建筑企业营业管理条例范文
时间：2023-11-23 13:35:55
建筑企业营业管理条例篇1
关键词：建筑产品；混合销售；增值税
随着中国社会经济的不断发展和市场竞争的日益加剧，企业生产经营所涉及的应税项目越来越复杂，特别是混合销售行为已成为企业商品及劳务销售过程中存在的普遍现象。
按现行税制，建筑业属于营业税的征收范畴，为该行业提供产品的建筑产品生产和销售行业，属于增值税的征收范畴，而有些企业既生产和销售建筑产品，又提供建筑安装劳务，如金属结构件、铝合金门窗、玻璃幕墙、涂料、防水材料、保温材料等产品生产销售的纳税人，常常在销售产品的同时伴随着建筑安装劳务行为，企业取得销售收入中既有产品销售收入又有建筑安装劳务收入，属典型的混合销售行为。
根据《增值税暂行条例实施细则》第5条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税。对混合销售是依照纳税人的经营主业来确定的，也就是说，不是根据某笔合同中某一笔收入来确定，如果是从事货物的生产、批发或零售企业（简单的说就是缴纳增值税的工业或商业企业），这样的企业发生的混合销售行为，就应该征收增值税。其他单位和个人发生的混合销售，视同销售非应税劳务，不征收增值税，按劳务类别征收营业税。但是建筑行业却很特殊，《增值税暂行条例实施细则》第6条规定，销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为，应当分别核算货物的销售额和建筑劳务的营业额，并根据各自销售额分别计算缴纳增值税和营业税。笔者在调查中发现，建筑产品混合销售业务中，产品销售收入一般大于建筑劳务收入，但是按照新的增值税条例及实施细则规定，不再按销售比例是否超过50%来划分是交增值税还是交营业税，但国家税务总局《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）的第1条规定仍然有效。对关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题，该文件明确纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、修缮等工程总包和分包合同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：一是必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；二是签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上两个条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税。纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税。由于生产企业产品销售的对象多为建筑及房产开发企业，属地税征收范围，在实际操作中，购买方经常出现只收建筑安装、工程劳务发票，而不收产品销售发票，从而造成了增值税税款的流失，侵蚀了增值税的税基，这就给税收征管带来了很大的难题，给国地两税部门之间管理制造了不小的矛盾，同时也给某些纳税人不缴或少缴税款以可乘之机。
一、建筑产品混合销售业务征税存在的问题
1.地税部门控制源头。由于建筑产品生产企业所生产的产品主要销售给建筑安装公司和房地产开发公司，这两类企业的主体税种是营业税，属地税部门管理，有些地方地税部门就要求建安企业和开发公司只有取得地税部门开具的建筑安装发票才能入账，否则税前不予列支。而企业也因为地税是他们的直接管理单位，只有遵照执行，拒绝接受产品销售发票。 地方政府部门硬性规定。我们在调查中发现，有的部门为了地方政府和本部门的利益，为地税营业税，强制要求在本地区销售建筑产品和施工的单位到来代开建筑安装及工程劳务发票，特别是由财政结算中心审核支出的单位，结算中心规定只收建筑安装或劳务发票，一律不允许产品销售发票报销，硬性使建筑产品销售收入的增值税变成了营业税。由于目前的市场是买方市场，建筑产品生产销售纳税人为了与建筑安装公司或房地产开发公司做业务，只好按照他们的要求开具建筑安装或劳务发票，造成了实际上的增值税税款的流失。我们在调查中发现，不论是生产还是销售建筑类产品，这种情况非常普遍，涉及到的纳税人也很多。
生产销售纳税人利益驱动。对于个体户和小规模纳税人，根据新的增值税条例，连续12个月销售额累计达到50万元以上，
[1] [2]
就要强制认定为增值税一般纳税人，而万元销售额中可以不包括非增值税应税劳务收入。而一般纳税人增值税税率又远大于营业税税率，有些个体和小规模纳税人企业为了不被认定为一般纳税人（建筑产品生产销售纳税人由于进项大多很难取得增票，抵扣少，就自身而言也不愿被认定为一般纳税人），采取少计产品销售收入多计建筑劳务收入，或者干脆到地税部门开票，从而多交营业税少交增值税；对于一般纳税人，产品销售的增值税税率%，建筑劳务营业税税率%，纳税人当然愿意多计建筑劳务收入而少计产品销售收入，从而达到少缴税款的目的。 税收链条断裂造成税款流失。建筑安装企业账证都不是很健全，因此地税部门一般采取以票管税方式，开具发票征收营业税的同时随征企业所得税或个人所得税，其购进的材料也不需要正式发票入账。建筑产品生产企业销售产品给建筑安装公司时，往往不需开票，链条的断裂造成该环节流转税的流失，应当缴纳的税款，实际上已经被建筑安装公司在价格上或低价，或回扣，被建筑产品生产企业和建筑安装公司分别瓜分了。
二、产生上述问题的原因分析
.现行流转税制度的缺陷，造成重复征税现象严重。建筑产品生产企业销售产品给建筑安装公司要按适用税率缴纳增值税和营业税；建筑安装公司提供建筑劳务给房地产开发公司要缴纳%的营业税，营业税的计税依据中包含了上一环节的产品价款和税款，造成重复征税；房地产开发公司销售不动产，接规定要缴纳%的营业税，发票金额中也要包含上一环节缴纳的营业税款，同样要重复征税。 增值税一般纳税人认定标准偏低，造成某些行业税负偏高。新的增值税条例将工业企业一般纳税人认定标准从万元降至万元，对于某些规模较小，难以取得进项增票的企业，其增值税的负担率将会大幅度提高，且这类企业产品销售对象大多是建安公司、房地产开发公司等营业税纳税人，他们不需要增票抵扣税款，必然导致这类企业在发票和税收上做文章，而目前的税收制度和经济环境给这些企业偷逃税款创造了条件。 部门利益冲突，国地税征管矛盾重重。受不断增长的税收收入任务的影响，国地两税都加大了征管力度，对属于本部门的管辖的税收更是寸步不让。新的增值税、营业税条例实施细则都规定，销售自产货物并同时提供建筑业劳务，未分别核算的，由国税、地税两个主管税务机关分别核定各自计征增值税的销售额和计征营业税的营业额，因两个细则都没有规定方法和标准，其核定结果必将产生此多彼少之争议。根据多年来国税、地税一直对新办企业所得税管辖权存在争议的实际情况，国税、地税两个主管税务机关不可能坐下来针对某一纳税人的混合销售行为或兼营非应税项目计税依据“合理”地协商确定各自征收增值税和营业税的销售（营业）额，最终还是导致国税、地税两个主管税务机关管理权的矛盾。 企业追求利润最大化，千方百计少缴税款。从调查情况来看，纳税人账外经营情况严重，一是纳税人在施工所在地政府或地税机关代开建筑安装发票，如果正常入账后国税部门必然不认账，要重复缴纳增值税；二是部分购货单位不要发票，纳税人取得的收入不入账，偷逃增值税和营业税。
三、解决上述问题的对策
.加强税法宣传。对建筑产品生产销售企业会计的加强业务培训，积极宣传新《增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》及两个细则，深刻领会文件精神，按照要求做好财务分类核算。 强化税收管理。针对建筑产品销售业务的特殊性，可以实行“以电管税”等征管措施，测算单位产品耗电量和行业税负率，要求纳税人按月提供电费收据等相关资料，定期进行纳税评估，及时发现和处理存在的问题。
加强部门协调。国地税有关部门应协商解决，对具有施工资质的建筑产品生产销售纳税人，明确其属于兼营行为，在合同中注明产品销售收入和工程施工收入，分别入账，分别计算缴纳增值税和营业税，而对没有资质的纳税人，则一律按销售收入缴纳增值税，而不能强迫纳税人缴纳营业税以避免产生不必要的矛盾，同时，也避免执法的风险。 扩大增值税征收范围。将建筑安装、房地产开发、交通运输等纳入增值税征收范围，将现行营业税改成征收增值税，从税种设置上彻底解决增值税、营业税混合销售和兼营项目征税的难题。
建筑企业营业管理条例篇2
关键词：建筑产品；混合销售；增值税
随着中国社会经济的不断发展和市场竞争的日益加剧，企业生产经营所涉及的应税项目越来越复杂，特别是混合销售行为已成为企业商品及劳务销售过程中存在的普遍现象。
按现行税制，建筑业属于营业税的征收范畴，为该行业提品的建筑产品生产和销售行业，属于增值税的征收范畴，而有些企业既生产和销售建筑产品，又提供建筑安装劳务，如金属结构件、铝合金门窗、玻璃幕墙、涂料、防水材料、保温材料等产品生产销售的纳税人，常常在销售产品的同时伴随着建筑安装劳务行为，企业取得销售收入中既有产品销售收入又有建筑安装劳务收入，属典型的混合销售行为。
根据《增值税暂行条例实施细则》第5条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税。对混合销售是依照纳税人的经营主业来确定的，也就是说，不是根据某笔合同中某一笔收入来确定，如果是从事货物的生产、批发或零售企业（简单的说就是缴纳增值税的工业或商业企业），这样的企业发生的混合销售行为，就应该征收增值税。其他单位和个人发生的混合销售，视同销售非应税劳务，不征收增值税，按劳务类别征收营业税。但是建筑行业却很特殊，《增值税暂行条例实施细则》第6条规定，销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为，应当分别核算货物的销售额和建筑劳务的营业额，并根据各自销售额分别计算缴纳增值税和营业税。笔者在调查中发现，建筑产品混合销售业务中，产品销售收入一般大于建筑劳务收入，但是按照新的增值税条例及实施细则规定，不再按销售比例是否超过50%来划分是交增值税还是交营业税，但国家税务总局《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）的第1条规定仍然有效。对关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题，该文件明确纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、修缮等工程总包和分包合同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：一是必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；二是签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上两个条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税。纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税。由于生产企业产品销售的对象多为建筑及房产开发企业，属地税征收范围，在实际操作中，购买方经常出现只收建筑安装、工程劳务发票，而不收产品销售发票，从而造成了增值税税款的流失，侵蚀了增值税的税基，这就给税收征管带来了很大的难题，给国地两税部门之间管理制造了不小的矛盾，同时也给某些纳税人不缴或少缴税款以可乘之机。
一、建筑产品混合销售业务征税存在的问题
1.地税部门控制源头。由于建筑产品生产企业所生产的产品主要销售给建筑安装公司和房地产开发公司，这两类企业的主体税种是营业税，属地税部门管理，有些地方地税部门就要求建安企业和开发公司只有取得地税部门开具的建筑安装发票才能入账，否则税前不予列支。而企业也因为地税是他们的直接管理单位，只有遵照执行，拒绝接受产品销售发票。
2.地方政府部门硬性规定。我们在调查中发现，有的部门为了地方政府和本部门的利益，为地税营业税，强制要求在本地区销售建筑产品和施工的单位到来代开建筑安装及工程劳务发票，特别是由财政结算中心审核支出的单位，结算中心规定只收建筑安装或劳务发票，一律不允许产品销售发票报销，硬性使建筑产品销售收入的增值税变成了营业税。由于目前的市场是买方市场，建筑产品生产销售纳税人为了与建筑安装公司或房地产开发公司做业务，只好按照他们的要求开具建筑安装或劳务发票，造成了实际上的增值税税款的流失。我们在调查中发现，不论是生产还是销售建筑类产品，这种情况非常普遍，涉及到的纳税人也很多。
3.生产销售纳税人利益驱动。对于个体户和小规模纳税人，根据新的增值税条例，连续12个月销售额累计达到50万元以上，就要强制认定为增值税一般纳税人，而50万元销售额中可以不包括非增值税应税劳务收入。而一般纳税人增值税税率又远大于营业税税率，有些个体和小规模纳税人企业为了不被认定为一般纳税人（建筑产品生产销售纳税人由于进项大多很难取得增票，抵扣少，就自身而言也不愿被认定为一般纳税人），采取少计产品销售收入多计建筑劳务收入，或者干脆到地税部门开票，从而多交营业税少交增值税；对于一般纳税人，产品销售的增值税税率17%，建筑劳务营业税税率3%，纳税人当然愿意多计建筑劳务收入而少计产品销售收入，从而达到少缴税款的目的。
4.税收链条断裂造成税款流失。建筑安装企业账证都不是很健全，因此地税部门一般采取以票管税方式，开具发票征收营业税的同时随征企业所得税或个人所得税，其购进的材料也不需要正式发票入账。建筑产品生产企业销售产品给建筑安装公司时，往往不需开票，链条的断裂造成该环节流转税的流失，应当缴纳的税款，实际上已经被建筑安装公司在价格上或低价，或回扣，被建筑产品生产企业和建筑安装公司分别瓜分了。
二、产生上述问题的原因分析
1.现行流转税制度的缺陷，造成重复征税现象严重。建筑产品生产企业销售产品给建筑安装公司要按适用税率缴纳增值税和营业税；建筑安装公司提供建筑劳务给房地产开发公司要缴纳3%的营业税，营业税的计税依据中包含了上一环节的产品价款和税款，造成重复征税；房地产开发公司销售不动产，接规定要缴纳5%的营业税，发票金额中也要包含上一环节缴纳的营业税款，同样要重复征税。
2.增值税一般纳税人认定标准偏低，造成某些行业税负偏高。新的增值税条例将工业企业一般纳税人认定标准从100万元降至50万元，对于某些规模较小，难以取得进项增票的企业，其增值税的负担率将会大幅度提高，且这类企业产品销售对象大多是建安公司、房地产开发公司等营业税纳税人，他们不需要增票抵扣税款，必然导致这类企业在发票和税收上做文章，而目前的税收制度和经济环境给这些企业偷逃税款创造了条件。
3.部门利益冲突，国地税征管矛盾重重。受不断增长的税收收入任务的影响，国地两税都加大了征管力度，对属于本部门的管辖的税收更是寸步不让。新的增值税、营业税条例实施细则都规定，销售自产货物并同时提供建筑业劳务，未分别核算的，由国税、地税两个主管税务机关分别核定各自计征增值税的销售额和计征营业税的营业额，因两个细则都没有规定方法和标准，其核定结果必将产生此多彼少之争议。根据多年来国税、地税一直对新办企业所得税管辖权存在争议的实际情况，国税、地税两个主管税务机关不可能坐下来针对某一纳税人的混合销售行为或兼营非应税项目计税依据“合理”地协商确定各自征收增值税和营业税的销售（营业）额，最终还是导致国税、地税两个主管税务机关管理权的矛盾。
4.企业追求利润最大化，千方百计少缴税款。从调查情况来看，纳税人账外经营情况严重，一是纳税人在施工所在地政府或地税机关代开建筑安装发票，如果正常入账后国税部门必然不认账，要重复缴纳增值税；二是部分购货单位不要发票，纳税人取得的收入不入账，偷逃增值税和营业税。
三、解决上述问题的对策
1.加强税法宣传。对建筑产品生产销售企业会计的加强业务培训，积极宣传新《增值税暂行条例》、《营业税暂行条例》及两个细则，深刻领会文件精神，按照要求做好财务分类核算。
2.强化税收管理。针对建筑产品销售业务的特殊性，可以实行“以电管税”等征管措施，测算单位产品耗电量和行业税负率，要求纳税人按月提供电费收据等相关资料，定期进行纳税评估，及时发现和处理存在的问题。
3.加强部门协调。国地税有关部门应协商解决，对具有施工资质的建筑产品生产销售纳税人，明确其属于兼营行为，在合同中注明产品销售收入和工程施工收入，分别入账，分别计算缴纳增值税和营业税，而对没有资质的纳税人，则一律按销售收入缴纳增值税，而不能强迫纳税人缴纳营业税以避免产生不必要的矛盾，同时，也避免执法的风险。
建筑企业营业管理条例篇3
关键词：建筑产品；混合销售；增值税
随着中国社会经济的不断发展和市场竞争的日益加剧，企业生产经营所涉及的应税项目越来越复杂，特别是混合销售行为已成为企业商品及劳务销售过程中存在的普遍现象。
按现行税制，建筑业属于营业税的征收范畴，为该行业提供产品的建筑产品生产和销售行业，属于增值税的征收范畴，而有些企业既生产和销售建筑产品，又提供建筑安装劳务，如金属结构件、铝合金门窗、玻璃幕墙、涂料、防水材料、保温材料等产品生产销售的纳税人，常常在销售产品的同时伴随着建筑安装劳务行为，企业取得销售收入中既有产品销售收入又有建筑安装劳务收入，属典型的混合销售行为。
根据《增值税暂行条例实施细则》第5条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税。对混合销售是依照纳税人的经营主业来确定的，也就是说，不是根据某笔合同中某一笔收入来确定，如果是从事货物的生产、批发或零售企业（简单的说就是缴纳增值税的工业或商业企业），这样的企业发生的混合销售行为，就应该征收增值税。其他单位和个人发生的混合销售，视同销售非应税劳务，不征收增值税，按劳务类别征收营业税。但是建筑行业却很特殊，《增值税暂行条例实施细则》第6条规定，销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为，应当分别核算货物的销售额和建筑劳务的营业额，并根据各自销售额分别计算缴纳增值税和营业税。笔者在调查中发现，建筑产品混合销售业务中，产品销售收入一般大于建筑劳务收入，但是按照新的增值税条例及实施细则规定，不再按销售比例是否超过50%来划分是交增值税还是交营业税，但国家税务总局《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）的第1条规定仍然有效。对关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题，该文件明确纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、修缮等工程总包和分包合同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：一是必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；二是签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。凡不同时符合以上两个条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税。纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税。由于生产企业产品销售的对象多为建筑及房产开发企业，属地税征收范围，在实际操作中，购买方经常出现只收建筑安装、工程劳务发票，而不收产品销售发票，从而造成了增值税税款的流失，侵蚀了增值税的税基，这就给税收征管带来了很大的难题，给国地两税部门之间管理制造了不小的矛盾，同时也给某些纳税人不缴或少缴税款以可乘之机。
一、建筑产品混合销售业务征税存在的问题
1.地税部门控制源头。由于建筑产品生产企业所生产的产品主要销售给建筑安装公司和房地产开发公司，这两类企业的主体税种是营业税，属地税部门管理，有些地方地税部门就要求建安企业和开发公司只有取得地税部门开具的建筑安装发票才能入账，否则税前不予列支。而企业也因为地税是他们的直接管理单位，只有遵照执行，拒绝接受产品销售发票。 地方政府部门硬性规定。我们在调查中发现，有的部门为了地方政府和本部门的利益，为地税营业税，强制要求在本地区销售建筑产品和施工的单位到来代开建筑安装及工程劳务发票，特别是由财政结算中心审核支出的单位，结算中心规定只收建筑安装或劳务发票，一律不允许产品销售发票报销，硬性使建筑产品销售收入的增值税变成了营业税。由于目前的市场是买方市场，建筑产品生产销售纳税人为了与建筑安装公司或房地产开发公司做业务，只好按照他们的要求开具建筑安装或劳务发票，造成了实际上的增值税税款的流失。我们在调查中发现，不论是生产还是销售建筑类产品，这种情况非常普遍，涉及到的纳税人也很多。
建筑企业营业管理条例篇4
摘 要 文章对建筑施工企业税收管理存在的问题及应对措施进行了探讨，希望对提高建筑施工企业的经济效益有所帮助。
关键词 建筑施工 企业 税收管理 问题 措施
随着社会主义市场经济的发展，建筑施工企业取得了较大的发展，为国家的基础设施建设和经济发展贡献了自己的力量。但是，由于施工企业所从事的业务建设周期长、投资金额大，且存在总承包、分包、转包和 BOT 等多种经营模式，因而其纳税管理比较复杂，税收管理相对问题较多，造成税负较重，甚至出现重复纳税现象，企业利益受损，需要进一步的加强理顺。在这种情况下，施工企业要实现效益最大化，必须认真进行税收管理。为此，本文对建筑施工企业税收管理存在的问题及应对措施进行了探讨，希望对提高建筑施工企业的经济效益有所帮助。
一、建筑施工企业税收管理存在的问题
（一）建筑施工企业营业税方面
1．一般情况下，施工企业应按营业税中建筑安装业税目征收 3%的营业税，但在实际工作中由于施工企业选择的业务运营模式的不同，往往存在被动征收高税率税目的风险，主要有以下几种情况：①对合营工程、联营工程，若建筑工程承包公司不与建设单位签订建设安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，只能收取相应的管理费。对工程承包公司的这类业务，税务部门一般按服务业税目适用 5%的税率征收营业税。②企业将闲置的用于工程作业的铲车、推土车、吊车等工程作业车租借给建筑单位使用，按天数或包月收取租赁费用，税务部门对出租车辆单位按租赁业税目适用 5%的税率征收营业税。③按照《增值税暂行条例实施细则》第五、六条的规定，销售自产货物并同时提供建筑业劳务的销售行为，应当分别就货物的销售额征收增值税，提供建筑业劳务收入征收营业税。若未分别核算，税务部门则根据企业主业的性质，一般会按较高的税目征收增值税。
2．施工企业的纳税管理必须遵循独特的规定，尤其是营业税计算时营业额的确定比较复杂，若不加以管理，则存在扩大应税营业额的风险，主要有以下三种情况：一是根据新《营业税暂行条例》的规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。在营业税的计税依据的扣除上，《营业税暂行条例》第六条明确规定：“取得的凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的该项目金额不得扣除。”也就是说，工程总承包人应当以分包人提供的发票作为营业额扣除的依据，不能提供发票或提供的发票不符合要求的，分包额应当组成总承包人的营业税计税依据，并且总承包人应为营业税纳税义务人；总承包人全额缴纳营业税后，并不能抵销分包人的应纳税款，分包人仍应按营业税法规定，就其提供建筑业应税劳务所收取的全部价款和价外费用依据缴纳营业税。二是根据《营业税暂行条例实施细则》第十六条的规定，建设方提供的设备价款不征收营业税，这实际上是一条税收优惠政策，应合理加以利用。然而按照施工企业传统的核算方法，一般将安装工程作业所安装的设备价值作为安装工程产值，营业额包括设备价款。这样，由于建设方提供的机器设备包含在施工合同的产值中，便扩大了计税营业额。三是从事建筑、修缮、装饰工程作业的纳税人，无论与对方如何结算，其计税依据均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。要注意有甲供材料条款的施工合同，其情况比较复杂。因甲方所供材料价格往往高于施工企业专业、批量自购的材料价格，这样便无形中扩大了营业税的计税营业额；同时对实际价格高于合同单价的甲供材料，施工企业往往只向建设方进行材料价差的索赔，而忽视了由于甲供材价差所额外承担的税费，从而无形中增加了额外的税负。
（二）建筑施工企业所得税方面
1．工程成本未能配比列支，应税所得额提前确认，加重了纳税负担。例如，对于跨年度的长期劳务，根据《企业会计准则第 14 号―――收入》的规定，在资产负债表日（一般是 12 月31 日），劳务的收入可以可靠估计的，应按完工百分比法确认劳务收入和成本，以此办法确认的会计利润是符合实际的。税法对长期劳务收入的确认，与会计准则和会计制度基本相符；但对相应成本的确认，与会计准则和会计制度有所差异。税法强调的是合法性、真实性原则，对未能及时取得正式发票的工程成本，不能予以结转，因此，造成了税法上的成本与收入不配比，致使企业提前反映利润，从而提前缴纳所得税。显然，这既增加了企业的税负，又减少了企业的现金流。
2．收入确认方法不一，成本列支暂估入账与税法不一致。施工企业根据会计制度将长期劳务分期确认收入和成本，且往往存在暂估成本的做法，即按工程预计总成本与完工百分比的乘积记入当期“工程结算成本”科目。这样做显然不符合税法规定。许多施工企业采取不同的收入确认方法，或分期确认、或视同完成合同法确认。但对于建设单位中途要求开具发票进行结算的，只能在开具发票时确认收入，工程成本也只能在未取得正式发票的情况下进行结转。
3．成本票据难以规范，工程核算不够健全，存在税收管理问题。根据施工企业业务的特点，许多企业对工程项目的施工管理实行“项目经理”管理模式。这种管理模式的特点是：企业与项目经理（承包方）签订承包合同，以工程结算价款扣除一定的管理费、税金、利润等款项作为承包标的额；工程的施工管理、人员配备、材料、设备购置等一切工程支出概由承包方负责。然而，由于承包方对工程成本的确认不够规范，工程票证、单据的取得较为随意，虚假代开等不规范发票随时流入企业，且工程的各项账面成本支出也与预算书、实际发生数相差甚远。
4．取得的发票不合法不合规。发票内容填写不完整、内容涂改及字迹潦草，特别是开具的发票不填写日期，常常造成纳税义务发生的时间难以确认，导致滞后纳税申报、占压税款等问题。此外，施工企业还普遍存在以下问题：①一部分原材料购入时无法取得发票。由于大部分原材料如沙、石、土等购入时大都无法取得发票，企业千方百计以其他方式来弥补，如采取虚列工资表或用其他发票替代。②低税负发票取代高税负发票。企业为降低税负，往往以容易取得的低税负发票替代较高税负的发票，造成成本项目串混。③随意使用不同版本（限额）的发票，在未界定发票使用范围的情况下，有的企业开具几百元乃至几十元金额也使用万元版甚至是百万元版的发票，有些企业往往在这方面做文章，常常给企业纳税管理带来不少难题。④假发票问题严重。从纳税管理角度看，假发票是属非法凭证的一种，在征收企业所得税时要予以剔除，补征企业所得税并处罚款，还可能按发票管理规定给予处罚。
（三）施工企业其他涉税管理问题
1．有些施工企业为减少营业税额，往往尽量签订分包合同，这样会增加印花税税额。
2．有的企业为降低劳务分包所占总分包的比例或劳务分包方无法提供有效票据，采取支付工资的方式支付劳务费，这样会使代扣个人所得税产生逃税的风险，甚至会被劳动保障部门要求补缴劳动保险金等。
二、建筑施工企业加强税收管理的措施
（一）将高纳税义务转化为低纳税义务
当同一经济行为可以采用多种方案实施时，纳税人应尽量避开高税负的方案，将高纳税义务转化为低纳税义务，以获得节税收益。《增值税暂行条例实施细则》第五条规定，一项销售行为如果既涉及货物又涉及非增值税应税劳务，为混合销售行为。除本细则第六条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，应当缴纳增值税；其他单位和个人的混合销售行为，视为销售非增值税应税劳务，不缴纳增值税。《增值税暂行条例实施细则》第六条规定，纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：①销售自产货物并同时提供建筑业劳务的行为；②财政部、国家税务总局规定的其他情形。可见，对于生产建筑材料并提供建筑业劳务的单位，一定要将销售额和应税劳务额分开核算，以减少应纳增值税额。
（二）加强合同管理
与工程相关的各项业务应与建设方签订建筑施工合同，避免单独签订服务合同，如合营、联营工程，对这些业务，施工企业应明确地与建设方签订建设施工合同，将有关租赁业务的内容包含到这些分包合同中，避免按“服务业”税目征收营业税；施工用的各种设备的租赁尽量签订机械分包、劳务分包或专业分包合同，避免按“租赁业”税目征收营业税。
（三）尽量减少纳税营业额
（1）企业在从事安装工程作业时，应尽量不将设备价值作为安装工程产值，可由建设单位提供机器设备，施工企业只负责安装，取得的只是安装费收入，使其营业额中不包括所安装设备的价款，从而达到节税的目的。（2）为避免材料价格及材料价差所带来的超额税负，应尽量减少甲供材金额或在合同中约定超额税负的索赔条款，减少不必要的纳税负担。（3）根据《营业税暂行条例》的规定，建筑业的总承包人将工程分包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人的价款后的余额为营业额。需要注意的是，选择订立合同的分包企业，必须拥有施工资质，否则，总承包人不能取得完税证明，也就不能按余额纳税，反而增加了纳税支出。
（四）延期缴纳税款
企业现金流若出现短缺，可恳请主管税务机关同意，暂时延缓纳税，这样，就可以通过延期纳税把现金留在企业用于周转和投资，提高资金使用效率，降低税负的边际税率，获得延期纳税收益。（1）在建筑安装劳务收入的确认上，根据《企业所得税暂行条例》的规定，对跨年度的长期劳务可以分期确定。既然是“可以”，就存在选择的空间“，分期确认”与“劳务完工时确认”两者均未脱离税法。因此，企业期末对长期劳务合同收入的确定，可在会计制度的基础上，根据税法相关规定，在工程劳务的收入不能可靠估计（尤其是合同的总收入和总成本不能可靠估计）的情况下，在税务机关尚未确定具体预缴办法时，宜在劳务合同完成时确认收入的实现。（2）会计上，对于施工企业为确认劳务收入而配比预估的工程成本的做法，税法上认为不具有合法性，因此，对跨年度工程，在工程未完工结算前，为避免会计核算中出现预估成本，应尽量在劳务合同完成时确认收入。（3）平时零星承接的施工项目，承建部门向建设单位预收或收取工程款时，应尽量开具收款收据，最后决算时再换开建筑安装业发票，以延缓纳税义务发生时间。
（五）规范成本核算
营业税中分包额的扣除和所得税中成本的认可都需要以有效的财务会计资料为依据，尤其是要有合法票据，因此施工企业特别要把握好发票的合法性问题，对取得的大额发票、外地发票和因污损、褶皱、揉搓等原因无法辨认的发票，尤其要认真审核，以免产生不必要的涉税纠纷。企业在日常采购原材料时，材料的采购地要与发票的开具地一致，且要与购销合同中的原材料品种、价款等项目相符，对于大额发票的价款支付要尽可能采取转账支付方式结算货款，以便充分证明企业在取得发票上的真实、合法。
总之，建筑施工企业税收管理工作是一项长期复杂的工作，需要领导重视，需要企业各个业务部分的配合和支持。财务管理人员应当不断学习新知识，在业务实践中不断总结提高。
参考文献：
[1]巫荻.施工企业涉税会计处理浅议.企业研究.2011.02.
[2]计渊.新税法对施工企业影响几何.施工企业管理.2008(01).
建筑企业营业管理条例篇5
【关键词】 “营改增”； 建筑业； 流转税税负； 所得税税负
【中图分类号】 F812.42 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2016）14-0109-04
一、研究背景
“营改增”是现阶段我国税制改革的重要内容，这项改革对于完善税制、调整产业结构、促进服务业发展都有重要意义。目前，所有征收营业税的行业均已纳入“营改增”范围[ 1 ]。从已经实施“营改增”的行业来看，基本上所有的小规模纳税人税负都是下降的，但是一般纳税人的税负则有升有降。建筑业将是“营改增”的下一个工作重点。相关统计数据显示，建筑业税金与利润比为1：1，而我国工业企业平均水平是1：2左右；建筑行业平均毛利率为10%左右，可见建筑业属于微利且税负较重的行业。目前建筑业营业税采用按工程价款乘以比例税率的计算办法计征，这种征收方法计算简便，涉税风险低，改征增值税后，建筑业税款计算、发票管理、纳税申报等涉税业务都将发生重大变化。因此，研究该行业“营改增”问题具有很强的现实意义[ 2 ]。
二、建筑行业“营改增”的意义
（一）解决建筑行业“营改增”重复征税问题
2016年5月之前建筑行业的主税种是营业税，建筑业也是我国第二产业中唯一一个征收营业税的行业。在这种税制下存在重复征税问题，最末端的分包人是按照营业额全额计征营业税的，而生产所用的外购建筑设备和建筑材料所负担的增值税无法抵扣，这样就中断了增值税抵扣链条，建筑行业成了设备和材料增值税的最终承担者，加大了企业成本，加重了企业负担。但是理论上“营改增”会解决建筑行业重复征税问题，根据增值税“税收中性”的原理，将增值税税负向下游环节转嫁，从而减轻建筑企业税负，促进其进一步发展。
（二）规范建筑行业流转税的征收管理
随着经济发展，大型建筑行业越来越多地采用多元化经营模式，混合销售和兼营非常普遍，使得营业税和增值税征收范围的边界难以明确，对货劳税的征收管理造成一定的困难。实施“营改增”后，将规范建筑行业货劳税的征收管理[ 3 ]。
综上，建筑行业“营改增”势在必行，但是，在实际操作过程中，由于我国增值税征收实行的是“以票控税”，同时建筑行业成本构成有其特殊性，建筑行业“营改增”的顶层设计未必达到预期效果。因此有必要采用案例研究来检验“营改增”对建筑业税负的切实影响，以期实现该行业在“营改增”过程中的顺利过渡。
三、例析“营改增”对建筑业税负影响
中国建筑股份有限公司（股票代码：601668，以下简称中国建筑）是一家在上海证券交易所上市的以建筑工程施工、安装和咨询等为主业的大型国有控股公司。本文以中国建筑为例，根据其2014年度财务报告，测算营业收入需要缴纳的增值税销项税额，同时参考工程造价相关数据，测算不同成本项目可以抵扣的进项税额，进而以销项税和进项税之差来测算本年度要缴纳的增值税，将测算出的增值税与企业2014年度实际发生的营业税对比，用两者之差再加上附加税的影响来测算“营改增”后流转税的变化，然后再估算企业所得税的变化，最后汇总得出“营改增”对建筑企业总体税负的影响。
（一）“营改增”后销项税测算
“营改增”后对增值税进行测算，先要确定增值税销项税。由于在“营改增”之前销售收入是含税的，因此应将营业收入换算成不含税收入，不含增值税收入=含增值税收入/（1+增值税税率）。2014年中国建筑营业收入及增值税销项税测算如表1所示。
（二）“营改增”后增值税进项税测算
与报表中的营业收入一样，营业成本也是含税成本，也需要换算成不含增值税的成本。不含增值税成本=含增值税成本/（1+增值税税率）。由于建筑行业成本构成情况较为复杂，为了准确地测算增值税进项税，需要对建筑成本进行分析。
1.营业成本构成分析
建筑行业的营业成本即为工程成本，工程成本的主要组成部分为“人、料、机”，其中人工费、机械费无法取得增值税专用发票进行抵扣，可以抵扣的只有材料费[ 4 ]。本文根据北京住建局官网、中国建设工程造价信息网、深圳市建设工程造价网三个网站提供的信息，各选取三个项目进行统计，并进行平均，最终得出本文测算进项税时采用的人、料、机比例为15.06%、62.69%和7.14%。
2.材料成本构成分析（表2）
建筑行业的材料成本主要包括钢材、混凝土、砌块和其他装饰装修用材料，其中钢材等适用17%的增值税税率，而根据财税〔2014〕57号文件[ 5 ]，混凝土、砌块等部分建材适用3%的征收率。本文根据上述项目的造价信息，估算材料费用中有65%可以取得税率为17%的增值税专用发票，有35%可以取得税率为3%的增值税专用发票。
（三）“营改增”后税负变化
1.流转税税负变化分析
根据以上分析，2014年度中国建筑应纳增值税=7 909 747-4 923 420=2 986 327（万元）
而根据中国建筑2014年报表资料，2014年该公司共交纳营业税为2 122 198万元，因此，预计“营改增”后交纳的增值税比之前交纳的营业税增加了864 129万元，在考虑了城建税和教育费附加的影响后，预计流转税共增加950 542万元，增加幅度为40.48%。
2.所得税税负变化分析
在实施“营改增”后，由于收入、成本均由含税的变为不含税的，同时由于营业税是价内税，而增值税是价外税，因此营业税金及附加也会发生变化，进而影响到利润总额和所得税。具体分析见表3。
假定不考虑其他项目的变动，从表3中看出，“营改增”使利润总额下降950 542万元，假定适用的所得税税率是25%，则可以使所得税费用减少237 636万元。结合前述流转税变化的影响，“营改增”总体使企业税负增加，预计增加额为712 906万元。
四、建筑行业“营改增”后税负变化原因分析
从上述对中国建筑“营改增”后税负变化的分析得出，“营改增”会使企业流转税大幅增加，但同时也会降低企业的所得税。中国建筑作为上市公司，其收入构成、成本构成、毛利率等与其他企业特别是中小型建筑企业应有所不同，因此需要分析“营改增”后税负变动的原因，在此基础上提出有针对性的政策建议。
（一）流转税税负变动分析
“营改增”之前：应交营业税=含税营业收入×适用的营业税税率（1）
“营改增”之后：应交增值税=增值税销项税额-增值税进项税额
=含税营业收入×适用的增值税销项税税率/（1+适用的增值税销项税税率）-∑含税营业成本×可抵扣成本比例×材料比例×适用的增值税进项税税率/（1+适用的增值税进项税税率） （2）
其中，含税营业成本=含税营业收入×（1-毛利率）（3）
因此，“营改增”之后流转税税负变动=（应交增值税-应交营业税）×（1+7%+3%）
=含税营业收入×[适用的增值税销项税税率/（1+适用的增值税销项税税率）-∑（1-毛利率）×可抵扣成本比例×材料比例×适用的增值税进项税税率/（1+适用的增值税进项税税率）-适用的营业税税率]×1.1 （4）
从上述推导中看出，“营改增”之后流转税是增还是减，取决于以下几个因素：适用的增值税销项税税率、毛利率、可抵扣成本比例、各项适用不同增值税进项税税率的材料比例、适用的增值税进项税税率、原适用的营业税税率[ 6 ]。在税率法定的条件下，税负变动主要由毛利率、可抵扣成本比例和适用不同增值税进项税税率的材料比例三个因素决定。毛利率越高，税负增加也越多。根据中国建筑2014年年报，该公司总体毛利率是12.58%，在建筑行业中处于较高水平；建筑行业营业成本的构成大致一样，即可抵扣成本比例一样；而在材料费用中，钢材、混凝土等适用不同增值税税率的材料比重在不同的建筑公司比例基本一致，因此可以预期毛利率较低的建筑公司特别是那些中小型建筑公司流转税增长幅度没有中国建筑流转税增长幅度大。但是需要指出的是，这个结论的前提是所有材料都能取得合法合规的进项税抵扣凭证且不考虑不动产抵扣问题。
（二）企业所得税税负变动分析
不考虑其他费用变化，“营改增”之后应纳税所得额变动=营业收入变动-营业成本变动-营业税金及附加变动 （5）
其中，营业收入变动=不含税营业收入-含税营业收入 （6）
营业成本变动=不含税营业成本-含税营业成本（7）
营业税金及附加变动=城建税和教育费附加变动-“营改增”前交纳的营业税 （8）
（三）流转税和企业所得税税负变动关系分析
当建筑行业增值税销项税税率为11%，假定可抵扣成本占营业成本的比例为62.69%，可抵扣成本中有65%可以取得税率为17%的增值税专用发票，有35%可以取得税率为3%的增值税专用发票。
根据公式（4），流转税税负变动=含税营业收入×[6.91%-（1-毛利率）×6.56%]×1.1
根据公式（5）、（6）、（7）、（8）：
应纳税所得额变动=含税营业收入×[6.91%-（1-毛利率）×6.56%]×1.1
综上可见，在“营改增”后，流转税的变动与所得税的变动成反向关系，而且在其他条件不变的情况下，流转税税负变动额等于应纳税所得额变动额。如果企业当年盈利，假定适用所得税税率是25%，流转税每增加100元，则所得税会相应地减少25元，而企业总体税负会增加75元，即“营改增”后流转税上升幅度远大于所得税下降幅度，企业整体税负增加较多。因此，“营改增”后税负的变动最终还是由流转税的变动决定的。值得一提的是，根据财税〔2015〕99号文件，年度应纳税所得额在30万元以内的小微企业减半征收所得税，这就意味着这类小微企业实际的所得税税率是10%，那么“营改增”后对这类企业流转税每增加100元，所得税只能减少10元，相对税负增加更多。
五、政策建议
基于上述中国建筑案例分析，可以看出“营改增”会使建筑企业流转税税负大幅上升，而所得税税负相对流转税税负只是小幅下降，因此建筑企业“营改增”后税负变动的关键在于增值税的变动。结合上述分析，为把改革后的流转税变动控制在一个合理范围内，以保证“营改增”的顺利实施，本文特提出以下建议。
（一）整合纳税主体，实行汇总缴纳增值税制度
为了减少建筑企业改革后税负波动和平衡地方利益，对于异地劳务，可以先按一定比例在劳务发生地主管税务机关预交增值税，总机构在汇总各项目部增值税销项税、进项税后扣除各项目部预交的增值税，再汇总申报缴纳增值税。
（二）加强供应链管理，保证购进项目能够充分抵扣
建筑行业材料比重较大，一般都在60%以上。但是，由于建筑行业施工地点分散以及出于降低成本考虑，造成材料供应管理不规范，很多建筑材料都是从施工地个人手里取得，无法得到增值税抵扣凭证。在“营改增”后，建筑行业管理人员必须具有增值税抵扣意识，加强供应链管理，从招投标标价到签订采购合同的全过程都要考虑到增值税抵扣问题。首先，在选择材料供应商时，要优先考虑具有增值税一般纳税人资格的企业，也可将此作为招标必备条件之一；其次，要将提供增值税发票明确写进合同里；最后，为了及时抵扣，减轻企业现金流的压力，还要对增值税专用发票开票时间及送达时间作出约定。
（三）提高建筑企业财务核算工作水平，转变纳税思维
由于营业税与增值税的征收管理制度差别很大，为实现建筑企业“营改增”的顺利过渡，建筑企业应及时组织相关人员学习国家关于建筑业“营改增”的相关法规、文件，了解、学习增值税税制、发票、申报等相关知识。由于建筑行业施工地点较为分散，客观上加大了财务核算的难度，而且建筑行业普遍结算周期较长，往往是在工程完工一段时间以后才能取得发票，这也使得财务核算滞后。再者，营业税计算简便，征收管理远不如增值税复杂，使得一些建筑企业特别是中小型建筑企业对财务核算工作不重视，存在账务混乱、不全甚至不建账的问题。在“营改增”后，建筑企业必须加强财务核算工作，才能准确计算税金，减少涉税风险。
（四）通过虚拟扣税和存量固定资产扣税，扩大建筑企业“营改增”抵扣范围
建筑业增值税税负的高低，主要取决于进项税抵扣的范围，笔者认为建筑业进项抵扣应解决两个问题：一是部分支出可考虑实行虚拟抵扣，对于建筑企业部分占比较大但无法取得增值税专用发票的成本如利息支出、无法收回的保证金支出，即使没有取得进项票，经主管税务机关审批后，也应获得进项抵扣。二是存量固定资产进项税应可以抵扣。过去的十年建筑行业发展很快，建筑企业购置了大量的施工机械设备，由于我国增值税抵扣实施的是“购进扣税法”，因此这部分存量固定资产按目前政策无法抵扣，这样势必加大了建筑企业税负。考虑到2009年1月1日开始我国实施“消费型”增值税，因此可以将2009年以后购入的固定资产按税法规定计算的折旧额乘以购进时增值税税率来计算确定每年可以抵扣的存量固定资产进项税，这样可以平滑“营改增”后建筑企业税负变动。
按照目前已经出台的政策，对于建筑企业“营改增”后税负上升是必然的，企业只有加强内部管理，做好税务筹划工作，才能更好地应对改革。而相关部门在制定“营改增”政策时，也要考虑企业的实际承受能力，完善相关配套政策，以帮助建筑企业在“营改增”中顺利过渡。
【参考文献】
[1] 财政部，国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[A].财税〔2016〕36号，2016.
[2] 姜明耀.增值税“扩围”改革对行业税负的影响：基于投入产出表的分析[J].中央财经大学学报，2011（2）：11-16.
[3] 吴丹彤，李学东，丁建伟.营业税改征增值税对企业的影响[J].会计之友，2012（8）：111-113.
[4] 詹敏.营改增对施工企业税负的影响与建议[J].会计之友，2014（2）：99-102.
[5] 财政部，国家税务总局.关于简并增值税征收率政策的通知[A].财税〔2014〕57号，2014.
建筑企业营业管理条例篇6
一、指导思想和总体要求
以科学发展观为指导,以促进全市物业服务行业规范化管理为目标,以提升物业管理水平和服务质量、解决居民实际困难和突出问题为重点,按照政府相关职能部门、街道、社区及住宅小区互联互动、相互配合、相互支持、齐抓共管的总体要求,努力营造良好的生活环境,确保居民生活秩序稳定,人民群众安居乐业。
二、理顺物业管理工作体制
物业管理工作坚持以人为本,实行业主自治与专业服务、社区管理相结合和属地化管理的原则,采取“物业主管部门牵头、有关部门协作、属地政府管理”的工作方式,建立物业管理工作新体系。
市住建局是我市物业管理工作的行政主管部门,市房管中心(以下称物业主管部门)具体负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。
县(市)房管局(房管中心)(以下称县(市)物业主管部门)在市物业主管部门的指导下,负责本行政区域内物业管理活动的协调、监督和管理工作。
德城区政府、经济开发区、运河经济开发区管委会要明确相应的管理机构,指导和监督本辖区的物业管理工作。
乡(镇)政府、街道办要将物业管理纳入社区建设规划,以物业管理服务推动社区服务发展、拓展社区服务范围,形成物业管理与社区管理良性互动的新机制。负责组织、指导本辖区业主大会和业主委员会成立、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,召集有关单位参加物业管理联席会议,调解处理物业管理纠纷。
社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助乡(镇)政府、街道办开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。
三、进一步明确部门职责,确保执法进小区
城市建设、规划行政主管部门要加强对住宅小区综合验收的监督管理工作,落实住宅小区的规划建设标准,查处违规行为;房管部门负责对擅自改变房屋用途、侵占物业共用部位和共用设施设备等违反房屋管理和物业管理规定行为的管理工作;城管执法部门负责对小区违章搭建、随意倾倒垃圾等违反规划和市容环境卫生规定行为的管理工作;环保部门负责对堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品等违反环境保护规定行为的管理工作;物价部门负责会同物业主管部门制定普通住宅类物业服务费的基准价和浮动幅度并向社会公布;市政公用部门负责对供水、供气、供热等专业经营单位的监督管理工作,其他专业经营单位的主管部门负责对其管理的专业经营单位实施监督管理工作,督促其履行投资、建设和维护管理义务;公安部门负责对违反治安管理规定行为的管理工作等。财政、民政、工商等其他有关部门要按照各自职责,做好与物业管理有关的工作。
四、规范新建物业与前期物业管理
(一)新建住宅小区配套建筑及设施设备的建设标准和交付条件按《省物业管理条例》执行。城市建设、规划行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准要征求房地产开发、物业主管部门和专业经营单位的意见。各有关部门要加强开发项目的监督管理,把好建设工程质量验收关口,物业主管部门参加住宅小区竣工综合验收,监管小区配套建筑及设施设备的落实。
(二)小区配套建筑按下列标准建设。1.物业服务用房建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三以上标准配置,最少不低于100平方米;2.具备水、电、采光、通风等正常使用功能;3.业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,其建筑面积不低于20平方米;4.住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米;5.社区居民委员会用房按照规划要求进行配套建设。6.小区配套建筑的投资渠道和产权归属按《省物业管理条例》执行。
(三)加强物业前期介入管理。建设单位办理商品房预售许可证、商品房现售备案前,须持有关资料,向物业主管部门申请划分物业管理区域。同时,将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报物业主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。
按照《物业承接查验办法》的规定,前期物业服务企业要提前介入开展工作,建设单位在单位工程竣工验收和分户验收时须通知前期物业服务企业参与监督。建设单位要在物业主管部门、乡(镇)政府、街道办的监督下,在物业交付前按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和有关图纸、资料、文件等。
(四)实行物业管理招投标制度。按照国家、省有关规定,住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,要通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业,逐步实现建管分离。
招标人要在招标公告或发出投标邀请书的10日前将以下资料报物业主管部门备案:1.与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件;2.招标公告或招标邀请书;3.招标文件;4.法律、法规规定的其他材料。
投标人少于3个或建设规模小于3万平方米的,经物业主管部门批准,可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由物业主管部门责令限期改正,给予警告,可并处10万元以下罚款。
五、实行物业质量保修金管理制度
(一)建立健全物业售后维修服务体系。根据《省物业管理条例》、省住建厅《关于印发〈省物业质量保修金管理办法(试行)〉的通知》(鲁建发〔2010〕18号)规定,实行物业质量保修金管理制度。按照“统一交存、权属明晰、专款专用、政府监管”的原则,物业主管部门对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理并接受财政、审计等部门的监督。
(二)交存范围和标准。全市范围内建设和竣工用于销售的商品房、经济适用住房及其它保障性住房等新建物业,在办理物业单位竣工验收备案或交付使用前,开发企业要按照建筑安装工程总造价3%—5%的比例,一次性向物业主管部门设立的账户交存物业质量保修金。具体标准为:低层和多层建筑3%、小高层建筑(7—12层)4%、高层建筑(12层以上,不含12层)5%。按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层28.80元/平方米、小高层50元/平方米、高层80元/平方米。
各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。
六、调整住宅专项维修资金收缴标准
(一)根据省住建厅、省财政厅《关于印发〈省住宅专项维修资金管理办法〉的通知》(鲁建房字〔2009〕38号)规定,调整现行住宅专项维修资金收缴标准。结合我市实际,住宅物业在销售时,业主按建筑安装工程每平方米造价5%的比例,向物业主管部门设立的账户交存首期住宅专项维修资金。
按现行建筑安装工程造价标准,中心城区具体交存数额分别为:多层48元/平方米、小高层62.50元/平方米、高层80元/平方米。
(二)住宅小区内的非住宅或住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业,按照相应建筑类型的标准交存。
(三)住宅专项维修资金的使用,按国家、省有关规定执行。
(四)未建立住宅专项维修资金管理制度或未缴存首期住宅专项维修资金的商品住宅,应按现行标准进行补建或补交。已成立业主大会的,由业主大会委托业主委员会或物业服务企业组织归集;未成立业主大会的,经物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主委托,由社区居民委员会组织归集。
各县(市)物业主管部门可结合实际,按本意见确定具体交存数额,并随建筑安装工程造价标准适时调整。
七、规范专业经营设施设备管理
专业经营设施设备归专业经营单位所有。专业经营单位要承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、运行等责任及相关费用。
物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵、区域锅炉等设施设备,属于相关业主共有,由经营单位投资经营的除外。
本《意见》实施前建成并交付使用的住宅小区,其专业经营设施设备由业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。各专业经营单位要根据实际,制定接收计划,3年内完成。专业经营单位接收后,要对设施设备进行查验,需要进行改造的,由各专业经营单位负责整治改造,要达到分户计量、分户控制要求。专业经营设施设备的改造、维修、养护、更新等责任及相关费用,由专业经营单位承担。业主专有部分设施设备的改造支出由业主承担。
本《意见》实施后正在建设尚未竣工或者部分分期工程已交付使用的住宅小区,在交付使用时,建设单位要与专业经营单位办理专业经营设施设备移交接收手续。建设单位投资建设的专业经营设施设备达不到分户计量、分户控制条件的,由开发建设单位负责整治改造后进行移交。
八、规范旧住宅区物业管理
各县(市、区)政府要结合实际,划定旧住宅区范围,制定整改计划。对本《意见》实施前已建成交付使用,但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区逐步进行整治改造,达到实施规范化物业管理的条件。制定的整改规划和年度计划要向社会公布。
按《省物业管理条例》确定的原则,各县(市、区)政府要负责对旧住宅区内的道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备进行改造和建设;原建设单位未按规划设计方案进行建设而出现的遗留问题仍由其投资解决;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造应当达到分户计量、分户控制条件,其建设支出由相关专业经营单位承担;需业主负责的专有部分改造,由业主承担支出费用。
旧住宅区改造整治完成后,由乡(镇)政府、街道办负责组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或其他管理人实施管理。尚未进行整治改造且无物业服务企业或其他管理人实施管理的住宅小区,其业主大会成立前的物业管理,由社区居民委员会组织实施。
九、规范费用代收代缴行为
物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同直接为业主提供服务并向最终用户收取有关费用。
对直接收费到户有困难的,有关专业经营单位可委托物业服务企业代收。委托单位要与代收单位协商签订代收协议并支付报酬。代收费用的物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
十、建立物业管理工作目标考核制度
各有关部门落实物业管理工作责任作为年度部门(单位)综合考评内容,并纳入省政府办公厅《和谐城乡建设行动实施方案》关于和谐城市工作实绩考核范围。
建筑企业营业管理条例篇7
关键词：建筑业；税收管理；风险；对策
中图分类号：F810 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-01
一、建筑业税收管理现状及税收风险
当前，建筑行业施工单位注册地与施工地不一致，全国一些地方税务机关为防止税收流失，同意由业主单位税款，这样即确保了税款的直接入库，又防止了施工企业纳税过程中使用假票的现象。但在税款代扣过程中，业主仅代扣基建营业税及附加税，其他税种管理难度大，需要税务人员素质高，当地税务机不能实施有效管理，但注册地税务机关对该企业进行税务管理时，由于账和凭证在施工地，也不能进行精细化管理，故造成其他税种管理的漏洞，建筑企业一般实行项目经理负责制，工地施工完成后项目经理职责就结束了，这给建筑企业留下了很高的税收风险。
二、建筑行业涉税风险分析
（一）营业税方面
1.少记收入偷逃税款。一是建设方不按工程完工进度进行申报，申报数据与建造成本不相匹配，二是在甲方不付建设款的条件下，由施工方代垫建设款项后直接记入费用支出，实现少记收入少缴营业税的目的。
2.建筑材料由甲方直接供应（甲供材）。甲乙双方在签定建设合同时未包含甲方供应的材料供应款项，乙方只对建设款项进行申报缴税，而甲方直接开具增值税发票入账，建筑营业税未按税法规定全额计征营业税。
3.建设过程中的水电费由甲方保障提供后直接扣除以抵工程款，达到少缴营业税的目的。
4.甲方在支付项目工程款时，按照总价款的一定比例替施工单位缴纳的规费，乙方无票入账，收入减少。
5.建造过程中乙方直接把设备费用进行列支，增大扣除成本，减少营业税额。
6.在发票的使用上做手脚，建筑企业项目部经常会出现使用白条、假票、虚开发票的现象，实现少缴税的目的。
（二）所得税方面
1.工程收入记账不及时。建筑工程建设周期上，建筑单位往往为了中标，经常垫付工程资金，或将部分实收工程款计入预收账款等往来科目。为了不按期缴纳税款，企业申报营业收入与实际已经实现的工程量收入有很大出入，通过推迟开票时间或开假票等达到来少缴企业所得税。
2.采用虚假建筑工程成本票据冲抵企业所得税税基。一是虚列建筑工程成本。建筑单位中标项目，常规建筑工程一般实行项目经理负责制，在上缴一定比例的管理费后，建筑工程所用支出，均有项目经理全权支配。
小的建筑单位项目经理采用白条直接领款，致使建筑项目成本管理流于形式，特别是对部分工程采用分包、转包的，工程成本混入整个成本账务之中，并没有工程收入配比，达到虚增工程成本，套取现金，以实现少缴企业所得税和个人所得税的目的。
大的建筑企业项目经理，为了满足内部财务管理和外部监管等要求，项目部采用虚开发票等手段，达到少缴企业所得税。项目部在工程成本、费用入账时，到处找票列支，虚开、买假票情况很多，由于建筑工地往往远离公司，项目部往往自行采购的工程所需材料，一般只有钢材、商混有发票，其他地材都没有发票，这为虚开、代开发票提供了土壤。对实际是专门的劳务开票公司，一般按照需票方的开票额加上开票费的金额直接开具发票，虚构工程成本。
二是虚增工地施工人员，冒领工资达到少缴企业所得税和逃避缴纳个人所得税。工地项目部人员很少，一般采用劳务外包，本来项目部人员工资在建筑成本中占比例不大，但项目经理指使别人签字冒领工资，达到逃避缴纳所得税的目的。对管理层人员工资只计入管理费用，不代扣个人所得税。尤其以个人承包形式的施工企业，在工程完工后对承包人不进行个人所得税二次核算。
3.虚列机械工程费，达到少缴工程所得税的目的。建筑工地机械很多，项目部一般采用租赁，工程机械大都是个人或私人小公司所有，为了揽工程机械租赁的活，一般愿意配合项目部多列机械费，将套取的租赁费返还给项目部，成为项目经理的小金库。
（三）印花税方面
一般情况下，建筑公司会按照建筑合同的金额和账簿按规定缴纳印花税，在购买材料等方面，管理较为规范的国营、集体性企业很少出现材料不入账的现象，而民营企业在购买材料、委托加工等方面，常会出现不及时入账，漏缴印花税的现象。
（四）土地使用税和房产税方面
在城市旧城改造项目中，建设单位常常在未签定土地合同，未取得土地开发证明的情况下进行工程建设，税务机关常常无法对其进行正常管理，对其产生的土地使用税和房产税无法即时进行征税。
若施工企业与建筑公司存在有承包或挂靠的形式，地税机关常常难以及时准确掌握二者之间的关系，在工程完工后，施工企业直接将临建房归还给业主单位，业主单位因没有房产原值无法记入固定资产，使房产税不能按时申报。
三、采取的主要对策
1.强化对建筑单位的税务管理。各地税务机关应加强协作，给出建筑子单位成本预警值，要求建筑单位报明细收入、成本到子单位工程，从逻辑关系上规避建筑公司的涉税风险。赋予工程所在地更大税务管理权限，让真正能管理的税务机关履行好职责，合理分配所得税分成比例。
2.加大企业所得税征收方式管理。根据建筑企业财务会计制度是否健全，准确确定查账、定额、定率的征收模式。定期审核建筑单位税前扣除项目的真实性、合法性。首先着重查大额成本费用的票据是否合法、真实、有效，是否有假票、虚列、虚构行为。再次查看工程施工形象进度，是否与账务记载匹配，是否分项目和年度归集收入、成本、费用。最后根据工地实际核实工资，是否有虚开发票，虚列人员工资的情况。
3.充分利用数据管理平台，及时收集和利用好第三方信息。通过多渠道采集建筑单位的营业税和开具发票的信息比对、并利用《外出经营税收管理证明》信息与加征的所得税数据比对；公路、铁路、建设等相关有关部门取得第三方信息进行对比分析应用等。
4.加大建筑企业日常管理和巡查力度。对大型建筑企业，应着重查看挂靠、转包现象，如存在就要关注假票报账、虚列成本费用，逃避企业所得税和个人所得税；对小型建筑企业，应着重查看白条入账、账务不健全，挂靠别的企业施工，对在项目施工地开票的收入，有无不列或少列账。
四、管理建议
1.建议施工地主管税务机关取消业主代扣税款，并严格按照税收管理法，对施工方办理临时税务登记证，纳入正常税收管理。
2.各地主管机关要加强对施工方税务管理，经常与企业法人所在地税务机关沟通，国家要出台特别政策赋予施工地主管税务机关管理权限。
建筑企业营业管理条例篇8
第二条 本规定适用于在本省设市城市和县人民政府所在地城市规划区范围内从事房地产开发经营的企业(简称开发企业)。
第三条 本规定所称房地产开发企业是依法设立，具有企业法人资格的经济实体。
第四条 房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。 未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第五条 省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作;设区的市、县(市)人民政府建设(房地产)行政主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第六条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级和暂定资质。
(一)一级资质：
1、注册资本不低于5000万元。
2、从事房地产开发经营5年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中，具有中级以上职称的不少于20人(高级职称的8人)，持有岗位资格证书15人(建筑、结构、房地产5人;会计4人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率(投诉房屋面积与总销售房屋面积之比)2%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质：
1、注册资本不低于3000万元。
2、从事房地产开发经营3年以上。
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中，具有中级以上职称的不少于15人(高级职称的6人)，持有岗位资格证书14人(建筑、结构、房地产5人;会计3人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率3%以下，质量投诉处结用户满意率100% 。
9、未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质：
1、注册资本不低于1800万元。
2、从事房地产开发经营2年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工8万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积4万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于15人，其中，具有中级以上职称的不少于10人(高级职称的3人)，持有岗位资格证书12人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理5人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率4%以下，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
四级资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、从事房地产开发经营1年以上。
3、房屋建筑面积累计竣工1万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4、已竣工建筑工程质量合格率达100%，项目竣工综合验收合格率达100%，优良品率60%以上。
5、上一年房屋建筑施工面积3万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人)，持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。
7、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，质量投诉率低于5%，质量投诉处结用户满意率100%。
9、未发生过重大工程质量事故。
(五)暂定资质：
1、注册资本不低于1000万元。
2、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中，具有中级以上职称的不少于8人(高级职称的2人)，持有岗位资格证书10人(建筑、结构、房地产4人;会计2人;企业经理、项目和销售经理3人;统计1人)。
3、工程技术、销售、财务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等业务负责人具有相应专业初级以上职称。
4、有3万平方米以上的房地产开发项目，或与此相当投资额。
第七条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门在对房地产开发企业申请登记审查时，应当依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，听取同级建设主管部门意见。
第八条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列证明文件，向建设主管部门申请暂定资质。
(一)房地产开发企业资质申报表(一式二份，封面加盖单位公章)。
(二)企业营业执照正、副本。
(三)企业章程。
(四)企业的验资报告。
(五)企业税务登记证。
(六)企业固定办公场所证明。
(七)企业法人组织机构代码证。
(八)企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同(加盖劳动局鉴定章)，企业人员交纳的养老保险证明材料。
(九)企业获得开发项目的证明文件(土地有效证件)。
(十)法律、法规规定的其他文件材料。
第九条 房地产开发企业按照本规定第八条规定提交有关材料，材料齐全、符合法定形式的，建设主管部门应当受理许可申请;材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次书面告知申请人需要补正的全部内容材料。
第十条 建设主管部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出准予行政许可的书面决定，并自作出决定之日起10个工作日内向房地产开发企业颁发《暂定资质证书》;对不符法定条件的，建设主管部门应当自受理之日起20个工作日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。
第十一条 建设主管部门作出的准予暂定资质许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。
第十二条 《暂定资质证书》有效期1年。经房地产开发企业申请，建设主管部门可以视企业经营情况依法延续《暂定资质证书》的有效期，但延续期限不得超过2年，具体延续程序按行政许可法有关规定执行。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延续。 第十三条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满1个月前向建设主管部门申请核定资质等级。建设主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级，但最高等级不得超过三级。
第十四条 临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
第十五条 申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
(一)企业资质申报表。
(二)企业资质证书(正、副本)。
(三)企业营业执照。
(四)企业固定办公场所证明。
(五)企业验资报告和企业资产负债表。
(六)企业法人代表、总经理的任职文件，企业经济、技术、财务等负责人的任职文件，企业专业技术人员的职称、资格证件，劳动合同(加盖劳动局鉴定章)，企业人员交纳的养老保险证明材料。
(七)近年开发项目的有关证明材料(土地使用证，建设用地和建设工程规划、施工、预售许可证，开发经营权证明，竣工验收备案表等资料)。
(八)企业经营统计年报。
(九)企业销售的商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
(十)建设主管部门认为需要出示的其他文件。
第十六条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级开发企业资质由省建设主管部门初审，报国务院建设主管部门审批发证。
二级、三级开发企业资质由省建设主管部门审批发证，并征求开发企业所在地设区的市建设主管部门意见。在省工商局申请注册的中央驻鲁单位、省直部门和名称冠以山东齐鲁字样的开发企业资质，由省建设主管部门直接审批发证。
四级、暂定开发企业资质由所在地设区的市建设主管部门审批发证，报省建设主管部门备案。
第十七条 外省房地产开发企业进鲁从事房地产开发经营业务，必须是一级资质企业;省内房地产开发企业跨市从事房地产开发经营业务，必须是三级以上资质企业。
第十八条 房地产开发企业的资质实行年检制度。一级资质由国务院建设主管部门年检;二、三级资质由省建设主管部门年检;四级、暂定资质由市建设主管部门年检。房地产开发企业无正当理由不得拒绝参加资质年检。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。房地产开发企业资质年检结果要公示，接受社会监督。
第十九条 房地产开发企业应当依据各自资质等级，按照下列业务范围内从事房地产开发经营业务：
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，按照建设部《房地产开发资质管理规定》可以在全国范围承揽房地产开发项目。
二级资质开发企业可承担20公顷以下的土地和建筑面积25万平方米以下的居住区以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，可以在全省范围承揽房地产开发项目。
四级资质开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的住宅区的土地、房屋以及与其投资能力相当的工业、商业等建设项目的开发建设，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
暂定资质开发企业可承担的开发项目规模，原则上按与其注册资本和人员结构等资质等级条件相应开发企业可承担的开发项目规模来确定，仅能在所在地城市范围承揽房地产开发项目。
第二十条 房地产开发企业资质证书有效期为2年，年检合格的，到期按照延续行政许可有效期的规定换发新证。
第二十一条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖房地产资质证书。房地产企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可补领。
第二十二条 房地产开发企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申请资质等级。
第二十三条 房地产开发企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，向原资质审批部门办理变更手续。 第二十四条 房地产开发企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，到原资质审批部门注销资质证书。
第二十五条 房地产开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由建设主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。 第二十六条 房地产开发企业未经批准超越资质等级和范围从事房地产开发经营的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由县级以上建设主管部门或资质审批部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，依据国务院《城
市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：
(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;
(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十八条 房地产开发企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量安全事故或出现因基础设施不配套等严重问题的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的注销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十九条 房地产开发企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级，并可处以1万元以上2万元以下的罚款。
第三十条 房地产开发企业不按照规定办理变更手续的，依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的有关规定，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下罚款。 第三十一条 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
房地产开发管理规定第一条 为了加强房地产开发企业的资质管理，规范房地产开发企业经营行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院第248号令)、《房地产开发企业资质管理规定》(建设部第77号令)，结合我省实际制定本细则。
第二条 本细则所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。
第三条 本省行政区域内所有从事房地产开发经营活动的房地产开发企业必须遵守本细则。未取得房地产开发企业资质证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。
第四条 省建设行政主管部门负责全省房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
第五条 房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下：
(一)一级资质：
1、注册资本不低于5000万元;
2、从事房地产开发经营5年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续5年建筑工程质量合格率达100%;
5、上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人;
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
9、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
10、未发生过重大工程质量事故。
(二)二级资质：
1、注册资本不低于20xx万元;
2、从事房地产开发经营3年以上;
3、近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续3年建筑工程质量合格率达100%;
5、上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额;
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;
7、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
8、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
9、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
10、未发生过重大工程质量事故。
(三)三级资质：
1、注册资本不低于800万元;
2、从事房地产开发经营2年以上;
3、房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;
4、连续2年建筑工程质量合格率达100%;
5、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人， 持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
6、工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;
7、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
8、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
9、未发生过重大工程质量事故。
(四)四级资质：
1、注册资本不低于100万元;
2、从事房地产开发经营1年以上;
3、已竣工的建筑工程质量合格率达100%;
4、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于3人， 持有资格证书的专职会计人员不少于2人;
5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员;
6、有固定的工作场所并配备相应的技术装备;
7、商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;
8、未发生过重大工程质量事故。
各资质等级企业的条件中，临时聘用或者兼职的人员不得计入企业管理、技术人员总数;
第六条 新设立的房地产开发企业在向工商行政管理部门申请登记时，应当先由房地产开发主管部门进行资质预审。在省工商行政管理部门注册登记的开发企业由省建设行政主管部门出具资质预审意见，在各市工商行政管理部门注册登记的企业由所在市房地产开发主管部门出具资质预审意见。
房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件经所在市房地产开发主管部门初审合格后，报省建设行政主管部门备案并申领《暂定资质证书》。
(一)申请报告;
(二)房地产开发企业资质申报表;
(三)营业执照(复印件加盖工商行政管理部门公章或验证原件后的复印件);
(四)企业章程和有关企业管理的规章制度(复印件加盖公章);
(五)验资证明(原件或验证原件后的复印件);
(六)企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件，企业经济、技术、经营等负责人的任职文件(复印件加盖公章);
(七)当年在职人员的正式统计表，专业技术人员的资格证书和劳动合同(验证原件后的复印件);
(八)固定办公经营场所及相应的技术装备证明;
(九)房地产开发主管部门认为需要出示的其它文件;
(十)外商投资设立的房地产开发企业除提供以上(一)至(九)项材料外，还须提供以下二项文件：
1、对外经济贸易行政主管部门的批准文件;
2、项目可行性研究报告和计划行政主管部门关于可行性研究报告的批复。
以上所报材料一式三份，除申报表外，其他材料一律按16开纸打印或复印，依顺序装订成册。
省建设行政主管部门自收到经初审后的备案申请之日起，在30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，不符合条件的，应说明原因。
《暂定资质证书》有效期1年，省建设行政主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第七条 申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
第八条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内，经所在市房地产开发主管部门初审合格后，报省建设行政主管部门申请核定资质等级。省建设行政主管部门根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
申请核定和晋升资质等级的房地产开发企业，应当提交下列文件：
(一) 房地产开发企业资质申报表(一式三份);
(二) 房地产开发企业原资质证书正、副本原件;
(三) 申请报告;
(四) 营业执照(验证原件后的复印件)、企业章程和有关企业管理的规章制度(复印件加盖公章);
(五)企业的验资报告和上年度财务会计报告(原件或复印件加盖单位公章);
(六)企业法定代表人、总经理和经济、技术、财务负责人的任职文件(复印件加盖公章)，当年在职人员的全员统计表，专业技术人员的资格证书和劳动合同(验证原件后的复印件);
(七)固定办公经营场所及相应的技术装备证明;
(八)已开发经营项目的有关证明材料;
(九)《房地产开发项目手册》及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;
(八)其他有关文件、证明。
以上(三)至(十)项所报材料一律按16开纸打印或复印，依顺序装订成册，一式三份。
第九条 房地产开发企业资质等级实行分级审批。
一级资质由省建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。
二级资质及二级以下资质由所在市房地产开发主管部门初审，报省建设行政主管部门审批。
经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。
第十条 资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本，资质审批部门核发资质证书正本一本，并可以根据需要核发副本若干份。
第十一条 任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。
企业遗失资质证书，必须在新闻媒体上声明作废后，方可申请办理补领手续。
第十二条 企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内，按本细则第九条规定的程序，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新申
请资质等级。
第十三条 企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人，应当在变更30日内，报所在市房地产开发主管部门后，向原资质审批部门办理变更手续。
第十四条 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时，应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内，报所在市房地产开发主管部门后，到原资质审批部门注销资质证书。
第十五条 房地产开发企业必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发经营业务，不得越级或超范围承揽房地产开发项目。各资质等级房地产开发企业可以承担的业务范围如下：
(一)一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。
(二)二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下(分期开发的项目按项目总规模计算)的开发建设项目。
(三)三级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米及以下(分期开发的项目按项目总规模计算)的开发建设项目。
(四)四级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积3万平方米以下(分期开发的项目按项目总规模计算)的开发建设项目。
二级和三级资质的房地产开发企业可以在全省范围内承担房地产开发项目，四级资质的房地产开发企业限定在本市区(县、市)范围内承担房地产开发项目。
第十六条 省外的一级资质房地产开发企业在河南省境内进行房地产开发经营的，应持下列证件到省建设行政主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。
(一) 进豫承揽房地产开发项目的申请报告;
(二)企业所在地省级建设行政主管部门的证明(介绍信);
(三)房地产开发企业资质证书正本复印件(加盖本企业公章)和副本原件;
(三)营业执照(复印件加盖工商行政管理部门公章或验证原件后的复印件);
(四)合法的资信证明;
(五)企业法定代表人证明和法定代表人委托书;
(六)企业进豫的所有人员名单和各类专业技经人员的资格证书;
(七)拟开发经营项目的有关证明材料;
(八)其他有关文件、证明。
省内的一、二、三级资质房地产开发企业到本市范围以外进行房地产开发经营的，应持有关证件到项目所在市房地产开发主管部门登记备案后，方可从事房地产开发经营活动。 第十七条 房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合资质条件或者有不良经营
行为的企业，由原资质审批部门予以相应的处理。
一级资质房地产开发企业的资质年检由省建设行政主管部门初审后报国务院建设行政主管部门审定。
二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由企业所在市房地产开发主管部门组织审查，提出初审意见，报省建设行政主管部门审定。
房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格，由原资质审批部门注销资质证书。
全省房地产开发企业资质年检结果由省建设行政主管部门统一向社会公布。 第十八条 房地产开发企业申报资质年检时应当提交以下材料。
(一)房地产开发企业资质年检申报表(一式三份);
(二) 房地产开发企业原资质证书正、副本原件;
(三)企业自检报告;
(四)企业营业执照(复印件加盖工商行政管理部门公章或验证原件后的复印件)，固定办公经营场所及相应的技术装备证明;
(五)企业章程和有关企业管理的规章制度(复印件加盖公章);
(六)经审计的企业上年度财务会计报表(原件或复印件加盖公章);
(七)上年度房地产开发项目实施情况详细报告及证明材料;
(八)上年度房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明文件;
(九)上年度房地产开发企业统计年报基层表;
(十)《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》的执行情况报告;
(十一)人员变动情况和现有专业技术人员资格证书(验证原件后的复印件)以及企业经济、技术、财务等负责人的任职文件(复印件加盖公章)。
以上(三)至(十一)项所报材料一律按16开纸打印或复印，依顺序装订成册，一式三份。
第十九条 企业未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十条 企业超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十一条 企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款;
(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;
(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。
第二十二条 企业开发建设的项目工程质量低劣，发生重大工程质量事故的，由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。 第二十三条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门予以警告、责令限期改正，并可处以1万元以上2万元以下的罚款;逾期不改正的，由原资质审批部门降低资质等级，情节严重的吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第二十四条 企业不按照规定办理变更手续的，由原资质审批部门予以警告、责令限期改正，并可处以5000元以上1万元以下的罚款。
第二十五条 各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
河北省城市房地产开发经营管理办法第一章 总 则
第一条 为规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本规定。
第二条 在本省行政区域内从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，适用本规定。
第三条 本规定所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设和房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第四条 从事房地产开发经营和实施房地产开发经营管理，应当遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 房地产开发主管部门应当会同有关部门，建立健全房地产市场信息系统和房地产开发企业信用档案制度，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的基本情况及诚信经营情况。
第六条 省人民政府建设行政主管部门负责全省房地产开发经营的监督管理工作。
设区的市和县(市)人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府土地行政主管部门以及发展和改革、规划、工商行政管理等有关部门，按照规定的职责，负责与房地产开发经营有关的管理工作。
第七条 县级以上人民政府有关部门应当依照国家和本省有关规定，对房地产开发企业的资质、房地产开发项目的审批，以及房地产开发企业执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度、业主工程款支付担保制度的情况实施监督。
第二章 房地产开发企业
第八条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请进行注册登记。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。房地产开发主管部门应当自收到工商行政管理部门的征求意见函之日起5个工作日内，出具书面意见。
第九条 设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
(一)注册资本金在五百万元以上;
(二)有四名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，二名以上持有资格证书的专职会计人员，一名以上持有资格证书的专职统计人员。
第十条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
(一)营业执照复印件;
(二)企业章程;
(三)验资证明;
(四)法定代表人的身份证明;
(五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;
(六)企业办公用房的房屋所有权证明或者房屋租赁合同。
第十一条 房地产开发企业资质等级的核定和管理，依照国务院建设行政主管部门的规定执行。
未取得资质证书的，不得从事房地产开发经营活动。
第十二条 房地产开发企业应当依照下列规定承担相应的房地产开发项目，不得越级承揽项目：
(一)一级资质的房地产开发企业承担开发项目的规模不予限制;
(二)二级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过二十五万平方米;
(三)三级资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十五万平方米;
(四)四级资质和暂定资质的房地产开发企业一次承担开发项目的建筑面积不超过十万平方米。
第三章 房地产开发建设
第十三条 房地产开发主管部门应当根据城市规划、土地利用总体规划和房地产市场的供求情况，会同有关部门编制本行政区域的房地产开发规划，报同级人民政府批准。并根据批准后的房地产开发规划，会同规划、土地等行政主管部门，拟定本行政区域的房地产开发年度计划，纳入当地国民经济和社会发展计划，按照规定的程序组织实施。
第十四条 房地产开发企业必须自取得土地使用权之日起15日内，向项目所在地的房地产开发主管部门领取房地产开发项目手册。
房地产开发企业应当按规定将房地产开发项目建设过程中的下列事项如实记录在房地产开发项目手册中，并分别于每年的6月底和12月底前送房地产开发主管部门备案：
(一)项目的性质、规模和开发期限;
(二)经批准的规划设计方案;
(三)资本金到位和开发建设投资完成情况;
(四)拆迁补偿安置情况;
(五)开工日期和建设进度情况;
(六)按规定应当记录的其他事项。
第十五条 房地产开发企业筹集的房地产开发项目资本金占项目总投资的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。并专项用于房地产开发项目的建设，接受有关部门的监督管理。鼓励房地产开发企业实行业主工程款支付担保制度。
第十六条 房地产开发企业在房地产开发项目建设过程中，不得擅自变更项目和用地的性质、规模及规划设计。确需变更的，应当依法报原批准机关批准。
第十七条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的房地产开发主管部门提出综合验收申请。房地产开发主管部门应当自收到综合验收申请之日起日内，组织规划、市政、电力等部门进行综合验收。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期进行综合验收。未经综合验收或者综合验收不合格的，不得将房屋交付使用，不得办理房屋权属初始登记手续。
第四章 房地产经营
第十八条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定，受让人应当具有相应的房地产开发企业资质，其筹集的资本金占项目剩余投资总额的比例，经济适用住房项目不得低于百分之二十，其他房地产开发项目不得低于百分之三十五。
第十九条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托具有相应资质的房地产中介服务机构销售商品房。房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，双方当事人应当签订书面委托合同。合同应当载明委托期限、委托权限以及双方当事人的权利和义务。
第二十条 商品房的销售价格，可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积计价或者按建筑面积计价。
商品房的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。
按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第二十一条 计算商品房的面积，应当执行国务院建设行政主管部门和有关部门公布的《房产测量规范》及其他有关规定。
第二十二条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得预售商品房。
第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当向房屋购买人出示商品房预售许可证明。商品房预售广告应当载明商品房预售许可证明的批准文号。
第二十四条 房地产开发企业预售商品房所得的款项，必须按规定用于该房地产开发项目的建设。
第二十五条 房地产开发企业现售商品房，应当向房屋购买人出示下列文件：
(一)房地产开发企业的营业执照;
(二)房地产开发企业的资质证书;
(三)土地使用权证书;
(四)建设工程规划许可证和施工许可证;
(五)竣工验收的备案证明。
第二十六条 销售商品房时，房地产开发企业必须将建设工程设计方案及住宅小区各项公共服务设施的建筑面积、用地面积和承诺事项，在项目所在地或者销售地点进行公示，并不得对商品房的质量、面积、性能和周围环境等情况作引人误解的虚假宣传。
第二十七条 销售商品房设有样板房的，房地产开发企业应当说明实际交付商品房的质量、设施、装修与样板房是否一致;未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
第二十八条 销售商品房时，双方当事人应当按照国务院有关部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本签订书面合同。
第二十九条 商品房交付使用时，房地产开发企业必须向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明保修范围、保修期限和保修单位等内容。商品房在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当依法履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并具体载明使用注意事项。
第三十条 在商品房保修期内，房地产开发企业因对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十一条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的建设工程质量检测单位进行检测。经检测确认主体结构质量不合格的，购买人有权退房，其检测费用由房地产开发企业承担;经检测确认主体结构质量合格的，其检测费用由购买人承担。
第五章 法律责任
第三十二条 房地产开发企业违反本规定第十四条、第二十六条和第二十九条第一款规定的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门予以警告，责令限期改正。逾期不改正的，对有违法所得的，处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款，但最高不得超过三万元;对没有违法所得的，处以一千元以上一万元以下的罚款。
第三十三条 房地产开发主管部门及其他有关部门的工作人员违反本规定，有下列行为之一的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对房地产开发企业未按规定核发资质证书的;
(二)向不具备商品房预售条件的房地产开发企业发放商品房预售许可证明的;
(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的;