收益法评估报告范文
时间：2023-12-03 05:06:09
收益法评估报告篇1
一、对《著作权资产评估指导意见》的认识
著作权资产涉及范围广、权利分类多，资产评估的不确定因素多且对价值的影响较大。本次的指导意见，充分反映了著作权的专业性特点，突出了评估的可操作性，丰富了无形资产准则的理论成果，满足了著作权评估业务解决的新问题和操作要求，达到无形资产评估准则体例上下呼应以及评估实践的要求。
（一）明确了必须进行现场调查的重要性
《指导意见》第二十条规定，注册资产评估师执行著作权评估业务，应当对享有著作权的作品相关情况进行调查，包括必要的现场调查，并收集相关信息、资料等。这对防止以往纸上谈兵、规避风险起到了重要的防范作用。
（二）对三种评估方法提出了具体操作要求，解决了预测和参数选取的随意性
在著作权评估实务中,往往出现方法选用的合理性分析缺失或收益法预测和参数选取的随意性等问题。《指导意见》第二十二条规定，注册资产评估师执行著作权资产评估业务，应根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种方法的适用性，恰当选择一种或者多种评估方法。特别是对著作权资产评估中最常用的收益法还做出较为详细的规定，包括三种具体操作方法：许可费节省法、增量收益法、超额收益法。上述规定强调了三种方法的适用性，解决了评估实务中为了迎合客户随意选择评估方法而不注重合理性分析的问题。在第二十三条中又规定，应根据著作权资产对应作品的运营模式合理估计评估对象的预期收益，并关注运营模式法律上的合规性、技术上的可能性、经济上的可行性。著作权的预期收益通常通过分析计算增量收益、节省许可费和超额收益等途径实现。解决了著作权评估长期以来成本和收益不配比，与其他无形资产混淆的局面。
该指导意见还针对估算或预测的主要参数如著作权资产未来收益、许可费、许可费率、增量收益、贡献资产贡献、折现率的估算做出了便于操作的规定。
(三) 强调评估对象和评估范围的合理性问题
《指导意见》第二十七条规定，注册资产评估师运用收益法进行著作权资产评估时，应当综合考虑评估基准日的利率、资本成本，以及著作权实施过程中的技术、经营、市场、生命周期等方面的风险因素，合理确定折现率。著作权资产折现率应当区别于企业整体资产或者有形资产折现率。本条规定提示评估师在运用收益法时,关注评估对象和评估范围的合理性问题，将对评估结论产生影响。
（四）著作权资产折现率口径应当与预期收益的口径保持一致
《指导意见》第三十一条规定，注册资产评估师对同一著作权资产采用多种评估方法评估时，应当对各种方法取得的初步结果进行比较分析，形成合理的最终评估结论。解决了长期以来由于折现率与预期收益口径不一致带来的评估结果不合理的问题。
二、对《金融企业国有资产评估报告指南》的认识
本指南从服务金融企业国有资产评估项目的管理角度出发，突出了金融企业的特色，按照银行、保险、证券三大类企业提出了较详细的评估说明应披露的事项的要求。指南也充分考虑了金融企业国有资产评估项目监管单位要求,不仅为评估报告编制者――注册资产评估师的具体操作提供了指导，也为评估报告使用者和监管部门正确理解评估结论，合理使用评估报告提供了指导性的意见。
（一）充分体现了金融评估业务的特殊要求
金融企业与一般企业在行业政策、经营方式及财务核算等方面均有所不同，指南明确了与金融不良资产评估规范的行为不同，评估明细表按照银行、保险公司、 证券公司三大类编制样表，其格式参照企业会计准则的报表格式；明确了评估对象及范围的披露重点不同，《评估说明》编写指引，突出了金融企业的特色，强化了金融资产的评估说明，如成本法《评估说明》指引按照银行、保险、证券三大类企业分别说明企业各科目评估说明应披露的事项。对于收益法及市场法也做出了较详细的规范。
（二）完善了评估报告准则体系，突出了可操作性
根据我国资产评估准则体系的规划，业务性准则分为基本准则、具体准则、评估指南和指导意见四个层次。金融企业国有资产评估关系到国有资产权益，对金融企业国有资产评估项目的管理不可能脱离对资产评估报告的管理。指南以备案核准为目的，定位为评估指南，便于政府监管部门能够清晰理解和审阅。保证了准则体系的科学性和合理性，且与已经的准则和正在起草的其他准则项目在逻辑、体例等方面实现了相互协调。
（三）增强了金融企业评估的针对性
指南全面总结了金融企业国有资产评估业务和管理实践，在结合评估报告准则原则性规定的基础上，对金融企业国有资产评估报告的编制提出了细化要求；在评估报告准则主要规范要素的基础上，对金融企业国有资产评估报告的格式提出要求。指南固化了实践中的有效做法，最大限度地体现了可操作性。对于一些可以方便操作，但不宜在指南中出现的内容，以附件形式提供了指引。
《金融企业国有资产评估报告指南》的颁布，对维护金融资本市场安全稳定、保障国家经济安全和提高评估机构执行此类业务的水平将发挥不可替代的作用。
收益法评估报告篇2
企业价值的评估方法是多样的、多角度的。从经营者的角度，企业价值也是企业经营成果和业绩的代表，更倾向于收益法评估。从投资者出发，企业价值是未来可能给自身带来的投资收益，更适合于成本法评估。从理财角度看，企业价值是由未来自由现金流量的现值决定的，当然这需在企业可持续经营的假设进行评估。各有各的出发点，但综合来看，对于企业来说，采用未来自由现金流量法进行企业价值评估是经过改进的，更具有全面性、合理性和科学性。
二、企业价值评估方法改进
采用自由现金流量现值法评估，是具有理论依据的。首先，企业竞争战略理论、竞争优势理论认为，企业价值是通过不同的创造因素组合而成，并需要有效的单项资产整合。相应地，很可能实现企业价值大于简单的单项资产组合。其次，可持续发展理论认为，企业的最终目的在于企业未来获得现金流量的能力，而不是?F在拥有的资产、过去的经营成果。所以，只有未来现金流量存在，企业才能实现可持续经营，并形成企业价值。此外，现金流量法虽然已经实施，但其不同类型的效用存在差异，其中的净现金流量法，并未考虑企业可持续经营的问题，无法有效促进企业价值评估。而未来自由现金流量法经过了改进，更有助于企业价值评估。
三、财务会计报告改进措施
财务报告体系需跟进企业价值评估方法改进，因此，必须改进现行核算模式。改进的依据在于现金流量现值的理论，思路在于增加披露，原则在于充分披露。具体改进措施如下：
1.计量改进
仅以历史成本法为基础编制的资产负债表存在很多局限，同时不利于企业以未来自由现金流量的企业价值评估。首先，资产负债表的左右账户共同反映了企业财务结构，体现了原始投资，但无法体现其能带的经济效益，也无法进一步正确进行企业价值评估。其次，资产总额一般采用混合计价，如相同的存货历史成本不同，但却合并在“存货”，最终体现的价值既不是成本，也不是公允价值或是未来收益现值。此时，资产负债表对于企业价值评估的效用不大。
因此，企业的财务报告，如资产负债表，可在计量方法和内容进行改进。资产负债表仍然以历史成本法反映企业的经营成果、融资结构、投资收入等，但可增加并反映资产能带来的未来现金流量。这样的计量方式，是将未来现金流量的现值和折现率融入企业价值评估中。据此，可实现对资产负债报表中各项资产项目以可产生的未来现金流量形式报告。但由于计量基础的混合，必须研究出一套完整的、有效的计量基本框架，包括运行的基本原则、运行场景确定、计量属性等。通过计量技术、方式、内容的创新，促使财务报告趋于合理化、完整化，最重要的是由财务报告的信息帮助企业价值评估。
2.充分披露
财务报告及数据作为企业价值评估的重要依据和参考信息，需包含财务信息和非财务信息，同时数据需准确、体系需完善，报表附注与财务信息有效结合。但现行财务报告在披露上还存在缺陷，无法满足企业价值评估的特殊需要。由于货币计量的单一性，使财务报表丧失了一些重要的非货币信息，并导致企业价值评估存在不合理性、不全面性。
对此，只有在报表附注中充分披露非财务信息等，以改进财务报告。具体可添加文字描述，披露可能对企业价值产生影响的事项，如商誉、战略、市场占有率、人力资本等等，还可以分析企业存在的风险，以辅助价值评估。
3.权责发生制与收付实现制的结合
按权责发生制编制的企业利润表，也存在一定的局限，不利于企业价值评估。首先，权责发生制强调按实现原则，计量收入、费用及利润，而确认收入费用与现金流量变化容易产生时间间隔，反映出的利润表并不能提供利润与现金流量之间的联系。其次，账面款项收支按照权责发生制计量，无法考虑收支的可能性、时间性等，即有可能账款无法收回，但还是记入收入和利润中，导致财务报表缺乏价值评估的效用。最后，还有现金流量表，它反映的是过去的结果，而未考虑企业的持续经营。相比之下，未来自由现金流量是在持续经营的基础之上的记录，并属于企业可控范围。
对此，可考虑结合权责发生制与收付实现制计量收入、费用和利润。一方面权责发生制反映经营成果，但却包含不确定性；另一方面，收入实现制不能准确反映当期损益，但排除了不确定性。因此，两者的合理结合，可弥补两者的缺陷，共同发挥效用并用于计算未来自由现金流量。此外，还可以准确反映利润与未来现金流量的关系，为企业价值评估提供数据和理论依据。两者结合时可能面临：确定计入未来现金流量的因素、资产折旧和摊销、对现金流量的波动风险预期与防范等等。
四、结束语
收益法评估报告篇3
摘要：关于关联方的认定，一般是根据《股票上市规则》10.1.3、10.1.4、10.1.5规定，以及是否受同一控制人控制、公司之间是否存在交叉任职的高级管理人员等来判断的。本案中，XH公司与上海JM之间不存在《股票上市规则》明确规定的关联关系，但却存在着非同一般的关系，加之收购资产评估增值率909.92%，对本案关联方的认定，不是《股票上市规则》列举所能涵盖的，需要在实践中予以灵活运用。
关键词：关联交易 上市公司
一、事件回顾
2008年4月25日上海XH公司股份有限公司（以下称“XH公司”或“公司”）公告称：公司拟变更募集资金并使用变更后的募集资金11200万元购买上海JM信息广告有限公司（下称“上海JM”）的全部股权。
上海JM成立于2000年6月，原注册名称为上海JM网络信息发展有限公司，注册资金200万元，由叶再长、徐冰怡、沙海三名股东出资，此后经历了一系列的股权变更，至2007年2月，公司股东将其股权全部转让给了上海寿恒商务咨询有限公司（实际控制人为叶再长和沙海，分别持有60%和40%股权）。转让后，上海寿恒商务咨询有限公司拥有上海JM100%的股权，上述股权转让已于2007年4月25日办妥工商登记变更，由此上海JM成为一人独资企业（法人独资）。
2002年4月，上海JM取得上海解放日报报业集团《新闻晚报》广告总，2004年11月，上海JM与新闻报社及解放日报报业集团广告中心签署《新闻晚报》广告总合同，广告总的期限为3年。2008年1月，上海JM与上海新闻晚报经营有限公司签订了《新闻晚报》2008-2017年度广告协议，双方约定上海JM为解放日报报业集团所属《新闻晚报》2008-2017年度广告总商。上海JM近三年的财务状况及经营成果如下表：
单位：万元
2008年4月24日，上海上会资产评估有限公司对上海JM进行了整体评估，评估采用的是收益现值法，评估报告书显示：上海JM净资产清查调整后账面值为1227.82万元，评估值为12400万元，评估增值11172.18万元，评估增值率909.92%。资产评估报告书中没有介绍对上海JM未来收益的预测情况，对于上海JM的盈利预测只能在相关的公告中找到一些数据：
单位：万元
2008年4月24日，XH公司董事会讨论通过了按照评估价值12400万元的90%收购上海JM的决定。
二、处理方式
对关联方的认定一般是根据《股票上市规则》中提到的是否受同一控制人控制、公司之间是否存在交叉任职的高级管理人员等来进行判断。但是在本案中，XH公司与上海JM之间不存在股权上的控制关系，也不受同一控制人控制，XH公司与上海JM的高级管理人员之间也不存在交叉任职的情况，但是在这一收购过程中双方关系又存在着明显不一般的地方：
1.在购买时机上，上海JM3个月前刚刚与《新闻晚报》签订长期合同，收购上海JM，本质上是收回了广告合约，虽然XH公司一直强调，他们收购上海JM看中的是上海JM的整个团队、运营模式、客户资源等，但是在资产评估报告中强调的却是广告协议带来的收益。
2.在业务关系上，上海JM主要业务是经营《新闻晚报》广告和与之相配套的其它业务，上海JM目前还没有取得其他报纸的广告权，也几乎没有除报纸广告以外的其他业务。上海JM就是依靠取得《新闻晚报》的权才逐步发展起来的，而《新闻晚报》是XH公司大股东控制下的报业，上海JM的生存严重依赖XH公司的关联方。
3.在评估报告中，没有发现评估师就评估结果的相关技术说明，评估报告中没有说明折现率是如何确定的、未来收益是怎样预测的，无法判断评估过程、评估结果的合理性。
4.在成交价格上，最终的成交价格为账面价值的908.9%。但是根据上海JM过去三年的经营业绩可以看到，公司的盈利呈现下降趋势，2007年的税前利润为765.73万元，净利润为508.76万元，在公司的经营环境没有发生较大变化的前提下，公司居然预测2008年实现利润总额2200万元，净利润1227.82万元，同比增长187.3%和171.3%，并在此后的5年内实现均衡增长，公司没有就这些数据给出令人信服的证据。在此之前，上海JM历次股权变更都没有强调过运营团队、客户资源等价值因素，公司的股权转让基本上都是按照经审计净资产来进行的。
收益法评估报告篇4
【关键词】企业价值评估；财务会计报告；改进措施
一、前言
企业价值的评估方法是多样的、多角度的。从经营者的角度，企业价值也是企业经营成果和业绩的代表，更倾向于收益法评估。从投资者出发，企业价值是未来可能给自身带来的投资收益，更适合于成本法评估。从理财角度看，企业价值是由未来自由现金流量的现值决定的，当然这需在企业可持续经营的假设进行评估。各有各的出发点，但综合来看，对于企业来说，采用未来自由现金流量法进行企业价值评估是经过改进的，更具有全面性、合理性和科学性。
二、企业价值评估方法改进
采用自由现金流量现值法评估，是具有理论依据的。首先，企业竞争战略理论、竞争优势理论认为，企业价值是通过不同的创造因素组合而成，并需要有效的单项资产整合。相应地，很可能实现企业价值大于简单的单项资产组合。其次，可持续发展理论认为，企业的最终目的在于企业未来获得现金流量的能力，而不是F在拥有的资产、过去的经营成果。所以，只有未来现金流量存在，企业才能实现可持续经营，并形成企业价值。此外，现金流量法虽然已经实施，但其不同类型的效用存在差异，其中的净现金流量法，并未考虑企业可持续经营的问题，无法有效促进企业价值评估。而未来自由现金流量法经过了改进，更有助于企业价值评估。
三、财务会计报告改进措施
财务报告体系需跟进企业价值评估方法改进，因此，必须改进现行核算模式。改进的依据在于现金流量现值的理论，思路在于增加披露，原则在于充分披露。具体改进措施如下：
1.计量改进
仅以历史成本法为基础编制的资产负债表存在很多局限，同时不利于企业以未来自由现金流量的企业价值评估。首先，资产负债表的左右账户共同反映了企业财务结构，体现了原始投资，但无法体现其能带的经济效益，也无法进一步正确进行企业价值评估。其次，资产总额一般采用混合计价，如相同的存货历史成本不同，但却合并在“存货”，最终体现的价值既不是成本，也不是公允价值或是未来收益现值。此时，资产负债表对于企业价值评估的效用不大。
因此，企业的财务报告，如资产负债表，可在计量方法和内容进行改进。资产负债表仍然以历史成本法反映企业的经营成果、融资结构、投资收入等，但可增加并反映资产能带来的未来现金流量。这样的计量方式，是将未来现金流量的现值和折现率融入企业价值评估中。据此，可实现对资产负债报表中各项资产项目以可产生的未来现金流量形式报告。但由于计量基础的混合，必须研究出一套完整的、有效的计量基本框架，包括运行的基本原则、运行场景确定、计量属性等。通过计量技术、方式、内容的创新，促使财务报告趋于合理化、完整化，最重要的是由财务报告的信息帮助企业价值评估。
2.充分披露
财务报告及数据作为企业价值评估的重要依据和参考信息，需包含财务信息和非财务信息，同时数据需准确、体系需完善，报表附注与财务信息有效结合。但现行财务报告在披露上还存在缺陷，无法满足企业价值评估的特殊需要。由于货币计量的单一性，使财务报表丧失了一些重要的非货币信息，并导致企业价值评估存在不合理性、不全面性。
对此，只有在报表附注中充分披露非财务信息等，以改进财务报告。具体可添加文字描述，披露可能对企业价值产生影响的事项，如商誉、战略、市场占有率、人力资本等等，还可以分析企业存在的风险，以辅助价值评估。
3.权责发生制与收付实现制的结合
按权责发生制编制的企业利润表，也存在一定的局限，不利于企业价值评估。首先，权责发生制强调按实现原则，计量收入、费用及利润，而确认收入费用与现金流量变化容易产生时间间隔，反映出的利润表并不能提供利润与现金流量之间的联系。其次，账面款项收支按照权责发生制计量，无法考虑收支的可能性、时间性等，即有可能账款无法收回，但还是记入收入和利润中，导致财务报表缺乏价值评估的效用。最后，还有现金流量表，它反映的是过去的结果，而未考虑企业的持续经营。相比之下，未来自由现金流量是在持续经营的基础之上的记录，并属于企业可控范围。
对此，可考虑结合权责发生制与收付实现制计量收入、费用和利润。一方面权责发生制反映经营成果，但却包含不确定性；另一方面，收入实现制不能准确反映当期损益，但排除了不确定性。因此，两者的合理结合，可弥补两者的缺陷，共同发挥效用并用于计算未来自由现金流量。此外，还可以准确反映利润与未来现金流量的关系，为企业价值评估提供数据和理论依据。两者结合时可能面临：确定计入未来现金流量的因素、资产折旧和摊销、对现金流量的波动风险预期与防范等等。
四、结束语
综上所述，企业的价值评估可以从不同角度出发，选用不同的评估方法。但要想实现改进、科学评估，可选用未来自由现金流量法。相应地，财务报告体系应当做出改进和跟进，可在计量方式和内容、报表批注披露、权责发生制与收付实现制的结合上，做出合理有效的改进，从而充分发挥财务报表的辅助意义和参考作用。
参考文献：
[1]黄学良，杨.企业价值评估指标体系研究[J].商场现代化，2008（32）.
[2]唐文君.财务报表分析与企业价值研究[J].财会研究，2007（08）.
收益法评估报告篇5
关键词：土地估价；质量控制；风险防范；问题
二0一一年度土地估价师协会举办的估价机构年度信用评审年会中再次提及土地估价报告质量及风险防范问题，对于这个老生常谈的话题在日趋激烈的土地评估市场中的确让人深思。随着土地评估机构市场化进程的深入，与土地估价相关的各种风险也日益显现出来，土地评估机构如何在激烈的市场竞争中站稳脚跟，如何向客户提供一份合格的土地评估报告，不断提升土地评估机构的土地评估报告质量并同时加强自身的风险防范意识，是值得每个土地评估机构执业人员共同关注的问题，结合几年来的土地估价实务，现从以下几个方面进行简述。
土地估价报告质量的控制
1.根据项目的类型和特点对项目实行分类管理.
评估项目从技术操作流程上来说，大致是相似的，但每个项目又各有其特点，要将每个项目做好，则应根据受托项目业务类型、特点及其重要性进行分类管理，重大项目应突出项目的工作方案、科学可行的技术路线、严密的质量审核流程、项目后续跟踪服务。
特殊项目如司法鉴定项目，应注重程序的公正，当实体公正与程序公正发生冲突时，要优先突出程序公正，在评估过程中应严格遵守独立、客观、公正原则,严格遵守评估技术操作规程。
2.建立完善的质量控制体系.
评估工作的成果是以评估报告的形式体现的,评估报告是公正、客观、准确的概述估价过程和估价成果的文件，是关于估价对象的客观合理价格的研究报告,报告的质量直接体现了企业的管理水平，只有建立完善的质量管理体系――即为减少及控制风险而设置的一系列保证估价质量的组织模式、制度如估价业务承接制度、估价相关资料搜集制度、现场查勘制度等,才能确保估价报告结果的准确无误。
估价业务承接：估价机构在承接业务时应考虑机构的胜任能力，如是否具备相应的资质、执业人员是否具备完成委托所需的专业知识等。
估价相关资料收集：估价相关资料的收集是提升土地估价报告质量的基础，一份好的估价报告应是逻辑推理严密、分析有据，而分析有据应建立在基础资料详实的基础上，基础资料收集可分为一般性基础资料收集及房地产交易资料的收集；一般性基础资料的收集可通过统计年鉴、政府工作报告等载体上获得，房地产交易资料的收集主要包括对区域内土地招、拍、挂一级市场、房地产交易二级市场、楼盘预售资料的收集，基础性资料收集的准确与否将直接影响到具体估价项目的评估结果。
实地查勘：尽心尽职做好实地查勘工作是提升土地估价报告质量的前提，估价人员必须认真、仔细踏勘待估宗地，实时实地了解掌握待估宗地土地坐落位置、现状、土地利用强度状况、基础设施状况、道路交通状况以及周围环境等状况，但在实际土地评估工作中，估价人员往往对实地查勘工作走马观花、走一圈、拍几张照片了事，甚至只是通过与委托方的电话联络对估价对象的情况进行了解，没有尽心尽职进行实地查勘从而不能正确把握估价对象客观合理的价格。要做好实地查勘工作主要有以下几点：①做好实地查勘工作前准备工作，对委托方提供的资料，进行初步验证核实，罗列需委托方进一步提供的资料，并依据估价对象的用途收集相关的社会经济、环境等一般资料，拟定工作实地调查表。②实地查勘的工作重点：依据拟定的实地调查表进行逐一调查，并对地价有重大影响的区域、个别因素进行重点调查，针对估价对象的用途收集相关的交易实例资料。
3.建立及完善三级审核制度.
三级审核制度是指估价作业人员初审、项目负责人复审、审核部负责人终审。估价作业人员初审主要从估价对象界定、估价依据、价格定义、需要特殊说明的事项、土地利用状况、影响地价因素、估价方法的选择及应注意的问题去核查、纠偏，如市场比较法中的案例选择是否恰当、价格修正中对交易情况、交易区域及个别因素修正中指数选择是否适当，剩余法估价中建筑物总价估算是否合理充分，开发成本、税费估算是否全面且依据充分等方面进行核查；项目负责人复审主要核查估价主要环节问题的处理，即对估价人员撰写的估价报告及估价技术报告在估价依据是否充足、报告描述是否得当、报告结构是否完整、报告逻辑思维是否矛盾、技术路线选用是否正确、案例及参数选择是否准确、估价结果是否合理等方面进行分析判断及审核；审核部负责人终审主要是对审核初审及复审中发现的问题是否已经解决，对估价项目的合规性再度进行审查。
土地估价风险防范
1.加强估价人员的法律意识与风险意识.
土地估价人员应认识到土地估价风险的广泛性和可能带来的危害性，强化风险意识。土地估价机构与人员的执业风险就是承担法律责任，因为无论是经济赔偿、行政处罚或刑事处罚都是依据法律、法规相应的条出的，许多估价人员埋头钻研业务，对估价规范、估价技术估价参数娴熟到家，但对法律知识却知之甚少，导致许多估价人员难以把握是与非、合法与违法的界限。
2.提高估价人员的专业技术水平及估价师的职业道德教育.
土地估价风险防范应在不断提高估价人员的专业技术水平同时加强估价师的职业道德教育，估价人员在估价过程中，由于方法、参数选择不合理、市场信息掌握的不全面导致估价报告结果的失真，从而给机构带来风险，因此必须不断提高估价人员的专业技术水平，只有执业人员的业务能力及专业技术水平的提升，才能在执业过程中有效地规避风险；同时还须加强土地估价师的职业道德教育，如果估价师没有良好的职业道德，即使估价人员精通估价理论及有丰富的估价经验，评估出的价格也不一定会客观公正，当前一些估价机构及其执业人员的职业道德还存在一些问题，如个别估价机构及其执业人员为谋求不正当利益，高估或低估土地价格，有的评估机构及其执业人员不顾能力、水平所限承担无力承接的评估项目。
3.建立土地估价师职业风险保险制度及保障金制度.
土地估价工作技术性、适时性强，过失性风险不可避免，这就要求估价机构建立一整套完整的风险管理机制，既能保障委托人的利益，又能够帮助评估机构合理承担和化解风险，从而保证土地估价机构规范健康发展，同时也是机构规模及信誉的体现，一般情况下，由于土地估价失误给当事人造成经济损失的，由所在单位承担赔偿责任，所在单位再对土地估价师进行追偿。由于土地评估失误赔偿金额一般很大，建立保险制度可以转移风险，评估机构投保职业责任险是一种国际惯例，同时土地估价机构还应建立土地估价机构风险保障金及土地估价人员执业风险保障金制度，定期从估价机构纯收入及估价人员的个人工资中提取一定数额的资金，作为风险保障金，用于估价机构及其估价人员承担赔偿责任时赔偿金。
收益法评估报告篇6
为认真贯彻执行《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》，规范城市房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十七条第二款的规定，我厅制定了《江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行，并将执行中遇到的情况及时反馈我厅。
二三年九月二十三日江西省建设厅
江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）
第一章 总则
第一条 为规范房屋拆迁补偿估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国家《房地产估价规范》的有关规定，结合本省实际，制定本规范。
第二条 在本省城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁估价活动，适用本规范。
第三条 房屋拆迁估价应坚持独立、客观、公正的原则。
第四条 房屋拆迁估价实行“谁委托，谁付费”的原则。
第五条 房屋拆迁估价应遵从房、地整体性原则（采用成本法估价的除外）。
第六条 委托人与受委托的评估机构不得有隶属关系。
第二章 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定
第七条 房屋拆迁货币补偿基准价格是指在城市一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段、分等定级，调查评估出的某一时点各区段、各类型房地产的平均市场价格。
房屋拆迁货币补偿基准价格作为房屋拆迁补偿价格评估的参考。
第八条 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定与公布按以下程序进行：
（一）市、县人民政府或其授权的部门择优委托承担评估房屋拆迁货币补偿基准价格的房地产价格评估机构。
（二）受委托的评估机构拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的测算技术方案，并报委托方审定。技术方案主要包括：基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算工作的技术力量等。
（三）评估机构根据国家有关房地产估价技术规范及审定后的技术方案进行测算，并按规定要求提交房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告。
（四）委托方组织有关部门、估价专家对估价报告进行论证。对估价报告进行论证时，评估机构应提交估价报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关依据材料。
（五）根据论证通过的估价报告，拟定房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案。
（六）对房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案进行公示。广泛听取社会各界的意见后，由市、县人民政府批准、公布，并同时将公布结果报上一级房产行政主管部门和省建设行政主管部门备案。
第九条 从事房屋拆迁货币补偿基准价格评估的房地产价格评估机构应具备二级以上（含二级）资格。房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告应由5名以上（含5 名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第三章 房屋拆迁补偿估价
第十条 房屋拆迁补偿估价是指估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋补偿金额的房地产估价。不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿的评估。
第十一条 从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上（含三级）资格。房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上（含2 名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第十二条 拆迁人在《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内，只能委托一家具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构不得将受委托的估价业务转让、变相转让或者再委托。
第十三条 评估机构接受估价委托，应当核验委托人的《房屋拆迁许可证》，并与委托人签订书面房屋拆迁估价委托合同。
评估机构应当按照估价委托合同约定的时间和要求完成委托估价任务，并向委托人出具估价报告（含技术报告和分户报告）。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成委托估价任务，或者估价失实的，应当承担相应的责任。
第十四条 拆迁当事人应当如实为评估机构提供估价所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。如拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行义务造成估价失实或其他后果的，由拆迁当事人承担相应责任。
第十五条 房地产价格评估机构在出具估价报告后，有义务向拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的估价方法、估价结果产生的过程等有关技术问题。
第十六条 评估机构应当将下列资料与估价报告（含技术报告、分户报告）一并整理存档，并将复印件报房屋所在地的市、县房地产行政主管部门存档，存档资料至少保留10年。存档资料包括：
（一）估价委托合同；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（四）估价对象的实地查勘记录、照片等资料；
（五）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（六）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
（七）其它涉及估价项目的辅助资料。
第十七条 拆迁补偿估价的对象，包括被拆迁房屋、附属物及其权属证书范围内的土地使用权和安置用房及其权属范围内的土地使用权。
估价报告中估价目的载明为“房屋拆迁补偿估价”。
估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
采用的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押等权利限制的影响。
第十八条 房屋拆迁补偿估价应当综合反映被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况以及装饰装修等因素。
第十九条 房屋拆迁补偿估价宜选用两种以上的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，可采用成本法。
第二十条 采用市场比较法估价的，应在与被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过1年的最近的充分房地产市场交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的 3个以上可比实例，并制作可比实例调查表。
可比实例的成交单价一般相差不应超过20%.
第二十一条 采用收益法估价的，房屋收益应当按照被拆迁房屋同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平，即客观正常收益修正确定。
第二十二条 采用成本法进行估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋权属范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。
建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。
房屋折旧以直线折旧法计算，不适合用直线折旧法计算的，可以使用成新折扣法计算。无法搬迁的房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十三条 居住房屋估价应采用市场比较法。
第二十四条 非居住房屋可按其用途分为经营性和非经营性两大类。经营性房屋估价应采用市场比较法、收益法。非经营性房屋估价可采用市场比较法、成本法，能搜集充分成交案例并有符合规定要求的可比实例的，应采用市场比较法。
第二十五条 装饰装修补偿估价应按照本省装饰工程定额标准确定其重置价格，结合成新计算。
第二十六条 在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。在建工程建设进度以房地产行政主管部门通知停止施工时的状态为准。
第二十七条 未超过批准期限的临时建筑可按照其重置成新价结合剩余期限进行估价。
第二十八条 拆迁补偿估价结果的货币单位精确到人民币元。
第四章 附 则
第二十九条 在本省城市规划区外国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，参照本规范执行。
第三十条 本规范未作规定的，按照国家《房地产估价规范》的有关规定执行。
第三十一条 本规范由省建设行政主管部门负责解释。
收益法评估报告篇7
第二条项目评估，是指省科技厅计划成果处按照公开、公平和竞争的原则，择优遴选具有科技评估能力的评估机构，按照规定程序、办法和标准，对项目进行的专业化咨询和评判活动。
项目评审，是指省科技厅有关业务处室直接或者委托有关单位组织科技、经济、管理等方面的专家，按照规定程序、办法和标准，对项目进行的专业化咨询和评判活动。
第三条本办法适用于在项目立项（含项目招标，下同）、项目检查、项目验收、评奖、入股投资的评估等方面的评估和评审活动。规范的对象含项目评估评审活动的组织者、承担者，项目评估人员和评审专家、项目推荐者和项目申请者（包括投标人和项目责任人，下同）。
第四条项目评估或评审工作要按照国家和我省有关法律、法规、规章和政策的要求，坚持独立、客观、公正、公开的原则，自觉接受有关方面的监督。
评估机构的项目评估报告或者评审专家的项目评审意见是省科技厅对科技计划项目管理决策的重要参考依据。
第五条项目评估评审组织者，即省科技厅有关业务处室及其相关人员、受委托组织项目评估评审活动的省科技厅直属事业单位有资质证的评估机构和有关单位及其相关人员，应当严格执行项目立项、检查、验收工作中评估评审的各项规则、程序和办法，正确履行对项目评估评审的管理、指导和监督职能，忠于职守、依法行政、廉洁自律。
项目评估评审组织者对于评估评审意见的采纳情况，必须在报批时予以说明。项目评估评审组织者在组织评估评审活动中应当遵守下列规定：
（一）不得直接从事、参与或干预项目评估评审活动，不得向评估机构、评估人员或者评审专家施加倾向性影响；
（二）不得利用组织项目评估评审活动之便谋取不正当利益；
（三）不得委托不具备规定条件的评估机构或者聘请不具备规定条件的评审专家承担项目评估评审活动；
（四）不得聘请按规定应当回避或者在以往评估评审工作中有不良记录的评估机构或者评审专家；
（五）不得违反保密规定，擅自泄露评估评审资料、评估人员或者评审专家名单、项目评估报告、评审专家意见或者其他应当保密的评估评审情况；
（六）不得隐瞒、歪曲或者不如实反映评估机构或者评审专家提出的明确意见；
（七）严格按照规定的程序、办法处理与评估评审工作相关的质询、异议和举报；
（八）不得串通某一项目申请者以排斥其他项目申请者；
（九）不得领取评估评审费、劳务费，不得索取或者接受评估评审对象以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或者其他好处。
第六条项目评估评审活动承担者，即受委托承担评估评审活动的科技评估机构、评审组织及其相关人员，应当严格遵守项目评估评审有关规则、程序和办法，在受委托的范围内开展项目评估评审活动。
项目评估评审活动承担者应当遵守下列规定：
（一）不得利用承担项目评估评审活动之便谋取不正当利益；
（二）不得违反项目评估评审工作方案和预算的规定；
（三）不得在规定程序以外向评审专家施加倾向性影响，损害国家利益或者其他项目申请者合法权益；
（四）不得为评估评审对象编写立项可行性报告，或者检查、验收工作中要求提供的材料；
（五）不得违反保密规定，擅自泄露评估评审资料、评估人员或者评审专家名单、项目评估报告、评审专家意见或者其他应当保密的评估评审情况；
（六）不得索取或者接受评估评审对象以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或者其他好处。
第七条项目评估人员和评审专家应当以科学的态度和方法，严格按照项目评估评审工作的有关规定、程序和办法，实事求是，独立、客观、公正地对项目作出评价或者提出意见。
项目评估人员或评审专家在项目评估评审活动中应当遵守下列规定：
（一）发现与项目或项目申请者存在利益关系或者其他可能影响公正性的关系的，应当主动向项目评估评审组织者申明并回避；
（二）不得利用评估人员或评审专家的特殊身份和影响力，或者与评估评审对象及相关人员串通，为有利益关系者获得项目立项或者通过检查、验收提供便利。
（三）不得压制不同学术观点和其他专家意见；
（四）不得为得出主观期望的结论，投机取巧、断章取义、片面作出与客观事实不符的评价；
（五）不得擅自披露、使用或许可使用被评估评审对象的商业秘密；
（六）严格遵守保密规定。未经允许，不得单独与评估评审对象及相关人员接触，不得复制保留或者向他人扩散评估评审资料，泄露保密信息；
（七）不得索取或者接受评估评审对象以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或者其他好处。
第八条项目推荐者，即各级科技行政管理部门、有关单位及相关人员，应当对推荐申请立项或者检查、验收的项目进行必要的考察、论证，如实反映所推荐项目和项目申请者情况，以及与项目申请者的关系、对项目申请者的了解程度。
项目推荐者应当遵守下列规定：
（一）不得对项目申请者实行不公正对待，有意压制符合申请条件的项目；
（二）不得与项目申请者串通，在项目立项申请材料或者检查、验收申请材料中弄虚作假；
（三）不得为项目申请者拉关系，干扰项目评估评审工作；
（四）不得索取或者接受项目申请者以及相关人员的礼品、礼金、有价证券、支付凭证、可能影响公正性的宴请或者其他好处。
第九条项目申请者在项目的立项、检查、验收过程中，有义务接受并配合评估机构的评估或者科技计划管理部门组织的评审，按要求提供与项目有关的全部资料和信息，并确保其真实、有效。
项目申请者应当遵守下列规定：
（一）不得弄虚作假，故意在项目评估评审活动中提供虚假资料、信息；
（二）对同一项目（包括研究开发内容相同或者相近的项目）不得重复申请立项；
（三）不得互相串通或者与科技计划项目管理人员、评估人员、评审专家串通，以不正当手段获取有关项目的评估评审信息；
（四）不得向项目评估评审组织者、项目评估评审活动承担者、项目推荐者、项目评估人员和评审专家馈赠或者许诺馈赠钱物或给予其他好处；
（五）不得编造谎言、捏造事实诋毁、中伤、陷害科技计划项目管理者、项目评估评审活动承担者、项目评估人员、评审专家和其他项目申请者；
（六）不得进行其他妨碍项目评估或者评审活动独立、客观、公正开展的行为。
第十条省科技厅政策法规处、计划成果处、条件财务处和驻省科技厅监察室依照本办法的规定，具体负责对项目评估评审活动进行监督检查。
第十一条评估评审活动的督查工作可以采取经常性督查和专项性督查的形式。经常性督查是指对项目评估评审活动进行全过程的监督检查；专项性督查是指对项目评估评审某个环节或某类项目进行监督检查。对于重大项目的评估评审活动应当采取专项性督查方式进行重点督查。
第十二条评估评审活动的督查工作，可以采取下列方式：
（一）听取评估评审活动的各方当事人的汇报；
（二）查阅与评估评审有关的文件、合同、材料等；
（三）参加与评估评审事项有关的会议；
（四）向有关单位和个人调查核实；
（五）其他适当方式。
第十三条省科技厅有关业务处室及其相关人员有下列行为之一的，可视问题严重程度，对主要负责人或直接责任人给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）对评估评审的重大情况隐匿不报，严重失职的；
（二）与评估评审活动的承担者、申请者、推荐者或评估人员、评审专家串通，编造虚假报告的；
（三）干预正常的评估评审活动，造成不良后果的；
（四）索取或收受贿赂的；
（五）其他、以及妨碍项目评估评审活动正常进行的；
（六）违反本办法第六条规定之一的。
第十四条受委托组织项目评估评审活动者或者项目评估评审活动承担者有下列情况之一的，科技厅可以分别情况责令改正，给予警告、通报批评或者终止评估或评审委托；非法收受财物的，按国家有关规定没收所收受的财物；构成违纪的，建议有关部门给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）弄虚作假，与项目执行单位串通编造虚假报告，或者对重大问题隐匿不报的；
（二）、或者的；
（三）违反本办法第六条、第七条规定之一的。
第十五条项目评估人员和评审专家有下列情况之一的，科技厅可以分别情况责令改正，记录不良信用、给予警告、通报批评、宣布评估评审意见无效直至取消其参加评估评审活动的资格；构成违纪的，建议有关部门给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）弄虚作假，致使相关项目通过评估评审的；
（二），违背科学道德、有失公允的；
（三）违反本办法第八条规定之一的。
第十六条项目推荐者和项目申请者有下列情况之一的，科技厅可以分别情况责令改正，给予警告、通报批评、取消项目立项资格、终止项目合同，追回已拨经费、直至一定时限内取消相关人员或者单位推荐项目或者承担国家、省科技计划项目的资格；构成违纪的，建议有关部门给予纪律处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。
（一）弄虚作假，骗取项目立项的；
（二）、以及妨碍项目评估评审活动正常进行的；
（三）违反本办法第九条、第十条规定之一的。
第十七条任何单位和个人发现省科技计划项目评估评审活动存在问题的，可以向科技厅进行举报和投诉。驻科技厅监察室以及其他相关机构应当依照本办法的有关规定作出处理。
（一）对署名举报的，应当对举报人及举报内容保密。在对反映的问题调查核实、做出处理后，将核实、处理结果告知举报人并听取意见。
对捏造事实，进行诬告陷害的，要依据有关规定严肃处理。
（二）对匿名举报的材料，有具体事实的，应当进行初步核实，并确定处理办法。对重要问题的处理结果，要在适当范围内通报；没有具体事实的，可登记留存。
收益法评估报告篇8
关键词：追溯性价值评估 未来价值评估 评估报告
资产评估是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。我国《资产评估准则――评估报告》中指出：“评估基准日可以是现在时点，也可以是过去或者将来的时点。评估报告栽明的评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。通常，只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可以使用评估报告。”。美国评估准则（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，简称USPAP）在评估报告准则中提出：评估基准日是确定价值意见的基础，评估报告日则表明评估师对评估基准日市场和资产状况的评价是未来的、现行的还是历史的角度。因此，针对评估基准日与评估报告日之间的关系，存在追溯性价值评估、现行价值评估和未来价值评估②。在评估实践中，大多数情况下进行的是现行价值评估，对于追溯性价值评估和未来价值评估的适用性及可能存在问题的解决对策的探讨，有利于加深对评估报告准则的理解，保障评估报告准则的有效实施和提高评估报告质量。
一、追溯性价值评估与未来价值评估的内涵
我们可以从理解评估实践中两个十分重要的日期――评估基准日和评估报告日的内涵入手，来了解追溯性价值评估和未来价值评估的具体内涵。
由于随着时间的推移，资产所处的宏观经济条件、面临的市场情形以及自身的状况都在不断地发生变化，所以资产的价值也在不断地发生变化。而在实践中，我们只需要知道被评估资产在特定的某个时点的静态的价值。而无须知道资产连续的动态价值，所以我们可以根据评估的特定目的选定某个时点。来判断评估对象在该时点所处的假设条件下的公允价值，这个时点就是评估基准日，它是确定资产状况、市场条件、资产价值等的基准日期。评估报告日通常为注册资产评估师形成最终专业意见的日期。
当评估基准日与评估报告日相同时，评估结果反映的是被评估资产的现时公允价值就是现行价值评估；当评估基准日早于报告日，评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值则是追溯性价值评估；比如，在现实中常遇见的联营法律纠纷中需要确定联营双方投入的资产的比例，这时就需要对联营双方联营时投入资产的价值进行追溯性价值评估。又如，委托方或其他相关当事人对其他评估师在过去的某个时点出具的评估报告有异议，此时评估师就需要对报告中的被评估资产进行追溯性价值评估。以对前边的评估报告的结论进行复核。再比如，涉及遗产或继承税等的税基评估等等，都需要评估师对资产做追溯性价值评估。当评估基准日晚于评估报告日。评估结果反映的是被评估资产在该评估基准日的公允价值，则是未来价值评估。比如，开发商需要抵押贷款进行项目融资时，用以抵押的标的是在建工程甚至是规划中的工程，此时就需要评估师在充分的调研掌握足够多的现有数据的基础上，对在建工程甚至是规划中的工程的未来价值进行合理的推测估算，从而对相关当事方提供合理的专家咨询意见。再比如以现金流量为基础对企业价值进行评估时，确定现金流预测期期末价值时，需要评估师对企业预测期期末的价值进行合理的未来价值评估。
二、追溯性价值评估与未来价值评估的适用性
美国评估准则指出追溯性价值评估和未来价值评估适用于动产和不动产评估。我国在资产评估准则中并没有明确适用范围，即意味着所有类型的资产都可以进行追溯性价值评估和未来价值评估。我们知道追溯性价值评估、未来价值评估与现行价值评估的划分是由于评估基准日的选择不同，并不关乎资产的具体类型，但是是否无形资产和企业价值评估也可以进行追溯性价值评估和未来价值评估，值得我们进行探讨。
从理论上讲，除了动产和不动产之外的其他资产，例如无形资产、企业整体资产等也像动产和不动产那样在过去的某个时点或将来的某个时点具备价值，并且也可以用资产评估的三种基本方法――市场法、成本法、收益法的一种或多种，对他们在该时点的价值进行评定估算，所以从理论上说对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估是成立的。
在实践中，根据资产评估不同的特定目的，我们确定被评估资产的价值并选择评估基准日，通常会有以下五种情况，我们分别依次进行分析。
情况一：估算被评估资产（除动产不动产之外的其他类型资产，如无形资产、企业价值等，下面四种情况相同，不再做同一表述）在当前市场条件下的现时价值。这就是资产的现时性价值评估，评估界对此无争议，不做讨论。
情况二：估算被评估资产在过去的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师应当尽可能多地搜集相关资料，以对评估基准日时被评估资产的状况、当时的市场条件等进行人为的“历史还原”，并参照当时的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值做出合理的判断。
情况三：估算被评估资产在过去的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师同样的需要对被评估资产在评估基准日的状况进行人为的“历史还原”，但不同情况二的是，评估师必须假设还原后的资产处在当前的市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。
情况四：估算被评估资产在将来的某个时点面临当时的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集信息资料、恰当判断趋势的基础上对被评估资产在评估基准日的资产状况、市场条件等进行合理的预测，并对被评估资产的价值进行估算。
情况五：估算被评估资产在将来的某个时点但面临现在的市场条件的价值。这种情况下，评估师在充分收集相关信息资料的基础上合理预测被评估资产在评估基准日的状况，并假设已预测状况后的被评估资产处在当前市场条件下，使用当前的价格标准、法律条文等对被评估资产的价值进行合理评估。
对于情况四，由于评估结果反映的是被评估资产在将来某个时点当时的价值，在实际评估实践中并没有什么应用，因此并不多见，所以这仅是理论上的分析。对于像无形资产等其他类型的资产而言，虽然情况二、情况三、情况五依赖于更多的假设，所需要的技术手段也更复杂，结论的限制条件也更多，但是它们的最终结果都是评估师对特定情况下资产的价值在科学分析基础上的一种合理评估。
通过以上分析，无论从理论方面考虑还是从实践层面讲，本文认为对无形资产、企业价值等进行追溯性价值评估和未来价值评估既是合理的又是可行的。
三、追溯性价值评估与未来价值评估中应关注的难点问题和对策
经过以上分析，我们得知从理论上来说，对不同的资产进行追溯性价值评估和未来价值评估都是能够实现的，但是在实践中，这两种类型的评估又与现实性价值评估有着明显的不同。这体现在其复杂性和操作上的困难，下文将予以进一步的探讨分析。
（一）在实践中，追溯性价值评估有如下难点
1.对于评估基准日与评估报告日期间的资产的状况以及市场情况等，它们实际已经发生，评估师等相关人员也已经知道。若评估师采用收益法等方法对被评估资产进行追溯性价值评估时，评估对象相对于评估基准日的未来收益该如何准确地确定？
2.由于评估基准日可能相距评估报告日久远，待评估资产的状况可能发生比较大的变化，评估师应该如何有效地收集评估所需要的资料，并对资料怎样才能做出合理的取舍？
当然如果评估师能够找到评估基准日附近其他评估师出具的评估报告，并以此来作参考来取舍或许会是一个比较好的情况。
3.由于评估基准日距离报告日较远。市场状况可能已经发生比较大的变化.收集到的资料数据可能满足不了评估基准日后的某些时点，这就需要评估师确定一个截止日期，那这个截止日期应该如何合理地确定。
（二）在实践中，以常见的用在建工程作为标的进行抵押贷款为例来说明未来价值评估的难点
为了更好地给相关当事方贷款决策提供咨询意见，评估师一般要对在建工程未来价值做出两种不同的评估：在建工程完工时价值的评估和在建工程达到稳定使用率时价值的评估。为了完成这两种未来价值评估，评估师可以同委托方一道选择两个不同的评估基准日，对同一在建工程做出两个不同的未来价值评估，以服务于不同的评估目的。
1.由于评估的是在建工程未来某个时点的价值，在建工程在评估基准日时的状况（包括完成情况、实际使用情况、各种实体经济特征等）、所面临的市场条件、当时的宏观经济运行情况、价格标准、相关法律法规等该如何合理有效地预测。
这需要评估师充分收集实际可获得相关历史数据，比如，在建工程的预计建筑期限、开发成本，当前的建造进度和水平，已l生的各种成本实际支出，现有的市场情况、可比项目的收益和支出水平，与可比项目的优劣势对比分析，当前的宏观经济运行情况等等，在这些实际数据的基础上，运用科学合理的方法，使用审慎的科学假设进行趋势分析和合理预测。并在出具的评估报告中披露相关分析的时间阶段和合理的限制条件。
2.在建工程的评估结论随着时间的推移该如何有效地验证。我们知道评估师出具的评估结论要经得起市场的检验。首先应当清楚，由于未来价值评估是建立在诸多的假设基础之上的，评估结论更多地是一种专家的咨询意见，随着时间的推移，一些假设的经济行为可能没有发生，但是我们在检验评估结果时，应该根据做出预测时对所做的预测的市场支持来评价其合理性，而不应该根据预测的某一事项是否实际发生来进行评价。