房地产开发投资控制的几点思考

摘要：我国的经济发展非常的快速，带动了很多行业的进步，建筑业也得到了很大的发展，到处都能看到建筑施工的影子。但是在近几年的建筑业中出现了发展缓慢的趋势，消费者在对房屋的购买上持观望态度，好多的房地产开发商也都停止了建筑的兴建。那么一项工程从开始的选址、购买到后期的兴建等等一系列的过程，都是需要一定的成本投入的。成本的投入是关系到开发商的切身利益的，那么关于在这一过程中的投资是需要进行一定的控制的，只有掌控好资金的投入量和投入进度，才能将这项工程的成本进行有效地控制，保护好开发商的利益，本文将针对在房地产开发的过程中如何有效的进行投资控制进行阐述。

关键词：房地产开发； 投资控制； 招投标

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

1概述

建筑业的发展脚步越来越快，就有会有更多的人将目光投入到房地产开发中，随之就会有大量的资金涌入，这在无形中使得房地产业加剧了竞争，那么在竞争如此激烈的市场中，要想保持自己的地位不受威胁并且还能够有一定的发展空间，那么这将成为各大开发商面临的重要问题。在资金上用最少的投入然后获取最大的产出，这是每一个开发商都在追求的共同目标。而如今的消费者在消费观念上的转变使他们对房屋的选择产生了很大的变化，他们在选择房屋的时候，不再只是考虑到房屋的经济性，而是更多的将眼光放到了房屋的整体使用功能，住宅的舒适度，装修所用的材料是否环保等等。这就对开发商提出了更高的标准要求，要在保证住宅工程在成本上尽量的控制在最小范围内，同时还要保证客户能够对所建的住宅满意而进行购买，就需要对在项目的资金控制方面进行操作，尽量的控制成本，获取利益的最大化。

以往人们总是认为一项工程的投资控制是在施工阶段占有比较大的作用，而事实上并非如此，在一项工程实施的每一个阶段都会对整个工程的投资有着不同程度的影响。根据相关数据的调查显示，一项工程的施工阶段的投资控制仅仅占据了百分之十而已，而工程设计和工程决策阶段才是最为关键的时期，占据了百分之七十多，还有技术阶段的影响等等。所以一旦一项工程决定施工，那么在开始进行决策和设计的时候，就已经对整个工程在造价上有了预算，那么基本上整个工程的投资控制就是在这个时候形成了，大体上不会有太大的变动。

2决策阶段的投资控制

决策阶段投资的成本虽然一般只占项目投资百分之几或千分之几，但其中工作性质优劣对项目投资总额影响程度则高达60%以上。因此一个项目能否开发成功，首先要提高投资决策的质量。也就是关键在于前期市场预测的正确性，可行性研究的深度与精度及前期工作深度是否到位，项目定位是否准确。因此在这一阶段必须对开发项目进行供需分析，分析使用者的需要，确定项目的合理功能，这是项目投资的根本问题。如果这步工作出现失误，投资建成的项目不合格使用的需要将是最大投资浪费。这一方面要深入分析使用者或购房者的自身情况，确定其优势、劣势、潜力等，另一方面要调查预测环境的机遇和发展趋势。最后，根据这两方面的情况确定投资者有什么功能需求，才能发挥投资者的优势和利用环境、形势的机遇。所以，无论投资任何项目必须切实做好项目可行性研究报告，决策一定要精确。譬如，在房地产开发中，必须从某一待开发的地块或一笔拟投资地产的资金开始，进行投资机会研究。项目可行性研究、项目策划，这中间包括市场调研、项目主题定位、目标客户定位、规划设计建议、营销策划等，据此提出项目是否应该投资。科学进行工程项目的效益分析并编制投资估算，对房地产企业而言是整个项目控制的最关键一环。另外也要注意投资阶段的费用控制，对一个大中型项目来说，投资阶段的费用也是一个不小的数额。

3项目设计阶段的工程造价控制

对于一项工程的造价首先体现在设计上，设计是始于工程建设之初，要对整个的施工环节进行科学合理的预算，针对每个环节需要什么样的施工材料，在这个环节上需要投入多少的人力，运用到什么样的设备，在这个环节会有什么样的意外情况发生等都要做出充分的考虑，然后制定出合理的造价支出。所以说设计环节是一项工程的重中之重，几乎全部的造价体系都是在一步步来实施的。造价是贯穿工程始终的，设计之后还有施工环节，还有期间的人为因素，但是这些都是以设计为基础的，施工阶段的全部过程都是要严格按照施工图纸来进行的，没有经过设计者的同意，是不能够随便的对任何一个施工环节进行改变的，改变了施工环节，那么将会对整个的过程造成影响。如果中途有不明白或者遇到了按照设计图纸无法进行的情况发生，也要先请示工程的设计者，经过协商解决之后再进行施工。对于施工中的材料都是在设计的时候就已经规定好的，需要什么样的材料才会符合工程标准，都已经在规划之内了。所以后期的施工过程不会对造价产生很大的影响，好多程序都是在设计的流程之下进行的，自主性的空间不大，所以还是设计占据了相当大的成分。

4 招投标阶段的控制

工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工、监理招投标两个方面。通过招投标，开发商选择合适的施工、监理单位及材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中，开发商应注意与强调以下几点：

（1）招标工作应遵循公平、公开、公正的原则。招标前，要严格审查施工单位资质，必要时刻进行实地考察，避免"特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场"等不正常现象的出现，这对项目成本控制非常不利。

（2）做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款反复推敲，尽量做到知己知彼，以利于日后的造价控制。

5 施工阶段的控制

施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸。加强施工控制就是加强履约行为的管理。该阶段成本控制的主要工作为：

（1）抓好合同管理，减少工程索赔。在施工阶段，成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取"低价中标，索赔赢利"的方式承揽工程。开发方要做到事前把关、主动监控和严格审核，计算各项变更对总投资的影响。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，当施工单位及材料供应商不履行约定义务时，应及时提出反索赔，使成本得到有效控制。

（2）从管理模式上着手，建立建设监理机制。按照监理的有关规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后，支付相应的工程进度款。

参考文献

[1] 任木荣， 曾超群.流动性与房地产投资过热[J].系统工程，2010.

[2] 赵朋. 房地产投资波动与城市化关联性研究[J].华东经济管理，2006.