房地产观望报告:成交的毒药

面对持续低迷的市场，部分地方政府似乎比开发商更着急。

记者日前从成都获悉，成都市房管局上月末消息，对成都市普通住房标准进行调整，同时对成都市首次购买普通住房的民众，给以1.5%的契税优惠。对于此项新政策，成都市房管局称此举旨在通过相关税收调控等措施来引导市场理性消费。然而在业界看来，此举是政府出台措施刺激房地产市场需求的一个信号。在搜房网上针对此作的一个网上调查也显示，过半的人认为这是成都市政府在市场观望气氛浓厚的时刻，出台政策刺激低迷的楼市。

无独有偶，随后石家庄市房管局宣布了自5月4日起开始，将石家庄普通住房界定标准大幅调高1300~2000元/平米至6600元/平米。而几乎在同一时间，包括沈阳在内的多个二三线城市纷纷效仿，提高了其所在城市的普通住房标准，并配合出台了对首次购房者的契税优惠。

对此，多位开发商表示，政府给出1.5%的契税优惠政策，比起开发商动辄5%左右的优惠，其实不算多，比起购房者出手就是几十万元的房子，其实也不重要，但它表明了政府的一种态度，那就是希望楼市价格不要大幅下降。他们表示，此举可能意味着政府在此前连续通过税收、金融、行政等手段，抑制楼市过火的做法后，转向抑制过于低迷的市场，说明政府不希望楼市大起大落。

著名房地产金融专家孙飞在此前接收采访时分析认为，由于部分城市土地出让金已经成为地方财政收入的重要来源，地方政府与房地产紧密相连，面对持续低迷的房地产市场，各地的房价、地价都出现了较大幅度的调整，特别是各地还接连不断出现土地流拍现象，这都给一些严重依赖“土地财政”的城市构成较大的压力。

消费者不买促销账

5月8日，记者在位于北京东四环边上并将于5月10日开盘的远洋万和城售楼处看到，尽管该楼盘声称是四环内最后一个大盘，并且开盘价也从此前市场传闻的25000元/平米下调到了均价23000元/平米，但偌大的销售大厅里，前来咨询的顾客仍寥寥无几。

前来看房的张先生告诉记者，最近北京楼盘优惠活动很多，并且很多优惠活动都很让他心动，他坦言好几次都动心了，但面对还有不少楼盘优惠政策的诱惑，依然下不了出手的决心。他告诉记者希望再等等看，看房价还会不会继续下跌。张先生是有着犹豫心态的购房者代表，记者采访几个犹豫不决的购房者均表示：“不急，现在房地产商的资金链都比较紧张，五六月份可能是危险期，再看看，兴许房价还会再降点！”

中大恒基的一位销售经理告诉记者：“希望买房和需要买房的都大有人在，但是这段时间受到一些政策上的影响，市场有总有降价的说法，很多投资者或者购房的客户看到满意的房子，都说要等等，都在观望。”

北京房价究竟会不会再降？记者调查发现，消费者也没谱，部分急于出手的消费者认为，之前北京房价实际上已经出现过10%的降幅，这样的幅度已经很大，而另一些下费者则缓引数据指出，从2007年10月开始，北京的房地产市场成交量出现持续下滑，开发商面临更大的资金压力。

目前，这种观望之风已经弥漫全各国各地，在房地产销售圈中，观望被称作是成交的毒药。在市场浓厚的观望氛围中，楼市成交量出现了急剧萎缩，而成交量的下降导致房价下跌。

以“五一黄金周”为例，历年“五一节”都是商家必争的“黄金时间”，虽然今年“五一”假期由七天改为三天，但绝大多数城市的数据统计显示，社会消费品零售总额不降反升，然而对于房地产业来说，市场的低迷依旧不改，或者成交量继续下跌，或者成交价格继续下降。

统计数据显示，上海“五一假日楼市”在规模和参观人数上，均出现了较大幅度的下滑。从主办方得到的数据显示，今年“五一假日楼市”的参观总人数仅8万人次，意向成交仅308套，这一成交数据相比去年同期下降三成，而房屋销售量更是大跌60%，不过房价依旧保持上扬态势。

而在深圳，尽管4月28日―5月4日这一周，深圳全市新建商品房成交1430套，与此前一周交易852套相比，大幅上涨了67.84％，成交面积达到了107978平方米，与此前一周71223平方米环比上涨51.61％，但成交均价继续下探到每平方米10323.68元，环比前一周11579.83元/平方米下跌10.85％。

记者了解到，众多开发商不约而同的选择或希望借助“五一”小长假打折促销挽回人气。在北京，根据市场分析机构的统计，五一期间开盘项目多达12个，促销方式也是花样百出。

其中，新开盘的珠江奥古斯塔城邦更是推出了“买房送房”活动，针对购买该楼盘新推的111栋、107栋联排别墅的客户，赠送该项目在售的公寓产品，户型面积在80平方米左右，价值60多万元。与珠江奥古斯塔城邦相比，金隅・万科城、月亮河城堡公寓二期分别推出的一次性付款93折和30万元大礼包优惠就显得有些“礼轻”了，一些项目推出一次性付款95折、97折、98折就不足为奇了。

政府出手救市？

观望情绪缘何这样浓烈？中金公司的报告认为，价格是目前市场买卖双方的分歧所在。

报告分析说，市场出现胶着现象，除了“五一”假期因素影响之外，市场观望气氛较浓有之，开发商降价动力不足也有之，买卖双方的分歧明显，预计未来一段时间仍将胶着。

该报告进一步分析指出，由于未来一段时间成交量的跟踪仍是行业最重要的，成交量如果能够持续稳定的回升，则有利于市场稳定下来，房价缓慢回归理性。加上今年开发商推盘主要集中在5、6月份以及9、10月份。而从5、6月份来看，成交量和价格扯皮现象将延续，所以预计价格明朗要到9、10月份。

在这样的背景下，成都市房管局宣布重新调整普通住宅界定标准，根据此次普通住房标准的调整，只要购房者在成都二环内购房价格低于8092元/平方米，在二环至三环之间购房价格低于7112元/平方米，在三环外购房价格低于6622元/平方米，就可以享受5年后转让免征营业税的优惠，符合条件的首次购房者还可以享受1.5%的契税优惠。业内认为此举是政府开始出手刺激需求的一个信号。

而紧随其后包括石家庄和沈阳等众多二三线城市也推出类似的优惠政策，河北省建设厅还于5月6日专门召开新闻会，宣布提高住房公积金的适用范围和贷款额度。

对此，专家认为，此举显示出政府正通过出台相关政策改变购房者预期，希望回暖房地产市场，进而刺激楼市需求。更有专家表示，这些措施表明政府调控方式由担忧过热转向了担忧“过冷”。

接收采访的几位专家表示，由于房地产“过冷”会影响房地产税收，而在目前的分税制下，土地出让收入以及房地产各种税费成为地方政府的重要财政收入来源，因此，政府不希望房地产市场继续“观望”下去。

以重庆为例，重庆市地税局4月30日公布的2007年重庆市地方税收纳税百强企业名单显示，房地产和金融业成为纳税百强企业最为集中的行业，两者的纳税百强企业为58户。其中房地产企业有42户，缴纳地方各税15.15亿元，成为纳税的“最大军团”。在重庆排名前五位的“纳税大户”龙湖、建行重庆分行、工行重庆分行、农行重庆分行和华宇集团中，龙湖和华宇都是该市重要的房地产开发企业。

在地方政府的税收增长压力下，中金公司研究认为，尽管政府目前仍然延续“双防”的宏观政策，但就房地产行业而言，目前出现了明显的变化，由于土地流拍明显，加上销售的抑制，各地方政府财政收入缩水，对房价上涨的担心逐渐在演变为对房价可能下跌的担心。

对此，中金公司表示，一方面数据显示市场仍处于房价上涨过程中，而各种迹象却表明市场前景不乐观，所以政府短期内不可能完全放松对行业的调控。另一方面又担心房价的大幅度下跌影响到银行与经济，所以对行业的调控将维持原有的态势，政府政策将进入真空期。