国内房地产开发的现状

前言

房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一，对国民经济有重要的拉动作用。随着我国经济的快速发展，房地产投资由于具有相对较高的投资收益水平、易于获得金融机构的支持等优点，将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。但在这个投资过程中，又有投资数额巨大、变现性差等缺点,收益与风险同时存在，对处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。特别是去年国务院与中国人民银行分别下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》与《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，更显示出管理决策层对房地产投资风险的高度重视。因此研究我国房地产投资风险，科学防范投资风险，对促进我国房地产业健康有序发展具有重要的现实意义。

第一章 国内房地产开发的现状

1998年以来，中央为了拉动内需以保持国民经济的持续增长，采取了积极有效的财政政策，把住宅消费放在极为重要的位置上，作为国民经济新的经济增长点，出台了一系列促进房地产发展的相关政策，随着沿海以及国内大城市房地产逐渐平稳发展，内地中小城市房地产也开始迅速的发展。总体上看，房地产市场供销两旺，连续四年投资和销售都保持较快增长，增长比例也基本协调，商品房价格稳中有升，走势总体平衡。按“十五”规划要求以及未来10~20年我国现代化进程的进一步加快和城镇人口的不断增加，住宅需求和消费必将随之扩大，市场需求空间极大，房地产投资将成为今后几年内社会投资的一个持续热点。

但随着目前我国房地产业的迅速发展，一些问题也迅速暴露出来。部分地区盲目兴建高档公寓、别墅和写字楼，而适应中低收入居民的低价位商品房、经济适用房的供应不能满足需求；部分地区房地产投资规模过大，价格上涨过快；一些地区炒卖房屋现象比较严重等问题。由于房地产项目的投资过程是一种预测将来需求而进行产品生产的过程,不确定性伴随其始终；再加上其自身的不利因素决定了房地产业是一种典型的风险行业，因此，很有必要加强房地产投资风险意识，以确保房地产业健康有序发展。

第二章房地产投资及风险的基本概念

2.1 房地产投资

房地产投资就是将资金投入到房地综合开发、经营、管理和服务等房地产业基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益，房地产投资是进行房地产开发和经营的基础。

2.2 房地产投资风险

房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接把一定量的资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成的收益下降、损失增加或投入成本增大等不利结果的可能性。

第三章 导致房地产投资风险的因素

3.1 信息不全不准，对开发的房地产项目前期调查不周，测算不精，决策草率

这在1992年-1993年的“房地产热”中成为“通病”。许多房地产项目决策草率，所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目销售前景预期过于乐观，在运用中出现与当初的估计有较大偏差。

3.2 宏观形势出现意想不到的不利变化，由此引发多种风险

表现为；一是前些年严重通货膨胀；二是货币发行政策和银行信贷政策；三是房地产市场供求形势的变化。房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎成为不可能。四是房地产政策及由此形成的大气候。如当前银行对房地产业的支持重点从“开发”变为“购买”。这对刚开发并需持续投入的房地产项目意味着不利。

3.3 投资商主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现偏差

具体表现为：发展商过分相信自己的“感觉”，而实际上“感觉”错了或反了。如有的投资商过分地相信自己会很容易地找到“下家”，将项目脱手，而实际并未如愿；有的投资者在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势，而没把开发的周期因素考虑进去，结果供求关系“此一时彼一时”，或者对市场的估计及项目自身的优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的“道”（即通过“关系”拿到“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、行销能力）不足或较弱。项目运作中难以实现预期的经营业绩。自然灾害和意外事故的发生也是引发房地产开发中风险的原因。

第四章 房地产投资风险的特征

4.1 房地产的短期投资风险大，长期投资风险低

房地产作为一种投资工具，变动性差，交易成本高，短期内其市场需求很难调整，这就意味着房地产在短期内很难脱手或者虽能仓促脱手或易造成较大的损失，另一方面，房地产具有稀缺性，长期使用性，不可替代性，其长期需求是可以调整的，而且常呈增长趋势，长远来看，房地产升值的走势显著，对其长期投资的收益也会稳定。

4.2 政策与经济形势对房地产投资风险影响有双重性

由于房地产具有消费与生产的二重性和房地产供求的反经济循环特征，使其对政策的变化具有双重的反应。例如，一般认为，利率下调对房地产投资有利，实际上利率下调可能使大量资本流向证券市场，引起贷款市场上的货币短缺，投资商不得以较高的货款利率进行融资；利率上调时，资本将部分流回银行，使贷款市场上的利率短期内并不一定下调。

经济形势的变化也存在着同样的情形，如，经济繁荣时期，普通消费者一般采用租房的方法，而将节余的资金投入到证券市场以获得较高的投资收益率，此时住宅的销售不会看好，写字楼，工业厂房比较走俏，当经济出现衰退时，普通消费者为了保值的需要将会购置住房，住宅为消费者看好，而其它物业可能出现疲软。

4.3 房地产投资风险较难预测，地域性影响较大

房地产作为特殊的商品，因为住宅无法移动，一次交易时数额大且不能分割，这就促使房地产交易进行私下交易，价格之间存在较大差异，即使在成熟的市场中，房地产交易价格，仍然是非规范的和部分失真的，虽然在房地产投资风险理论研究中估算价格可以代替市场价格，但实际运用中由于二者之间的差别导致房地产投资风险的预测值与实际值有偏差，以致于理论与实践存在脱节现象。

房地产投资风险的地域性特征明显，即投资获利在很大程度上是地域经济、社会、文化、自然环境所决定的，而国家的整体环境似乎表现为一种次要因素。但是，值得指出的是在市场经济条件下，房地产终归是一种商品，决定其量和质的是企业家，其动力和资本可以流动，房地产担负的地域性风险也随之变动。

总之，随着我国改革开放事业的发展，房地产业出现迅猛发展势头，在任何一房地产开发经营中都离不开投资过程。投资风险是客观存在的，但如果房地产投资者能及时、较早地发现或预测这种风险，并能及时采用有效措施，化解、减轻、控制这种风险，减少其危害程度，使其达到投资者预期目标，便能使房地产业沿着正确的轨道蓬勃发展。为我国国民经济与社会发展做出更大贡献。