建筑合同法律法规范文

建筑合同法律法规篇1

    一、建筑法学理论研究

    2011年4月,在社会各界的关注与推动下,全国人大会常委会对颁行于1998年的《中华人民共和国建筑法》(以下简称《建筑法》)进行了修订。但遗憾的是,此次修订并未对《建筑法》带来实质性改变,由于缺乏系统的理论研究和立法规划,建筑法学内容多显散乱无章莫衷一是,难以为建筑市场的长期稳定、安全和规范化运行提供有力的制度支持和法制保障。建筑法学理论的确立与夯实是发展建筑法学的基础,参会学者对此展开了多视角的讨论。

    目前,建筑法学在我国现有部门法体系中的地位尚不明确。究其原因,陕西恒达律师事务所陈贞学主任律师认为是缺乏创新、研究分离、法规条文混乱、数量过多等原因所致。西安市国土资源局郑世骅处长、陕西省造价管理协会彭吉新会长、陕西丰瑞律师事务所窦醒亚对这一观点表示认同,与会学者们一致表示期待早日见到建筑法学科的正式确立。

    关于建筑法律体系的系统建构与完善,西安建筑科技大学法学系刘颖副教授指出,建筑法应属于经济法之分支法律部门,据此,她从经济法制度要素的角度提出建立与完善我国建筑法律体系的立法设想,认为我国建筑法律体系应包含以下内容:(1)建筑主体法律制度——包括建设工程企业法人制度、施工企业从业资格制度、施工许可制度、建设工程专业人员注册执业制度;(2)相关民事权利制度——包含建筑活动中涉及的土地物权、工程债权和建筑作品知识产权等;(3)建筑行为法律制度——建设工程招投标制度、发包承包法律制度、建设工程合同法律制度、建筑工程保险法律制度;(4)建筑法律责任制度——建设活动中涉及的民事、刑事和行政法律责任制度;(5)强制性建筑技术规范和标准。

    目前,国内对建筑法学研究的重视程度日益增加,但对区域内建筑法学的研究尚处于雏形阶段。西安建筑科技大学梁栋讲师独辟蹊径对区域内建筑法学研究进行了一定阐释,认为“区域内建筑法学研究”并非独立于国家整体建筑法学研究之外,而是在其基础之上根据区域建筑活动的特点,运用国家调整建筑活动的法律规范,结合区域内调整上述活动的行政法规、规章和规范性文件所进行的研究。其研究对象为区域内建筑活动,所涉及的法律包括现行的法律法规、单行法和行政法律法规以及地方制订实施的地方性法规。在调整方法上不仅仅是法律制度的简单适用,更应注重法律适用与建筑工程的结合,抓住工程质量、工期、工程价款三个核心问题。除此之外,区域内建筑法学研究还应注重整合教育科研优势资源。

    颁行于1999年的《中华人民共和国招标投标法》(以下简称《招标投标法》)是我国建筑工程领域常用的法律依据之一,国务院2011年出台的《中华人民共和国招标投标法实施条例》对其进行了一定的细部规范。但总体而言,二者在实施过程中仍然暴露出诸多不足,西北政法大学王兆平讲师对其进行了一定反思:(1)其中有关适用对象的规定并不适合特大型国有企业,其强制性招标规定没有考虑高风险行业的特殊需要,非强制性招标规定也未考虑到边远地区企业发展的特殊性;(2)对潜在投标人的资质审查将导致不公正、不合理地排斥潜在投标人;(3)招标人标底保密义务间接催生了串通招标行为的发生;(4)招标投标相关立法对串通招标投标行为采取的列举式规定无法涵盖所有情形;(5)《招标投标法》缺乏对检举串通招标投标行为的激励制度,造成招标过程中的大量串标行为难以被追究责任;(6)社会转型中如何与企业改革相配合也是《招标投标法》现阶段面临的难题之一。

    二、建设工程案件审判研究

    实践中,大量的建设工程施工合同纠纷最终通过司法审判获得解决。研究司法审判实务不仅可以为今后的审判实践提供经验借鉴,而且可为建筑法学理论研究充实新的素材。结合建设工程案件审判实务,与会学者就此类案件的特征、审理依据以及审判实务中的常见问题等方面进行了探讨。

    关于此类纠纷案件的特征,西安市中级人民法院姚建军庭长以西安市中级人民法院民四庭自2009年至2012年受理的建设工程案件为样本剖析了此类案件的特点:案件类型多样、法律关系复杂、专业技术性强、对鉴定依赖性大、审理周期长、证据认定较繁琐、案件敏感度高易引发社会问题等。西安铁路运输法院杨光庭长同样以该院2006年至2011年共6年的统计数据为基础,归纳出此类纠纷案件的特点:纠纷类型的单一性、合同标的物(建设工程)多样性和社会性、证据审核认定的复杂性、法律适用的疑难性等。

    关于审理建设工程施工合同纠纷案件应适用的法律,姚建军认为主要包括《建筑法》、《合同法》、《招标投标法》。陕西建工集团法规处任高让处长认为,最高人民法院于2004年公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称《解释》)为建设工程施工合同的审理提供了更详尽的解释和参考,其内容涵盖农民工合法权益保护、垫资施工合法化、实际竣工日期认定、固定价格无须鉴定、合同结算条款优先、无书面鉴证亦可结算、擅自使用视为验收合格等方面,对以上常见疑难问题确定了合理客观的审判依据。

    关于建设工程司法审判实务中常见的问题,姚建军认为主要包括:建设工程施工合同的法律效力、建设工程造价审理、法官如何运用建筑法律解决实务问题等。杨光补充认为,审理此类案件还应注意工程质量、工程款结算、损害赔偿金以及违约金计算等问题。

    三、建设工程施工法律实务研究

    随着建筑行业的蓬勃发展,建设工程施工中的新问题也层出不穷,找出这些问题的根源并加以反思和解决是保障我国建筑行业健康、良性、有序发展的根本途径。参会学者们针对建设工程施工过程中可能出现的各类问题展开了全面的讨论,并进一步切实提出一些相应解决对策。

    关于公共建设工程施工合同的规范履行,碑林区政法委执法监督科李玛莉副科长指出,由于道路、桥梁等多属于市政工程,系国家公共管理者运用公众资金提供公共服务的重要内容之一,应加强对合同主体、合同签订及合同履行的监管以避免不必要的纠纷和公众质疑,具体包括加强主体资格审查、严格贯彻落实招投标法、禁止任意担保鉴证行为、付款行为符合财务规定四方面的监管工作。鉴于发包方的注意、审查义务在建设工程施工合同的规范履行中占据重要地位,建议创设行政管理内外监管机制并加强司法审判的衡平与追责。

    “黑白合同”的法律效力认定问题一直是建筑行业的难点和讨论热点,前述《解释》第二十一条规定“白合同”的认定标准为“中标并经过备案”,该规定被视为认定建设工程招投标“黑白合同”效力的依据,确立了备案合同(“白合同”)有效、商务合同(“黑合同”)无效这一纠纷处理的基本原则。参会学者们一致认为,如单一采用此原则,势必误导法院在审理建设工程施工合同纠纷案件时忽略“白合同”是否具备合同的合法有效性、是否得到了双方当事人实际履行这些实质要素。陕西丰瑞律师事务所高瑞霞认为,是否备案仅在商务合同与备案合同一致的情况下对法官具有参考意义;陕西金镝律师事务所杨建军以及陕西永嘉信律师事务所徐海谋、杜世芳均表示,建设施工“黑白合同”的法律效力认定不应一概而论,应综合考量影响合同签订的政策因素、自然因素以及人为因素等,具体案件具体分析。

    关于建筑市场普遍存在的“挂靠”问题,与会学者给予了密切关注。首先是“挂靠”行为的认定,陕西方正时代律师事务所刘忠杰认为,“挂靠”实质就是“借用资质”行为,与“借用资质”实为同一概念并无本质区别。陕西至正律师事务所刘树伟则从财务关系、利润归属、工人工资支付和保险办理、施工机械设备的产权归属、实际垫资人等方面来认定“挂靠”关系。关于“挂靠”形成的建筑工程施工合同的法律效力,刘树伟认为,因此类合同违反了《合同法》第52条的规定,原则上属于无效合同,但其实际效力还应结合合同实际履行状况而区别处理。

    关于建设工程价款优先受偿权行使过程中存在的权利冲突问题,陕西丰瑞律师事务所汪婷以及陕西睿诚律师事务所刘杨均表示,对此不能机械性适用最高院的司法解释,应充分考虑到预购商品房之上是否存在贷款抵押以及预购商品房是否办理了预告登记等情形。为保障承包人优先权的行使,刘杨及陕西永嘉信律师事务所刘斐然等律师均提出了不同的应对建议。

    关于建设施工中普遍存在的转包及分包问题,陕西睿诚律师事务所严乐指出,目前我国建筑市场转包与分包现象频发的原因在于:(1)建筑市场资质高消费现象普遍存在;(2)建筑市场细分程度不够,工程项目集中程度高;(3)转包、挂靠与违法分包的取证及认定难度较高等。治理非法转包、违法分包问题不仅需要建立我国建筑市场的诚信体系,更需要健全施工企业资质管理制度,同时应进一步完善法制体系对其加以规制。

    关于建设工程质量保证金,陕西丰瑞律师事务所邵瑞认为,保证金的返还时间不应与保修期挂钩,缺陷责任期内,保证金担保承包人应及时履行保修义务,缺陷责任期满后,保证金应及时返还承包人,但返还并不影响承包人的保修责任。

建筑合同法律法规篇2

关键词：建筑施工企业；法律事务管理；体系建设

Abstract: With the development of the construction industry, the necessity of construction enterprises to do the legal affairs management becomes an important problem to be solved in this paper, the construction enterprises to strengthen the legal affairs management point of view, analysis how to make legal affairs management of construction enterprises.

Key words: construction enterprise; legal affairs management; system construction

中图分类号：D9

1建筑施工企业加强法律事务管理的必要性

近年来我国的建筑业发展很快，建筑业吸纳了大量的农民工就业，并拉动了诸多相关行业的发展，建筑业已经成为我国国民经济发展的新的增长点。但在快速发展的同时，也出现了一些问题，如：建设工程的质量问题、建筑市场行为不规范的问题、投资资金滞后不到位的问题，特别是资金不足造成的大量拖欠工程款和农民工工资的现象，已经严重侵害了建筑企业和进城务工人员的合法权益。这既是一个经济问题，又是一个社会问题，更是一个法律问题。

从行业特性来看，建筑工程具有规模大、工期长、材料设备消耗大、产品固定、施工生产流动性强、受自然和社会环境因素影响大等特点，因此，建筑业是一个风险集中、经营活动动态变化极其复杂的行业。企业面临着技术、环境、质量、安全、经济以及合同签订、履行等方面的诸多风险，在日常经营管理活动中，更是呈现出千变万化的情况。

此外，中国的市场经济尚处于不断发展完善的阶段。虽然，近年来建筑业相关法律法规日益健全，《建筑法》、《合同法》、《招投标法》及企业资质管理、质量安全管理等有关法规逐步完善，建筑市场的专项治理效果也日益明显，但是交易不规范、履约不诚信的现象仍然大量存在，虚假招标、围标串标、违法分包、转包等不规范行为时有发生。这些不规范行为扰乱了建筑市场正常秩序，造成了市场混乱，影响了优秀企业公平竞争和健康运行，从而导致建筑行业的素质整体下降。同时，由于中国建筑业的总承包企业过多、行业集中度仍然较低的情况，直接导致了行业内没有形成合理的分工协作关系，使大量企业集中在总承包经营领域采用盲目低价、挂靠等手段获取项目，因此使得企业项目毛利不断走低、企业效益不断下滑的现象发生。

2建筑施工企业法律事务管理体系建设的原则

(1)依法治企、合法经营的原则

必须通过加强法律事务管理体系建设，规范企业法律事务管理工作，以保证企业管理与决策的合法性，控制与评估企业行为的法律风险。要做到依法办事、依法治理企业、依法保护企业的合法权益，把企业的各项经营管理活动纳入法制化管理轨道，最大限度地减少法律纠纷导致的各种损失。

(2)事前防范为主、事后救济为辅的原则

法律事务管理工作以维护企业的合法权益为宗旨，以事前防范为主，事后救济为辅的原则，通过有效地事前防范和法律途径，防止各种可能损害到企业利益的事件发生，从而节约企业管理成本，保证企业在市场经济条件下实现利益最大化。

(3)促进管理水平全面提高的原则

应使法律事务管理工作成为企业经营管理工作不可缺少的重要组成部分，并通过对企业各项管理工作提出意见、参与研究、进行审核等程序，以规范经营管理行为，促进企业管理水平的全面提高。

3建筑施工企业法律事务管理体系建设的主要内容

3.1健全法务组织，加强法务管理队伍建设

企业内部的法律事务管理机构最重要的任务是，努力使企业的组织和行为遵守法律的规定，实现依法经营管理，同时它也是企业领导人在法律方面的参谋和助手。其实现的途径有两个：一是通过本部门直接的管理活动，如对企业法定代表人授权委托行为的管理，对合同的管理，对商标、专利和商业秘密的管理等等，从而约束和规范企业的行为；二是通过间接的管理手段，如参与、建议、咨询等方式，促使企业领导人和有关部门依法建立、健全各项管理制度，实施各项管理活动，进而实现将企业日常生产经营活动纳入法制化轨道的目标。

对于大型建筑施工企业，应在公司（或集团）层面明确分管法务工作的领导，必要时可设立总法律顾问职位，一般还可兼任法务总监或首席律师之职；在公司（或集团）总部设立专门的法律事务管理机构（如法律事务部），配备既熟悉建筑施工业务又具备法律专业知识的专职管理人员。对于中小型企业建筑施工企业，一般可明确一名分管法务工作的领导，同时在企业内部的经营部、合约部或行政办公室等部门中设立二级部门，作为专职法律事务处理机构。规模较小的企业也可在内部设立兼职或专职法律顾问岗位，但不管何种规模的企业，聘请专业律师作为常年法律顾问或案件人，是必不可少的管理手段之一。

3.2建立公司法律事务工作制度

建筑施工企业应当制定本企业的法律事务工作制度。要通过建章立制，形成合理完备科学的法务工作网络体系，建立和完善法律事务管理机构自身的各项工作程序，使法律事务工作有章可循、有法可依，保证公司法务工作有序、高效地开展。一般情况下，企业法律事务工作制度应当包括以下主要内容：(1)法务管理组织和队伍建设；(2)规章制度的合法性审查；(3)合同审核；(4)重大事项的法律审查；(5)诉讼案件的管理：(6)非诉讼案件的管理；(7)外聘律师的管理；(8)内部法律咨询服务与普法教育培训等。

3.3健全公司规章制度体系

公司规章制度是指公司针对经营、生产等各项管理活动所制定的各种制度、规则、章程、程序和办法的总称，是公司及公司员工在经营、生产等各项管理活动中共同遵守的规范和准则。规章制度的制定、修改和废止应当遵循科学、合理、合法、利于实施的原则，按照规定的权限和程序，科学、合理地规定公司各部门、各岗位的权利、义务、责任以及公司内部的管理秩序。建筑施工企业应当建立、健全符合国家法律法规要求的一整套公司规章制度及保障其有效执行的监督体系，使企业依法决策、依法经营管理、依法维护合法权益的规章制度得到健全。公司法律事务管理机构应对公司规章制度的合法性进行监督管理，以确保公司规章制度的合法有效，不违反国家的法律法规、不危害国家和社会的公共利益、不侵犯员工的合法权益；要保证法律赋予企业的权利在制度中得以充分体现的同时，还要有利于执行国家法律法规，以促进企业依法治企。

3.4建立和健全企业合同管理体系

建筑合同法律法规篇3

随着中国社会经济的发展，建设活动日益增加，随之对建设活动的法律规范也日趋突出和重要。加入WTO后，建筑领域国际交往日益增多，建筑活动的法制要求显得尤为重要和突出。因此，建设法律规范制度的建立和健全，已成为中国建筑产业发展和法制建设的重要内容。

通过一段时间对建筑法规课的学习，越发的认识到它在建设活动中重要的规范作用。越来越多的土建类注册考试都对建设法则提出了更高的掌握要求。 尤其是近来对土建类建造师执业资格考试实施办法的规定中，第四条和第六条都明确规定：一级、二级建造师执业资格考试都必须设置《建设工程法规及相关知识》科目。

建筑法规和建筑活动的关系日益密切，更好的规范了建设行为，为人们的生活提供了法律的保障。 建设法规是指国家权力机关或其授权行政机关制定的、旨在调整国家及有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中或建设行政管理活动中，发生的各种社会关系的法律、法规和规章的统称。它也在各个方面发挥着作用。它详细规定了哪些是必须所为的建设行为，哪些是禁止所为的建设行为；它保护符合法律规定的一切建设行为；它同时对那些违法建设行为作出适当的处罚。 近年来，由于市场的不规范和缺乏明确的法律制度，建筑领域里的每一个环节都存在着严重危机：工程款拖欠现象十分严重，施工企业在建成一座座高楼大厦的同时，往往因为建设单位拖欠奇绝工程款而深深困扰，从而给本来已经经济十分紧张的施工企业雪上加霜。最后使得民工受罪：“没有资金争着上，有点资金全面上，有了资金也不给，逼着企业先垫上”，层层经济压力最后转移到了民工身上，这是造成民工工钱被拖欠的一个重要原因。无序的挂靠，转包及承包也存在着好多不合法的现象，还有由于我国的监理制度起步比较晚，工程监理单位更是存在着很多的问题，这些无疑都需要用法律的手段来解决。 毫无疑问，《建筑法规》的出台可以解决以上这些现象，从而加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展。

第八届全国人民代表大会常务委员会于一九九七年十一月一日通过并公布了《中华人民共和国建筑法》。这是我国建国以来的第一部建筑法典，第一次把建筑市场的规范运作纳入法制轨道。 纵观整部《建筑法规》，主要是围绕建筑工程的质量和安全，因为这些直接关系到国计民生和全体公民切身利益。《建筑法规》用了民法通则中的连带民事责任概念,对建筑市场中相互推卸责任的混乱状态起到遏制作用。以工程拖欠现象为例，《建筑法规》就能较好的解决此类问题。 首先要严把建设工程合同签订关，尽量完善合同条款。建设部和国家工商行政管理局为了配合国家近年来一系列法律法规的实施，专门拟定了一套新的《建设工程施工合同》示范文本用于签订合同，合同条款格式严谨，且符合刚颁布的《合同法》、《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律规定，能够最大限度保护施工单位的合法权益。 另外， 可以要求建设单位提供按期付款的履约担保。为了使建设单位即发包方一开始就能够及时支付工程款，双方可以在合同中约定由发包方对应付的工程价款提供相应财产作为担保，也可以由第三方来提供担保，担保的方式可以是连带责任保证。这样将来万一发包方无力支付拖欠工程款时，承包方即可用发包方用以担保的财产来清偿债务，或者要求第三方承担保证责任，从而使承包人的风险尽可能地降到最低。 其次，要正确运用、行使对建设工程的法定抵押权。根据《建筑法规》及《合同法》规定，更好的维护自己的合法权益，最大限度的要回拖欠款。 再者，可以通过提起代位权诉讼保护承包人的合法利益。过去承包人在承接完建设工程后，发包方往往以其对外债权收不回来为由拒不支付工程款，对此承包人往往无计可施。而新颁布的《合同法》对债务的保全中的代位权诉讼作了明确规定，这就从法律上明确赋予了承包人代位求偿的权利。 最后，在执行过程中对被执行人的到期债权可以予以强制执行。我国有关法律通过执行程序中的司法救济手段对承包方的利益进行了保护―― 只要发包方对第三人有到期债权的，法院就可以追加其为本案的被执行人，要求其直接向承包人履行债务。 我觉得诚信缺失是造成工程款拖欠的重要原因。我们不仅仅要用法律来防范和治理失信行为、更要依靠良心和信念来支撑诚信制度，维护良好秩序的屏障。 因此我建议在建筑业逐步建立和完善企业信用体系系统，将企业身份、工程质量安全和服务情况等信息记录在案，打造“诚信建筑”，通过市场主体之间的相互制约关系来完成市场主体行为的互相约束和自我约束，这将大大缓解由于供大于求造成的严重不公平交易、拖欠工程款、恶意压价等行为。最后，通过立法来确保工程保险和担保的事实。 建筑与法律都在实践与研究中获得了新的生命，不断地更新、超越和创造自身的价值之维。在现代社会里，法律更是在建筑市场中记着不可估量的监督和规范作用，协调整个建筑市场的有效运转，促进建筑行业的健康发展。

作为从事建筑行业的我们更要充分认清《建筑法规》的重要性，不光是我们为了考取注册建造师执业资格，更是为了以后它在我们从事建筑行业中所发挥的重要作用。一个合格的建筑师不光是要设计好的图纸，更要合理建筑规范，保证工程建筑质量和安全，真正的为公民的切身利益着想，以建筑法规来指导自己的建设行为。我在上课时听到老师讲解一条条建筑法，对我们国家在建筑方面法律制度的健全感到高兴，可是现实生活中的真的在按照法律规范执行那些法规吗？又真正有哪些人了解懂得这些法规呢？我们遇到麻烦时真的用这些法规来维护自身的利益了吗？如果不是写这篇作业，也许我都不会了解这些规定，也不会知道如何利用法律要回工程拖欠款，可是原本不了解这些法规的人又何止我一个呢？如何让建筑法规普及，让更多的人了解它，运用它，更好的发挥它的规范作用，恐怕是我们法制机构要完善的方面了。

建筑合同法律法规篇4

一、建筑法规的概念与特征

建筑法规指的是在行业内具有法律效力的各类子法规的集合，其中包括《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等，均是指导我国建筑行业规范操作及施工监管、运营管理等环节的可靠依据。建筑法规可以直观地反映出建筑行业的行为特点，对于我国而言，建筑活动通常具有周期长、涉及面广、人员流动性强、技术要求高的特点，因此想通过建筑法规来保障建筑的顺利进行，就必须遵从这些特点来制定相关法规。

1.质量与安全的原则

质量与安全在建筑工程行业体现的尤为突出，是整个建筑活动的核心，因为建筑的质量和安全直接关系到群众生命安全和财产安全，因此任何建筑行为必须要以安全为第一要务，在保证安全的前提下，追求建筑的经济、美观、适用等相关要求。建筑法规在法律效力的层面解决了这个问题。

2.安全标准的原则

国家的建筑法规安全标准是指国家标准和行业标准。国家标准和行业标准是两个不同的概念，国家标准是指国务院行政主管部门制定的在全国范围内适用的统一的技术要求，而行业标准是指由国务院有关行政主管部门制定并报国务院标准化行政主管部门备案的在全国某个行业范围内统一的技术要求。两者在行业中形成互补，保证法规在建筑活动中得到很好的实施。3.法律法规的原则“有法可依，有法必依”在建筑行业活动中也十分的重要，在中国特色的法制经济下，作为建筑活动的主要参与者，包括建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位等，都应该以建筑法律法规为依据，严格遵守法律办事，以法律为依据，对建筑活动过程中出现的矛盾和分歧进行判断。

二、建筑法规在建筑行业中的重要性

（1）作为纲领性文件，《建筑法》作为基本法，是其他相关建筑法规的纲领性文件，随后各级政府出台了基于《建筑法》的针对地方文件，这样可以更好的使基本法“接地气”的服务于建筑行业，同时也为建筑行业指明了方向，作为参与者的五方（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）有了各自明确而清晰的责任界限，责任主体的多元化使工程质量的责任划分有了明确的界限，各个主体都要按照法定的质量责任与义务来承担自己的责任，避免出现工程质量问题互相推诿，这样不但促进了相互之间的监督，也保证了建筑质量责任分配的公平客观。（2）质量认证体系，是国家对从事建筑活动的单位施行质量体系认证制度。与之紧密相关的是建筑的质量及建筑工程保修与损害赔偿制度，交付前的建筑质量、验收后的缺陷整改以及保修期的维修都是这个体系下的内容。这样不但能够帮助受侵害方及时维权并得到补偿，同时，也将这一系列制度逐渐完善起来。通过这一制度，能够使得合法权益得到恢复和救济，同时制裁和预防违法行为。

三、建筑法规在建筑行业中的地位

建筑法规是我国各类建筑及相关构筑物施工和安装过程中的重要法律依据，因此在合理地使用建筑法规之前，我们需要明确的是建筑法规的基本精神：保证建筑工程质量和安全；规范和保障参与者主体的基本利益，这也是建筑活动参与到经济生活中的直接体现。

1.工程质量和安全

作为整个建筑行业最为基础的法律法规，《建筑法》主要是围绕建筑工程的质量和安全进行相关的规定。建筑工程建设施工的安全和质量关系到人民群众的切身利益。目前，我国建筑市场还存在很多违法乱纪行为，在转包、分包、挂靠、有偿出借企业资质等各个环节都存在利用法律法规的漏洞来谋取利益的行为，这对我国建筑市场的健康发展造成了严重不利的影响，二级后果则是建筑质量及后续服务无法得到根本的保障，频发的安全事故就是法律法规漏洞下的表现，这些都是从事建筑行业的人无法回避的问题，相关部门只有根据实际的情况，对《建筑法》的条文不断进行优化和完善，弥补存在的法律漏洞，只有这样才能保证建筑工程施工的质量和安全，促进建筑行业健康发展。

2.规范和保障各方权益

在我国建筑市场上，除去政府出资建设的公共建筑，绝大多数工程均是以营利为目的，因此就需要法律来为参与项目的各个主体保证相应的利益及责任。借用了民法通则中的连带民事责任概念的《建筑法》对市场中责任混乱的状态起到遏制作用。如《建筑法》第二十七条第一款规定，“大型建筑工程或者结构复杂的建筑工程，可以由两个以上的承包单位联合共同承包。共同承包的各方对承包合同的履行承担连带责任”。另第二十九条、第五十五条对总承包和分包单位之间的责任也做出了明确的说明。《建筑法》对工程及参与到工程中的各个主体以法律形式明确相应责任和彼此之间的关系，并对不同主体之间串通谋取非法利益的行为作出的明文的惩戒条款，对建筑活动中监理单位和承包单位，对违法出借企业资质的施工企业、对违法转包和不规范分包的施工企业，均规定有关各方应承担连带责任。《建筑法》另一个突出的贡献是强制性条文规定的出台。有针对性的强制实施，有利于实现进一步规范市场，对依法管理建筑市场提供了明确且坚实的依据。《建筑法》另一个突出优势在于制定机构有着不可辩驳的指导性-国务院-组织制订建筑业发展专项规划，采取积极的政策措施巩固提高建筑业地位，并可以高屋建瓴的指导促进建筑业经济增长与发展方式的转变，推动建筑业产业合理分布和优化升级，使建筑业在我国国民经济快速发展和社会不断进步中发挥更大的作用。

四、建筑法规在建筑工程中的作用

（1）建筑法规能够维护建筑市场的秩序，建筑法律法规如《招投标法》等相继出台后，各级建设行政主管部门在进行工程监管工作时就有法可依有章可循了。在我国招投标活动中，当串标围标等事件发生时，以往的治理由于缺乏法律制度的约束，导致了管理上的混乱情况。而有了规范后，招投标工作日渐呈现公平和法制化的态势，开创了这项工作的公平竞争的新局面。对于一些行贿受贿腐败行为和不正当的竞争行为，都可以参照招投标相关法规进行管制和控制，保证了工程资金的合理使用，更保证了建设工程的质量。（2）建筑法规能够规范指导建筑行为。当建筑法律法规为建筑施工工程提供了法律法规依据后，无论是工程施工单位还是参与施工的人员都要遵循原则和法规，所有的行为都要在合法范围内，如《建筑法》颁布之后，我国的建筑行业进入了依法治理的局面。该法规对建筑行为中的各类工作进行了规范，有了法律法规的指导，建筑活动主体对行为有了明确的指导纲领。不仅指导规范建筑行为，也对不合法的建筑行为予以惩处，保证和促进了建筑行业的快速发展，推动国民经济稳步前进。（3）建筑法律法规加强工程质量安全管理。建筑活动拥有大量的施工人员，具有项目固定、人员流动的特点。人的主观能动性不仅具有创造性，也存在不安全因素。为了加强建筑安全生产管理，预防和防范安全隐患转变为安全事故。一系列法律法规，如《安全生产法》《安全管理条例》《安全生产许可证》《生产安全事故报告和调查处理条例》等等法律法规相继出台，将建筑主体的责权利划分的非常清晰，并且要求建筑管理工作要做到位。在法律法规的监督和指导下，工程安全于质量问题被提升到前所未有的高度。各级政府和部门都非常重视施工安全生产管理体系，对这项工作不断加大力度，强化检查和巡查工作，力求安全和质量水平同步提高。

五、结语

随着建筑行业的不断发展，在国民紧急发展中占有越来越重要的地位，作为拉动国民经济的主要因素，建筑工程的行业法规以及相关法规都在逐步完善，随着社会对于建筑的需求逐渐成熟，作为建筑基本法的《建筑法》应当统领相关法律规范中的配套法律制度，规范建筑业市场，推动我国建筑业的健康、快速、稳定发展。

作者:邹兴慧 单位:重庆建筑工程职业学院

参考文献:

[1]周景波，钱美忠.建筑法规在建筑工程中的作用和地位[J].科技风，2011(17)：190.

[2]兰秋.建筑法规在建筑工程中的作用[J].科技展望，2015(26)：44.

[3]庄昕.建筑法规在工程项目建设过程中作用的研究[J].职业技术，2016(1)：107-108.

建筑合同法律法规篇5

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定……

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下，和有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。

1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：

（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。

（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。

（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。

（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。

（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：

（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。

（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

（6）依据经典的“物权法”，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产商享有。

但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方

（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。

由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。

，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。

2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。

此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。

此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释：

①王利明著：《物权法》、人民大学出版社2002年5月第一版第319页

②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页

③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页

④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

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①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑出版社2001年3月出版。

③程信和主编：《房地产法》、北京大学出版社1999年6月第一版。

建筑合同法律法规篇6

目前，我国建筑业的法律法规尚有许多方面与WTO的协议、协定和原则相抵触，现行建筑法规中存在以下主要问题：

建筑法规建设方面。20世纪90年代以来，我国适时地颁布了很多新的建筑法规，有效地规范了建筑行业的各种行为，促进了建筑市场的健康发展。在发达国家，专业学会、专业人士、行业协会是政府建设行政主管部门的得力助手。在建筑法规的制定和监督执行方面起着举足轻重的作用，而我国的情况是：建设部在草拟法规时，缺乏有立法经验的专家，而在修改定稿阶段，国务院法制局又缺乏建筑业的专家，导致了许多条款违反了建筑业的固有规律。

技术标准和规范的制定方面。我国现行的技术标准和规范存在以下主要问题：专业性较差。在国外，技术标准和规范基本上是由专业学会、专业人士、行业协会制定，制定的技术标准和规范一般都比较严谨、准确。但是我国的技术标准和规范一般是由建设部主管部门委托有关机构编制，缺乏专业性。技术标准和规范作为技术壁垒的隐蔽性较为明显，不利于保护我国施工企业。技术标准和规范的强制性带有计划经济的烙印，严重挫伤了设计和施工方面技术人员的创新积极性，阻碍了我国建筑技术的发展。

建筑法规遵循WTO的原则及与国际惯例接轨方面。WTO各成员国的建筑法规应依照服务贸易总协定进行调整与完善。如其中的最惠国待遇、透明度原则等都应在建筑法规中予以体现。而我国现行建筑法规中仍存在许多有悖于“国民待遇”、“透明度原则”的文件和条款。

规范国际间工程承包行为的法规方面。我国现行的法律法规绝大多数是规范国内建筑市场行为的，而针对国际间的建筑与工程服务贸易的条款只在个别法规中略有涉及，而且也存在许多问题。

合同范本条件方面。各国的建筑法规中，都规定了合同范本式样、条件。国际通用的合同范本条件的最大特点是依据“案例法”，结合部分“成文法”，以合同双方“约定”以及按WTO协议、协定、各成员国的法律和具有同等地位的原则、规定而拟订的合同条件，而我国的建筑法律法规中规定了以习惯使用的“成文法”的合同范本的合同条件，这就使得对“案例法”合同范本的合同条件不熟悉，入世后将不利于我国施工企业合法权益的保护。

建立完善我国建筑法规的对策

为扩大企业经营规模，提高生产经营能力的先进大型设备如地铁施工用的盾构机，大吨位、大跨度架桥机，高速公路摊铺机等，每台价值好几千万元。为了尽快与WTO的协议、协定及国际惯例接轨，促进我国建筑企业适应国内外市场的竞争要求，应加强建筑法律法规建设，建立并完善建筑法规体系，改变传统做法，加快立法的速度。具体可以从以下几方面着手：

完善国内外建筑企业市场准入制度。目前，国内建筑企业如果没有这样高品质“重型武器”，就永远没有资格干这类工程；但如果花巨资购买了又中不了标，企业就要承担设备闲置浪费的风险。在投资开发高新技术方面，有成果难以转化为现实生产力的风险，加快知识更新和人才培养的投入，要冒人才流失的风险。特别是我国加入世贸组织后，国外建筑承包商对国内企业人才的争夺，将使国内施工企业付出极其沉重的代价。在资本经营越来越风行的情况下，施工企业为增加新的利润增长点，参与相关产业、公益事业和证券市场的投资等将成为必然。

制定规范国际工程承包行为的法律法规。对我国国际承包公司进行清理，提高承包海外工程的门槛，对不符合相关要求的建筑企业，从控制海外建筑许可证的发放上进行限制，并对我国国际承包公司重新进行资质就位。鼓励扶植总承包企业做强做大，而专业承包企业做专，以增强各个层面上的建筑企业的竞争力。同时以优惠政策扶持发展优势企业。在不违反服务贸易总协定（GATS）的前提下，应该在法律上制定对于国际工程承包企业更加优惠的金融、税收政策；设立一些基金，以奖励承包了重大工程的承包公司；金融机构出具投标保证书和履约担保书；无偿使用政府提供的建筑机械；为避免企业因战争和内乱风险遭受巨大损失，政府应设立特殊险种提供保障。

专业协会、专业人士、行业协会参与立法。要加强、引导、培植我国建筑行业协会和学会，使其迅速发展。加快培养既精通法律又懂建筑管理专业知识的立法人员，在法规的制定中充分体现行业协会和学会的意见，在制定技术标准和规范时应该尽量让行业协会或专业人士去完成。

加强技术标准和规范建设。加入WTO后，工程建设技术标准和规范对保护建筑行业的作用将是明显的，严格执行技术标准和规范对健全建筑市场，保证工程质量具有重要作用。并且，按照国民待遇原则，在国内企业严格执行我国技术标准和规范的同时，外商企业也必须执行。从而使得国内建筑企业在国内市场竞争中占有一定优势。所以，在技术标准和规范的建设中，应抓好以下几方面工作：应加大对技术标准和规范的投入，编制具有中国特色的技术标准和规范，设置多重（国家协会或学会、地区、企业）技术防线。建立快速反应机制，缩短编制时间和周期。通过制定技术标准和规范，设置隐蔽性较强的技术壁垒，保护我国工程承包商权益。技术标准和规范制定中应更多地强调技术创新，并逐渐完善、配套相应的政策法规及措施，营造良好的技术创新环境。开展标准化信息咨询服务。

建立国内外工程承包商的和中介制度。许多国家的法律法规规定，国外工程承包商投标的工程项目要有当地注册的项目、报关（清关）、劳务、律师事务所、会计师事务所等，只有这类代为报出的有关资料，政府的有关部门方予受理。可以借鉴这种做法，一方面方便外国工程承包商尽早熟悉我国的法律法规，另一方面有利于我国建筑法规的有效实施，与国际接轨。同时也扩大了就业机会和社会安定。

建筑合同法律法规篇7

一、必须明确建筑法律关系及其重要性

（一）什么是建筑法律，建筑法律关系。广义的建筑法律是指国家权力机关或其它授权的行政机关制定的，旨在调整国家及其有关机构、企事业单位、社会团体、公民之间在建设活动中或建设行政管理活动中发生的各种社会关系的法律、法规的总称。狭义的建筑法律是指《中华人民共和国建筑法》。在本文中的建筑法律是指广义的建筑法律。建筑法律一般属于行政法或经济法范围，调整工程建设活动和建筑关系的法律、法规规定主要有：《民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》、《建筑业资质等级标准》（试行）、《建筑安装工程总分包实施办法》、《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》等，另外一些地方性法规和规章有时也能成为建筑法律的一部分。

建筑法律关系即建设关系，就是发生在各种建设活动中的社会关系，如建设活动中的行政管理关系，建设活动中的合同关系，建设活动中的经济协作关系，建设活动中的民事关系。

（二）建筑法律的重要性。众所周知，法律作为人类社会一个重要的调节手段，对社会生活的影响无处不在，也是构建和谐社会的基础和保障。建筑活动不同于一般生产活动，耗资巨大，建设周期长，生产场地移动，生产条件艰苦，社会影响广泛，与人民生命财产相关。《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建筑业资质管理规定》等法律法规的制定和实施是国家从法律上对建筑活动实施统一的管理，从投资体制、价格政策、市场机制等多方面予以保障，规范指导建设行为，保护合法建设行为，处罚违法建设行为。为建筑业深化改革，振兴发展，发挥支柱产业作用创造了良好的法律条件。有利于加强对建筑活动的管理，依法行政，规范承发包行为，建立健康、效能、有序、统一的市场秩序，保证建设工程的质量和安全，促进国民经济的发展。虽然我国用以调整建筑关系的法律还不完备，但在对现实案例的分析来看，建筑企业在工程建设管理中学懂用精建筑法律，对加强施工管理，创造工程效益，减少法律纠纷带来的损失有着不可忽视的作用。

二、项目管理中一些潜在的法律风险

我们建筑企业在工程建设和管理中与国家行政机关、发包方（业主）、中介机构、金融机构或其它经济实体的业务交往活动，主要靠法律来调整。在工程项目管理中若不注重法律的作用，潜在的法律风险就会会愈积愈多，法律纠纷也会接踵而至，不但耗费我们大量的人力物力，还很大程度上影响了我们建筑企业的正常经营和发展。下面就简要谈谈在工程项目管理中一些易潜伏的法律风险。

（一）、对国家制定的法律缺乏了解或吃得不透。在合同关系中，双方当事人可以在不违反法律规定的情况下对某些条款进行合意，意思表示一致后可以达成和约。同样，建筑法律关系中，由于建筑标的涉及公共利益甚至国家安全，建筑关系各方都要受到国家许多强制性法律的约束。国家用以调整建筑法律关系的法律法规对工程项目立项、参与工程建设的主体、工程安全质量标准等都有严格的规定，建筑关系各方必须在法律规定范围内订立各种合同。建筑企业若对国家建筑法律缺乏了解或吃得不透就有可能因为违反法律规定受到法律的制裁。

（二）对合同订立把关不严。工程施工合同是建筑企业一切风险的源头，如果合同“先天不足”，势必会造成项目实施中的被动。合同签订后发生的许多问题，如工程质量问题、工程款拖欠问题、原材料价格问题等，大多与当初签订工程施工合同条款时把关不严有关。

1、资信审查不到位。在订立工程合同前，对合同相对方（不论是发包方还是劳务方）的资信审查是必须的，也是基础性的工作，这一点，我们大多数建筑企业还是相当重视的，但迫于竞争等因素，在实际操作中，没有做到仔细审查。发包方资信的瑕疵可能会导致我们不能及时得到应得的工程款，劳务方的资信瑕疵可能使我们不能有效管理劳务队伍，工程质量、安全得不到保障等等。因对方的资信不良而造成法律纠纷，我们始终都是受害者。

2、签订工程承包合同忽视特别条款。大多数承包单位在与建设单位签订合同的过程中，双方就工程承包范围、价款、工程款支付、工期、质量等级达成一致后，通常的做法是套用一个现成的标准合同文本，或在当地普遍适用的合同示范文本上填空并签字。实际上这种做法在市场经济条件下是十分不利的，为今后维权埋下了重大隐患。当然，这并不是说以示范合同文本为基础设立合同毫不可取，而是此中存在一个针对具体项目设定特别合同条款的问题。无论合同示范文本或现有法律规定，都是在考虑了一般工程承包活动中共性的基础上，对相关问题所作出的原则规定。在工程承包合同的签订中，如果双方当事人不能结合个案实际对其加以细化和补充，往往造成签订的合同漏洞多、争议多。另外，对于不同时期、不同区域、不同的项目，合同中如果不对这种特殊性作出必要的考虑，就难以顺利履行，引发争端的概率就会增多，而且会加大解决问题的难度。

3、付款条件不明确。若付款条件不明，合同约定的付款条件是否成就难以证明，则容易成为维权障碍。如在一些分包合同纠纷案例中，分包合同约定质保金的支付以总承包商取得业主出具的合格证为前提条件。分包商施工完毕后，虽单项工程已经竣工，整个工程甚至也已投入使用，但总承包商一直以未取得业主出具的合格证，质保金的付款条件尚未成就为理由，拒绝向分包商支付质保金。

4、盲目采用低价策略。一些建筑公司为了能够在招标中中标，采取低价投标策略。但是在实际施工中，因价格等因素的影响，建筑公司感到工程利润空间较小，便与发包方协商调整合同价格，要求多支付工程款。这便很容易被发包商以建筑公司意图变更合同行为的违法性，到法院得到法庭的采纳。非但建筑企业的正当权益得不到维护，还还会被追究违约责任。

5、被业主拖欠工程款。被业主（建设方）拖欠承包工程款（包括垫资款）等各类资金已是目前建筑企业面临着的一个重大经济问题，造成拖欠的因素很多，主要原因有：一是建设单位的行为不规范。许多建设单位把拖欠承包工程款作为经营手段，通过拖欠承包工程款把大量风险转嫁给建筑企业，导致拖欠问题日益严重；二是由于建筑行业是劳动密集型、管理密集型行业，门槛较低，造成建筑市场“僧多粥少”的情况十分严重，市场供求的失衡导致了业主和承包商的市场地位不平等、交易条件不公平，形成拖欠。三是一些建筑业企业内部管理不善，造成工期的拖延，有的还发生了质量隐患，引发了合同纠纷，给建设单位拖欠承包工程款提供了借口。

（三）在履约过程中的法律风险。除了上述在订立合同中容易产生法律纠纷的情形外，在履约过程中有许多潜在的法律风险，如：项目履行中各方明示代表外的其他人的行为效力；合同单方解除权的行使条件与程序；在合同中怎样有效设定特别生效条款或承包方式；工程窝工状况下工效下降的计算方式及损失赔偿范围；工程停建、缓建，中间停工时的退场、现场保护、工程移交、结算方法和损失赔偿范围；工程进度款拖欠情况下的工期处理；工程中间交验或建设单位提前使用工程部分的保修问题；合同外工程量的计价原则和签订程序；建设单位原因造成工程结算竣工验收延期情况下的工程结算程序和法律责任；工程款结算的具体程序等等。

三、工程建设和项目管理中如何有效进行法律风险的控制

施工企业在工程建设和管理中的风险很多是众所周知的。我们不能左右市场风险、自然灾害、政策风险等给我们建筑企业带来的潜在危险。但是我们建筑企业自身有能力通过自身努力来减少甚至化解风险因素。其中在项目管理中加强法律手段的运用，维护建筑企业正当利益、减少法律纠纷，就是重要的方法。

（一）以法律武装建筑企业。近年来建筑企业的法律纠纷的代价是沉重的，教训是深刻的，其原因就是我们建筑企业法律意识淡薄、不懂法律、不懂得运用法律。前车之鉴，我们要以法律武装自己，运用法律避免法律风险，保持施工正常进行，维护自己的合法权益。因此我们应该努力做到：一是企业领导要高度重视法律的宣传教育。建立起长期有效的法律学习制度，定期开展法律讲堂，着重对与工程相关的法律法规进行学习，提高企业整体法律意识和知识。二是要设立专职或兼职的企业法务人员，条件成熟可以组建企业法务部门，专门处理公司法律事务。三是纪检监察部门工作中要善于运用法律手段行使监督职能，要对工程建设和管理中有可能产生法律风险的领域加强过程监督，主要是运用法律对合同的订立、合同的履行等方面进行事前监督，更好的发挥纪检监察的监督作用。

（二）把好合同签订关。合同是双方履行义务的重要的书面依据，也是解决双方争议的最重要的证据，一场官司的输赢往往在签订合同时就已经决定了，所以说“官司打得好，不

如合同签得好”所谓合同签得好是指合同条款约定明确，双方意思表示清楚，文字内容无歧义。而我们的具体业务人员由于缺乏相应的法律知识，往往凭借自己的理解和经验参加合同的谈判和拟订，再加之合同双方一开始合作时关系都比较好，往往在一些问题上抹不开情面不好意思较真，所以难免有考虑不周和失误之处。发生纠纷打起官司来就很被动，最终吃亏的还是我们。因此必须把好合同签订关。如何把好这一关，我认为应做到以下几个方面：

1、坚持利益原则。利益原则不仅是合同谈判和签订的基本原则，而且是整个合同管理和工程项目管理的基本原则。放弃权力等于自残，合利则动，背利则滞，是我们任何建筑企业都应坚持的原则。业主与承包商在法律上是平等的，承包商有权签订一个平等互惠的合同条款，这是承包商减少或转移风险所坚持的最基本原则。授标后商签的合同，业主也不能随便毁约。承包商可以以法为据、晓之以理，陈述利害说服业主修订某些过于苛刻的或本来不合理的条件，增加保证承包商权益的条款，使合同比较优惠或有利，风险较少，合同双方责权利关系比较平衡，尽量减少苛刻的、单方面的约束性条款，实现承包商签订一个有利合同的目标。

2、成立高效的合同谈判班子。让熟知和精通合同的专业人员参与商签合同，这是降低合同风险，签订有利合同的人才保证。大中型建设合同一般都由业主负责起草，业主聘请有经验的法律专家和工程咨询顾问起草合同，使合同质量很高，其中隐含了大量的不利于承包商的风险责任条款和业主的反索赔条款。这就要求承包工程的施工单位必须具备既懂工程技术，又懂法律，既懂经营管理，又懂造价、财务的综合素质谈判人员，才能保证在合同谈判中处于一种智力均衡，信息对称的状态，增加谈判的力量，提高风险识别能力。

3、多方面严格把审查关。尤其是要审查施工合同是否合法，业主的审批手续是否完备健全，合同是否需要公证和批准；合同是否完整无误，包括合同文件的完备和合同条款的完备；合同是否采取了示范文本，与其对照有无差异；合同双方责任和权益是否失衡，确定如何制约；合同实施会带来什么后果，完不成的法律责任是什么以及如何补救；双方合同的理解是否一致，发现歧义及时沟通等等。

4、善于合理分配潜在的条款风险。在策略安排上，施工企业应善于在合同中限制风险和转移风险，达到风险在双方中合理分配。承包方对于业主在何种情况下可以免除责任的条款应认真研究，切忌轻易接受业主的免除条款。否则，合同履行中业主就有可能引用所谓法律障碍和合同依据为借口，对承包方的损失拒绝补偿，并应用免除条款对其拒绝付款推卸责任，承包方将会遭受重大经济损失。由此，对业主的风险责任条款一定要规定得具体明确。

5、谨防发包方设置软条款。软条款是指合同一方掌握关键权力，另一方能否顺利履行，取决于掌握关键权力的一方，该条款对于弱势一方而言即为软条款，软条款实质上就是合同陷阱。比如，合同不规定发包方审核工程量的期限和批准付款的期限，开工日期过于刚性，顺延工期的条件过于苛刻等。工程合同是一种特别需要双方相互协作的合同，对发包方的任何一项协作内容，如果不规定期限，就有可能成为工期索赔的陷阱。另外，工程内容和范围如果不明确，也有可能成为工期索赔的陷阱。

6、合同的一切内容必须书面化。一字千金，而非一诺千金。双方商讨的结果，做出的决定，或对方的承诺，只有写入合同，或双方签署文字意见才算确定。合同的签订需要字斟句酌，只有把每一项活动存在的风险降到最低，才能获得最大的收益。

（三）履行合同时依法维权。

1、提高法律风险防范意识。建设合同金额大、周期长、内容多、法律关系复杂等自身特点决定了在合同履行过程中容易产生纠纷，加强合同管理，可以尽可能的消除隐患，减少纠纷的发生，但不可能杜绝纠纷。所以，任何工程发生纠纷都是正常的，问题是我们如何在履行合同的时候，在纠纷发生前以及纠纷发生后提高防范意识，争取占据有利主动的地位，最大限度地维护我们的合法权益。因此必须在履行合同时要提高防范意识。公司相应的管理职能部门和施工现场管理人员要有防范意识，要恪守职责，勤勉谨慎，小心履行自己的合同义务和工作职责。

2、管好签字的人和笔。我们一定要教育和管理好我们派出签字的人，他们手中的笔重千斤，他们签的字值万金，他们在工程上所签的一切文件都是具有法律效力的，签字一定要慎重，决不可签人情字、糊涂字。采取的最好是将工程中签字的权利相对集中，签字需要授权，没有经授权就不能签字，并且签字的人根据工作需要越少越好，这应当形成我们建筑企业的一项制度严格执行。

3、不轻易承诺或被承诺。在施工过程中合同双方的任何往来，都必须采用书面形式，切不可以轻信对方口头表态和承诺，凡是口头上承诺而又拒绝采用书面形式的，一定是不可靠的，也是日后产生纠纷风险的所在。同时，要坚持原则，不能轻易表态或承诺，更不可以随便给对方出具涉书面材料。

4、依法索赔，合理转移风险。由于一些不可预测的风险总是存在的，因而合同中始终存在一定的缺陷，双方的责权利不可能绝对平衡，承包人就存在一定的风险。因此对不可预测风险的发生，在合同履行过程中，推行索赔制度是转移风险的有效方法，尽可能把风险降到最低程度。在实际工程中，索赔是双向的，承包人可以向业主索赔，业主也可以向承包人索赔，但业主索赔处理比较方便。相反，承包人向业主索赔处理较为困难。作为承包人要增强市场意识、法律意识、合同意识、管理意识、经济效益意识外，更关键的是要学会科学的索赔方法。科学的索赔方法在于承包人必须熟悉索赔业务，注意索赔策略和方法，严格要求按合同规定要求的程度提出索赔，努力促进索赔制度得到健康地开展，把开展索赔工作成为合理合法的转移工程风险的主要手段。

建筑合同法律法规篇8

【关键词】建设工程；施工索赔；问题；建议

一、建设工程施工索赔制度存在的问题

（一）立法上存在的问题

1.现行法律对建设工程施工合同的规定缺乏可操作性

我国现行的与建设工程施工相关的法律规章主要包括：根据市场发展的需要陆续出台的《建筑法》、《招标法》等，还有就是各级政府根据当地建设施工情况出台的政府规章。虽然这些法律规章在一定程度上保障了建筑行业的健康发展，但是我们必须指出，这几部仓促出台的法律对建设施工合同的有关规定都比较简单，缺乏实在的可操作性；政府规章也因为法律层次太低不能作为法院审判依据，使建设施工合同案件审理无法无据。

2.现行法律存在立法漏洞并缺乏相应的配套法律法规

总体来看，随着建筑行业的发展，国家对于建设施工合同的法律制度渐臻完善，但从具体来看现行法律对某些具体事项还缺乏明确规定。举例来说，《建筑法》虽然有关于因发包人原因给承包人造成损失的应承担相关责任的条款，但是对于具体的索赔程序却没有相关的具体规定。在这之后出台的《建设施工合同（示范文本）》虽对索赔的程序、期限及处理作出了规定，但对于索赔材料的认定、交接程序等问题却还留有空白。法律漏洞的存在及配套法律法规的缺乏，使建设施工合同的当事人权益缺乏法律保障。

3.建设施工合同的争议解决可选方式单一且费时费力

从形式上看，我国化解纠纷的方式多样，能够满足人们在纠纷发生时选择的需求。但由于这些方式本身的局限性，无法解决建筑施工合同纠纷这种复杂的案件，纠纷解决方式的多元化只在小范围内得到使用，能够用以化解的方式只能是通过仲裁委员会的仲裁或法院。从现实来看，诉讼程序复杂、期限较长，但是工程重要的是工期和质量，如果提讼，势必影响工程进度，损害承包商和发包商双方的利益。

（二）司法实践中存在的问题

1.缺乏具有建筑行业出身的专业法官

当前我国建筑施工合同的纠纷呈现出：数量多，涉及的法律关系复杂，争议焦点具有专业性的特点。从一般意义上讲，处理这类纠纷案件需要具有完备法律知识和丰富专业知识的法官。实际情况是，各地法院在审理建设工程合同纠纷的专业法官缺乏，导致法院对于审理建设工程施工合同案件时陷入巧妇难为无米之炊的窘境。

2.存在以工程造价鉴定代替审判的情况

司法实践中，在确认工程造价的问题上，法官为回避工程价这个专业性问题，将工程造价的确认全权交由司法鉴定机构来确认，并以鉴定结论为依据对案件进行判决，却忽视了工程造价鉴定与一般司法鉴定的不同。事实上，工程造价司法鉴定中涉及的证据真伪认定及法律适用等问题，应由法官来确定。

3.自由裁量权过大使同案不同判现象普遍

当前法律法规出台的滞后及争议案件的复杂性，致使法官的自由裁量权空间相对较大，尤其是面对适用新的法律条款且司法解释还没出现的情况下，索赔案件会出现同一案例出现不同的审判、不同的案例出现相同的审判。

二、我国建设工程施工索赔制度的完善建议

（一）对立法的完善建议

1.强《建筑法》的可操作性

十五年前出台的《建筑法》已经不能适应经济发展的变化，应当予以重新修订以规范建筑市场。同时，《建筑法》应该对2013年的《建设工程施工合同（示范文本）》的部分规定予以细化，避免出现争议。此外，还应增加工程预付款、进度款及总价款的支付程序和办法，以及工程竣工决算的相关程序，规定具体的违约责任，为顺利进行建设工程施工合同提供具体的法律依椐。

2.加快建设工程施工的配套法规建设

我国的《建筑法》、《合同法》等法律制度虽然对建设施工合同的主体资质以及发生违约等情况的责任主体有明确规定，但是对于相关的索赔制度却规定甚少，只是《建设工程施工合同（示范文本）》对索赔制度进行了规定，但是缺乏详细的规则。我国应该在修订《建筑法》的基础上，同时修订和出台相配套的法律，相关政府部门应该根据地方具体情况，出台相配套的行政法规、政府规章对建设工程施工的索赔制度进一步完善，以规范建筑市场的行为。

3.推行多元化纠纷解决机制以加快争议解决

借鉴国际惯例，引进ADR机制，所谓的ADR机制就是指通过非诉讼的方式解决建设工程纠纷。ADR解决争议的方式不需要国家权力和法院的介入，是一种相对灵活的合同双方当事人相互尊重协商达成的解决方案，它没有违背正当或合理的程序，反而效率比较高。当然，使用ADR机制也可以结合其他的争议解决方式，比如商事仲裁程序。

（二）对司法实践的完善建议

1.着力培养了解建设工程施工合同的专业法官

我们有个共识：专业的人做专业的事会有更高的效率。因此，在注重对法官的法律知识培训的同时，还必须加大对建筑工程专业知识的培训，使审理工程纠纷的法官不仅仅是法律问题方面的专家，还是建筑工程问题的专家。

2.明确审判权在工程造价鉴定中的权限范围

建设工程造价的鉴定不同于一般司法鉴定只需要鉴定人员根据法院给定的材料进行专业鉴定，它需要根据合同的规定和证据材料作出造价鉴定。法律应该明确司法审判权的介入范围，防止以鉴定代替审判。而且建设工程规模大、技术含量强、设计施工图纸繁多等特点都决定了建设工程的造价的鉴定不同于一般的司法鉴定，需要相对的人才参与鉴定，所以必须明确司法审判权对工程造价的鉴定范围。

3.最高院应及时颁布相关司法解释并指导性案例

法官之所以自由裁量权过大，大多是缺少相关法规及案例指导审判行为。因此，最高院应及时颁布关于建设工程施工合同纠纷的司法解释并弥补法律漏洞及细化相关条款。同时，最高院还应该认真研究发生在建设工程项目中的索赔案例，并指导性意见，以此避免法官过分行使自由裁量权。

作者简介：

王明明（1988.11-），山东潍坊人，贵州民族大学，研究方向：经济法；