房地产会计计量范文
时间：2023-02-21 05:45:48
房地产会计计量范文第1篇
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
2投资性房地产的范围
属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
3投资性房地产的会计处理
3.1投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件；(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
3.2投资性房地产的初始计量
总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：
(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。
3.3投资性房地产的后续计量
后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。
(1)成本计量模式。
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧(摊销)；③投资性房地产减值准备。
处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。
甲企业的账务处理如下：
①计提折旧：
每月的折旧：1800÷20÷12=7.5(万元)
借：其他业务成本75000
贷：投资性房地产累计折旧(摊销)75000
②确认租金。
借：银行存款(或其他应收款)80000
贷：其他业务收入80000
③计提减值准备：
借：资产减值损失3000000
贷：投资性房地产减值准备3000000
(2)公允价值计量模式。
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：
①确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索；③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。
会计处理。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
例2：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下：
①2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产——成本90000000
贷：开发成本90000000
②2007年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；
借：投资性房地产——公允价值变动2000000
贷：公允价值变动损益2000000
注意：由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销)，也不需要考虑计提减值准备。
③计量模式的变更。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3.4投资性房地产的处置
房地产会计计量范文第2篇
关键词：房地产；会计计量；成本计量
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2009)13-0170-01
1 投资性房地产的定义及特征
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产主要有以下特征；(1)投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；(2)投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产f(3)投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
2 投资性房地产的范围
属于投资性房地产的项目：(1)已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：①这里不包括闲置土地，②房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。(3)已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
3 投资性房地产的会计处理
3.1 投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应符合投资性房地产的概念，其次要同时满足下列条件；(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
3.2 投资性房地产的初始计量
总原则：投资性房地产应当按照成本进行初始计量。具体应分别不同的取得渠道来掌握：
(1)外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。外购的房地产，只有在购入的同时开始出租，才能作为投资性房地产加以确认。如果该企业所签订的租赁协议约定在购入后3个月再出租，则应当先作为固定资产加以确认，直至租赁期开始日才能从固定资产转换为投资性房地产。在采用公允价值模式进行后续计量的情况下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。(2)自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出构成。
3.3 投资性房地产的后续计量
后续计量总原则：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。通常情况下。采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成本模式计量。
(1)成本计量模式。
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧(摊销)；③投资性房地产减值准备。
处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期(月)计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期(月)摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。
甲企业的账务处理如下：
①计提折旧：
每月的折旧：1800÷20÷12=7.5(万元)
借：其他业务成本 75000
贷：投资性房地产累计折旧(摊销) 75000
②确认租金。
借：银行存款(或其他应收款) 80000
贷：其他业务收入 80000
③计提减值准备：
借：资产减值损失 3000000
贷：投资性房地产减值准备 3000000
(2)公允价值计量模式。
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计：
①确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格(市场公开报价)；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因索；③也可以基于预计未来获得的租金收益和相关现金流量予以计量。
会计处理。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。投资性房地产若属于企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
例2：甲企业为从事房地产经营开发的企业。2007年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。2007年12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。
甲企业的账务处理如下：
①2007年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：
借：投资性房地产――成本 90000000
贷：开发成本 90000000
②2007年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；
借：投资性房地产――公允价值变动 2000000
贷：公允价值变动损益 2000000
注意：由于投资性房地产采用公允价值计量。故不需要计提折旧(或摊销)，也不需要考虑计提减值准备。
③计量模式的变更。
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
3.4 投资性房地产的处置
房地产会计计量范文第3篇
【关键词】公允价值 历史成本 投资性房地产
一、 投资性房地产的后继计量问题的提出
对投资性房地产的后续计量，目前国际上存在两种不同的观点。第一种是以我国会计准则为代表的计量模式，其中规定：企业一般应当采用“历史成本”，只有在会计要素金额能够取得“并可靠计量”时才能采用公允价值计量模式。第二种观点以国际会计准则理事会（IASB）为代表，认为资产现行时点上的价值主要取决于特定时点资产的公允价值。这两种观点的焦点在于是以公允价值还是以历史成本作为投资性房地产计量的标准。
二、 计量是投资性房地产会计的核心问题
（一）投资性房地产后续计量涉及的计量属性
在对相关的投资性房地产资产进行确认之后，就需要解决如何对投资性房地产进行后续计量的问题，这必然涉及到计量属性的选择。投资性房地产计量通常使用的计量属性有两种：
1.采用历史成本模式进行后续计量。历史成本又称实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或者其他等价物。我国新会计准则规定：“在历史成本计量下，资产按照其购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。”
2.采用公允价值进行后续计量。IASB对公允价值的定义为：“公允价值通常是指在一项公平交易中，熟悉情况、自愿交换的双方交换一项资产或清偿债务所使用的金额。”美国会计准则委员会（FASB）的定义为：“一项资产（或负债）的公允价值是自愿的双方在当前交易（而不是被迫或清算销售）中据以购买（或发生）、销售（或清偿）资产（或负债）的金额”。
（二）投资性房地产会计计量比较
我国的会计准则和国际会计准则都规定，对投资性房地产后续计量可以采取两种计量模式，即成本模式和公允价值模式，并对两种模式的转换做出了限制。但是对优先选择计量模式的侧重不同。
我国的会计准则优先采用成本模式计量，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，还应当同时满足两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。国际会计准则是优先选择以公允价值模式对投资性房地产进行计量，只有当主体无法在持续基础上对投资性房地产进行可靠确定时例外。这是我国和国际会计准则的不同，体现了我国会计准则谨慎性和我国市场条件的特殊性。
（三）公允价值计量模式的探究
围绕全球金融危机和公允价值计量有两种不同的声音。一种是支持公允价值计量，支持者认为：公允价值计量反映真实的财务状况和财务业绩；公允价值计量能够预示危机的征兆；公允价值计量不是病根，而是药方。另一类反对以公允价值计量，反对者认为：在缺乏流动性、处于困境或被迫的市场环境下，无法可靠计量公允价值；公允价值计量无法反映资产或实体的基本价值；公允价值计量以“顺周期”的方式加剧了危机。
随着资本市场的不断健全，社会对财务报告相关性的要求越来越高，公允价值具有无可比拟的优越性。一是因为公允价值计量方式使得资产和负债的信息更加具有决策相关性；二是使收入信息更加具有决策相关性。
公允价值计量模式对投资性房地产计量的优势在于：1.投资性房地产建设期限长、投资数额大、流动性与变现能力差，具有高风险和高收益并存的特点，而且其市场价值往往高于其账面价值，采用公允价值模式计量能够更好的反应其市场价值和盈利能力。2.投资者的股东权益只有在采取公允价值计量模式下才可以很好的体现。房价的持续攀升，持有土地和商业地产的上市公司资产实际价值要比账面价值高很多，企业不能完全反映企业信息，将不能很好反映公司股东权益。3.采用公允价值计量能够更好的反映企业的真实价值，采用历史成本计量将使企业总价值降低。
三、 两种计量模式对投资性房地产计量的影响
（一）对财务指标的影响
在公允价值模式下投资性房地产的市场价格变动将成为利润波动的决定性因素，加大企业的经营和财务风险，同时也会影响到许多重要财务指标的变化。本文选取了房地产类企业“A+H公司”――北京北辰实业股份有限责任公司2010年度境内外财务报告数据加以比较。该公司投资性房地产在香港财务报告准则下采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销；在中国企业会计准则下采用成本模式进行后续计量，按其预计使用寿命及净残值率相应计提折旧或摊销。下面分析不同计量模式对财务指标的影响。
1.对资产的影响。据北辰实业股份有限责任公司2010年度的财务报表显示，该公司香港财务报告总资产为30 574 653 000元人民币，国内的财务报告总资产为25 740 009 334元人民币，以公允价值后续计量比历史成本计量总资产高出483 463 666元人民币。而对于净资产，香港财务报表显示为12 801 641 000元人民币，国内的财务报表显示为9 175 655 893元人民币，以公允价值后续计量比历史成本计量总资产高出3 625 985 107元人民币。从这里可以看出以公允价值后续计量比历史成本后续计量，资产会有较大幅度的增长。
2.对折旧的影响。由于香港财务报表对投资性房地产采用公允价值计量，所以不存在对折旧的计量。国内的财务报表显示的投资性房地产折旧为611 988 107元人民币。
3.对净利润的影响。北辰实业香港财务报表显示该公司的净利润为1 099 787 000元人民币，国内的财务报告的净利润为203 058 165元人民币，以公允价值进行后续计量比历史成本计量利润增长了896 728 835元人民币。
（二）对税负的影响
现行税法对投资性房地产征收房产税，因为投资性房地产不转让所有权，故不增收土地增值税。按照房产计税价值征税的为从价计征，按房产租金收入计征的为从租计征。在成本计量模式下，会计准则和税法的处理基本一致，按照原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。而在公允价值模式下二者存在明显差异：会计上年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不再计提折旧或摊销；而税法将通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款作为投资性房地产的计税基础，通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费作为投资性房地产的计税基础，不确认公允价值变化产生的所得。企业在对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税额所得额时不得扣除，企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本予以扣除，这样将产生递延所得税资产或递延所得税负债。
主要参考文献：
[1]葛家澍，徐跃.会计计量属性的探讨[J].会计研究2006(9).
[2]财政部会计司.企业会计准则讲解[M].人民出版社2007.
[3]财政部会计司.企业会计准则[M].经济科学出版社2006.
[4]应华羚，张维宾.投资性房地产公允价值计量模式的国际比较及在我国的应用[J].会计之友2008(10)上.
[5]葛家澍.关于在财务会计中采用公允价值的探讨[J].会计研究2007(11).
房地产会计计量范文第4篇
【关键词】 公允价值计量 房地产 会计实务 应用
1. 公允价值含义与适用范围
1.1公允价值的含义
国际会计准则委员会（IASB）将公允价值定义为，熟悉情况的交易双方在公平交易的环境下自愿进行资产交换或者负债清偿的金额。我国对公允价值的定义与IASB所给的定义基本相同，《企业会计准则——基本准则》中对公允价值的定义是：“公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”公允价值来自于公平的交易环境，作为一种新的计量属性，是进行交易的双方在充分考虑市场信息的基础上达成的理智的共识，达成这种共识的市场交易金额就是公允价值。
1.2公允价值计量的适用范围
当前，公允价值计量在我国企业主要运用在金融工具、资产减值、投资性房地产、企业债务重组及非货币资产的交换等几个方面，准则中明确了投资性房地产只要满足一定条件，就能够使用公允价值计量模式计量的规定。
2. 公允价值的确定方法
资产与负债公允价值的确定，根据是否存在可观察的市价分为市价法与现值估价两种方法。
2.1市价法
市价法主要用于被计量的资产或负债存在可观察市价情况下公允价值的确定。市价法的运用强调，某一资产或者负债的价值应与发挥同等效用替代品的市价相等。这要求比较被计量的资产、负债与在市场上进行交易的同类的资产或负债，最理想的情况是对照资产、负债的物与被计量的对象完全一致，但在很多情况下，对照物与被计量的资产或负债并不完全一致，这时要适当进行调整。
2.2现值估价技术
当合同约定现金流存在，计算时可运用传统现值法，也就是只使用单一的和风险成正比关系的利率，传统现值法基于未来的现金流量与风险程度能够通过单一的利率反映的假设，这一过程的关键在于选取一个合适的利率，这就需要对被计量的资产或负债同市场中具有可观察利率与现金流量特征相似的参照对象进行识别和对比分析，通过分析来确定公允价值。当合同约定现金流不存在时，可通过期望现金流量法确认。该方法首先对所有可能出现的现金流量进行考虑分析，在此基础上计算获得现金流量的期望值，进而确定被计量资产或负债的折现利率与现值。
3. 公允价值计量在投资性房地产会计实务中的应用
3.1在房地产会计实务中应用公允价值需要满足的条件
一般情况下，采用公允价值计量方式时，应当满足以下两个基本条件：第一，投资性房地产所在的地区应当具有较为活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易中获得同类的或者是类似的房地产市场的价格信息，从而能够更好的实现对公允价值的科学估计。从中也可以看出，在投资性房地产准则中，公允价值计量方式的应用是禁止出现过多假设条件的，也并不是所有的房地产市场都适合使用公允价值，因此，应当按照相关规定进行公允价值的确定和使用。
3.2公允价值在房地产会计实务中的具体应用
3.2.1投资性房地产公允价值的确定
新会计准则规定，公允价值可以分三个层次进行确定。根据同类资产的市价确定的为第一个层次，该层次的资产市场活跃，资产的市价就是该类资产的公允价值；比照类似资产的市价确定公允价值的为第二个层次，该资产虽不存在活跃的市场，但相类似的资产存在活跃市场；第三个层次的资产既不存在同类市场也不存在类似市场，该类资产公允价值可以根据资产的未来现金流量，采用合适的折现率计算出的现值进行评估确定。由于我国现阶段的房地产市场存在着不同城市发展不平衡的问题，房地产企业在确定一个房地产项目的公允价值时，要严格根据以上的三个层次确认计量。
3.2.2公允价值计量对房地产装修费用的影响
装修费用是投资性房地产后续支出的一部分，房地产企业获得更高的房地产使用效能，往往要通过对投资性房地产的扩建、改建或者室内装璜的方式提高房地产的使用效能。当用于改扩建或者装修的支出符合确认的条件时，应将这部分费用资本化。当房地产开发企业对某一房地产项目进行再开发，并且将来仍然是投资性房地产的，再开发期间不进行折旧或者摊销计提。由此，应在“投资性房地产”总科目下加入“在建”子科目，并根据规定进行会计核算。因为投资性房地产可采用成本计量与公允价值计量模式，而两种计量模式的会计处理的差异性较大，同时不同的计量模式也会对房地产装修费用的处理产生影响。
通常情况下，投资性房地产的后续计量应采用成本计量模式，选择成本模式计量装修费的，按照固定资产的相关规定的要求进行后续计量，并按期（通常按月计）计提折旧，对于出现减值迹象的，根据资产减值的规定处理。通过公允价值计量后续装修费用的，不计提折旧或摊销扣除，应当以投资性房地产资产负债表日的公允价值为基础对账面价值进行调整，并将公允价值和原先账面价值的差额计入到当期损益之中（公允价值的变动损益）。
3.2.3公允价值计量在投资性房地产转换中的应用
在会计处理方面，企业如果将自用房地产转换成投资性房地产时，就会遇到公允价值计量的影响。非投资性房地产在转换前通常是按实际的成本计量，转换为按公允价值计量的投资性房地产后，就会发生转换之前资产的实际价值和转换时公允价值不吻合的情况。按照转换当日的公允价值计价，若转换当日发生资产亏损，即公允价值小于账面价值之差，则将价值差额计入到当期损益之中，当投资性房地产出现升值，对冲或者转让时冲销两者间的差额。由投资性房地产转换成自用房地产按时，实际成本计量模式下的资产核算不会发生资产价值变动，也就不存在变动损益的核算。但为保持投资性房地产资产价值原貌，应将该投资性房地产转换当日的账面余额、累计折旧（或摊销）、减值准备等内容，分类转入到固定资产、累计折旧、资产减值准备等科目；采用公允价值计量的房地产转换资产，应按照资产转换日的公允价值作为房地产转换后的账面价值，房地产公允价值和原账面价值之间的差额计入到当期损益中，当房地产处置或者报废后，再将公允价值的变动损益转入到“营业外收入”科目中。
结束语：
我国公允价值计量的理论与实务发展尚不成熟，在房地产会计实务中的应用还不广泛。要更加合理有效的应用公允价值，需从我国市场经济的实际出发，制定和完善相关的配套政策，完善应用体系，同时注重借鉴国外的先进经验，不断优化调整公允机制计量模式，使公允价值计量在房地产项目的具体应用更加的方便可行。
参考文献：
[1] 魏晶晶，王文华.如何看待公允价值走进新会计准则[J].会计之友（下旬刊）， 2007，（03）.
房地产会计计量范文第5篇
关键词:投资性房地产;确认;计量;会计核算
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。随着社会主义市场经济的发展和投资观念的改变,投资性房地产业得以快速发展。为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露,财政部根据《企业会计准则――基本准则》制定了《企业会计准则第3号――投资性房地产》(以下简称投资性房地产准则)。本文根据投资性房地产准则的规定,就投资性房地产的确认、计量及会计核算作简要分析。
一、投资性房地产的确认
投资性房地产的确认,必须同时满足与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业和该投资性房地产的成本能够可靠的计量两个条件的,才能予以确认。具体规定是:
第一,以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
第二,企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
第三,某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单独计量和出售的,用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的,用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产。
第四,企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。
第五,企业拥有并自行经营的旅馆饭店,其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入,不确认为投资性房地产。
二、投资性房地产的计量
投资性房地产的计量,主要包括投资性房地产的初始计量、后续计量、转换、和处置等。
(一)投资性房地产的初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量:一是外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。二是自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。三是以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定。
(二)投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。
第一,采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。在成本模式下,已出租的建筑物,应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》的规定,对其进行计量,计提折旧;已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权,应当按照《企业会计准则第6号――无形资产》的规定,对其进行计量,计提摊销;投资性房地产存在减值迹象的,应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行处理。
第二,采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。投资性房地产的后续计量,只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地是指投资性房地产所在的城市;对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区。二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状态相同或相近建筑物;对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。
采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不计提减值准备。应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。即计入“公允价值变动损益”科目。
第三,投资性房地产转换的计量。企业有确凿证据表明房地产用途发生变化,满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:一是投资性房地产开始自用。二是作为存货的房地产,改为出租。三是自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值。四是自用建筑物停止自用,改为出租。其计量方法是:在成本模式下,应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值;采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。
自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性房地产按照转换当日的公允价值计价,转换当日的公允价值小于原账面价值的,其差额计入当期损益;转换当日的公允价值大于原账面价值的,其差额作为资本公积(其他资本公积),计入所有者权益。处置该项投资性房地产时,原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。
第四,投资性房地产处置的计量。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
三、投资性房地产的会计核算
投资性房地产的会计核算,企业采用的计量模式不同,其会计核算则有所不同。
第一,采用成本模式计量的投资性房地产的会计核算。采用成本模式计量的投资性房地产按照成本进行初始计量,其后续计量按规定计提折旧或进行摊销,存在减值迹象时按规定计提减值准备,转换和处置都按照账面价值进行账务处理。
例1:某股份有限公司于2010年1月1日取得一项土地使用权,用于出租,出租业务为其他业务。该项土地使用权购买价款为200万元,青苗补偿款10万元,相关税费8万元,协议规定有效使用年限为20年,按直线法计提摊销,款项以银行存款支付;2010年1月2日出租于A公司,出租合同规定每年租金18万元,每年年初交清,租赁年限为10年,租赁期满后转为自用作为无形资产管理。该项土地使用权每年应交土地使用税2万元,并以银行存款交纳。要求,根据有关资料编制相关会计分录。
1、取得土地使用权时200+10+8=218(万元)
借:投资性房地产――土地使用权
2180000
贷:银行存款 2180000
2、每年收到租金时
借:银行存款 180000
贷:其他业务收入 180000
3、计提应交土地使用税时
借:营业税金及附加 20000
贷:应交税费――应交土地使用税
20000
4、交纳土地使用税时
借:应交税费――应交土地使用税
20000
贷:银行存款20000
5、按年计提摊销时218÷20=10.9(万元)
借:其他业务成本109000
贷:投资性房地产累计折旧(摊销)
109000
6、会计期末结转损益时
A、结转收入时
借:其他业务收入180000
贷:本年利润180000
B、结转成本费用时
借:本年利润 129000
贷:其他业务成本109000
营业税金及附加20000
7、租赁期满转为自用时
投资性房地产累计折旧(摊销)=10.9×10=109(万元)
借:无形资产――土地使用权
1090000
投资性房地产累计折旧(摊销)
1090000
贷:投资性房地产――土地使用权
2180000
第二,采用公允价值模式计量的投资性房地产的会计核算。投资性房地产采用公允价值模式计量与成本模式计量都是按照成本进行初始计量。采用公允价值模式计量与成本模式计量不同的是,在后续计量时,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,也不计提减值准备。应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。即计入“公允价值变动损益”科目。
例2:某股份有限公司于2010年1月1日将自用办公楼出租给甲公司,出租业务为其他业务。该办公楼原价为280万元,累计折旧60万元,出租时公允价值为240万元,出租协议规定每年租金20万元,每年年初交清,租赁期限为3年,出租办公楼每年应交房产税2.4万元,以银行存款交纳;出租办公楼每年年末公允价值为:第一年230万元,第二年200万元,第三年160万元。租赁期满后以160万元的价款出售给甲公司,款项收到存入银行;出售办公楼应交营业税8万元,以银行存款支付。要求,根据有关资料编制相关会计分录。
第一年会计分录:
1、出租办公楼时
借:投资性房地产――办公楼――成本 2400000
累计折旧600000
贷:固定资产――办公楼 2800000
资本公积――其他资本公积
200000
2、收到租金时
借:银行存款200000
贷:其他业务收入200000
3、计提房产税时
借:营业税金及附加24000
贷:应交税费――应交房产税
24000
4、交纳房产税时
借:应交税费――应交房产税
24000
贷:银行存款 24000
5、会计期末结转损益时
A、结转收入时
借:其他业务收入200000
贷:本年利润200000
B、结转成本费用时
借:本年利润24000
贷:营业税金及附加24000
6、年末资产负债表日按公允价值计量时
借:公允价值变动损益100000
贷:投资性房地产――办公楼――公允价值变动100000
7、会计期末结转损益时
借:本年利润100000
贷:公允价值变动损益100000
第二年会计分录:
收到租金、计提、交纳房产税和会计期末结转损益的会计分录与第一年度相同。
1、年末资产负债表日按公允价值计量时
借:公允价值变动损益 300000
贷:投资性房地产――办公楼――公允价值变动300000
2、会计期末结转损益时
借:本年利润 300000
贷:公允价值变动损益300000
第三年会计分录:
收到租金、计提、交纳房产税和会计期末结转损益的会计分录与第一年度相同。
1、年末资产负债表日按公允价值计量时
借:公允价值变动损益 400000
贷:投资性房地产――办公楼――公允价值变动400000
2、会计期末结转损益时
借:本年利润 400000
贷:公允价值变动损益400000
3、收到出售办公楼价款时
借:银行存款1600000
贷:其他业务收入1600000
4、计提营业税时
借:营业税金及附加 80000
贷:应交税费――应交营业税
80000
5、交纳营业税时
借:应交税费――应交营业税
80000
贷:银行存款80000
6、结转出售办公楼成本时
借:其他业务成本1600000
投资性房地产――办公楼――公允价值变动 800000
贷:投资性房地产――办公楼
――成本2400000
7、结转办公楼转换日的资本公积时
借:资本公积――其他资本公积
200000
贷:其他业务收入200000
8、会计期末结转损益时
A、结转收入时
借:其他业务收入1800000
贷:本年利润1800000
B、结转成本费用时
借:本年利润1680000
贷:其他业务成本1600000
营业税金及附加 80000
房地产会计计量范文第6篇
【关键词】 公允价值 投资性房地产 装修费 用途转换
一、投资性房地产公允价值模式的选择分析
公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。
1、公允价值计量的会计信息生产成本较高
这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。
2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大
在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号―资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出46.38亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。
3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划
公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。
同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。
4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担
税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用
1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值
根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格，如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。
2、公允价值模式计量对公司装修费的影响
投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出，根据《企业会计准则讲解（2008）》：“与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装璜，改扩建或装修指出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。”据此，其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式，两种模式下的会计处理存在较大差异，而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。
一般说来，投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费，按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：
借：投资性房地产――公允价值变动
贷：公允价值变动损益
3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响
企业将自用房地产转换为投资性房地产，就面临着公允价值模式计量的影响。公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按准则有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。
投资性房地产转换为自用房地产按实际成本计量模式的投资性房地产转换为自用房地产的核算不存在资产价值的变动，不存在损益方面的核算。但为了保持投资性房地产价值的原貌，应当将该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧（或累计摊销）、减值准备等，分别转入“固定资产（或无形资产）”、“累计折旧（或累计摊销）”、“固定（或无形）资产减值准备”等科目。同时，按公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当按转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值之差计入“公允价值变动损益”科目，待自用房地产处置或报废时，再将公允价值变动损益转入“营业外收入”科目。
【参考文献】
[1] 唐晓玲：关于投资性房地产公允价值计量模式的探讨[J].福建财会管理干部学院学报，2008（3）.
[2] 王建文：浅析投资性房地产公允价值计量模式[J].中国集体经济，2008（6）.
房地产会计计量范文第7篇
以中航地产为例，本文分析了中航地产在投资性房地产后续计量会计政策选择对其财务指标的影响及选择动因。根据对中航地产的分析，对企业选择会计政策提供借鉴意义。
【关键词】
投资性房地产；会计政策选择；盈余管理
从2007年《企业会计准则第3号—投资性房地产》执行，企业对投资性房地产后续计量有更多的选择权，同时也为企业利用会计政策选择进行盈余管理提供了机会。公允价值一般都用于计量金融资产项目，但是投资性房地产是唯一使用公允价值计量的非金融资产项目。
投资性房地产是指为了赚取租金或者用于资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。我国《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则规定，企业应该在资产负债表日对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式计量。
如果采用成本模式计量，资产负债表日必须对投资性房地产计提折旧，如果发生了减值，需要计提减值准备。
如果采用公允价值计量模式，不需要对投资性房地产计提折旧，也不需要计提减值准备。房地产价格有变动时，公允价值与原来账面价值之间会有差额，差额计入当期损益，可以用来调节当年的利润。在2007—2009年间，我国投资性房地产上市公司绝大多数采用成本模式计量，采用公允价值模式计量的极少。采用公允价值计量的上市公司，三年分别为18家、20家和25家，仅占2.86%、2.9%、3.24%（刘玉廷、王鹏、薛杰，2010）。但是2009年中航地产改变了投资性房地产的计量模式，由成本模式转变为公允价值模式，这种会计政策的改变动机是值得研究的。
因此，本文以中航地产公司为例，分析其投资性房地产计量模式转变对盈余的影响，分析其转变计量模式的动因，为房地产企业选择会计政策提供借鉴，为加强监管，提高会计信息质量提供建议对策。
1 中航地产案例简介
深圳中航地产股份有限公司（简称中航地产，证券代码000043）成立于1985年，公司于199年改组为上市公司，简称 “中航地产”。公司发展二十多年，业务涉及地产开发、物业经营与管理、酒店经营与管理，连续多年进入深圳百强企业榜。
2009年1月1日中航地产对投资性房地产进行会计政策变更，由成本模式变为公允价值模式，转换日投资性房地产公允价值增加3.37亿元，当期采用公允价值进行后续计量的投资性房地产公允价值变动损益为3169.13万元，该公司当期净利润为6286.75万元，对当期利润影响为50.41%。
2 投资性房地产会计政策变更动因以及制约因素分析
2.1 变更动因分析
对于房地产企业来说，无论是市场环境还是国际通行做法，运用公允价值进行后续计量的时机已经成熟。2008年我国金融危机爆发，房价涨跌十分的不确定。董事长吴光权即将结束他在中航地产的任职。一系列原因促使了公司在2009年变更投资性房地产的计量方式。
2.1.1有利于优化财务指标，便于融资。
如果使用公允价值计量，资产的账面价值会增加，这样可以从报表层面优化财务指标，例如：降低资产负债率，可以使企业呈现出较低的财务风险。企业容易以较低的资本成本进行融资，有利于企业扩张和发展壮大。
国际上普遍采用公允价值模式计量，我们采用此种模式，可以更好的接轨国际准则，帮助投资者进行更好的决策，更好的对比国内外企业的价值，以便吸引更多的投资。
2.1.2盈余管理的驱使
2009年仇慎谦担任董事长，石正林担任总经理，有可能是因为报酬契约等原因导致当期调整利润。公允价值变动损益占非经常损益比重分别为-907.39%（2008年）、55.37%（2009年），同时占利润总额的比例分别为-85%（2008年）、21.30%（2009年），通过会计政策选择来提高经营业绩指标，从而可以反映企业管理层受托责任的履行状况。
2.2 制约因素分析
2.2.1 利润变化程度加剧
采用公允价值计量，会计利润会随着公允价值的波动而相应的变动。盈余大幅度波动绝对不是管理层所愿意看到的，管理层更愿意看到有一个持续平滑且可预期的盈余走势（王小力，2012）。我国房地产市场受国家的宏观调控影响很大，公允价值很容易受到影响。此外房地产市场变化、投资者心理也会影响公允价值波动。随着公允价值的变动，会计利润跟着发生变化，容易给投资者、债权人造成困扰，加大企业的风险。
2.2.2净利润与现金流的背离程度加剧
权责发生制模式下，净利润背后有可能就缺乏足够的现金流支撑，二者经常出现背离。而公允价值的引入，更加加剧了背离的程度，弱化了净利润和现金流之间的关系。
在资产负债表日，投资性房地产的公允价值变动计入利润，如果没有对房地产进行处置，则没有相应的现金流入。没有足够的现金作支撑，就会加大利润分配的难度。
3 结论及建议
2007年新会计准则引入公允价值计量投资性房地产对我国发展市场经济具有积极意。但是由于目前房地产市场不稳定，公允价值采用需要十分谨慎。对于如何选择投资性房地产的后续计量模式，需要针对本公司的实际情况来选择相应的会计政策。如果公司迫切需要提高业绩，可以选择变更公允价值计量模式；预期房地产价格会大涨的经济环境下，选择公允价值利大于弊；反之，则按成本模式计量更好。
公允价值是必然的趋势，同时是一把双刃剑，我们要充分发挥有利方面，同时规避其不利方面，让公允价值计量更好的为经济发展服务。
【参考文献】
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[2]张卓奇，党爱民.公允价值在上市公司投资性房地产计量中的运用[J]. 财务与会计，2008，（1）：20-21.
[3]王秀萍.关于投资性房地产计量模式选择的动因分析[J].商业现代化，2011，（649）：113.
[4]谢获宝，张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012，（1）：41-42.
[5]裘宗舜，夏炎.投资性房地产为什么不愿采用公允价值后续计量模式[J].金融与经济，2007，（12）：93-95
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房地产会计计量范文第8篇
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。具体包括已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物；用于出租的土地使用权是指企业通过受让方式取得的土地使用权。不属于投资性房地产的一是指自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；二是作为存货的房地产。企业在执行投资性房地产准则时，应根据投资性房地产的定义和主要内容，对企业的资产、负债和所有者权益进行重新分类、确认和计量。
在会计实务中，企业对“固定资产”和“无形资产”科目下核算的建筑物和土地使用权，对照投资性房地产准则和《企业会计准则第4号――固定资产》、《企业会计准则第6号――无形资产》，满足投资性房地产定义的建筑物和土地使用权，按投资性房地产准则核算；满足固定资产定义的建筑物按《企业会计准则第4号――固定资产》核算；满足无形资产定义的土地使用权按《企业会计准则第6号――无形资产》核算。具体操作时，企业可以从投资性房地产的定义来确认。作为投资性房地产进行核算的建筑物和土地使用权，应同时满足下列条件时予以确认，一是企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；二是该项投资性房地产的成本能够可靠地计量；三是作为投资性房地产的建筑物和土地使用权，应能单独计量和出售，即该投资性房地产的产权可单独划转和交割。企业还可采用排除法确认投资性房地产：企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但在编制合并财务报表时，作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
二、投资性房地产的计量
(一)投资性房地产的初始计量投资性房地产准则规定，投资性房地产应按成本模式进行初始计量，对外购的投资性房地产按买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出，作为入账价值；对自行建造的投资性房地产，按建造该资产使其达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。会计核算时，按应计入投资性房地产的入账价值，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
(二)投资性房地产的后续计量投资性房地产与作为固定资产或无形资产核算的自用房地产在会计处理上的最大不同是对投资性房地产的后续计量。投资性房地产的后续计量既可采用成本模式，也可采用公允价值模式。公允价值的引入准则强调适度谨慎，主要是考虑我国作为新兴市场经济国家，许多资产还没有活跃市场，如果不加限制地引入公允价值，有可能出现人为操纵利润的现象，因此，我国投资性房地产准则规定，只有存在活跃市场，公允价值能够获得并能可靠计量的情况下，才允许采用公允价值计量。否则，采用成本模式计量。准则同时规定，企业对投资房地产的计量模式一经确定不得随意变更。由成本模式转为公允价值模式视为会计政策变更，而采用公允价值计量模式的不得转为成本模式。
[例1]8公司属于A公司控制下的子公司。2005年12月31日，A公司购入一价值为1500万元的建筑物自用，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧，假设报废时无残值。使用一年后于2007年1月1日A公司将该建筑物出租给B公司，租金收入为10万元，于年末一次性结算，租期为2年。出租当日该建筑物的公允价值为1550万元，2007年12月31日该建筑物的公允价值为1600万元，2008年12月31日建筑物的公允价值为1700万元，2008年12月31日租期届满收回，对外出售，价格为1800万元。
在成本模式下，企业应当按照《企业会计准则第4号――固定资产》和《企业会计准则第6号――无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量、计提折旧或摊销；如果存在减值迹象的应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》的规定进行减值测试，计提相应的减值准备。取得投资性房地产时，借记“投资性房地产”，贷记“银行存款”等科目；计提折旧或摊销时，借记“其他业务成本”，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”；取得租金收入时，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。
(1)2007年1月1日A公司将该建筑物对外出租时
借：投资性房地产 15000000
贷：固定资产 15000000
(2)2007年计提折旧
借：其他业务成本 750000
贷：投资性房地产累计折旧 750000 (3)收取租金时
借：银行存款 100000
贷：其他业务收入 100000
企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对其计提折旧或摊销，应以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。取得投资性房地产时，按取得时支付的相关费用，借记“投资性房地产(成本)”，贷记“银行存款”；资产负债表日确认公允价值变动损益时，借记“投资性房地产(公允价值变动)”，贷记“公允价值变动损益”；收取租金时，借记“银行存款”，贷记“其他业务收入”。
(1)以2007年1月1日的公允价值作为投资性房地产的取得价值
借：投资性房地产――成本 15500000
贷：银行存款 15500000
(2)取得租金收入时
借：银行存款 100000
贷：其他业务收A 100000
(3)2007年末确认公允价值变动损益
借：投贤房地产――公允价值变动 500000
贷：公允价值变动损益 500000
三、投资性房地产的转换
(一)成本模式下投资性房地产转换的会计处理在成本模式下，无论是由投资[生房地产转换为自用房地产，或是相反方向的转换，都不改变所转换房地产的账面价值、计量或披露信息，直接将转换前的账面价值作为转换后房地产的入账价值。
承例1，成本模式下分以下几种情况分别核算，转换日为2003年1月1日。
(1)将自用的建筑物和土地使用权或作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面原价、累计折旧、减准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊
销)”、“投资性房地产减值准备”等科目。转换时，
借：投资性房地产 15000000
累计折旧 750000
贷：固定资产 15000000
投资性房地产累计折旧 750000
(2)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面价值、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“减值准备”等科目。转换时，
借：固定资产 15000000
投资性房地产累计折旧 750000
贷：投资性房地产 15000000
累计折旧 750000
(二)公允价值模式下投资性房地产转化的会计处理在公允价值模式下，以转换当日的公允价值作为转换后房地产的入账价值。公允价值与原账面价值的差额，分以下情况处理。
(1)将投资性房地产转为自用的，按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”等科目，按其账面价值贷记“投资性房地产(成本)”，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“投资性房地产(公允价值变动)”，账面价值与公允价值的差额计人当期损益，借或贷记“公允价值变动损益”。
2008年12月31日租期届满收回，其公允价值为1700万元。
借：固定资产 17000000
贷：投资性房地产――成本 15500000
投资性房地产――公允价值变动 500000
公允价值变动损益 1000000
(2)将作为存货或自用的房地产和土地使用权转为投资性房地产的，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益，会计核算时，按公允价值借记“投资性房地产”，其差额借记“公允价值变动损益”，按账面价值贷记“固定资产”。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计人所有者权益。按公允价值借记“投资性房地产”，按账面价值贷记“固定资产”，其差额贷记“资本公积(其他资本公积)”。
转换日的公允价值小于原账面价值的，假如例1中该建筑物2007年1月1日该建筑物的公允价值为1400万元。则
借：投贤房地产――成本 14000000
公允价值变动损益 1000000
贷：固定资产 15000000
转换日的公允价值大于原账面价值的，假设2007年1月1日该建筑物的公允价值为1550万元。
借：投资性房地产――成本 15500000
贷：固定资产 15000000
资本公积――其他资本公积 500000
四、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产损时，应通过“固定资产清理”科目核算。处置投资性房地产时，将投资性房地产账面价值转入“固定资产清理”科目，借记“固定资产清理”，贷记“投资性房地产”；取得处置收入时，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”；发生处置支出及相关的税费时，借记“固定资产清理”，贷记“银行存款”等科目；结转清理净损益，清理净损失记入“营业外支出”科目，清理净收益记入“营业外收入”科目。同时，在公允价值模式下，将作为存货或自用房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值计人所有者权益部分，转入处置期的当期损益。
2008年企业出售该建筑物时，其会计核算为：
(1)转入清理时
借：固定资产清理 17000000
贷：投资性房地产――成本 15500000
投资性房地产――公允价值变动 1500000
(2)取得收入时
借：银行存款 18000000
贷：固定资产清理 18000000
(3)计算应缴营业税，按转让收入的5.5％计算应缴营业税及附加99万元(1800×5.5％)
借：固定资产清理 990000
贷：应交税金――应缴营业税及附加 990000
(4)结转清理净收益
借：固定资产清理 10000
贷：营业外收入――处理投资性房地产净收益 10000
房地产会计计量范文第9篇
公允价值在投机性房地产会计实务中应用较少，我们分析可能有如下几方面的原因。
1、公允价值计量的会计信息生产成本较高
这主要表现于公允价值计量模式下，公允价值不容易取得，而成本模式采用历史成本，容易取得。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价。鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此，对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。
2、随着经济周期的波动，利润变动幅度较大
在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。同时还规定：“资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。”这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。这在经济周期波动比较大的阶段，公允价值计量模式的这个弱势会更为显著。以2008年经济形势为例，上半年还处于较高的通胀压力之下，各项产品的原材料价格涨幅较大，房地产市场还处于欣欣向荣之势，而至下半年，受美国次贷危机的波及，经济增速明显放缓，房地产价格也处于疲惫之势，在这种情况下，采用公允价值计量模式，对利润变动幅度影响会非常之大。在2008年房地产上市公司年报中，公允价值普遍受到了冷遇。举例说来，2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体在激烈的竞争中击败金融街和世纪金源等国内知名地产巨头，以92亿元天价如愿获得长沙新河三角洲地块的开发权，超出46.38亿元挂牌底价近一倍，而长沙当时房屋均价仅在3000元左右。这一价格创下了国内单宗土地转让价格之最，从而成为名副其实的“中国地王”。随着国际金融危机的蔓延和宏观经济的调整，房地产业持续低迷，北辰实业为了避免公允价值对当期利润的影响，不得以在其后公布的年报中明确表示，执行新企业会计准则后公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行核算。
3、公允价值模式计量影响到公司的配股、分红等财务计划
公允价值模式下的资产增值反映了近年来房地产行业的持续繁荣，使企业的总体账面价值上升，使企业报表中反映的会计信息更为乐观。例如资产规模扩大、资产负债率降低，有利于企业在资本市场获得正确的定价，大大增强了债权人或投资者对于企业偿债能力的肯定和信心，有利于企业融资，帮助企业更好地借助资本市场的力量来获得发展。如上分析，当经济周期的波动较大时，在公允价值计量模式下，利润变动幅度会比较大，而这会引起净资产收益率的变化较大，进而影响到公司配股等融资计划。这在上市公司中更为明显，如证监会2006年颁布的《上市公司证券发行管理办法》明确规定：当公司进行公开股权再融资时，要求“最近三个会计年度连续赢利，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为计算依据”；当公开增发时，要求“最近三个会计年度加权平均净资产收益率平均不低于百分之六，扣除非经常性损益后的净利润与扣除前的净利润相比，以低者作为加权平均净资产收益率的计算依据”。可见，公允价值计量会显著影响公司的净资产收益率，进而影响公司融资计划。
同时，公允价值计量也会影响到公司的分红政策。公允价值模式下，投资性房地产的升值给企业增加了账面利润，并未带来任何现金流入。公允价值模式的引入，加大了企业的账面收益与现金流背离的程度。因此，上市公司在制定分红政策时，如果增值收益参与分红会导致公司现金流的下降，如果不参与分红，又会导致公司分红比例的下降，这时无疑加大了公司利润分配的难度。
4、公允价值计量模式下可能增加企业所得税现金流出负担
税收也是企业利润分配的一种形式。在我国公允价值模式下，会计准则和税法处理存在较大差异（见表1）。按照目前我国的税法，在成本计量模式下，新会计准则和税法的处理基本一致。投资性房地产需要计提折旧或按期摊销，减少了企业的账面赢利，却可以起到抵税的效果，减少企业现金流的支出。如果采用公允价值计量模式，新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上，年末按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入当期损益，不计提折旧或进行摊销；税法上，按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的利得，在对投资性房地产计算所得税时仍按计提折旧或摊销处理。在公允价值模式下对税负没有影响，但是如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的利得，不能按照计提折旧或摊销进行处理，就不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担。
二、公允价值计量投资性房地产在会计实务中的应用
1、如何合理确定投资性房地产项目的公允价值
根据新准则规定，可以按三个层次确定公允价值：第一个层次是同类资产的市场价格，如果该类资产存在活跃的市场，则该资产的市价即为公允价值；第二个层次是类似资产的市场价格，如果该资产不存在活跃市场但与该资产类似的资产存在活跃的市场，则该资产的公允价值应比照类似资产的市价确定；第三个层次是既无同类市场也无类似市场，当出现这种情形时，该资产的公允价值可按其所能产生的未来现金流量以适当的折现率贴现计算的现值评估确定。鉴于我国现阶段房地产市场的发展状况，以及大中小城市房地产市场发展的不平衡的现实，企业在确定投资性房地产项目的公允价值时，应严格按照上述三个层次进行确认计量。
2、公允价值模式计量对公司装修费的影响
投资性房地产装修费用属于投资性房地产的后续支出，根据《企业会计准则讲解（2008）》：“与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。例如企业为了提高投资性房地产的使用效能，往往需要对投资性房地产进行改建、扩建而使其更加坚固耐用，或者通过装修而改善其室内装璜，改扩建或装修指出满足确认条件的，应当将其资本化。企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。”据此，其应在“投资性房地产”科目下增设“在建”明细子目按规定要求进行核算。由于投资性房地产可以选择采用成本和公允价值计量两种模式，两种模式下的会计处理存在较大差异，而这不同计量模式也会影响到房地产装修费的处理。
一般说来，投资性房地产企业应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式计量的建筑物的装修费，按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。采用公允价值模式后续计量装修费的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处理如下：
借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益
3、公允价值模式计量对投资性房地产转换的影响
企业将自用房地产转换为投资性房地产，就面临着公允价值模式计量的影响。公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按准则有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。
房地产会计计量范文第10篇
【关键词】公允价值；影响
2007年1月1日起新会计准则已经开始在上市公司中应用，这是我国会计业的里程碑，它将推动中国向更现代的经济模式过度，并帮助投资者做出更明智的决定。而公允价值成为这次新准则中的一大亮点问题。主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值。
一、投资性房地产的定义及特征
1.投资性房地产的定义及特征。投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产主要有以下特征；（1）投资性房地产是一种经营性活动，持有目的是为了出租或资本增值后转让；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种后续计量模式，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式进行后续计量。
2.投资性房地产的范围。属于投资性房地产的项目：（1）已出租的土地使用权，应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，体现了管理者的持有意图。需要注意的问题：一是这里不包括闲置土地；二是房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产，作为存货处理。（3）已出租的建筑物。应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。
二、会计计量模式
1.历史成本计量模式。历史成本是指取得资源时的原始交易价格。在直接现金交易时，历史成本表现为付出的现金或承诺付出的现金；在非现金交易时，历史成本则表现为被交易资产的现金等价物。历史成本作为机器工业的产物，随着生产力约发展，逐渐步入了鼎盛时期。建立历史成本的假设前提有两个：一是币值稳定假设；二是社会平均劳动生产率不变假设。历史成本计量属性主要有以下特点：历史成本会计的最大特点是面向过去。从确认的基础看，历史成本会计是建立在过去已经发生的交易或事项基础上的。不论权责发生制还是收付实现制，都是针对已发生的过去交易而言的。前者指因过去交易而引起的权利和义务；后者指因过去交易而引起的现金收付。它们的共同特点是建立在已发生的交易或事项的基础之上。因此，历史成本具有客观可靠性、可检验性等特点，维护会计信息的可靠性。
2.公允价值计量模式。我国财政部制定的《企业会计准则》对公允价值的解释是：在公平交易中，熟悉情况的双方，自愿进行资产交换或债务清偿的金额。这一解释是基于公允价值形成的前提和基础是公平交易来做出的，强调的是公允价值的“公允性”。公允价值是在后工业时代和信息时代，科技对社会生产力的发展推动明显，伴随着社会平均劳动生产率变动显著而出现的。但是后工业时代社会平均劳动生产率不断提高，通货膨胀也成为一种常态，这就对历史成本计量提出了挑战。自20世纪90年代至今，公允价值在西方国家得到广泛的应用。公允价值与历史成本相比主要呈现出以下特点：一是公允价值计量属性能够满足信息使用者的决策需求。公允价值直接客观地反映企业资产的真实价值，并保持“随行随市”，保证企业会计信息有用性。二是公允价值计量属性能更真实地反映企业的经营成果。企业利润计算是通过收入与相关成本、费用配比进行而实现的，收入按现行价格计量，而成本、费用则按历史成本计量。这样由于收入和费用计量属性不同从而造成利润的虚高，不利于正确反映企业经营成果。
3.历史成本、公允价值的异同。历史成本、公允价值作为会计计量的两种属性，都是对资产、负债的一种衡量、评价，同的地方。但是它们又是在不同的经济环境中应对不同的情况产生的，又有所区别。公允价值（fair value）亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在购买法下，购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。公允价值的确定，需要依靠会计人员的职业判断。新会计准则——基本准则第九章“会计计量”，规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量，将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则。我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎，这是考虑到我国市场经济发展的现状。新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件，即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用。值得注意的是，公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力，这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境。两者的联系在于：在初始计量日，两者是一致的。如果市场不发生通货膨胀，币值保持稳定，社会平均生产率保持不变，那么历史成本和公允价值相比就不会产生严重的背离。这样，在对资产负债项目进行初始计量或物价相对稳定的情况下进行后续计量时，由于历史成本符合公允价值的基本要求或在价值上接近公允价值，因此，可以直接以历史成本替代其公允价值。两者的区别在于：历史成本计量属性反映的会计目标是受托责任观。在受托责任观下，可靠性重于相关性。由于历史成本是基于过去的已发生的交易或事项形成的市场价格，所以具有可靠性。又由于历史成本能得到原始凭证的支持，因此具有可验证性。同时，我们也应该认识到，历史成本的可靠性也是相对的。历史成本只能反映过去交易或事项发生时点的信息，不仅不能反映未来而且同市场价格的变动毫无联系。公允价值计量属性反映的会计目标是决策有用观。
三、公允价值计量对房地产企业的影响
2007年1月1日新会计准则公允价值计量对房地产企业的影响首先是在上市公司房地产企业中体现。新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下，适当地引入了公允价值，在投资性房地产、企业合并、债务重组、非货币易、金融工具等方面采用了公允价值的概念或计量方法。下面试以公允价值计量对上市公司的房地产企业影响最大的投资性房地产为例分析其影响：
（一）对企业资产结构的影响
房地产企业首先应确认在企业中哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产。根据企业会计准则第三号投资性房地产第二条规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权。自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。根据企业会计准则第三号第十条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易。活跃市场，是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的买方和卖方；（3）市场价格信息是公开的。
2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。因此，把土地和房屋作为公司最重要资产的房地产企业，在新会计准则下，首先就是要按照其持有目的不同，将资产重新分别归类为：存货：企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产：企业自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；投资性房地产：为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。因此，投资性房地产准则对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的房地产企业影响较大，而对主要经营普通居民住宅的企业来说，作为存货的房地产远远大于投资性房地产，因而所受影响会较小。另外，由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上，因此，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”中核算，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产（存货）减少，流动比率降低。
（二）对所有者权益的影响
房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量，只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量模式。新会计准则规定投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。新会计准则还规定，企业从采用成本模式转换为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此在采用新会计准则中公允价值模式的首年，各相关房地产企业将会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前房地产价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量，其影响结果是，这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升，所有者权益将大为增加。另外，企业将自用房地产转换为投资性房地产时，公允价值大于原帐面价值的差额也将计入所有者权益。例如：农工商房地产（集团）股份有限公司2009年2月通过股权转让取得金山新城B8地块329亩土地储备，当时取得该地价每亩均价89万元。随着近年房地产地价的快速上升，该地块周边土地已增值到每亩200万元。若以此市场价作为公允价值来计算，可使该公司所有者权益增加3.65亿元。
（三）对利润的影响
新会计准则还规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场价格对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量，按评估的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。房地产企业中拥有较多投资性房地产的企业，如果选择采用公允价值模式计量，那么，今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估，如果以后投资性房地产得到增值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出，也会增加当年的利润。例如：某民营投资企业集团，旗下拥有8万平方米房地产出租业务。在2008年1月1日执行《新会计准则》开始，将原成本法模式核算的投资性房地产改为采用按公允价值模式计量投资性房地产，并追溯调整，从而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6亿元。2008年上半年及2008年年度的净利润则分别增加4000万元及8000万元。从目前看，采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销，按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平，企业净利润将有提升，但从长远来看，相关房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。如果今后公允价值的下降的机率加大也会使未来的业绩风险加大。当然，企业在采用公允价值计量时可以通过稳健的做法，将公允价值慢慢释放为企业的利润。
（四）对税负的影响
按目前的税法来分析，在成本模式下，新会计准则和税法的处理基本一致，但在公允价值模式下，二者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计入损益，不计提折旧或摊销；而目前税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时很可能仍按计提折旧或摊销处理，这样在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益（但没有现金流入）之间的利益关系，最终作出是否采用公允价值模式的选择。另外，房地产企业还应注意对其他资产转换为投资性房地产的税法规定，根据国家税务总局的文件规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新会计准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税；企业因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可用于利润分配等，目前在现有的税法中还没有相应的规定。
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