用不动产抵押权善意取得制度保护银行利益的重要前提。
2．银行要严格按照法律规定办理抵押登记手续。在进行完相关的审查手续后，银行要及时办理好抵押物的抵押登记手续。不动产抵押权必须经登记才能生效．这是银行利益的一道重要防线，如果银行没有根据法律要求办理抵押登记，也就失去了适用不动产抵押权善意取得制度的前提。
3．银行要注意保全相关材料，证明自己是善意的。银行在平时办理业务的过程中，要注意保全相关资料，包括调查、审查、办理登记、发放贷款、贷后跟踪的资料等等。若出现关于抵押权的纠纷，在主张善意取得时应注意证明以下事实：(1)银行是善意的，即不知抵押人是无处分权人；(2)银行支付了合理的对价；(3)不动产抵押依照法律规定已经办理登记。
不动产抵押范文第4篇
关键词:不动产抵押贷款 证券化 提前清偿 评价
不动产抵押贷款债权证券化可分为三种,一为传递证券或称为持份权凭证,相当于出售资产;二为偿付证券,即重新分配证券的现金流量,以创造出各种不同满足投资人需求的抵押贷款债权证券;三是担保抵押债券,其特色在于其现金流量并不与抵押贷款的现金流量相吻合,类似于公司债券。
提前清偿
提前清偿可视为一个借款人持有的call option,在没有提前清偿惩罚的情况下,借款人可以选择在贷款契约到期前提前清偿贷款余额,因而造成了抵押贷款现金流量的不确定性,对投资人或持有人而言,如同出售一个call option给借款人。
long a mortgage = long a non-callable mortgage + short call option。
然而,提前还款对抵押贷款的投资人(或持有人)并非只有不利的影响。如果抵押贷款是折价的(市场利率高于贷款契约利率),则提前还款对抵押贷款投资人是有好处的,反之,则提前还款对抵押贷款投资人是不利的,因为投资人被迫以较低的利率再投资。因此,提前还款是影响抵押贷款现金流量的一项重要不确定性因素,提前清偿的假设也会对mbs的评价造成非常大的影响。
造成提前清偿的因素可分为四大类,包括房屋出售、再融资、借款人倒账和部分提前还款。此外,不同种类的抵押贷款组群,其造成提前清偿的因素影响程度也会不尽相同。对固定利率抵押贷款组群(frm)而言,再融资是造成提前清偿最主要的因素,一般说来,提前清偿会有季节性、贷款年龄及递减性的现象。
提前清偿是决定抵押贷款现金流量的一项重要因素,提前清偿模型的假设将会影响提前清偿模型所产生的提前清偿速度,不同的提前清偿速度会形成不同的抵押贷款现金流量,进而影响整个mbs的评价结果。
不动产抵押贷款证券化评价
mbs评价的基本概念就是将调整后现金流量加以折现,因此,在评价mbs时,必须要估计其现金流量——借款人每期支付的利息、本金、提前还款的金额以及选择适合的利率模型来模拟未来的利率路径。在估计现金流量时,最重要的关键就是提前清偿模型,提前清偿模型预测未来可能的提前清偿速度,提供每期低押贷款的提前偿还比率,以调整抵押贷款的现金流量,如果提前清偿模型所预测的提前清偿速度与实际发生的提前清偿有很大的出入,则透过模型评价的mbs价格将会出现很大的误差。另外一方面,评价mbs时,未来利率路径的预测也是决定mbs评价的关键因素,利率路径除了影响mbs现金流量的折现外,也会影响提前清偿模型的预测。尤其在评价调整利率抵押贷款证券时,利率路径不但会影响其提前清偿的速度,也与其贷款契约利率的决定有关。
由于mbs的现金流量是路径相依的,每期所收到的现金流量不但与目前现行的利率水准有关,也受到过去的利率路径影响,因此,在评价mbs时,必须模拟出一连串利率路径以及现金流量才能做评价。在模拟利率路径及现金流量时,主要有两种方法:monte carlo simulation及tree,通常采用蒙特卡罗模拟法。值得注意的是,无论采取monte carlo simulation或tree的方式来模拟,皆是站在今日这个时点,依据过去的历史资料及利率模型来建构未来可能的利率情境,再根据提前清偿模型建构每一条利率路径下的提前清偿率,以模拟出调整过的现金流量。此外,由于mbs每一时点的现金流量皆与前一时点的现金流量有关,以前推算法比较容易计算出每一时点的现金流量。
蒙特卡罗模拟法mbs的评价步骤如下:选择合适的利率模型与提前清偿模型;决定现金流量摊销表的计算,将模拟出的利率路径及每一条利率路径下的提前清偿路径带入现金流量摊销表;估计出每一条利率路径下现金流量的折现值,将所有路径的现金流量折现值加权平均便得出mbs的理论值。
调整利率传递证券评价结果
以蒙特卡罗模拟法评价调整利率传递证券,并进行敏感度分析,分析结果如下:
传递证券具有现金流量路径相依的性质,难以求得封闭型解,故必须以数值方法来评价传递证券。由于传递证券现金流量路径相依的性质,以树状方法来评价会产生节点呈指数成长而难以评价的问题,或是必须以简化的假设来评价,相对地,蒙特卡罗模拟法则可广泛地应用在各种类型的传递证券评价上。
以贷款属性来看,抵押贷款无每年利率上下限,虽有12.83%的最高利率上限,但在目前低利率环境及低利率波动度的环境下,很难触及12.83%的最高利率上限,因此,期间利率上限价值很低,几乎可视为一个纯粹的浮动利率贷款。由于利率每年调整一次,现金流量则是按当时利率水准每月折现,故即使在贷款契约利率的利率加码等于风险溢酬的情况下,传递证券的价格也不会等同于面值。
不动产抵押范文第5篇
本合同由以下各方于________年________月________日在_____市_____县签署：
甲方（即贷款人，又称抵押权人）：中国银行_____分（支）行
法定地址：_____________________________________________
负责人：_______________________________________________
电话：_________________________________________________
邮政编码：_____________________________________________
乙方（即借款人，又称抵押人或购房人）：_________________
身份证号码：___________________________________________
地址：_________________________________________________
电话：_________________________________________________
邮政编码：_____________________________________________
丙方（即保证人）：_____________________________________
法定地址：_____________________________________________
法定代表人：___________________________________________
电话：_________________________________________________
邮政编码：_____________________________________________
鉴于：_________________________________________________
1．乙方愿意将其拥有的本合同第十九条所列的房产及其全部权益（下称'抵押物'）抵押予甲方，作为偿还本合同项下借款的担保，并按本合同约定的条件向甲方申请借款；
2．丙方愿对乙方在本合同项下的借款债务按本合同约定的方式承担责任；
3．甲方愿意按本合同约定的条件向乙方提供贷款。经三方协商，根据有关法律、法规，在平等自愿的基础上订立本合同条款，共同遵照执行。
贷款及用款
第一条 甲方根据乙方的申请，同意向乙方发放购房抵押贷款。贷款金额：_____元（大写：_____仟_____佰_____拾_____万____仟_____佰_____拾_____元整）。
第二条 本合同项下贷款的用途限于乙方支付其购买本合同第十九条规定之房产的购房款。
第三条 贷款期限：_____年，从贷款发放之日起月。
第四条 乙方满足以下前提条件后，甲方将在五个工作日内发放贷款：
（1）乙方已向甲方提供已监证生效的《商品房预售合同》或《房地产证》原件；
（2）乙方已支付了不低于购房总价_____%的首期款项；
（3）与本合同相关的费用已经付清；
（4）已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险的第一受益人；
（5）本合同已生效，乙方已签署《借款借据》；
（6）已办妥抵押物的抵押备案或抵押登记手续；
（7）乙方已在甲方处开立还款专用的购房储蓄活期存款户；
（8）乙方未出现或无潜在本合同项下的违约情形；
（9）甲方指定的其他条件。
利息计算方法及还款方式
第五条 本合同项下人民币贷款利率按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为_____‰；外汇贷款按贷款发放日中国银行公布的个月浮动期外汇贷款利率执行，当前月利率为_____‰；
在本合同发履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息管理办法，甲方将按有关规定做相应调整，调整时甲方毋须专门通知乙方。
第六条 根据中国人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内（包括一年）的，遇法定利率调整，本合同项下人民币贷款利率不作高调整；贷款期限在一年以上的遇法定利率调整，本合同项下贷款利率将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整，并以此确定甲方新的月供款项。
第七条 如遇本合同项下贷款利率调整，如无另行约定，本合同其他约定不作改变，只限于调整每期还本付息金额。
第八条 乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成逾期贷款。甲方有权就逾期贷款部分按中国人民银行规定的逾期利率计收利息。
第九条 供款方式由甲、乙双方约定采用下述第_____种方式：
1．等额本息还款法，即在贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月供款额计算公式如下：
2．于___年___月___日一次性偿还贷款本息。
3．其他方式；
第十条 若采用等额本息还款法，乙方在贷款发放次月起逐月还款，供款总期数。每月还款日为20日（如遇国家规定节假日则顺延）。
第十一条 乙方在贷款期限内的贷款本金和利息以甲方贷款分户账面数字为准，首期及最后一期供款额应按实际贷款本金余额及用款天数作相应调整。
第十二条 乙方保证在每月的还本付息日之前，将每月供款额存入或划入第五十五条乙方在甲方开立的还款账户，否则，甲方有权直接从乙方在甲方（包括其分支机构）处开立的其他账户中扣还任何到期应付款项。若因乙方账户余额不足，未能在规定日期还本付息，甲方将就逾期金额和实际逾期天数按人民银行规定的逾期利率计收逾期利息。
第十三条 如乙方连续三期或累计三期未能按本合同约定还本付息的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回贷款并按本合同约定处分抵押物。
提前还款
第十四条 本合同生效一年后，乙方中途有足够的款项来源，经甲方同意可提前偿还全部或部分贷款本息。在部分提前还款的情况下，每次提前偿还金额不少于一万元的整倍数；部分提前还款只限于归还按还款计划从后算起的贷款本金，机时不能冲减即将到期的贷款本息。
第十五条 乙方必须在预定提前还款日一
个月前书面向甲方得出申请。该申请书一经发出即不可撤销。 第十六条 提前还款能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期的同期利率执行。
第十七条 提前还款时，乙方须按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付一个月利息作为对甲方的补偿。
贷款抵押及相关约定
第十八条 乙方愿以本合同第十九条所述之房产及其全部权益设定抵押，作为乙方偿还本合同项下借款的担保。当乙方不能按本合同约定履行还款义务的情况下，甲方除继续向乙方追讨外，有权按本合同约定俗成的方式处分抵押物，并从中优受偿。
第十九条 抵押物基本情况如下：
房产地址：_____________________________________
土地使用年限：_________________________________
楼宇名称、座别及房号：_________________________
建筑面积：_____________________________平方米
购房总价：（小写）________元
（大写） ____仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元整
商品房预售合同（或房地产证）编号：_________________________
第二十条 经甲、乙双方协商并同意；本合同项下抵押物的价值为本合同第十九条所述的购房总价。
第二十一条 本合同项下抵押物的抵押期限从本合同生效之日起至本合同履行期限届满之日后两年止。
第二十二条 乙方在本合同项下的抵押物之抵押权设定后，应将《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交甲方执管，直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止。
第二十三条 乙方在抵押期间应妥善保管抵押物，并负责维护保养，保证抵押物的完好无损。甲方有权对抵押物状况进行了解，乙方对此有义务给予合作。
第二十四条 抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少，乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。
第二十五条 发生下列情况之一，甲方有权立即处置抵押物：
（1）乙方失踪、死亡或丧失完全民事行为能力。除非乙方的继承人或受遗赠人同意承继本合同全部权利义务并按本合同规定履行，或乙方的监护人、财产代管人愿意代其继续履行本合同并经甲方同意。
（2）甲方依据本合同的有关规定提前收回贷款；
（3）乙方违反本合同的有关规定。
第二十六条 乙方及丙方应协助甲方或甲方委托的机构办理备案或登记手续；在抵押期间内乙方已按期或提前归还借款本息后，甲方应出具书面证明协助乙方办理抵押登记／备案的撤销手续，并将已由甲方执管的《商品房预售合同》（或《房地产证》和《他项权证》）及其他文件的正本交还乙方。
抵押物保险
第二十七条 乙方应向甲方指定的保险公司为抵押物购买以甲为第一受益人和财产险，投保金额应不低于本合同项下贷款总额的120%，保险期限应不短于本合同第三条所定贷款期限。
第二十八条 本合同履行期间，乙方应对抵押物办理连续不断的财产保险，保险单证原件由甲方执管。如乙方中断保险，甲方有权代为投保，一切费用及由此产生的利息均由乙方承担，甲方有权向乙方和丙方追偿。
第二十九条 当保险赔偿发生时，甲方有权以第一受益人的身份接受和支配保险赔偿金，并优先用于清偿本合同项下贷款本息；如保险赔偿金不足以赔付乙方所欠甲方贷款本息时，甲方有权继续向乙方或丙方追偿。
第三十条 如发生本合同项下抵押物的保险索赔事件时，乙方应在五天内通知保险公司和甲方。
第三十一条 上述投保的保险费及因保险索赔事件而发生原一切费用，均由乙方承担。
乙方和其他义务
第三十二条 除本合同第十九条所列房产抵押外，同意以乙方名下的其它全部财产为本合同项下的贷款本息及相关费用提供不可撤销的担保。
第三十三条 未经甲方书面同意，乙方不得将抵押物出租、转让或以转售、赠与、再抵押等方式处理，也不得将本合同的任何权利、义务转让给第三方；经甲方同意转让抵押物的，所得价款应该存入甲方指定的账户，并优先用于归还本合同项下的贷款本息，乙方以继承或遗赠的方式处分抵押物的，不得将本合同项下的权利和义务分割处理。
第三十四条 乙方出租抵押物必须满足：征得甲方书面同意其出租。租金收入优先用于偿还本合同项下债务，需与承租人订立书面租赁合同并订明：'出租人已将该房产抵押给中国银行，出租人未清偿中国银行到期的债务，中国银行发函通知承租房屋之日起三十日内，承租人须无条件迁出且租赁合同自发函之日起自动终止。
第三十五条 如有或将有针对乙方的法律诉讼或仲裁发生，或不动产或其他财产（包括本合同项下的抵押物）被扣押、冻结、没收或强制性收购时，乙方应及时书面通知甲方。
第三十六条 当本合同履行过程中发生因乙方未按约定履行还款义务而导致发生如本合同第四十九条约定的债权转让行为时，乙方须同意解除原与房屋出卖人（即本合同的丙方）签定的《商品房预售合同》并放弃对甲方转让债权的抗辨权。
第三十七条 维护抵押物帮结构完整和对抵押物进行必要的维修保养；按时缴交有关部门对抵押物征收的税费、水电费、卫生费、物业管理费等费用等；协助甲方在任何合理的时间对抵押物进行检查；在更改联络地址或电话号码时立即书面通知甲方。
合同的担保
第三十八条 本合同由丙方为乙方在本合同项下贷款提供连带责任的保证担保，若乙方不能向甲方还贷款本息或因乙方违约而被甲方要求提前清偿贷款本息和费用时，丙方将承担连带的清偿责任，甲方有权依据担保条款直接向丙方追索。
第三十九条 保证期间，甲、乙双方调整还款计划，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十条 保证期间，经甲方同意后，乙方将本合同项下的权利及义务转让给第三方时，不影响丙方在本合同项下的担保责任。
第四十一条 丙方承诺本合同项下已抵押商品房（即抵押物）将按期按质建成并合法交付使用。一旦发生违反该承诺的情况，丙方须从知悉或应当知悉这一情况之日起十日内书面通知甲方与乙方，由此而产生对乙方合法权益的违约责任及损失均由丙方承担。
第四十二条 丙方保证在本合同项下已抵押商品房（即抵押物）竣工验收合格之日起十日内书面通知甲方；在商品房竣工验收合格之日起三十天内到房地产登记主管
机关办理《房地产证》，协助甲方以及购房人补办抵押登记，并将《房地产证》和《他项权证》正本交由甲方执管。 第四十三条 丙方发生公司章程，合同的修改和补充，股份的调整、转让和清算，以及重大的人事变动等情况时应及时书面通知甲方。
第四十四条 丙方保证在合同履行期间，不减少注册资本，涉及产权制度、经营制度、资产运用等方面的重大变化，必须在取得甲方的书面同意后进行。
第四十五条 丙方接受甲方的信贷监督、检查并承诺以充分的配合，保证按甲方的要求向其提供真实、完整、合法、有效的经营情况、财务报表等文件和资料。
第四十六条 上述担保是连续和有效的，其保证责任不因甲方给予乙方和／或丙方任何宽容、宽限或优惠或延缓行使权利而影响、修改损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权利和权益，也不视为甲方对本合同项下权利的放弃；在乙方和甲方对本合同进行修改、补充、变更时继续有效，并被视为丙方已重复作出。
第四十七条 上述担保为不可撤销，其法律效力不受乙方与丙方及其他第三方签订的任何协议合同等文件的影响，也不因乙方收入减少、失业、失踪、死亡以及支付等事实而可撤销或变更。
第四十八条 保证期间自本合同生效之日起，至下列第项所述之期限止（如未选择，则视为选择第（2）项）。
（1）甲方取得并正式执管本合同工项下抵押物的《房地产证》及《他项权证》正本之日。
（2）本合同项下全部贷款本息及有关费用清偿之日。
（3）其他；
合同债权的转让
第四十九条 甲方与乙方、丙方商定并同意：当乙方不能按本合同的约定履行其到期债务时，在甲方认为必要的情况下，丙方必须无条件接受甲方的债权和抵押权转让，转让价格为届时乙方所欠甲方的贷款本息、逾期利息、罚息、违约金及相关费用之和；在债权转让时，乙方、丙方自动放弃抗辨权。
第五十条 在甲方发出要求丙方和乙方接受上述债权转让的书面通知之日起十五日内，该债权转让的价款由丙方向甲方一次性清付。
第五十一条乙方与丙方均同意，在丙方支付了该债权转让的价款后，将由乙、丙双方协商解决原签订的《商品房预售合同》有关的问题。
第五十二条 上述债权转让的约定在本合同第四十八条所约定的保证期间内不可撤销。
费用
第五十三条 因订立本合同而发生的印花税、契税、律师费、公证费、保险费、抵押登记／备案／撤销费等费用由乙方承担。
第五十四条 甲方因催收本合同项下的贷款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等到法律等程序催收而产生的执行费、律师费用、或依法处置抵押物而发生的任何费用，均由乙方承担。
乙方授权
第五十五条 乙方授权甲方从乙方名下在甲方处开立的账号为的存款账户内扣收并用以支付本合同项下的到期贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用；甲方有权从该账户上直接划收乙方应付的贷款本息、逾期利息、罚息及相关费用。
第五十六条 乙方授权甲方将本合同项下的贷款以支付购房价款的名义直接付至房产出卖人在甲方处开立的、或经甲方同意的其他怅户。
第五十七条 乙方授权委托甲方或甲方指定的中介机构办理本合同公司及抵押物之抵押登记备案注销手续，领取《房地产证》、《他项权证》等文件。
第五十八条 未经甲方书面同意，上述授权委托及的关承诺不可撤销。上述授权委托有效期至乙方在本合同中的全部责任和义务完全履行完毕之日止。
违约及处理
第五十九条 任何违反本合同约定义务和以违反诚实信用原则取得贷款行为，均属违约行为。在此情况下，守约方有权根据本合同的有关约定和法律的规定，视违约情节轻重，采取下列全部或部分措施维护其合法权利：
（1）要求违约方限期纠正其违约行为，采取适当的补救措施并赔偿损失；
（2）停止守约方合同义务的履行，包括停止发放贷款；
（3）经守约方催告，违约方在限期内仍未纠正其违约行为，或违约方的违约行为已使守约方不能实现其合同目的的，守约方可书面通知违约方解除合同、要求丙方承担担保责任或承让债权、处分抵押物、申请强制执行及提讼等任何措施维护其合法权利。
第六十条 甲方未按本合同约定发放贷款，则应按未发放的贷款金额、迟延天数及约定贷款利率上浮20%计算违约金予乙方。
其他约定
第六十一条 本合同有效期内，甲方给予乙方和丙方在任何宽容、宽限或优惠或延缓行使本合同项下的任何权利，均不影响、损害或限制甲方依本合同和法律、法规而享有的一切权益，也不视为甲方对本合同项下权利、权益的放弃。
第六十二条 当乙方清偿了本合同项下的全部贷款本息及有关费用后，甲方应配合乙方办理抵押注销手续，并退回《商品房预售合同》或《房地产证》和《他项权证》，以及抵押物保险单。
第六十三条 乙方或丙方如未按本合同的约定履行还款或担保义务，愿意直接接受有管辖权的人民法院的强制执行。甲方可据本合同办理强制执行公证文书，向有管辖权的人民法院申请强制执行乙方或丙方的财产。
第六十四条 本合同的订立，解释及争议的解决均适用中华人民共和国的法律。在本合同履行期间发生纠纷，三方应协商解决，协商不成的，应向甲方所在地的人民法院提请诉讼。
第六十五条 本合同经甲方、乙方及丙方三方签字、盖章并办理公证、抵押备案／抵押登记后生效。
第六十六条 本合同一式五份，甲方、乙方、丙方、公证处、产权登记部门各执一份，具有同等效力。
第六十七条 下列文件和附件为本合同不可分割的组成部分：
（1）贷款申请表；
（2）借款借据；
（3）抵押物保险单正本；
（4）《商品房预售合同》／抵押备案证明或《房地产证》／《他项权证》；
以上合同的约定，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方和丙方已经充分了解并愿意接受这些约定，本合同是在乙方和丙方明确其权利义务及其法律后果的基础上自愿签署的。
甲方（公章）：________________ 乙方：______________
授权代表：____________________ 身份证号码：________
丙方（公章）：________________
法定代表人（或授权代表）：____
不动产抵押范文第6篇
提前清偿
提前清偿可视为一个借款人持有的calloption,在没有提前清偿惩罚的情况下,借款人可以选择在贷款契约到期前提前清偿贷款余额,因而造成了抵押贷款现金流量的不确定性,对投资人或持有人而言,如同出售一个calloption给借款人。
LongaMortgage=longanon-callablemortgage+shortcalloption。
然而,提前还款对抵押贷款的投资人(或持有人)并非只有不利的影响。如果抵押贷款是折价的(市场利率高于贷款契约利率),则提前还款对抵押贷款投资人是有好处的,反之,则提前还款对抵押贷款投资人是不利的,因为投资人被迫以较低的利率再投资。因此,提前还款是影响抵押贷款现金流量的一项重要不确定性因素,提前清偿的假设也会对MBS的评价造成非常大的影响。
造成提前清偿的因素可分为四大类,包括房屋出售、再融资、借款人倒账和部分提前还款。此外,不同种类的抵押贷款组群,其造成提前清偿的因素影响程度也会不尽相同。对固定利率抵押贷款组群(FRM)而言,再融资是造成提前清偿最主要的因素,一般说来,提前清偿会有季节性、贷款年龄及递减性的现象。
提前清偿是决定抵押贷款现金流量的一项重要因素,提前清偿模型的假设将会影响提前清偿模型所产生的提前清偿速度,不同的提前清偿速度会形成不同的抵押贷款现金流量,进而影响整个MBS的评价结果。
不动产抵押贷款证券化评价
MBS评价的基本概念就是将调整后现金流量加以折现,因此,在评价MBS时,必须要估计其现金流量——借款人每期支付的利息、本金、提前还款的金额以及选择适合的利率模型来模拟未来的利率路径。在估计现金流量时,最重要的关键就是提前清偿模型,提前清偿模型预测未来可能的提前清偿速度,提供每期低押贷款的提前偿还比率,以调整抵押贷款的现金流量,如果提前清偿模型所预测的提前清偿速度与实际发生的提前清偿有很大的出入,则透过模型评价的MBS价格将会出现很大的误差。另外一方面,评价MBS时,未来利率路径的预测也是决定MBS评价的关键因素,利率路径除了影响MBS现金流量的折现外,也会影响提前清偿模型的预测。尤其在评价调整利率抵押贷款证券时,利率路径不但会影响其提前清偿的速度,也与其贷款契约利率的决定有关。
由于MBS的现金流量是路径相依的,每期所收到的现金流量不但与目前现行的利率水准有关,也受到过去的利率路径影响,因此,在评价MBS时,必须模拟出一连串利率路径以及现金流量才能做评价。在模拟利率路径及现金流量时,主要有两种方法:MonteCarloSimulation及Tree,通常采用蒙特卡罗模拟法。值得注意的是,无论采取MonteCarloSimulation或Tree的方式来模拟,皆是站在今日这个时点,依据过去的历史资料及利率模型来建构未来可能的利率情境,再根据提前清偿模型建构每一条利率路径下的提前清偿率,以模拟出调整过的现金流量。此外,由于MBS每一时点的现金流量皆与前一时点的现金流量有关,以前推算法比较容易计算出每一时点的现金流量。
蒙特卡罗模拟法MBS的评价步骤如下:选择合适的利率模型与提前清偿模型;决定现金流量摊销表的计算,将模拟出的利率路径及每一条利率路径下的提前清偿路径带入现金流量摊销表;估计出每一条利率路径下现金流量的折现值,将所有路径的现金流量折现值加权平均便得出MBS的理论值。
调整利率传递证券评价结果
以蒙特卡罗模拟法评价调整利率传递证券,并进行敏感度分析,分析结果如下:
传递证券具有现金流量路径相依的性质,难以求得封闭型解,故必须以数值方法来评价传递证券。由于传递证券现金流量路径相依的性质,以树状方法来评价会产生节点呈指数成长而难以评价的问题,或是必须以简化的假设来评价,相对地,蒙特卡罗模拟法则可广泛地应用在各种类型的传递证券评价上。
以贷款属性来看,抵押贷款无每年利率上下限,虽有12.83%的最高利率上限,但在目前低利率环境及低利率波动度的环境下,很难触及12.83%的最高利率上限,因此,期间利率上限价值很低,几乎可视为一个纯粹的浮动利率贷款。由于利率每年调整一次,现金流量则是按当时利率水准每月折现,故即使在贷款契约利率的利率加码等于风险溢酬的情况下,传递证券的价格也不会等同于面值。
不动产抵押范文第7篇
【关键词】 不动产 抵押登记制度 物权 土地登记
中图分类号：D651.1 文献标识码：A 文章编号：
不动产抵押登记的含义和价值
（一）不动产抵押登记的含义
不动产抵押登记，是指不动产抵押物的登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将在不动产抵押物上设定的抵押权及其变更、终止等事项记载于特定的抵押物登记簿上的行为。设立该项制度的初衷在于不动产抵押权的公示，使社会公众能够容易地了解到某项不动产上所具有的抵押权状况，从而降低不动产交易中的风险。
（二）不动产抵押登记的价值
之所以要设立不动产抵押登记制度，原因之一在于不动产一般价值较大，不动产交易直接影响着社会经济秩序与安全，关系着国计民生;更重要的原因还在于不动产抵押登记有着其自身的重要价值。
首先，不动产抵押登记的价值之一在于强化担保的效力。不动产抵押权进行登记后，其担保物权性便得到了法律的确认。当其与担保物上的其它权利如债权发生冲突时，法律将对其优先保护;此时如果第三人在进行与不动产抵押有关交易的过程中，对不动产抵押权的存在状况未能进行必要的调查，则理应承担因此而产生的不利后果，其对不动产抵押物的权利主张不得与抵押权相对抗，这样，登记便使不动产抵押权产生了对抗第三人的效力，使抵押权对主债权的担保功能得到了进一步强化。
其次，不动产抵押登记的价值之二在于有利纠纷的解决。 在日常生活中，同一不动产上常常可以负担有多个抵押权，多个抵押权相互之间的冲突就可以通过不动产抵押登记制度对权利的顺位进行法律上的安排，以有效地解决纠纷。《中华人民共和国担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：(一)抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿;(二)抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。这样，在同一不动产上存在多个抵押权的情况下，就可以根据登记簿上记载的抵押登记的时间先后来确定抵押权的先后顺序，使抵押权人之间的冲突得以顺利解决。
再次，不动产抵押登记的价值还在于有利经济社会市场交易的安全与秩序。不动产抵押登记后，与抵押物进行交易的第三人就可以到登记机关查阅登记的内容，以了解有关可能会影响其利益的其他权利的存在状况，对交易后果进行合理的预期。这样就可以避免因抵押权的行使而使自己的利益受到不测的损害，从而维护不动产交易的安全与秩序。
二、不动产抵押登记的现状及存在的问题
（一）当前不动产抵押登记制度的现状
1、登记机关呈分散状态
房地产抵押登记是不动产抵押登记的重要部分，而我们日常所说的房屋转让实质上是房屋所有权及房屋占用范围内土地使用权同时转让，当事人不仅要到房产管理部门办理房屋转让登记，而且还要到国土资源管理部门办理土地使用权转让登记，这样转让行为才能合法有效，权益才受法律保护。但在目前城镇房地产市场上，特别是城镇住房房屋转让只办理房屋所有权登记，不办理土地使用权登记，或办理了房屋所有权登记，到国土资源管理部门办不了土地使用权登记的情况大量存在，这便增加了房地产市场的矛盾，影响了房地产市场健康发展，也影响了政府对房地产市场实施有效监督和调控，造成政府土地收益流失，这一严峻问题亟待解决。
2、登记机关的责任机制不健全
首先，登记机关仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任和义务，损害了当事人的合法权益。因此，必须使登记机构在享受一定利益的同时承担一定的责任和义务，这才能体现权利和义务对等的原则。其次，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的责任感，登记机关很难有压力和动力来履行其审查登记义务。再者，这种只有权利而不承担义务的做法在实践中已经产生了很多问题，如土地使用权已被法院查封，却依然能办理抵押权登记，一旦抵押权人在法院诉讼时，如果不能及时发现并提出异议，其抵押权的实现就会落空，而登记机关对此却不承担责任。针对上述情况，《物权法》第二十一条规定：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”
3、登记收费不合理
当前我国一般是按财产标的金额收取一定比例的登记费用。作为物权登记，不论标的大小，程序是一样的，也不会因为标的大小不同而使登记机关有劳动付出的不同。因此，对于按标的大小来收取不同的费用是不合理的。登记具有社会服务的一面，不应成为行政收费的谋利手段。因此，物权登记的费用应当有一套全国统一标准。这个标准应当依据足以维持每件登记支出（包括登记公告、资料存档、办公设备等）的成本来进行量化，而且必须尽可能地低，以便加速财产流转，提高不动产的使用效率。《物权法》规定：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。”
（二）、我国不动产抵押登记制度存在的问题抵押物登记能起到公示作用，可以防止抵押人隐瞒财产已作抵押的情况，对同一财产的同一价值作抵押或者非法转让，损害债权人的利益。现实生活中，如果一方以某项财产作抵押或者转让，接受抵押的一方当事人或者受让一方就要考虑相对人的财产权利是否有瑕疵，抵押人或者受让人对该财产有无所有权或者使用权，该财产上是否存在其他财产权利。抵押物一经登记即可取得担保物权，抵押权可取得对抗第三人的效力；抵押物被第三人占有时，抵押权人有权直接向占有该物的第三人主张抵押权，任何第三人都负有不得侵害抵押物的义务。登记对不动产物权变动至关重要。各国不动产登记制度的普遍规则是：不动产登记机关具有统一性和司法性。规定在统一的司法或行政区域内实行不动产登记制度，不论是何种不动产物权，都规定统一的登记效力。有些国家规定登记机关为地方法院，有些国家规定登记机关为司法行政机关。因为不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，是一种司法行为，而不是行政行为。所以，登记机关应为司法机关，不动产登记机关的司法性和统一性是不动产法的基本规则。
三、不动产抵押登记制度的完善
（一）取消担保法中关于不动产和特定动产抵押登记要件主义（抵押合同自登记之日起生效）的规定，一律改为登记对抗主义。（二）改变“多头登记”状况，统一登记部门，赋予登记部门以司法权。
（三）建立实质审查制度。
要使登记的内容与实际的权利相一致，就应当对登记的内容进行实质审查，实行实质性审 查，是登记具有公信力的必要前提。有学者认为，实质审查虽有提高登记内容准确率之优 点，但也有操作程序复杂、影响交易效率之缺陷。正因如此，即使被认为是实行实质审查 制度的代表—德国，也对权利人与相对人的关于实体法律关系的意思表示实行不予审查的原 则。这一观点不无道理，但应当看到，德国在不动产买卖做成以后，通常要求公证机关 进 行公证，而在公证过程中实际上就要进行认真的实质审查。这样，在登记的时候就没有必要 进行实质审查。
（四）建立登记机关的责任赔偿制度。
如前所述，登记内容的正确与否不仅影响到交易当事人的利益，而且影响到交易的安全和秩序。登记发生错误，不仅会给真正的权利人造成损失，也会给交易当事人造成损失。一方 面 ，如果对登记审查不严，某人因故意或过失将他人的财产登记在自己名下，就会使真正的权 利人蒙受损失。另一方面，如果对登记审查不严而发生登记错误，使善意相对人与登记权利 人发生了交易，以后因为登记内容的更正也会造成善意相对人的损失。在因为登记错误而使真正权利人和善意相对人发生损失时，登记机关是否有义务加以赔偿，值得研究。
此外，如果登记机关的工作人员故意与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害， 应当承担行政责任，严重的甚至要追究其刑事责任。在此情况下，由于登记机关对其工作人 员存在选任和监督的过失，所以登记机关仍然应当承担责任。
【参考资料】
[1] 孙宪忠：论不动产物权登记
[2] 孙宪忠：论物权法[M].法律出版社，2001
[3] 肖厚国：《物权变动研究》
[4] 马 莹：《不动产统一登记制度实现途径之我见》
[5] 杨海坤：《中国行政法基础理论》
[6]胡继先 王昊：浅析我国现行不动产抵押登记制度》
不动产抵押范文第8篇
【关键词】不动产抵押权；善意取得；构成要件；物权公示；公信力
一、问题的提出
案例
原告系系争房屋的产权人。2003年7月，案外人甲获悉原告的系争房屋尚未领取产权证，遂冒充该集团总经理助理，骗取房产证，随后办理产权变更手续，将产权人由原告变更为乙个人。之后，甲利用伪造的乙身份材料、虚假购销合同，虚构乙以该房产为抵押担保，与被告A银行签订《个人投资经营贷款借款合同》和《个人投资经营贷款最高额抵押合同》，骗取银行贷款人民币250万元。
2004年6月25日，被告A银行与被告B签订《债权转让协议》，被告A银行将借款人乙1户1笔债权转让给被告B，自双方约定自债权转让之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转让。2004年11月19日，双方在报纸上就包括系争债权在内的债权转让进行公告。
2005年6月27日，房地产登记管理部门根据原告申请将上述房屋权利人更正登记为原告。系争房屋的房地产他项状况信息中登记的他项权利人为被告A银行。
2009年，原告诉请法院确认设立在系争房屋之上的抵押行为无效。被告A银行以善意取得系争房屋之抵押权提出抗辩。
二、不动产善意取得制度的法律制度基础
我国物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”从而确定了物权变动的公示原则。第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从而确定了不动产物权变动以登记生效的规则。第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”从而确定了登记正确性的效力规定。而第106条正是确定了登记公信力的规定。这一法律规范群正是德国、瑞士、我国台湾地区等以不动产登记公信力制度机制从无权利人处合法取得不动产物权的根据。在我国即不动产的善意取得制度。从这一制度群的设计和运作机制来看，前一规范为后一规范提供逻辑前提和基础，后一规范又是前一规范的必然结果，彼此衔接紧密，呈现递进式的应用过程。故我国物权变动立法正是采纳了德国式的不动产登记公信力制度。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件及本案例分析
根据我国《物权法》第106条第1款规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”由此可见，我国《物权法》在对财产所有人的静态财产安全与善意受让人的动态交易安全之间进行权衡之时，优先选择了后者。杨立新、王利明老师曾对类似案例做过颇具代表性的逻辑推理过程：1.冒名处分人出卖他人房产属于无权处分；2.第三人与冒名处分人之间存在有偿法律行为；3.第三人已支付价款并完成过户登记；4.第三人善意。[1]笔者认为其将善意取得构成的逻辑起点落脚于行为人的无权处分有所不妥，不动产善意取得的逻辑起点应为不动产登记簿的错误登记。因为善意取得制度的制度基础是物权变动不动产登记的公信力制度，其唯一可信赖的虚假权利外观即为不动产登记簿的错误权属登记，无权处分等物权权利规范之外的虚假外观都不在善意信赖的范围之内。
故，不动产抵押权善意取得的第一个要件为不动产登记簿的错误登记。所谓登记簿的错误权属登记是指登记簿上的权利人并非不动产真正的权利人。善意第三人正是基于对登记簿上的登记情况的信赖而进行的物权变动行为，若登记正确，则不存在登记公示带来的善意保护。
第二，当事人取得不动产抵押权时为善意。
传统民法上动产善意取得制度规定为善意且无过失，这也即是动产善意取得的善意之涵义：不知情或非因重大过失而不知情。而对于不动产善意取得制度一般认为仅为不知即可。此种“善意”的产生是基于对以国家信誉为后盾的不动产登记公信力的信赖，通常只要抵押权人信赖了登记，除非其明知登记是错误的或存在异议登记，就应当推定其为善意。苛刻的要求抵押权人非因故意或重大过失不知或不应知抵押人不具有抵押不动产的所有权或处分权，等于要求抵押权人肩负起调查核实不动产抵押登记的责任，而在我国目前不动产登记制度及相关配套制度不完备、登记机关不统一的现状下，将这种登记错误的风险转嫁到抵押权人身上，明显显失公平。而从另一个角度来看，若因抵押权人的重大过失而未发现登记错误，并因此排除了善意取得制度的适用，同时也是自降不动产登记簿公信力的表现，是与《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”效力规定相背离的。司法实践中若过于宽泛的解释抵押权人的应知范围，就会使登记簿的效力规定成为一纸空文。
所以这种善意应以抵押权人对登记簿的信赖作为判断标准，这种界定也符合我国不动产物权变动采取的以公示公信为原则的立法理念。因为物权作为一项对世权，需要对方知情才具有对抗效力，登记作为一种公开手段向世人宣告了物权权利人。人们基于对公信力的信赖，通过登记的情况判断所有者和其他权利人状况。若仅仅将善意判定标准界定在受让人的不知情或应知情的标准中，而忽略物权公示原则的因素，这种善意或许在债权关系上具有一定的意义，例如双方未恶意串通订立合同，但在物权领域中却缺乏立足点，因为物权的权属并不因主观善意而得以确认。再者，物权法第16条确定了不动产登记簿的推定效力，却不曾对动产的占有作出推定效力的确认，这也说明不动产的登记公示对于权力的推定效力要高于动产之交付公示的权利推定效力。这也正是不动产物权变动中以登记公示取得公信力的特点，保障了抵押权人的利益，保护了交易的安全，也正是不动产善意取得制度建立的初衷。
本案的关键争议焦点在于被告A可否适用善意取得制度取得系争房产的抵押权。在本案中，被告A通过查阅房产交易部门的产权登记情况判断系争房屋的权利人即为行为人，基于对产证公信力的信赖而办理的抵押贷款业务，并且被告A与行为人的抵押贷款协议并不不合理的约定，被告A是以支付合理贷款数目为对价的，正也体现了被告A的善意。
本案判定银行是否善意时还将争议点集中在银行是否尽到了审慎义务。《中华人民共和国银行法》第35条规定“商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。”第36条规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”《贷款通则》第27条规定“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度。”第28条规定“贷款人应当建立审贷分离，分级审批的贷款管理制度。审查人员应当对调查人员提供的资料进行核实、评定，复测贷款风险度，提出意见，按规定权限报批。”从以上规定可知，银行的审慎义务范围在于对抵押物、质物的权属、价值、实现可行性进行严格审查，核实资料。而基于对已登记材料的合理信赖，银行已对行为人提供的各项资料进行了核实。若要求被告A对登记在案的不动产产权权属的真实性进行调查核实，则未免过于苛刻，由其对行为人的恶意买单显失公平。对登记真实性的审查属于登记机关的义务，抵押权人并无此义务，因登记错误造成后果应当由登记机关及其恶意抵押人承担，而不应由抵押权人承担。这也违背了前述“善意”之界定标准，是对物权法第16条公示原则的违背。案例中原告所称被告A未进行实地查看，这不能作为银行未履行审慎义务的抗辩，毫无法律法规依据。实地查看仅是银行自身完成审查的手段，而不是法律规定必须履行的义务。
第三，抵押权人支付了合理对价。抵押权人不能无偿或以明显不合理的价格取得抵押权，《物权法》将“以合理的价格转让”作为善意取得的构成要件之一就是为了保护动态交易的安全，合理有偿的交易行为也是衡量抵押权取得是否善意的标准之一。本案中，被告A已根据双方签订的《个人投资经营贷款借款合同》和《个人投资经营贷款最高额抵押合同》，将250万元的贷款发放给行为人，即已支付了合理对价。值得注意的是，此处不动产抵押中的“合理对价”的界定是否要求与抵押物的真是评估价格相当？基于抵押权作为担保物权的特殊性质，笔者认为只要以双方合意的价格有偿取得抵押权便可。因为抵押权是基于债权而设立的，债权本身并不存在合理之说。
第四，物权变动的形式要件――依法登记。根据《物权法》规定，不动产物权的变动以登记公示为生效要件，未完成登记的，不动产物权不发生变动。抵押行为不进行登记公示的，抵押权就无法设立。而在本案例中，被告A已经对产权登记进行了审查，抵押权也已经法定登记。依法登记的不动产抵押权应当具有公定力公信力。善意抵押权人就能够基于对公信力的信赖确认所取得的抵押权的效力。
基于以上分析，被告A在与行为人甲办理抵押贷款的过程中，对系争房屋的错误登记系不知情且善意，并按约定支付了合理对价，抵押权也依法进行了登记，符合善意取得的构成要件，其应当被认定为善意取得该系争房产的抵押权。
四、结语
不动产抵押权善意取得制度的适用是充分保护善意第三人权益，保障交易安全的立法价值取向的要求。立法的价值追求正在从强调盗赃物的追缴、纠正错误登记等表面公正向保护交易安全、提高市场交易效率、降低交易成本的方向转变，这也是现今市场经济高速发展，交易高速高频发生，维护现有市场经济秩序的要求。若要求交易活动中的民事主体对取得财产或对财产设定权利时对财产的权属状况、来源等作详尽的调查不免会增加交易的时间成本，耗费人力、财力，进而影响交易的进程，无法适应现代经济高速发展的需求。所以适当利用不动产抵押权善意取得制度保护第三人的权益，维护正当合法的交易，既防止了此类纠纷无休止的纠缠，又维护了现有的经济秩序。
【参考文献】
不动产抵押范文第9篇
一、民间借贷概念新解读
在我国，借贷市场主要由金融机构借贷和民间借贷组成。金融机构借贷，指受国家金融机构监管的银行、信用社、保险公司、证券公司（投资银行）、信托公司、小贷公司的放贷行为。《新法释》解决的是自然人、法人和其他组织之间因资金融通而发生的争议，该法释第一条第一款开宗明义：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为”。这个界定体现出了民间借贷行为特有的本质和主体范围。从称谓的形式上明晰了与国家金融监管机构间的区别，也从借贷主体的适用范围上与金融机构进行了区分。民间借贷主体不仅仅包括自然人，还包括法人、其他组织。具体分为自然人之间、法人之间、其他组织之间、自然人与法人之间、自然人与其他组织之间和法人与其他组织之间六类借贷关系。
二、民间借贷抵押登记的历史及现状
1.民间借贷抵押登记的历史情况
民间借贷是民间自发形成的一种融资信用形式，“民间借贷”这一称谓约定俗成，在我国有着久远的历史，为社会广泛熟悉。中华人民共和国成立前，民间借贷即已非常普遍，一般借贷双方都邀请没有相关利益关系的人见证，共同签署相应的借款合同，同时使用不动产（包括房屋、土地）出典担保借款，构成了中华法系特有的典权制度。中华人民共和国成立后，50年代初期开展了不动产总登记，民间借贷抵押由登记部门向典权人颁发他项权利证书，证书上载明他项权利类型及债权数额等基本信息，成为不动产抵押登记的基础雏形。
2.民间借贷抵押登记的现状
目前民间借贷游离于体制之外，没有正式的监管形式，比金融机构借贷风险更高。有数据显示，民间借贷纠纷已经成为继婚姻家庭之后第二位民事诉讼类型。长期以来，为避免、减少纠纷，登记机构对于民间借贷抵押登记审查非常谨慎严格。1991年由最高人民法院颁布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》和1996年由中央人民银行颁布的《贷款通则》，对于企业之间的借贷，一般以违反国家金融监管秩序为由而被认定为无效、被查处。有些部门规章对于民间借贷也有限制条款，2012年由国土资源部颁布的《关于规范土地登记的意见》规定：“经中国银行业监督管理委员会批准取得金融许可证的金融机构，经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记”。这些制度性规定在司法界和登记实务界被长期实施、执行和遵守。部分登记机构大多也仅受理自然人之间、自然人和法人（自然人为贷方）、自然人和其他组织之间（自然人为贷方）的抵押权登记；因购销合同等民商事债权债务关系而产生的合同义务，对义务履行的担保导致的抵押权登记予以受理。对于自然人和法人（自然人为借方）、自然人和其他组织之间（自然人为借方）、法人之间、其他组织之间及其相互之间借贷的抵押担保，因制度禁止都不受理。1997年《合同法》和2007年《物权法》颁布实施后，加之市场经济实践发展的迫切需要，绝对认定民间借贷行为无效面临着法律冲突和实践的诘难，市场经济下的“经济人”不断拷问着“良法之治”还是“恶法之治”？《新法释》的颁布实施，规范了民间借贷行为，明确了民间借贷的主体，拓展了不动产抵押登记的范围，为登记机构办理民间借贷抵押登记提供了法律依据。
三、不动产抵押登记中民间借贷合同的审查
《房屋登记办法》规定，申请抵押权登记应当提交主债权合同。《土地登记办法》亦规定，依法抵押土地使用权的应当持主债权债务合同。《不动产登记暂行条例》也明确，申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料，登记原因证明材料。针对于不动产抵押登记，这里所指的登记原因证明材料即包含借款合同。前述法规均明确登记机构在办理抵押权登记时需要收取借款合同进行审查，以明确借贷的基础法律关系。笔者认为登记机构在受理民间借贷抵押登记时对于借贷合同的审查应注意以下几方面。
1.民间借贷合同的效力判断
借贷合同有效才表示民间借贷的法律关系成立，一方当事人才能向另一方当事人主张其按照合同约定履行义务。也只有基于有效的民间借贷合同、办理不动产抵押登记，才能保证合同的履行，使双方利益得以实现。《新法释》在借贷合同效力这一部分主要规定了以下内容：（1）自然人之间民间借贷合同的生效要件为借款已实际履行完毕，这是由自然人之间借款合同的实践性特征所决定了的；（2）企业之间为了生产、经营需要签订的民间借贷合同，只要不违反《合同法》第五十二条和本司法解释第十四条规定内容的，应当认定民间借贷合同的效力，这是新法释的重要内容之一；（3）企业因生产、经营的需要在单位内部通过借款形式向职工筹集资金签订的民间借贷合同有效；（4）借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者生效的判决认定构成犯罪，民间借贷合同并不当然无效，而应当根据《合同法》第五十二条和本司法解释第十四条规定的内容确定民间借贷合同的效力。
《新法释》具体列举了民间借贷合同应当被认定为无效的情形，包括：（1）套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；（2）以向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；（3）出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；（4）违背社会公序良俗的；（5）其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。由此可见，《新法释》对于民间借贷合同的效力问题做了很明确的规定。笔者认为，作为登记机构，对于借贷抵押的实体法律关系效力既无必要又无能力一一究问查明，但要根据前述法条规定注意两个要素：（1）借贷双方主体适格。这里的适格主要是看借贷主体如果是自然人，必须具备完全民事行为能力；如果是法人或其他组织，需在经营期限内，且不能有营业执照被吊销或注销的情形。（2）对于企业和其他组织，无论通过何种方式筹款，借款用途系用于本单位生产、经营。
2.关于民间借贷利率、利息
利率、利息的规制是民间借贷的核心问题，是《新法释》的亮点之一。随着我国利率市场化改革进程的推进，特别是浮动利率的实施，以基准贷款利率的四倍作为利率保护上限的司法政策变革势在必行。《新法释》有关民间借贷利率和利息的内容主要包括：（1）借贷双方应明确约定利息；（2）确定了民间借贷适用的固定年利率。明确借贷双方约定的年利率未超过24%，法律应予保护；24%-36%这一部分作为自然债务，取决于借款人自动履行的意愿；超过36%以上的，因为其已构成不当得利，法院会认定借贷合同无效。笔者认为，虽然利率、利息不是不动产登记簿的记载内容，但是如果登记申请人提交了未明确约定利息或约定年利率超过36%的借贷合同，登记机构未及时指出，予以登记，很难说这项具体行政行为没有瑕疵；一但当事人之间产生纠纷，往往会将登记机构卷入行政诉讼中。因此，登记机构需要对贷款利率进行审查，对于违反规定的合同，登记机构应不予受理，要求申请人依法更正，并不得确认为抵押担保的主债权范围。
3.民间借贷主体资格的审查
《合同法》规定，合同订立双方应具有相应的民事权利能力和民事行为能力。《新法释》规定：法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在《合同法》第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。这也是《新法释》的一大亮点，与中国人民银行1996年颁布的《贷款通则》和1991最高人民法院相关司法解释规定的放贷主体应为具有金融许可的金融机构有了变化。不仅金融机构、典当公司、担保公司等企业可以为出借方，一般企业法人及其他组织也可以为。因此，对于登记机构，应对民间借贷双方的主体资格进行审查。即作为放贷主体，自然人应具备完全民事行为能力，法人或组织应在其身份的合法有效期内，且未被吊销或注销。
作为登记机构，在办理民间借贷抵押登记时，需要做到“四查一放”：一查借贷双方主体是否符合登记要求。二查担保的债权数额是否明确。债权数额应该为一个具体的数字，例如不能出现“20万元及其利息”，其实借贷双方作这样的约定是完全没有必要的，在司法实务中，实现抵押权时不单会支持本金，还会支持利息，逾期还款的罚息等。三查借贷合同是否明确约定利息，约定的借款利率是否符合规定。四查借款用途，《新法释》对企业之间的民间借贷给予有条件的认可，规定了法人或其他组织相互拆借资金或在本单位内部筹集资金是为本单位生产、经营需要，司法应予以保护。一放是指还款期限登记机构可以适当放宽相应审查。该项内容由借贷双方约定，对借贷双方具有约束力。《物权法》规定抵押权的行使期间与主债权诉讼时效一致，在主债权诉讼时效超过以后抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。因此，登记机构需要确认的抵押权期限其实就是借贷双方约定的还款期限，至于抵押权人怠于行使抵押权致使权利归于消弭，这是法律法规规定的行使期间效果，与登记机构无涉。
不动产抵押范文第10篇
关键词：不动产抵押权；善意取得；担保；交易秩序
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2011)09－0064－03DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2011.09.16
一、案例简介
1999年借款人王兴业向工商银行琼海支行贷款18万元，以位于琼海市嘉积镇元亨街共有房产“海国用（96）字1730号土地使用权证”和“海房权证海字第2305号房屋所有权证”作为贷款抵押物，双方签订了《抵押合同》。后王兴业无力还款，工商银行琼海支行诉至法院，通过处置抵押物偿还了贷款。事隔10年后，王兴业的姐夫许世佳向法院申请再审，称该抵押房产为其所有，王兴业无权处分该抵押房产，请求法院确认王兴业与琼海工行签订的抵押合同无效。一审法院认为：被申请人（即原审被告）王兴业是用他人的财产，通过不正当手段办理产权证书，以违法取得的产权证为自己的借款设置抵押，其不是该抵押房产的真正权利人，无权处分该抵押物。由于借款抵押物不符合担保法的有关规定，其抵押行为无效。判决被申请人王兴业与工商银行琼海支行订立的《抵押合同》无效。
工商银行琼海支行不服，提出上诉，理由如下：（1）上诉人在与被上诉人（原审被告）王兴业签订《抵押合同》的当时，手续完备，证件齐全，抵押真实合法有效，上诉人不存在任何过错。（2）基于公示公信原则，上诉人有理由相信琼海市政府和琼海市房产管理局颁发的权利证书是真实有效的。（3）上诉人作为贷款人、抵押权人，合法处置抵押物，收回贷款本金利息的权利应当得到保护。（4）根据物权法第一百零六条的规定，善意占有人可以取得权利的类型不仅仅限于动产所有权，还包括了不动产所有权，以及动产或不动产的其他物权。上诉人善意取得不动产抵押权，合法权利应该受到法律保护。
正是利用不动产抵押权善意取得这个切入点，工商银行琼海支行最终取得二审法院的支持，扭转了诉讼局面，反败为胜。这是银行利用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益的一个经典案例，很有借鉴意义。
二、不动产抵押权的善意取得制度的内容
不动产抵押权善意取得，是指无处分权人将不动产设立抵押，善意第三人信赖不动产登记簿从而取得抵押权，在真正权利人行使权利时，善意第三人可以抵押权的善意取得而优先行使受偿权。
（一）不动产抵押权善意取得制度的法律变迁
1.《物权法》颁布前善意取得制度评价。传统的善意取得制度存在两个方面的缺陷：一是保护的标的物仅为动产，并不包括不动产;二是保护的仅为动产所有权，不包括用益物权、担保物权。随着社会经济的发展，出现了很多关于不动产抵押权的纠纷，若仍仅是对动产所有权施以善意取得保护，显然已经不能满足经济形势的需要了，在这种情况下，建立不动产抵押权善意取得制度势在必行。
2.《物权法》颁布后，不动产善意取得制度有了法律依据。2007年10月1日颁布施行的《物权法》，实现了动产所有权的善意取得制度到不动产物权善意取得制度的突破，是立法观念上一个质的飞跃。
《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
（2）以合理的价格转让;
（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《物权法》第二条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
《中华人民共和国担保法》第二条规定：在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。
本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。
从以上三条法律规定我们可以看出，抵押是担保的一种方式，担保物权包括抵押权。故《物权法》的颁布就为不动产抵押权的善意取得制度确立了法律依据。
（二）确立不动产抵押权善意取得制度的必要性
1.不动产善意取得制度支持融资市场的有序发展，有利于保障银行合法权益。据不完全统计，当前我国抵押信贷资金超万亿元人民币，银行信贷资金安全对稳定市场经济交易具有不可忽视的作用。银行在开展信贷业务的过程中，在办理抵押登记前，只要尽到了谨慎审查的义务，贷款登记办理手续合法合规，那么基于抵押登记所产生的优先受偿权就应当受到保护。如果银行在进行查询抵押人在政府登记部门的权属登记后发放贷款，有人站出来主张自己才是抵押物的真正权利人，银行的抵押权就被否认，那整个市场交易秩序将荡然无存。试问在这样的公权力诚信危机下，还有哪家银行敢开展信贷业务？这对我国经济的发展将造成非常负面的影响。基于这样的背景，必将呼唤不动产抵押权的善意取得制度，这是对整个市场交易秩序的保护，体现了法从关注个人本位到社会本位的嬗变。
2.承认不动产抵押权善意取得制度,符合公示公信的物权变动原则。众所周知,物权是一种对抗世人的权利,这种对抗是以对方知情为前提,在不知情的情况下,即无对抗效力。因此,物权必须具有向世人公开的手段,该手段便是登记。人们往往通过登记的情形判断所有者或他项权人是谁,因为第三人信赖登记的公信力,所以他们是善意的,不能因为向世人公开的信息与事实有冲突而否认交易的事实,这样会给市场带来很大的冲击。所以,承认不动产抵押权善意取得制度是登记的公示力和因为第三人的信赖而产生的公信力的具体要求。
3.不动产抵押权善意取得制度有利于维护无过失的交易者的利益。在现实生活中,除了少数物品外,大多数物品都可以从市场上获取替代品。在这一背景下,与其保护静的安全,摧毁已存的法律关系的效力,以牺牲业已形成的稳定的社会秩序为代价来保护原权利人的利益,不如保护动的安全,使善意受让人取得物品的所有权或其他权利,而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担,从而补救其损失更为妥当。
4.不动产抵押权善意取得制度有利于证据的收集,及时解决民事纠纷。当无权处分人处分他人财产以后,时间一长,标的物很可能在多个当事人之间转手。因此，使得证据难以收集。若不保护善意第三人的利益,而允许权利人轻易否认第三人的权利,势必将现有的秩序,使大量的人力、物力、财产陷入无休止的举证之中,使大量的民事纠纷不能及时解决,浪费有限的司法资源。
（三）不动产抵押权善意取得的条件
1.抵押权人取得不动产抵押权时是善意的。不动产抵押权的善意取得的善意，是指抵押权人客观上不知道抵押人无抵押不动产的所有权或处分权的事实。这种“善意”产生于不动产登记公信力原则之下，应界定为“不知且无重大过失的客观善意”，其认定所依据的是不动产登记这一客观事实，完全有别于当事人主观心态为判断基准的善意。它是一种易为公众所感知的权利推定的“客观标准”。善意的准据时点，是指确定第三人是否善意的具体时间。其确定的意义在于，以时点为分界线，要求抵押权人在抵押权设立之时是善意的即可。时点之后，即便债权人知晓了不动产的产权争议或瑕疵，其已享有的抵押权仍然可以受到保护[1]。
2.抵押双方当事人已就抵押行为依照法律规定办理了登记，并将抵押事项记载于不动产登记簿上。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产抵押权作为不动产物权的一种，其设立必须经依法登记才发生效力。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
3.抵押权人支付了合理对价。合理对价是对“有偿取得”的进一步延伸，并且“合理的价格，也是衡量财产取得是否是善意的标准”[2]。即使事后法律确认，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人，权属登记错误。登记名义人在没有处分权的情况下在不动产上设立抵押权的行为。但如果抵押权人在办理妥抵押登记手续后，及时发放了贷款，支付了获得抵押权的对价，则可依据善意取得维护自身权益。
三、银行如何运用不动产抵押权善意取得制度保护自身权益
《物权法》明确规定了不动产及动产的善意取得制度，银行在业务操作中应注意运用不动产抵押权善意取得制度维护自身权益。如果银行与无权处分人办理了不动产抵押登记，当有权人向银行主张抵押无效时，银行应利用善意取得制度主张对善意受让的不动产抵押权优先受偿。
1.银行要充分履行谨慎审查的义务。银行在发放贷款前，要多管齐下，全方位地了解借款人和担保人的资信情况。加强与客户的沟通，通过直面客户了解其基本情况，分析、甄别客户所提供信息的准确性。对客户提供的抵押物，除了到实地进行充分的调查了解外，还要到有关登记部门核实情况，充分尽到谨慎审查的义务，这是适用不动产抵押权善意取得制度保护银行利益的重要前提。
2.银行要严格按照法律规定办理抵押登记手续。在进行完相关的审查手续后，银行要及时办理好抵押物的抵押登记手续。不动产抵押权必须经登记才能生效，这是银行利益的一道重要防线，如果银行没有根据法律要求办理抵押登记，也就失去了适用不动产抵押权善意取得制度的前提。
3.银行要注意保全相关材料，证明自己是善意的。银行在平时办理业务的过程中，要注意保全相关资料，包括调查、审查、办理登记、发放贷款、贷后跟踪的资料等等。若出现关于抵押权的纠纷，在主张善意取得时应注意证明以下事实：（1）银行是善意的，即不知抵押人是无处分权人；（2）银行支付了合理的对价；（3）不动产抵押依照法律规定已经办理登记。
4.加强与法院的沟通，建立银法联系畅通渠道。在出现涉及不动产抵押权的纠纷时，由于银行业务的专业性，法官可能不甚了解，未必能准确适用法律。银行的工作人员要主动加强与法院的沟通，向法官阐明观念上不太清晰的业务知识点，通过主张不动产抵押权善意取得，争取法院的支持，维护自身合法权益。
参考文献：
[1]李国帅.浅议不动产抵押权善意取得中的善意[N].江苏法制报，2010-08-09.