集体土地使用权转让范文

集体土地使用权转让篇1

浙江省湖州市是浙江省和国土资源部存量集体建设用地流转的试点地区之一。试点工作以解决乡镇企业土地资产处置为出发点,其间主要采取了以下做法:

1.乡镇企业改制的前提条件之一是企业拥有合法的土地使用权,不具备此条件的,须依法补办用地手续,并取得土地使用证书。

2.乡镇企业改制进行资产评估时应包括土地资产的内容。

3.乡镇企业改制方式不同,办理用地手续的规则也不同。(1)企业整体转让或部分不动产转让时土地使用权随之转让的,由受让者依法办理土地征收、出让手续,补交土地出让金和造地专项基金等国家税费。(2)集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给改制企业的,集体所有权性质不变,土地管理部门向出租方颁发《集体土地租赁许可证》,承租企业向出租方支付租金。(3)乡(镇)、村以土地使用权作价入股的,集体土地性质不变,乡(镇)、村每年收取红利。(4)以划拨方式取得国有土地使用权的乡(镇)、村集体企业改制时,由乡(镇)资产经营公司或村经济合作社补办出让手续、补交出让金后,可以转让、出租给改制企业,补交的出让金要返回乡镇80%。

在处置转制乡镇企业土地资产的基础上,湖州市又将这一探索延伸到存量集体建设用地的流转。1999年,在该市善琏镇进行试点。保留集体土地所有权不变,允许集体土地在符合如下原则时进行流转:(1)已经依法取得镇、村集体非农建设用地使用权(即办理过相关使用手续);(2)符合土地利用总体规划、村镇建设规划和相关流转条件(一般村镇规划区内的流转,原则上征为国有;规划区外的,实行集体土地内部流转);(3)流转形式包括转让(含作价入股或出资)、出租、抵押;(4)土地收益分配,谁所有谁收益,土地管理部门按土地流转收益金额收取5%的手续费。

随后,湖州市又在此基础上形成了集体建设用地流转办法。该办法将流转适用的范围限定为工业园区和城市重大基础设施建设用地,不适用于建城区和规划区范围的建设用地,也严禁利用集体建设用地从事商贸和房地产开发。用地者通过一次性转让和作价入股取得集体建设用地使用权。集体建设用地流转所得收益全部纳入乡镇专户,乡镇提取15%用于乡镇基础设施,剩余由土地所有者分到各户。

安徽芜湖:为流转改革做政策和法律储备

1999年11月24日,国土资源部批准芜湖市为全国农民集体所有建设用地使用权流转试点。

芜湖市方案的主要内容归纳如下:

1、乡(镇)村办企业、公共设施、公益事业、个体工商户、私营或者联户办企业以及农村村民建住宅等可使用集体建设用地。农民集体所有建设用地的取得可以不改变集体所有权性质,只需符合土地利用总体规划、城镇(集镇)建设规划和土地利用年度计划。

2、集体建设用地由乡镇人民政府统一开发,采用招标、拍卖等市场方式提供土地使用权。

3、集镇根据土地利用总体规划、城镇体系规划及国民经济和社会发展规划编制建设规划,并根据这一规划向县政府申报下一年度土地利用年度计划建议,并报市人民政府土地行政主管部门。试点乡镇土地利用年度计划由市人民政府实行计划单列。

4、集镇建设使用农村集体经济组织所有土地,在涉及占用农用地时,须按规定办理农用地转用手续。

5、农民集体建设用地经批准可以采用转让、租赁、作价入股、联营联建、抵押等多种形式进行流转;在流转时,要征得土地所有者同意,并由土地所有者与使用者签订书面协议。

6、农民集体所有建设用地使用权流转分首次流转和再次流转。如发生首次流转,土地所有者和流转双方须持土地所有权和土地使用权证、同意流转协议、土地流转合同、地上建筑物证明等文件,向当地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请,经批准后,方可领取农民集体所有建设用地使用权流转许可证,办理土地登记。如发生再次流转,流转双方须持土地使用权证、前次流转合同、本次流转合同、地上建筑物证明等文件,向市、县人民政府土地主管部门申请办理土地变更登记或租赁、抵押登记手续。

7、农民集体所有建设用地的土地收益,要在土地所有权人与市、县、镇人民政府之间分配。农民集体所有建设用地使用权发生流转时,土地使用者须向市、县人民政府缴纳一定比例的土地流转收益。首次流转时,应当按照有关规定和流转合同的约定,如期向市、县人民政府缴纳土地流转收益。再次流转的,则要参照国有土地增值税征收标准缴纳土地增值收益。

8、允许分属不同农村集体经济组织的农用地和建设用地进行置换,促进建设用地向小城镇集中和土地整理。

在确立上述基本原则后,芜湖市又制定了《农民集体所有建设用地使用权流转实施细则》,对农民集体所有建设用地流转进行了细化和延伸:

1、集镇建设依法使用农民集体所有的土地,按农用地的土地使用权基准地价,对农用地的承包经营者和建设用地的土地使用者进行补偿。

2、农民集体所有建设用地首次流转的程序依次为:第一,土地所有者与流转方签订同意流转协议;第二,流转双方签订流转合同;第三,土地所有者和流转双方向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门提出书面申请,并填写《流转申请表》;第四,市、县土地行政主管部门对申请进行审核,填写《流转呈批表》报市、县人民政府批准,颁发《流转许可证》;第五,流转双方按合同约定支付转让费等有关费用及办理土地登记。如发生再次流转,流转双方直接向土地所在地市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地变更登记或租赁、抵押登记手续。

3、农民集体所有建设用地使用权流转的土地可用于:居住用地(70年);商业、旅游、娱乐用地(40年);工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地(50年)。

4、农民集体所有建设用地使用权流转时,土地使用者向市、县人民政府缴纳的土地流转收益,其标准分别有:3元/平方米、2元/平方米和1元/平方米。农民集体所有建设用地再次流转产生的增值收益,在减除前次流转所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用后按一定比例进行分配。土地流转收益和土地增值收益,在土地所有者、镇、县(区)、市之间按2∶5∶2∶1进行分配。

广东:从基层创新走向地方立法

广东省政府于2005年6月以省长令的形式颁布《广东省集体建设用地流转办法》,于该年10月1日在全省范围内实施。

这部地方规章开宗明义,旨在规范集体建设用地使用权流转,明确集体建设用地可用于:兴办各类工商企业,包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外资投资企业(包括合资、合作、外商独资企业、“三来一补”企业),联营企业等;兴办公共设施和公益事业;兴建农村村民住宅。对集体建设用地使用权的出让、出租、转让、转租给予了明确界定,“集体建设用地使用权出让,是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者,由土地使用者向农民集体土地所有者一次性支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股(出资)的,与他人合作、联营等形式共同兴办企业的,视同集体建设用地使用权出让。”集体建设用地使用权在出让、出租时,由农民集体土地所有者与土地使用者签订集体建设用地使用权出让、出租合同,农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权证,集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料),向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权证。集体建设用地使用权可以转让、转租,且应签订书面合同。当事人双方应当持集体土地使用权证和相关合同,到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权证。

这部地方规章还提出允许集体建设用地使用权抵押。要求“集体建设用地使用权抵押应当签订抵押合同,并向市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,在申请办理抵押登记时,应当提供其全体村民2/3以上成员同意抵押的书面材料。”另外,还规定了集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益的管理和使用方式,要求将其纳入农村集体财产统一管理,其中50%以上存入银行专户,专款用于农民社会保障安排,不得挪作他用。

江苏南京:流转管理为施行抵押铺路搭桥

2007年2月,江苏省南京市国土资源局与中国人民银行南京分行联合下发《南京市集体建设用地使用权抵押操作办法》,明确全市集体建设用地使用权可进行贷款抵押。

《办法》明确,从今年2月起,依法登记并核发了集体土地使用证的集体建设用地使用权均可抵押贷款;集体建设用地使用权抵押自登记之日起生效,并受法律保护。

《办法》规定,由抵押人和抵押权人就抵押事项签订书面合同,抵押当事人办理完备案手续后应当向所在地土地管理部门申请集体建设用地使用权抵押登记。南京集体建设用地使用权抵押的创新在于扩大了抵押主体的范畴,即由乡(镇)、村企业扩大到所有使用集体土地的企业。同时,为了保护土地抵押权,规定“集体建设用地使用权被作为抵押物的,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权,应当办理过户登记。”

《办法》中明确,农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的,集体建设用地使用者与集体土地所有者的约定转让须经所有者同意的,以及集体建设用地使用者每年向集体土地所有者缴纳土地使用费的,在申请办理抵押登记时,应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料;无法提供上述材料的也可以提供集体所有者代表同意的意见。

2002年《南京市集体土地登记办法》、2004年《南京市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》,为《南京市集体建设用地使用权抵押操作办法》起了铺路搭桥的作用。

《南京市集体土地登记办法》是我国首部涉及农村集体土地登记发证工作的地方规范,规定了集体土地登记包括集体土地所有权、使用权和他项权利的登记,明确了因集体土地使用权抵押、租赁发生他项权利的,当事人应当在抵押、租赁合同签订后15日内,持抵押或租赁合同、集体土地所有人同意材料和有关文件申请他项权利设定登记。

集体土地使用权转让篇2

[关键词]小城镇；集体；建设用地；流转

在当前快速经济发展阶段，由于受到土地供给的瓶颈约束，小城镇集体建设用地流转大量出现。然而由于产权不清、相关法制不健全，导致了集体建设用地流转无法可依，难以进行土地登记，流转后土地产权不能得到有效的保障，土地价值和权益在经济活动中不能得到充分体现。因此，迫切需要对小城镇集体建设用地流转进行深人的研究，为规范和完善集体建设用地流转制度提供良好的理论和实证基础。

一、建立完善的集体土地产权体系

1.明确集体土地所有权和使用权的产权内容

集体土地所有权

集体土地所有权是农民集体拥有的与国家土地所有权相平行的一种土地所有权，土地所有权由土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权等四项基本权能所构成。从法理上讲，为了发挥土地最大经济^和社会效益，实现集体和国家的协调发展，对集体土地所有权进行限制是必须的，但这种对所有权的限制需满足三个条件：第一，基于公共利益的考虑；第二，公益考量的必要性，即在所有能够实现公共利益的方式中，必须选择给权利人带来损失最小的方法；第三，须以法律来限制（陈新民，2001）。

集体建设用地使用权

集体建设用地使用权源于土地所有权，是集体土地所有权权能在一定条件下分离而形成的一项权利，以他人土地为设定对象，属他物权范围，并具有用益之特色。

集体建设用地使用权的权能，取决于集体土地所有者对哪些权能可以出让，即可出让产权束是什么。集体建设用地使用者的"可获产权束"包括占有权、使用权、部分收益权、部分处分权。

2.予集体土地产权和国有土地使用权相等的权利地位

我国国有建设用地市场运行的产权基础是国有出让土地使用权，集体建设用地市场运行的产权基础是土地使用者事实上拥有的集体建设用地土地使用权。在符合土地利用总体规划、城市或村镇规划的前提下，农村集体建设用地所有权权能应与国有土地所有权权能基本一致，同样具有占有、使用、收益和处分的权利，尤其是处分权应包括转让、租赁、抵押、作价出资（入股）以及联营等。参照国有土地使用制度改革的做法，农民集体建设用地也适用土地所有权和建设用地使用权相分离的原则。土地的所有权由农村集体经济组织行使，建设用地可以实行有偿、有期限可流动的使用制度。承包经营权可以视为农用地使用权.办理农用地转用手续后，享有建设用地使用权。并在此基础上设定他项权利，如地役权、抵押权等。

3.完善集体土地产权登记制度

土地产权登记制度是土地产权管理的核心内容，是土地管理部门对土地市场进行规范管理的重要手续，是集体土地流转管理基础之基础。土地流转产权明晰和价值显化必须以科学的地籍管理为基础，集体建设，地流转应以产权登记和发证为前提。在村庄和集镇，土地产权多元化，权属复杂，集体建设用地流转中，涉及各类企事业单位、经济组织以及个人等众多利益主体，必然要求建立完善的土地产权登记制度。

二、集体建设用地流转条件和范围

集体建设用地与农用地相比，存在较大的比较效益，如果对集体建设用地流转的条件和范围不加以必要的限制，无疑会导致集体建设用地的人为扩大和农用地的减少，集体建设用地流转必须具备以下几个前提条件：

一是以土地利用总体规划、城市规划和村镇规划为依据，严格管理。

二是权属合法，四至清楚，没有纠纷。

三是已经依法批准作为建设用地使用或已经依法批准转为建设用地。

四是集体建设用地不得擅自搞商业性房地产开发。另外，再次流转有偿取得的集体建设用地，需在集体建设用地有偿使用合同中约定其投人开发建设的资金必须达到工程建设总投资的一定比例之上。

三、实行“两种产权、统一市场、统一管理”的模式

在保持集体土地所有权不变的前提下，仿照国有土地有偿使用管理的方式，将集体土地使用权按一定年期转让、出租、入股、联营等，并收取土地收益、租金或股息，土地收益原则上按土地所有权隶关系予以返还，绝大部分留给集体经济组织的管理模式。将集体建设用地与国有土地纳人同一土地市场，实行国有和集体土地“两种产权、统一市场、统一管理”的模式。

四、流转方式和年期

从各地集体建设用地流转实践中可以明显看出，从流转的主体分，流转可分为初次流转和再流转两个层次。初次流转是指集体土地所有者与使用者之间建立的流转关系，集体土地所有者将土地使用权与所有权分离，并赋予土地使用者。土地使用者取得集体建设用地使用权具体的流转方式包括集体建设用地使用权出让、出租、抵押、作价出资或入股，合作、联营等方式。再流转是指依法有偿取得集体建设用地使用权的单位或个人，在土地使用年期内，将余期土地使用权转让、出租、作价出资（入股）或抵押，并取得相应土地收益补偿的行为。

集体建设用地的流转可以参照国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的程序和办法，采用招标、拍卖、挂牌出让等方式出让土地使用权。

五、收益分配制度

农村集体建设用地流转中的土地收益分配，关系到集体建设用地流转制度运作的利益机制。理顺集体建设用地流转的收益分配关系，正确处理国家、集体土地所有者和土地使用者三者利益关系，是集体建设用地流转管理中的关键问题，也是焦点和难点。土地价格无非是土地权利的购买价格。土地拥有不同的权利就会有不同的价格表现。小城镇集体建设用地在目前的权利主要表现为农民集体所有权和使用权：其他的他项权利，如地役权、抵押权、租赁权等，在增量集体建设用地所有权中还包含着在符合规划控制的前提下对集体土地进行开发建设的权利，即发展权。本研究认为集体建设用地流转的收益分配的理论依据是集体建设用地的权利价格理论.但在权利价值之外，土地价值还会因为对土地本身和环境的投资多少好坏而发生波动，这种波动在此称为投资增值。因此，在分配中要兼顾土地产权价值和投资增值的流转收益分配模式。这一分配方式主要依据土地上所体现的各种权利和投资所带来的增值来确定的。集体建设用地收益分配，主要涉及国家、集体和原建设用地使用者三个方面，在这三者的分配关系中，参照家庭联产承包制的分配方式，采取“交给国家的，留足集体的，剩下都是自己的”模式。

参考文献

[1]丁瑜.城市土地经营中地方政府责任研究[D].南昌大学，2010.

集体土地使用权转让篇3

[关键词]土地使用权 集体建设用地使用权

导言：我国目前正在起草物权法草案，对土地上的使用权利通过物权法草案用益物权篇来设计土地使用制度。在物权法出台之前，我国的土地使用制度主要由《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》及一些行政法规等调整。2004年11月上旬十届全国人大常委会第十二次会议文件通过了中华人民共和国物权法（草案）二次审议稿，本文对此条文不具体分析，仅从宏观方面提出质疑。

一、从比较法上看我国的土地使用权利

（一） 我国土地使用权的产生

土地使用权在计划经济体制下产生，当初并不是物权，而是土地所有权的权能，不可转让。现行的土地使用权随宪法第十条的修改产生，表现在国务院1990年的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中，土地使用权可以转让、出租、抵押，成为独立的用益物权。其产生决定于社会主义市场经济体制的确立，因为在市场经济体制下，仅有房产的交易而无地产的交易，不能形成真正的房地产市场。[1]

（二）与大陆法系国家地上权、永佃权的比较

我国土地上存在的国有土地使用权、宅基地使用权、乡村建设用地使用权、农村土地承包权均是我国特有的制度。国有土地使用权、宅基地使用权、乡村建设用地使用权类似于传统大陆法系民法中的地上权，农村土地承包经营权类似与传统大陆法系的永佃权，但又与这些用益物权不同，是具有中国特色的用益物权制度。所以，不管是《民法物权草案》还是《物权法建议稿》都没有采用传统民法中的概念。

地上权制度产生于罗马法“地上物属于土地所有权人”的添附原则的例外。为保护建筑人的利益，允许建筑人在向土地所有人支付地租后，享有以保存建筑物的或其他工作物为目的的权利。罗马法的用益物权又称享用物权包括役权、永佃权、地上权。役权包括人役权：用益权、使用权、居住权和城乡地役权。

法国民法典主物权包括所有权和所有权的派生权利。所有权的派生权利即用益物权包括用益权、使用权、居住权。而把担保物权作为从物权，附属物权，作为债权的附属物。法国民法典没有规定地上权、永佃权，因为在法国大革命期间认为这两种物权具有封建因素而屏弃。20世纪后复被确认，在司法实践中规定了地上权、长期租赁权（承担着永佃权的角色）。

现代意义的地上权概念产生于德国民法，因为关于物权的概念最早产生于德国民法。德国民法不承认建筑物的独立性，在土地与房屋之间的关系上依“附和”的民法原理，地上物因土地的附和而失去独立性。德国在1919年颁布《地上权条例》第12条“在他人土地上设定地上权后，该建筑物为地上权之构成部分”。可见设立地上权制度的目的在与阻止土地所有权人对地上物的附和，在不影响否认建筑物独立性之立法传统的前提下，以确保在他人土地上拥有建筑物的权利。

日本民法典规定的享用物权包括地役权、地上权、永佃权。永佃权仅在日本、意大利等个别国家规定，大多国家以长期租赁权、租赁的物权保护替代永佃权。

总之，地上权、永佃权具有长期性、固定性，可以有偿使用。因为具有封建因素，阻碍土地交易、流转，被法国废除。这两种权利存在的基础均是私有或个人所有，旨在保护土地利用人权益，构筑土地利用人及其继承人、受让人长期、永久地向所有权人负担租费的关系，本质上是不公正、不利于土地权利交易。

（三）与英美法系国家地产制度的比较

我国的土地使用权条例是参照香港土地批租的法律规定而制定的。因为香港土地形式上属于英皇，实际属于国有。如果说我国的土地使用权类似于大陆法系的永佃权、地上权，那么不如说它更类似于英美法系的地产制度。在英国， estate，土地名义上属于英王所有，占有使用土地的人不能取得所有权，只是持有。每个人持有地产被拟制为 estate，拟制使用权可脱离所有权独立存在，并在内容、时间上随意分割。所以有学者建议借鉴英美的终生地产权、租赁地产权设计我国的土地使用权。[2]

（四）我国土地使用权的特色

为何我国土地上的使用权与其他国家的不同？为何不同呢？这要从政治制度分析。我国是社会主义国家，因为土地具有稀缺性，我国对土地所有权采用公有制，即只有国家、集体享有土地所有权，而社会成员——个人不享有土地所有权。因为土地所有权均为公有，国家要让土地最大限度地利用，就必须让土地走入市场。但因为我国土地所有权主体是国家、集体，不能流转，所以我国通过土地使用权的流转来实现土地的充分利用。

在我国，土地使用权面对的是制度意义上的所有权，实质上是本应以所有者身份行使权利的人行使的一种物权。所有权主体不存在独立于使用权人的利益。土地使用权不是所有权分离或派生的结果；其注重土地使用权人的转让、交易，即处分权能，而非一般用益物权注重使用权人的使用；主要调整的是使用人之间的关系，而非一般用益物权主要调整所有权人与物之利用人之间的关系。[3]我国的土地使用权不可永久存续而地上权、永佃权具有长久存续性。土地使用权更侧重于对土地使用经营权利的保护即侧重于土地使用价值的发挥而地上权侧重于建筑人的保护。我国建筑物、土地为两个所有权的客体，通过确认建筑物所有权制度，足以保护建筑物所有人利益，没必要设立地上权。[4]

相比较大陆法系国家的土地私有、个人享有土地所有权的用益物权制度，我国的土地上用益物权制度只能根据国情，不断摸索，而不能效仿资本主义国家以土地私有为基础的制度设计。

二、我国土地使用权的构建

这里所说的土地使用权是广义上的土地使用权，即一切以土地使用为目的的用益物权，而不限于狭义的仅以国有土地开发为目的的土地使用权。

（一） 概念分析

《民法物权草案》将土地上的用益物权分为农村土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权；而《物权法建议稿》采用的是基地使用权代之以建设用地使用权；王利明教授则以土地使用权代之以建设用地使用权。我认为，不管采用什么概念，只要不采用大陆法系的地上权、永佃权概念，以示我

国特色外，采用什么概念并不重要，关键是赋予这些概念何种权利义务，即具体的制度设计才是最重要的。 （二） 土地使用权的种类

物权法草案二次审议稿将土地用益物权分为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权（第三篇第十一、十二、十三章）。

1、 农村土地承包经营权是指土地承包权人有权对其承包经营的耕地、林地=草地等占有、使用和收益，以从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利。是农业生产性用地。

2、 建设用地使用权：是指建设用地使用权人有权对国家所有或者集体所有的土地占有、使用和收益，在该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

3、 宅基地使用权：是指宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施的权利。[2]《中华人民共和国物权法草案二次审议稿第128、140、159条。

比较建设用地使用权和宅基地使用权的概念，可以看到二者均为在土地上建造建筑物及其附属设施的权利，为何要把宅基地使用权独列出来？很显然，宅基地使用权与建设用地使用权有很大的不同，建设用地使用权的基本制度不适用于宅基地使用权。宅基地使用权的主体仅限于农民，客体仅限于农村集体土地。因为我国是农业大国，80%的人是农民，农村的安定关系到国计民生。所以国家对宅基地使用权的取得采用审批方式而不是划拨、出让方式。宅基地使用权与集体经济组织成员的资格联系在一起，具有福利、社会保障功能，这就决定了宅基地使用权的独特性，而独立于建设用地使用权。宅基地使用权不同于土地使用权，在取得方式上：宅基地使用权采用审批方式；土地使用权采用合同方式。在权利内容上，宅基地使用权不可转让、不可投资入股，而土地使用权可以。在身份限制上：宅基地使用权的主体仅可为自然人，与宅基地的所有人有一定的隶属关系；而土地使用权的主体法人、自然人都可以，且与土地所有人无隶属关系。所以，宅基地使用权应为独立的用益物权。[5]

我认为与其说宅基地使用权具有特殊性，不如说农村的土地即农村集体土地都具有特殊性。农村集体土地除了农用的 生产型用地外，非农业生产型用地包括乡镇村企业建设用地、乡镇村公益事业用地、村民、非农业户口居民的宅基地。这些集体土地都不能直接出让用于房地产开发建设，而应办理审批手续。因为集体土地所有权的行使、处分与国家的农业政策紧密相关，而集体土地所有权的主体众多，所以对集体所有权的行使必须加以适当的限制，不允许集体土地使用权以出让方式设立。因为出让收益远大于农业经营收益，大量的耕地将会被出让，国家的土地利用总体规划将难以实现，同时也会冲击国有土地市场。所以，集体土地使用权不能采取出让的方式设立，应采用审批方式。[6]即禁止所有的集体建设用地使用权直接进入市场，若要流转，只能由国家征用成国有后再出让。我认为 ，乡村建设用地使用权与国有土地使用权相比也有很多特殊性，应独立出来。

三、集体建设用地使用权的现实运作状况

按现行法律规定，农村集体建设用地所有权属农民集体经济组织所有，使用权可经用地人申请或根据需要分别由他人使用，形成各类建设用地使用权。对于使用权可否作为交易客体流动，现行法律只规定了两种法定的许可情况：一是将集体建设用地使用权以人股、联营形式兴办企业，二是乡镇的集体企业因破产、兼并时转移依法取得建设用地使用权。可见，法律对集体建设用地虽采取了所有权与使用权分离的运作模式，但与相同法律体制下的国有土地相比，存在着法律调整上的不平等。

首先，集体建设用地使用权与国有土地使用权的法定权利内容不平等。按《土地管理法》规定，以出让土地使用权为代表的国有土地使用权可以转让、抵押、出租，即法律按不动产用益物权的模式设计其运作。但集体建设用地使用权不能享有用益物权的处分权能，权利人只有在出资人股、联营等特定情况下才能发生权利转让，原则上建设用地的使用权不能转让、出让、出租和抵押。

其次，交易主体、可交易的范围很窄。按现行法律规定，只有破产或被兼并的企业才可以转移集体建设用地使用权，普通企业、个人以建设用地使用权为客体的交易行为是无效的。这就使集体建设用地市场处于相对封闭的状态，建设用地使用权长期不能合法地进行流转。但是，在城镇国有土地使用权市场化和城乡地域相接的自然环境下，只要存在土地级差地租，集体建设用地使用权必然要进人市场，参与经济活动，谋取更多的利益。目前，深圳、浙江、上海、青岛、河北、湖北等地，都已出现集体建设用地使用权交易的隐形市场。

它们试图突破原有法律规定的限制，尝试建立新的农地流转法律机制。2000年3月，国土资源部决定以安徽芜湖市为全国首家惟一的集体建设用地流转试点地区，试点时间为3年。同年2月28日，国土资源部批准了《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法（试行）》，确定5个镇对集体建设用地使用权封闭运行。但是，由于国家尚未规定相关的法律和政策，目前建设用地流转市场出现了管理失控的无序局面。 第一，规避法律行为泛滥。由于法律规定集体土地使用权不能直接进人市场，集体土地必须先行征用转为国有后，才能出让。如果征用为国有后再出让，建设用地转让人认为无利可图；如果直接将建设用地使用权转让，又违背法律的规定。这样，实践中建设用地使用权流转行为规避法律现象泛滥。有的相互串通，以出租、联营等为名，行土地使用权转让之实；有的双方私下协议直接转让，不办理任何手续，逃避税费，以致假租真买、名为联营实为租赁、名为买房实为买地等隐形交易、低价流转的现象比较严重，冲击和扰乱了国有土地市场的正常管理。第二，土地使用权处分和收益分配不合理。实践中乡村企业用地、乡村公益事业用地使用权的处分权相对集中于村组干部手中，以致于一些干部滥用手中的权力，暗箱操作。对转让的收益分配，由于土地所有者、使用者片面地认为谁使用土地，谁就有权对土地进行处置，基本上是谁使用谁处理谁受益，忽视了集体、农民的利益。 第三，集体土地使用权流转的地价管理失控。目前。农民集体十地使用权流转中的地价基本上是流转双方协商确定，有的到土地管理部门办理了登记手续，有的没办理手续。即使办理了登记手续，也由双方先签订了流转协议以后，才到土地管理部门登记。在交易过程中，土地所有者在交易时往往只考虑各种税费成本，没有科学的价格估算标准，土地使用权交易价格、租金价格往往畸高畸低，很不规范。同时，为了争相获取转让利益，转让人往往竞相压低地价，造成集体建设用地市场的地价普遍低于国有土地，影响了国有土地市场的正常秩序。 第四，集体建设用地流转的法律程序欠缺。其一，没有必要的审批程序，其二，没有必要的登记程序，其三，没有必要的公示程序。农民对属于自己所有的建设用地转让无法通过外在的客观方式知晓，自然也就无从监督。对有关政府、村组负责人侵占土地转让收益的行为无法有效地制止和请求法律效济。[7]

综上所述，我国的土地使用权是与我国的国情、社会制

度相适应的，我们不能照搬资本主义国家的制度，而要独劈蹊径，走中国特色。土地使用权应规制国有土地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权和农村承包经营权。 注释：

[1]《我国不动产法律问题专论》关涛

[2]《物权法原论》高富平 法制出版社 2001年版

[3]《物权法原论》高富平 法制出版社

[4]《物权法研究》王利明 人民大学出版社

[5]《中国土地使用权制度》陈健 机械工业出版社

[6]《物权法草案建议稿》王利明

[7]《物权法草案建议稿》王利明

[8]“关注集体土地使用权的流转”郭浩 党政干部学刊2002年第5期

集体土地使用权转让篇4

关键词 农村；集体土地；使用权；流转

中图分类号S29 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2014）120-0173-02

1 建立农村集体土地使用权流转的基本原则

农村集体土地使用权流转的原则内涵主要包含两个方面的内涵：一方面，农村集体土地使用权流转需要贯穿到整个使用权流转的整个历程中，对流转过程将起到指导性意义，是使用权流转制度的重要根据。另一方面，农村集体土地使用自身也起到一定的规范作用。不管是集体性的经济组织、个人还是政府在开展农村土地使用权流转的过程中，都需要从以下几个原则出发：

1.1 有偿使用原则

农村集体土地使用权流转应该坚持有偿性原则，这主要是考虑到农民所获得的土地承包经营权既为经营行为，并体现出社会保障性质与福利性质。

1.2 自愿原则

农村集体土地使用权流转将尊重群众的基本要求。在坚持自愿原则后，确保广大农民能能参照自身的意愿就能有效转让土地使用权，根据市场经济规律办事，这样土地流转才能有效的推行。

1.3 效率原则

在社会主义市场经济体制下，农村集体土地使用权流转应该将遵守市场规律，全面考虑到效率原则，市场可以通过价格控制，根据竞争的基本原则来有效调控土地使用权并从低效使用渐渐向高效使用转变。

2 确立农村集体土地使用权流转的具体形式

2.1低价入股

将农村集体土地当成是出资，一同举办联营企业，这是通过以农村土地作为资金吸纳的有效路径。农村集体土地组织能参照法律来进行土地使用权联营、入股等多种形式，来一起举办企业。农村集体土地使用权采取低价入股实际上是土地承包人员或者是具有对土地有永久性支配权的经济组织把土地所有权采用折股的方式和其余的生产要素综合之后出现的经济行为。农民将土地使用权进行入股，农民自然就成为了股东，采取这样方式后，不管农民是否参与种田或者是土地实现增值的潜能多大，都不再关心土地本身增值的潜能，都能依托股权来获得土地收益的分配，为今后实现土地的集中式连片流转奠定了基础。并且，还能对土地实现企业化管理以及实现市场化运作，农民可以采取自愿入股的方式，创建农业股份合作制公司来真正完成土地资源动态配置，能便于开展土地的规模化经营，而农民则凭借占有的额实际股份到股份合作制企业来进行投资，凭借获得股权来参与权益的分配之中，并且能一起来承担相关的风险。

2.2 转让

转让是变更权利主体，转让可以采取互换、转包以及赠予等。农村中的集体土地使用权转让，指的是开展土地承包的人员把还没有到期的土地使用权，全部转让给土地承包经营者的经济行为，实际上，这里的土地使用权转让是在土地承包期中，将余下的期限进行转让。转包指的是新的土地承包人向原来的土地承包人来履行相关的义务，原来的承包人再向发包人履行特定的义务，再由原来的承包人、新承包人一起来承担相关风险，也就是说新的承包人不和土地的所有人产生直接的经济关系，双方可按照承包时的经济、社会、技术等多个方面的条件签署新的协议，来确定双方应有的权利与义务，在转包期限内，原来的土地承包所有人使用权在剩余期限内可以采取随机行动，转让行为在全部完成之后，原来的土地承包人和所有人主体之间形成的权利、义务也将发生变化，也就是新的承包人应该承担原承包契约义务，并且享受到原来承包契约权利。该种形式的土地流转形式因为与土地所有权主体密切相关，应该获得土地所有人的许可，并对其加以监督。

2.3 竞价承包

竞价承包指的是，在农民已经放弃土地的经营权、或者承包权后，坚持将土地归集体所有，集体采用行政手段来接管并进行统一管理，重新进行发包，但是承包期长短不确定。采用竞价承包本身属于市场行为，将土地经营权去哪不转入到市场机制内，将土地直接推向市场，将竞争导入农田，对生产关系进行全面有效的调整，重新确立农业生产内的农户与集体间的关系，确定双方的责任、义务与权利，让其更符合当前社会生产力发展的整体要求。

2.4 反租倒包

反租倒包指的是，农户保有土地承包权的情况下，由村集体、乡集体对土地进行集中之后，将集中之后土地，再租赁给中粮大户或者是一些其他的经营单位，这样有利于形成规模化经营。

2.5拍卖未充分利用的土地

拍卖的方式上，全部引入市场竞争机制，具体来说，可以采用以下几种方式：一是，竞标拍卖，二是协商拍卖，三是招标拍卖等。而购买荒地的形式主要包含以下几种：一是，个体独自购买，然后进行综合开发。这样做的好处是农户可以从家庭劳动力以及资金实际情况出发，来购买一定数量的土地；二是，一起联合起来购买，进行综合治理。可以由当地的大户牵头，采用股份合作的方式来购买未利用的土地，有效弥补了单一个体购买在技术、资金以及劳动力等方面存在的而不足之处，渐渐产生一些规模效应；三是，采用集体投资的方式，进行集中购买，这能有效弥补资金、技术以及劳动力等方面存在的不足之处，由集体组织相关劳动力进行统一治理，之后，再将其卖给广大农户来进行统一开发。

总之，农村集体土地使用权流转，需要在建立农村集体土地使用权流转的有偿使用原则、自愿原则以及效率原则基础上，采用低价入股、转让、竞价承包、拍卖未充分利用的土地等形式，提升农村集体土地使用权流转水平。

参考文献

[1]田中文，邓良基，李何超.完善集体土地产权规范集体建设用地流转[J].资源与人居环境，2007（3）.

[2]李艳斐.给集体建设用地使用权松绑[J].东南大学学报：哲学社会科学版，2006（S2）.

[3]许恒周，郭玉燕，宁蕊蕊.关于农村集体建设用地直接入市流转的探讨[J].北京理工大学学报：社会科学版，2010（1）.

[4]王小莹.农村集体建设用地流转法律制度亟待完善[J].农村经济，2011（1）.

集体土地使用权转让篇5

（一）农村集体建设用地流转收益分配基本情况

1.农村集体建设用地首次流转收益分配突出了农村集体作为土地所有权人的主体地位

农村集体建设用地首次流转是指土地所有权人出让土地使用权的行为，在此环节收益分配主要有两种类型：一是集体独享。流转收益按照所有权隶属全部归集体组织所有。这类地区土地流转交易规模和交易量都比较小，如江苏省南京市遵循“谁所有，谁受益”的原则，规定流转收益按土地所有权分别归乡镇、村、村民小组集体所有；二是以所有者为主，政府适当分享。

2.地方政府在再流转环节得到收益的比重高于首次流转环节

农村集体建设用地再流转是指通过流转取得土地使用权的单位和个人转让土地使用权的行为。再流转的受益主体是使用权人，而且再流转土地增值空间较大。因此，部分地方政府在再流转环节得到收益的比例要高于首次流转环节，也有地区对增值收益比照土地增值税征收流转收益金。例如安徽省芜湖市首次流转按4—6元/平方米收取土地流转收益金，再次流转土地的增值收益按评估核定收取，比照土地增值税实行超率累进。

3.各地对农村集体经济组织土地流转收益的使用管理较严格

在资金管理上，试点地区均规定，集体组织取得的流转收益纳入资金专户，实行收支两条线制度。浙江省湖州市为乡镇集体和村集体设立了土地收益资金专户，农村集体建设用地使用者向土地所有者缴纳的土地流转收益全部进入资金专户。在支出上，试点地区明确集体经济组织流转收益的使用方向为农民社保、土地开发整理、农村集体经济发展、农村公用事业和基础设施建设等。广东省中山市规定流转收益的50%用于村民的社会保障，30%分配给村民，10%用于发展集体经济，10%用于集体经济组织公益设施和基础设施建设。

4.少数地区比照有关规定在流转环节开征了部分税种

在税收方面，试点地区普遍采取了宽松做法，大致有三种情况：一是明确农村集体建设用地使用权流转税收政策参照国有土地出让、转让税收政策执行，如广东省佛山市顺德区，所征的税种包括契税、印花税、营业税、土地增值税、所得税等。二是对农村集体建设用地首次流转暂不征税，在再次流转环节参照国有土地转让相关税收政策，如江苏省昆山、海门市等。三是农村集体建设用地使用权流转暂不征税，如浙江省湖州市，安徽省凤台县、河南省南阳市等。上述三种情况中，比较普遍的方式是暂不征税。

（二）试点地区流转收益分配中的主要问题

1.农村集体土地流转收费缺乏统一标准和规范依据

各地政府为参与流转收益分配自行设立了一些收费项目，名称不一，征收方式和标准也各不相同。例如，对首次流转，广东省佛山市南海区按11.2元/平方米征收市政设施配套费，顺德区则按土地价款的7%征收市政设施配套费，而安徽省芜湖市按4—6元/平方米收取土地流转收益金。大量农村集体建设用地在隐形土地市场交易，多以租赁方式流转，很少到国土部门进行登记，纳入管理并缴纳税费。实际流转的农村集体建设用地量要远远大于政府部门统计的数量，个别区的流转数量甚至超过几倍。政府规定的税收和收费很难操作。

2.农村集体建设用地使用权流转涉及的税种缺位

现行税制中，与农村集体建设用地流转有关的税种包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、契税、印花税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等9个税种，且都是在农村建设用地不能流转的背景下出台的。在农村集体建设用地流转后，现行的税收制度难以在土地收益分配中发挥调节作用。一是现行契税条例的征税范围只规定了国有土地使用权出让，没有规定集体土地使用权出让，这就造成国有土地和集体土地使用权出让的受让方税负不平等。二是国有土地出让的增值收益由土地出让金进行调节，直接入市的集体土地增值收益没有相应的税收来调节，政府投入形成的土地增值收益不能收回，难以保障土地增值收益的公平公正。三是现行房产税和城镇土地使用税条例规定的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，没有将农村集体建设用地纳入征税范围，形成了城乡税制的割裂，不能适应建立城乡完全统一的建设用地市场的需要。四是现行营业税政策规定国有土地使用权出让和集体建设用地使用权出让不属于营业税征税范围，不能充分发挥对销售无形资产的收入调控作用。五是对集体建设用地所有权人出让、出租土地使用权以及企业转让、转租集体建设用地使用权取得的所得，应纳入企业所得税应纳税所得额中统筹考虑，在实际征管中，需要进一步研究对农村集体经济组织征税时成本、费用的合理扣除等问题。六是农民个人取得集体建设用地使用权出让、出租收益征收个人所得税，需要与农村集体经济组织征收企业所得税统筹考虑，避免重复征税或漏征；对农民个人取得的集体建设用地使用权出让、出租收益按哪一收入类别征税需要进一步明确。

3.对再流转环节中所有权人权益的保护缺乏有效制度和办法

试点地区集体建设用地的再次流转的收益要比初次流转高，在珠三角等集体土地流转活跃的地区尤其明显，在土地增值税等税收缺位的情况下，只有少数地区做了特殊的制度安排，保证所用权人能分享土地增值收益。如芜湖市在再流转环节比照土地增值税按评估核定收取流转收益金，并在集体经济组织、乡镇、县之间按5∶4∶1分配。南京市规定再流转产生的增值收益由土地使用权转让人与土地所有者协议分配，土地所有者分配额不得低于50%。

二、完善农村集体建设用地流转税收政策的建议

随着农村集体建设用地使用权流转制度的改革，国家征地范围缩小，农村集体经营性建设用地入市范围扩大，政府土地出让收入将面临大幅减少，地方公共基础设施建设将面临资金缺口，现行的土地税收体系和政策已经不能很好地适应深化农村土地制度改革的需要，有必要进行调整。

（一）明确农村集体建设用地流转的税收政策

税收政策调整的总的原则是保证政府对土地增值收益的分配权，同时为农村集体土地流转提供一个公平的市场环境。具体来说应该坚持三个原则：一是总体设计，分步实施。对于农村集体建设用地流转的税收设置，总的原则是依据现行税制，参照国有土地税收政策，应收尽收。但是，目前农村集体建设用地尚不能与国有土地同权，而且农村集体土地流转具有特殊性，流转规模相对较小，因此应结合各个税种改革方向和总体税负设计，先对其开征部分税种，条件成熟后再增加税种。二是轻税负。为支持农村集体建设用地流转市场的发展，保障农民土地权益，应对仍处于起步阶段农村集体建设用地流转实行较轻税负。三是以转让环节为调节重点。农村集体建设用地转让环节可能会有较大增值收益，而土地所有权人又很难分享，因此政府应通过税收参与分配，并用于加大对农村的投入。根据上述原则，提出如下具体政策建议：第一，明确对农村集体建设用地转让征收契税、营业税、印花税、城建税，研究征收土地增值税。明确对承受农村集体建设用地征收契税，并修订契税条例，将农村集体建设用地使用权出让纳入征税范围，对通过出让方式取得农村集体建设用地使用权征收契税。在营业税改征增值税过程中，明确对农村集体土地使用权转让征收增值税，征免税政策与国有土地统筹考虑，城市维护建设税按增值税的数额征收。重点加强对农村集体建设用地再流转环节的税收调节力度。由于土地所有人难以分享农村集体建设用地再次流转产生的增值收益，大部分土地收益可能会落入中间人的口袋，这有违农村集体建设用地流转增加农村集体和农民收益的初衷。

因此，为保障所有权人利益，抑制土地投机，应将农村集体土地使用权转让纳入土地增值税等征税范围，加大对该环节的税收调节力度。第二，对农村集体经济组织获得的土地流转收益以及农民个人取得的收益暂不征收所得税。按照企业所得税法规定，应该对农村集体经济组织获得的土地流转收益纳入应纳税所得额中统筹考虑。农民个人取得的农村集体建设用地使用权出让、出租收益，应该按照个人所得税法及其实施条例的规定缴纳个人所得税。但是，所得税作为直接税，对农村集体经济组织和农民的收入影响较大，而且在实际征管中也面临一些问题，比如：对农村集体经济组织征企业所得税存在如何进行成本、费用的合理扣除等问题，对农民个人分配的集体建设用地使用权出让、出租收益需要明确按哪一收入类别征收个人所得税，并需与对农村集体经济组织征收企业所得税统筹考虑，避免重复征税或漏征。农村集体建设用地流转仍处于起步阶段，应多给予鼓励支持。第三，在房地产税改革中统筹研究对农村集体建设用地的房产税、城镇土地使用税政策。现行房产税、城镇土地使用税规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。实际征管中，建制镇和工矿区的具体征税范围由省、自治区、直辖市人民政府明确。农村集体建设用地使用权流转规模扩大后，集体土地的经营性现象也会越来越多，应考虑是否对这部分房地产征收房地产税。鉴于我国房地产税改革以合并房产税、城镇土地使用税，统一征收房地产税为方向，因此建议在改革中统筹研究这部分房产、土地的房地产税政策。

（二）尽快出台统一、完善的农村集体建设用地流转法规

由于没有统一的法律规定，各地农村集体建设用地流转主体、形式、程序不一，为税收政策的制定和具体征管带来一定困难，建议尽快出台统一、完善的农村集体建设用地流转法规，扫清农村集体土地流转过程中的法律障碍，明确、规范土地流转的各项要素，推动建立统一的土地市场，并在土地流转具体程序设置上与税收征管衔接，实现农村集体建设用地流转的公开、规范和税款征收的便利有效，促进农村集体土地与国有土地享受平等权益和公平税负。除税收政策之外，对农村集体建设用地流转，还有两点政策建议。第一，统一、规范地方政府各项收费。在当前税收政策未明确以及各地自行开展流转试点的情况下，地方政府因地制宜设立基础设施配套费、土地流转收益金等收费参与流转收益分配具有一定必要性。但为防止地方政府随意收费，损害土地流转各主体利益，建议研究统一该类收费名称，明确收费最高标准，督促、监督地方政府加强收费管理，并严格规定主要用于农村基础设施建设、农民社会保障及农村其他各项公益事业等支出。第二，理顺流转收益分配关系，切实保护产权人利益。我国农村集体土地是集体所有的公有制，除农户对划拨到户的属建设用地的宅基地拥有法律规定的长久使用权和用益物权外，农村集体其他建设用地并没有承包到户，所有权、使用权归集体所有。因此，农村集体建设用地流转收益分配应从两方面理顺：一是在集体外部分配，即在作为土地所有权人的集体经济组织和政府之间以及土地使用权人和政府之间的收益分配，按照初次分配基于产权的原则，流转收益主要归集体经济组织和原土地使用权人。二是在集体内部分配，即集体经济组织和农民个人之间的收益分配，其分配方式、分配比例和支出方向及用途等，宜由农民集体通过村民自治程序决定。政府应制定收益分配管理办法，规范资金使用，加强资金监管，防止挪用、滥用。

集体土地使用权转让篇6

关键词:集体建设用地 流转市场 配套机制

十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持。但由于我国现行法律制度上的障碍和流转配套机制的缺失,建立健康有序的农村集体建设用地流转市场仍显力不从心。基于此,本文从健全内部法律制度供给和构建外部流转机制入手,探讨了农村集体建设用地流转市场配套机制的完善策略。

健全内部法律制度供给

(一)界定农民集体以明确集体建设用地所有权的主体

依据我国《土地管理法》第十条和《物权法》第六十条规定,集体土地属农民集体所有,代表农村土地所有权的主体可以是村民小组,也可以是村集体经济组织,还可以是乡(镇)集体经济组织。“一般说来,农民集体这样一个集合概念,除非推行全民公决式的管理模式,在所有权行使问题上,它往往只有名义和抽象的意义,很难成为实践层面上的市场主体。”集体所有土地的主体虚置,必然带来责权不清、处置无度和权力寻租以及分配关系的模糊混乱等问题。

本文以为,农村土地的所有权主体代表应确定为村民小组。主要理由如下:实践中村民小组占有最多的集体土地;村民小组对于屏蔽各种侵犯产权行为(大部分是行政干预)比较有利;村民小组相比乡镇集体和村集体人数要少,有利于强化农民个人的所有权意识,提高生产的积极性和创造性;从地方试点经验来看,以村民小组为代表的集体土地所有者,在集体行动上容易达成共识,行动易于取得一致,利益分享更为充分,组织成本更小。

(二)界定公共利益以保护集体建设用地所有权的客体范围

我国《土地管理法》第二条规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”依第二条的规定,禁止任何单位和个人非法转让土地,国家也只能基于公共利益的需要征收或征用土地。但依第四十三条的规定,任何单位和个人进行建设,不论是否以公共利益为目的,都必须使用国家所有的土地和国家征收的原属于集体的土地。即国有存量土地不能满足商业用地的情况下,只能通过国家征收集体土地加以解决。

法律条文之间的相互矛盾,使国家征收成为了土地“农转非”的惟一渠道。而不加限制的国家征收不仅缺乏法律上的正当性,而且还损害了失地农民子孙后代的利益。考察各国征地方面的立法,为防国家权力不当侵害私权,均以“公共利益”作为征地的惟一理由。我国立法上也应当将土地征收的目的限定为“公共利益”。鉴于公共利益具有内容可变性、发展性等特点,建议我国的立法方式采用概括兼列举式,对实践中已经得到公认的公共利益采用列举的方式在法律中明确规定,其他的可以通过司法机关来最终决定是否属于公共利益。对于非公益性的项目建设用地,按照规划用途和市场规则,集体建设用地可以与国有建设用地一样的方式进入市场,使两种不同所有制性质的建设用地实现真正意义上的平权。

(三)完善集体建设用地所有权权能以实现所有权的平等保护

《宪法》第十条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”可见,国家土地所有权与集体土地所有权都是平等的所有权,集体土地使用权也可以依照法律的规定转让。但依我国现行的法律规定,集体建设用地所有权的权能是受到极大的限制的。

如从《土地管理法》第四十三条规定看,集体建设用地的最终处分权属于国家。该法第六十条和第六十三条只规定了两种集体建设用地流转形式:一种是兴办乡镇企业或以土地使用权入股联营等形式共同举办企业的、建设村民住宅、建设乡(镇)村公共设施和公益事业;另一种因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。明确禁止集体建设用地以出让、转让、出租的形式流转。这就使得集体建设用地的使用权能的行使受到严重的桎梏。另外,根据我国《担保法》第三十四条、《物权法》第一百八十三条和第一百八十四条的规定,我国农地使用权除“四荒”土地使用权外不得抵押,宅基地使用权除与乡(镇)、村企业的厂房等建筑物同时抵押外,不得单独抵押。对集体建设用地抵押权的限制,使土地自身的融资功能难以发挥作用,必然使人对集体建设用地的开发和利用产生顾虑,并影响其进入市场流转。

现行法律的规定限制了集体土地所有权的完全性,应在立法上对农村土地所有权的不完全性进行修正,完整其权能,真正地实现国家土地所有权与集体土地的所有权的平等保护。

构建外部流转机制

(一)完善国家宏观调控下集体建设用地入市的前置程序

农民集体建设用地使用权直接实行市场化配置绝不是单纯的民事财产的市场交易,而是关系到社会的公共利益,其间国家的宏观调控必不可少。主张在公共利益的范围以外的建设用地国家不再征收,而是允许集体建设用地使用权直接入市,这只是说该建设用地的使用目的不是直接为了公共利益,但并不意味着集体建设土地使用权的入市本身与公共利益无关。农民集体建设用地使用权入市的本身是直接关系公共利益的,它关系到耕地的保护,关系国家粮食生产安全和土地生态安全,关系国民经济的可持续发展。特别是在我国人多地少、耕地后备资源严重不足、人地矛盾十分突出,耕地保护形势日益严峻的趋势下,农民集体建设用地使用权的入市问题首先是关系公共利益的重大问题,不能因为农民集体享有土地所有权,就认为政府就不能对其土地使用权的流转予以必要的限制。

在国家垄断土地市场,对土地征用实行严格审批的制度下,乱占耕地、滥用土地的问题也十分严重,经多次专项治理,尚难抑制耕地锐减的势头,若在国家允许农民集体建设用地直接入市的同时,取消国家的审批制度,听任农民集体建设地使用权直接入市,就会助长乱占滥用土地的行为,造成耕地锐减和经济过热,损害国民经济的可持续发展,损害城市和乡村社会的协调发展。

因此,应采取国家宏观调控下的允许农民集体建设用地使用权直接入市的制度,即对农民集体建设用地使用权的流转规定严格的入市条件,对其交易价格、流转量、用地目的等方面的合理性进行审查,以政府指导价格为基准对其交易作出批准与否的决定,对于价格投机、大量持地待赚的,或者交易明显损害集体成员利益的,或者用地目的有损公共利益,或造成宏观经济秩序不利影响的集体建设用地使用权流转不予批准,这样才能较为有效地进行市场管理,实现节约土地、严格保护耕地和进行宏观调控的目的。

(二)建立完善的集体建设用地交易市场及配套中介机构

集体建设用地入市,交易市场的建立必不可少。可借鉴国有土地市场建设的经验,将集体建设用地使用权流转市场分为一级市场(首次流转市场)与二级市场(再次流转市场)。一级市场是指土地所有者与使用者之间的流转市场,是集体土地所有者将集体建设用地使用权让于土地使用者而形成的市场,可以采用出让、租赁、作价入股等流转模式;二级市场是土地使用者与土地使用者之间的流转市场,是指依法有偿取得集体建设用地使用权的单位或个人将余期的土地使用权进行转让、出租或抵押的行为,可采用转让、出租、抵押等流转模式。对这两个不同层次的集体建设用地使用权流转,应采取不同的运作和管理程序,分别加以规范,以实现集体建设用地使用权在初级市场的合理利用和集体建设用地使用权在二级市场的合理流转。

为规范集体建设用地使用权流转,还应当建立相配套的集体建设用地使用权交易的中介组织,建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统,使服务专业化和社会化,具体来讲,主要有以下方面:土地投资经营公司。作为土地流转的交易中介,专门从事进入市场的土地使用权的交易活动;土地评估事务所。通过事务所评估,确定土地的价格,为土地流转提供合理的数量界限;土地银行或者土地融资公司。从事土地抵押业务和土地储蓄业务,对放弃土地使用权的农民给予低息或者无息贷款,以便其从事第二、第三产业;土地保险公司。从事土地投资、经营业务的保险活动,同时也给出让土地使用权的农民提供新职业的培训费、养老金,它还可以通过收受预期抵押并将其出卖、变卖等活动,来充当土地交易中介组织;委托机构。主要从事收购那些经营能力减弱者的土地,转租或者转卖给那些经营能力强的农民,通过这种活动促进土地的流动和集中。

(三)启动土地监察立法程序以强化土地管理职能

目前,在我国政府部门权力相对集中,且是由政府主导制定农村集体建设用地使用权流转方案的情况下,这种政府相关部门为自己设定审批权力的做法,既侵害了农民利益,也容易滋生新的腐败现象。因此,要采取以下措施健全行政监督机制:

完善行政监督的法律机制。由于政府的行政权力既广且大,又有自由裁量权,应从实体法对其权利和责任加以明确划分,同时从行政程序法上对其权力行使的方式、程序等加以规范。此外还要给予相对人充分的诉权,使行政方赔偿因违法行为而造成的损失。

完善行政机关内部监督。除了一般的层级监督以外,要特别加强审计监督,对行政部门在业务活动中的财务收支及经济业务活动进行审查和监督。

通过公开制度发挥公民和新闻媒体监督的强度。要加强行政工作过程的公开性和透明度,特别是要加强农地转用的依据——土地利用规划和农地转用的重要途径——征地行为的公开性,引入公告和听证程序,使该过程具有交互式的特点,既能吸收来自公众实践中的意见,同时又让公众在参与中受到教育,从程序上保障农民的知情权、参与权以及监督权。

参考文献:

1.廖小军.中国失地农民研究[m].社会科学文献出版社,2005

2.陈小君.农村土地法律制度研究[m].中国政法大学出版社,2004

3.吴月芽.农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析[j].经济地理,2005(3)

集体土地使用权转让篇7

关键词：集体土地；集体土地流转；相关问题；探讨

当前市场经济条件下，土地资源作为一种“特殊商品”，必然要受到市场经济机制的调节，如国有土地使用权以有偿使用的方式进入市场后，在社会经济活动中发挥了巨大的作用。但作为与国有土地使用权并存的农村集体土地使用权，在流转过程中一直处于比较尴尬的地位。其在使用制度上如何改革，如何进入市场流转，如何在流转过程中充分体现其市场价值以及维护好农民集体利益是当前需要从法律上、政策上和制度上加以研究、探讨的问题。

一、我国集体土地流转的现状

我国现行的国有与集体“两种产权”制度形成了两个分割的土地市场。现行《土地管理法》明确规定禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。但早在20世纪80年代，我国经济发达地区就普遍以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地，集体建设用地的隐形市场实际上早就客观存在。[1]现在随着全国城市化进程地不断加快，城市郊区、县城、中心集镇，大量的集体土地进入市场已成为不争的事实。但这些现象与现行集体建设用地管理制度存在矛盾，诸多矛盾因缺乏合法性而得不到合理解决。对于该问题如何解决，2005年《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》对集体建设用地使用权的相关问题进行了规定。该《办法》在全国第一次对集体建设用地的流转范围、用途、流转的程序和流转后的收益及法律责任等问题都作出了具体明确的规定。[2]但在全国范围内适用的法律法规至今仍未出台，使得该类问题仍然无法解决，农村集体土地的流转一直处于比较尴尬的地位。

二、集体土地流转存在的问题

（一）集体土地所有权的归属不明

在与土地集体所有权相关的法律制度框架中，集体土地的产权主体并不明晰。中国农村的土地归农民集体所有，这在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》以及《农业法》等重要法律中都有明确的规定。但是，集体到底指的是哪一级组织，法律规定中却没有予以明确的指出。《宪法》中，集体土地产权被笼统地界定为集体所有。《民法通则》第74条第2款规定：“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村民合作社等集体经济组织或村民委员会经营管理。已经属于乡镇农民集体经济组织所有的，可以属于乡镇农民集体所有。在《农业法》中则被界定为乡（镇）、村两级所有。即使在最晚颁布的《土地管理法》中，这个问题也没有得到彻底的明确，而只是规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农民集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”由此可见，集体土地所有权的主体有三种形式：乡镇农民集体经济组织、村民集体经济组织、村内农业集体经济组织，可以简称为“乡镇、村、组”三级。

（二）法律对农村集体土地流转的规定严重滞后

对于集体土地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相关的法律，是1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》。该法第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地，无论耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能出让。这意味着，农民实际上并没有对集体土地的处分权，当然也就没有土地财产权，所以无法获得土地出让的收益。该法第43条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅，经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第二款规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”这些法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地办企业或者建住房，但是不得出让、转让或者出租集体土地使用权，也就是说，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。[3]而现实中，大量集体土地通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用的情况比比皆是。尤其是近几年来，各地通过集体土地流转用于工业园区建设和城镇建设，已成为当地经济发展和城市建设的重要组成部分，经济发展和用地矛盾十分突出。

（三）当前我国的农地征用制度不合理

国家为了公共利益需要，采用行政手段强制征收集体土地，并给予一定经济补偿。从行政法的角度而言，在土地征用这一过程中，国家行使的征用权并非私法意义上的权利，而是公法意义上的权力，是依据国家或行政管理权行使的。[4]在市场经济的今天，有些地方政府常利用法律对“公共利益”无严格界定这一漏洞，动辄以公共利益为借口，大包大揽本应由社会或市场主体（包括国有企业）来完成的事业，利用自己手中的公权力，随意低价征用农地然后高价出让从中牟取暴利，甚至中饱私囊，而失地农民却得不到应得的补偿或补偿很少，引发了诸多矛盾。

三、对集体土地流转进行改革的几点思考

（一）合理配置土地资源，推进集体土地制度改革，允许集体土地进入市场

土地作为要素市场特殊商品，应通过市场机制调节和配置。一是按照土地效益最大化的原则合理配置土地资源；二是通过市场机制实现土地的价格和价值相符。集体土地进入市场，对充分发挥农村集体土地的资产效益，加快形成土地资源的市场配置机制具有推动作用。

（二）切实保障农民的土地财产权，赋予集体土地与国有土地同等权利

保留农村集体土地所有权，允许集体土地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，为全面推行集体土地流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。

（三）集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转

集约节约利用土地资源是国家指导土地开发利用的基本方针，也是集体土地流转必须遵循的基本原则。要通过经济、行政、规划等手段和措施，改变农村土地粗放、无序、低效的状况，促进土地的节约集约利用。在允许集体土地进入市场的同时，还要通过集体土地供应的总量控制以及土地利用总体规划和城市总体规划，并将集体土地供应指标纳入年度供应计划等手段来规范。

（四）完善集体土地流转的相关法律法规，确保国家土地政策的更好衔接

首先，从根本上改变土地制度的二元性。我国法律将土地分为国家所有和集体所有，这两种所有权在所有制基础上是相同的——均为公有制。既然国家土地所有权上可以设定建设用地使用权，且建设用地使用权可以依法流转；逻辑上的推论应是集体土地所有权上亦可设定集体建设用地使用权，且集体建设用地使用权亦可依法流转。

其次，建议修改《土地管理法》，制定规范农村集体土地进入市场。我们必须正视《土地管理法》禁止集体建设用地出租、转让的条款已完全滞后于农村土地市场的现实，这一滞后不仅降低了法律的权威性，也不利于保护集体土地所有者和使用者的权利，妨碍了正常的交易活动，去除这一禁止性条款已成必然。[6]在这个问题上广东省已经给我们做出了表率，允许集体土地出让、出租、转让、转租和抵押。

再次，充分保障农民获得集体土地流转的土地权利。集体土地进入市场的立法宗旨就是让农民分享土地级差收益的成果。集体土地应在坚持规划和用途管制的前提下，充分保障农民集体获得土地级差收益的权利，包括让集体土地直接进入工业用地市场。尝试集体土地进入经营性开发，突破农民宅基地的限制，推进宅基地的商品化，让农民分享城市化进程的房租收入。

集体土地使用权转让篇8

【关键词】农村；建设用地；流转；制约因素

依据现行《土地管理法》及有关条例的规定，所谓农村集体建设用地，是指农民集体所有的、一般是地处农村的、并经依法批准使用的兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地、乡(镇)村建设公共设施和公益事业建设用地。也称之为“农村集体非农建设用地”，或简称为“农村建设用地”、“集体建设用地”。在我们国家，集体土地向国有土地的“流转”只能通过国家征收这一种渠道实现，而国家对集体土地的征收又具有很强的行政色彩，因此，在我国所研究的“土地流转”，说到底是一种土地使用权的转让和流通。

近些年来，随着对我国农用土地的制度改革不断深入，笔者认为，我国农村集体建设用地流转制度创新必须在保持农村土地集体所有的基础上，在农民享有长期承包土地权利的前提下，通过赋予农民交易土地使用权的权利，允许农民在承包期内，根据国家有关政策有偿转让其土地使用权，实现土地优化配置，提高土地经营效率。在这些制度性创新研究中，关键是要正确处理制度创新中的几个制约因素和难点问题。

一、农村土地使用权流转制度创新中的制约因素分析

（一）农村土地使用权流转的法律约束机制

1．集体土地所有权主体不明确，使用权无法得到保护；

2．集体土地使用权的法律属性在立法上的迟缓不利于稳定农业和农村经济的发展；

3．承包经营权的法律属性不能适应稳定农村土地使用关系的需要。

（二）不同利益集团的行为决策方式的约束

1．中国农民传统观念与经济行为约束。当代中国农民的思想体系及价值观念仍处于低层次、低水平的发展态势之中。与此相适应的农户经济行为是：行为目标的多元化、生产行为的短期化以及决策过程的非规范化。因此，农村土地制度的改革与创新，必须充分估计到农民经济行为的特点及其对创新制度可行性程度的约束。

2．社会环境的缺陷影响土地制度创新。某些政府部门的行为不规范与宏观决策的多变性，导致社会信用水平下降，农民难以建立有效的长期利益预期。中国不合理的二元经济结构和城乡关系的对峙和冲突、弱化和侵蚀了农村土地制度创新的动力与冲突。

二、农村土地使用权流转制度创新中的难点分析

（一）流转的条件和范围

对于集体建设用地流转的范围和条件，当前国内经济界主要有四种观点。第一种观点认为应当按照城市规划区进行区分，城市规划区外的集体建设用地可以流转，城市规划区内的集体建设用地则不允许流转，应通过征地制度改革解决。第二种观点认为应当按照是否为新增建设用地进行区分，现有非农集体建设用地可以流转，新增非农集体建设用地则不允许流转。第三种观点认为只要符合土地利用总体规划的集体土地均可以流转。第四种观点认为，流转范围应当是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地。根据《土地管理法》，农业建设用地属于农用地范畴，不属于集体建设用地。因此，对于集体建设用地，应当按照土地利用总体规划和土地用途管制制度进行严格管理，只要是符合土地利用总体规划并经依法批准的集体建设用地，均可依法使用和流转，不应分“圈内”“圈外”区别对待，也不应按是否属于公益性质来区分。为此，应明确规定，可流转的集体建设用地是指符合土地利用总体规划，已经依法批准为建设用地的农民集体所有土地 ；明确各级人民政府土地行政主管部门要严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，严格控制新增集体建设用地；使用集体建设用地进行开发建设，要纳入所在地市、县人民政府的供地计划。同时，土地是农民的重要财产，在符合规划和依法批准的前提下，土地所有者对其所有的建设用地有占有、使用、收益和处分的权利，有权决定是否流转和流转的形式 ；土地使用者依法取得的集体建设用地使用权，可以依照合同约定使用和流转。因此，集体建设用地使用权流转必须坚持土地所有者、使用者自愿原则，任何单位和个人都不得强迫集体经济组织流转土地，也不得阻碍符合条件的集体建设用地使用权依法流转。

（二）集体建设用地流转的方式

对于集体建设用地使用权的流转方式，目前主要有三种意见。第一种意见认为应当首先明确集体土地所有权人和使用权人之间的首次流转关系，这是土地使用权的来源和前提，其次才是土地使用权人之间的再流转关系。第二种意见认为应当包括出让、租赁、作价出资(入股)、联营和转让、出租等形式，并应分别明确各种形式的定义、操作程序等。第三种意见认为出让方式有特定含义，应主要规范土地使用者转让、作价出资(入股)或租赁土地使用权的行为。集体建设用地使用和流转确实包括土地所有者、土地使用者之间以及土地使用者之间两个层次的关系，前者属于土地所有者将土地使用权确定给单位或者个人使用，使用和流转的具体方式有作价出资、入股、联营等多种方式，今后实践中可能还会出现新的方式，有无必要规定具体的使用和流转方式，各地意见不完全一致。

转贴于 （三）集体建设用地流转后的用途

对于土地用途，主要有四种意见。第一种意见认为只要符合规划，没必要对用途作特别限制。第二种意见认为应限制不得用于经营性用途。第三种意见认为应当明确经营性土地使用权使用和流转应当采用招标拍卖挂牌方式。第四种意见认为应当对商品住宅开发加以必要限制。集体建设用地使用和流转首先必须严格执行规划，在此基础上，还应当对集体建设用地用于商品房开发加以限制。如果允许使用集体建设用地进行商品住宅开发，在现实情况下难以实现控制房地产开发总量的要求，同时，由于产权形式复杂，也难以保证商品住宅交易的安全。为此，应给以相应限制，加强规划管理，明确集体建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划，在城市、村镇规划区内的，还必须符合城市规划和村镇建设规划。不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建，集体建设用地使用权也不得流转。应明确规定严禁使用集体建设用地用于商品住宅开发，用于商品住宅开发的必须征为国有。

（四）集体建设用地流转后的使用年期

对于使用年期，各地有不同规定。既然允许集体建设用地流转，作为一种规范的用地方式，就应当考虑到取得土地使用权的开发建设和长期利用，具体年期由土地所有者与土地使用者协商确定，期限不宜过短；同时，集体建设用地使用权流转的年期也应与国有土地使用权出让最高年期相衔接，应当加以必要限制。因此，应规定集体建设用地使用权流转年限，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》执行，最高年限不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。

（五）政府的角色定位和管理内容

政府土地行政主管部门在国有土地使用权出让、租赁、作价出资(入股)等活动中具有双重角色，既是国有土地的产权代表，又是管理者。但在集体建设用地使用权流转管理中，所有者是农民集体组织，政府土地行政主管部门不再具有产权代表身份，只是流转活动的管理者和服务者。因此，在集体建设用地使用权流转过程中，政府土地行政主管部门必须准确界定自身的角色和职能，不宜介入确定使用者、签订合同等应属于产权人的事务， 应简化管理程序，提供优质服务，加强监管。根据政府的职能和行政审批制度改革的要求，对于使用集体建设用地， 应明确以使用许可代替项目审批，明确使用集体建设用地应当申请许可，取得使用许可文件后即自行确定土地使用者，并与土地使用者签订土地使用合同，办理土地登记。对于依照规定取得的土地使用权流转的，明确可以直接办理土地变更登记，无须再办理许可和审批。

（六）流转中的土地收益分配

农村集体建设用地流转中的土地收益分配，关系到集体建设用地流转制度运作的利益机制，是规范农村集体建设用地流转管理的关键问题。政府包括土地部门应从土地收益中拿一部分，并以政府有基础配套设施投入、土地部门有管理成本等作为分享土地收益的理由。在收益分配上必须考虑公平与效率兼顾以及依法原则，收益的首次分配应当是基于产权。对于集体建设用地使用和流转，土地所有者或者土地使用者处置属于自己的财产时，政府和土地管理部门作为管理者，无权直接分享产权人的处置价款。各级政府在集体建设用地上确实有基础设施配套等投入，但提供道路等基础设施应当是公民、法人依法纳税后政府应尽的职责，同时现阶段在土地利用和开发建设过程中，土地使用者还要另行支付基础设施配套费和相关税费，政府的这部分投入已有了回报，不宜再直接从集体建设用地流转收益中分享。为体现公平原则，政府可以通过适当的财税机制进行土地收益的二次分配和调节。应进一步明确规定切实保护土地所有者和使用者的土地流转收益。集体建设用地使用权流转不改变用途的，地方政府不应收取土地收益；改变用途增值的，地方政府收取的土地收益最高不超过土地总收益的10％，提倡免收土地收益，支持农村经济发展。

【参考文献】

[1]张仲．建立农村集体土地使用权流转新机制．理论前沿，2004，（4）．

[2]刘洪彬，曲福田．关于农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析．农业经济，2006，（2）．

[3]程久苗．农村集体建设用地流转制度的创建及相关问题的思考．南京：农业大学学报，2002．

[4]李凤．农村土地使用权流转机制创新研究综述．经济师，2004，（3）．