我国房地产宏观调控政策有效性分析

［摘要］本文借助衡量房地产市场状况和政府宏观调控效果最直接的两个指标――房地产开发投资增长率和全国商品房平均销售价格增长率，得出结论：我国房地产宏观调控政策虽然取得了一定的成效，但效果并不明显，投资额和销售价格仍在持续上升。针对当前的政策，提出了增强我国房地产宏观调控政策有效性的对策和建议。

［关键词］宏观调控；房地产；有效性；措施

［中图分类号］F42［文献标识码］A［文章编号］1672－2426（2008）12－0039－02

一、房地产宏观调控政策效果分析

1．房地产开发投资直线上升。自2002年以来，房地产开发投资进入了热潮，全国房地产开发投资总额直线上升。2002年全国房地产开发投资同比增长21．9％，2003年达到29．7％。在国家有关部门实行紧缩的土地政策和金融政策下，一些房地产开发企业因对市场前景判断不明等问题放低了对房地产的开发速度，从2004年开始呈现下滑趋势，2004、2005和2006年分别降到了28．1％、19．8％和21．8％，但是从2007年开始又迅速上涨，增长率达到30．2％，达到近6年的最高峰（见表1）。这也说明政府在房地产开发投资的宏观调控中是取得一定的成效的，但是由于市场的变幻莫测，并没有从根本上达到长期的抑制。

2．房价依然在高位徘徊。2005年“国八条”、“新八条”等一系列宏观调控组合拳使房地产市场“虚火”消退了不少，房地产开发投资增幅同比明显回落，但许多地区的房价仍快速上涨。调控政策不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制，国内房价依旧高烧不退。2006年，我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹，一些大城市的房价还创下了历史新高。进入2007年，全国房价涨幅达到15．7％，平均房价上升到3895．26元／平方米。房价非理性快速上涨，特别是上海、北京、广州、深圳等大城市涨幅惊人，直逼美国纽约等世界发达国家大城市的房价，这与我国当前的经济发展水平和人民消费水平是十分不相称的，而且中小城市的房价也开始远远超过社会普通消费者的承受能力。（见表1）

二、当前房地产宏观调控收效甚微的原因分析

1．我国房地产市场本身存在的问题。（1）房地产市场具有很强的垄断特征。导致我国房地产价格的走势与调控政策的初衷背道而驰的因素是多方面的，虽然表面上看是由市场的供求关系决定，但其一个重要根源是垄断所致。我国土地实行社会主义公有制，由国家垄断。但土地市场采取的竞价机制与我国土地市场的垄断结构是不相匹配的。土地市场引入竞价机制的初衷是为提高土地资源的利用效率和消除寻租问题，但竞价拍卖机制适用于竞争性市场，而垄断性市场则需要价格管制。采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的土地形成高价，并不断地把地价推向新高。这些年调控房地产业的政策并没有触及垄断这个根本，因此，单一调节供需对抑制持续上涨的房价可能很难奏效。（2）房地产供求结构的不均衡。反思近几年房地产价格调控越调越高的问题，我们不得不面临这样一个现实：政府手中用以调控房地产需求的房源太少。在住房商品化和住房需求旺盛的情况下，房价上涨是必然的，而由于政府手中掌握的包括经济适用房、廉租房在内的住房资源的数量、比例太少，所以当政府想调控过高过快上涨的房价时，无法用大量供给来满足旺盛的需求，因此很难使跟着需求上涨的房价调下来。

2．宏观调控政策存在的问题。（1）宏观调控目标的模糊性和摇摆性。中国政府对房地产的调控目标有两个，一是保持房地产投资的合理增长和房地产价格的平稳发展，二是保障居民基本住房需求。但这两重目标本身是冲突的。由于房地产业与整个国民经济和地方政府利益高度关联，在效率目标和经济增长战略导向下，政府很可能采取各种手段推动、维持、延长房地产业的短期增长，而忽略了维护社会公平的责任。“既要防止房价过高过快上涨，也要防止过快过猛下降”这种貌似中立的观点，实际上降低了人们对未来房价可能下跌的预期，最终导致房价逆调控持续暴涨趋势，其实质是暴露了宏观调控目标的模糊性和摇摆性。（2）房地产宏观调控流于形式。我国房地产宏观调控的手段主要集中在资金、土地、房地产法规的执法等三个方面。由于我国房地产市场还没有完全步入正轨，每一次政策出台，就会出现中央政府和地方政府的非合作博弈，地方政府普遍存在“搭便车”的心理，认为宏观调控是中央考虑的，落后需要发展是地方的责任。房地产业作为地方的支柱产业发展好了是政策发挥了效用，出现风险（如金融风险）则由中央承担。这种高收益与低成本成了地方政府快速发展房地产业的原动力，如此博弈的结果往往使房地产宏观调控只是流于形式。（3）房地产宏观调控机制不成熟。房地产市场宏观调控是一个系统工程，它的成功运作不仅有赖于多种方式和手段的有机配合与合理运用，而且要求房地产管理部门与其他经济部门和领域管理措施的配合与协调。然而，在我国对房地产最为重要的金融、房地产企业、土地、地方政府等多个环节脱节，在日常运行中各自为政。显然，当出现危机时，仅靠一家单位牵头或由几家单位联合发文、出通知来调控房地产市场，效果不佳。

3．调控政策传导机制存在的问题。（1）对购房者的效应。房地产调控政策一直未伤及“房地产投机”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如二手房交易过程中营业税、个人所得税和土地增值税“二税齐征”的初衷是抑制投机性购房需求，但由于我国存在大量刚性的自住性购房需求，在住房供需矛盾尖锐的情况下，这些税负最终还是由卖房人转嫁到购房人身上，从而进一步加剧了房价上涨。央行连续加息的目的之一是抑制投机性的购房需求，但对资金实力雄厚的投机者而言，与买卖差价所带来的丰厚利润相比，加息根本不足以抑制他们投机房产的热情。对于自住性购房需求的购房者而言，由于房子是必需生活消费品，利息再高也不得不买房。因此，加息不仅没有抑制投机性购房需求，却进一步加重了自住性购房需求者的资金负担。（2）对房地产开发商的效应。利率的调整将会引起房地产开发企业的融资成本等财务成本的增加。由于房地产位置的固定性，房地产市场也必然是一个区域性的市场，各个地区无论从市场发育程度、供求状况、价格水平来看差异都很大。因此调控手段对不同区域的开发商会产生不同的效果。对于房地产泡沫严重的发达地区来说，房地产业的高额利润，使得利率的调整对其房地产商效果甚微。

三、增强我国房地产市场调控政策有效性的措施

1．完善住房保障制度。满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策，为低收入者提供经济适用房。二是建立住房保障基金，解决资金来源。三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给，并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

2．增加住房用地供应。我国紧缩住房土地供应是导致近几年房价高涨的一大因素。因此，为减轻城市住房的供需矛盾，应适度放开土地供应，由“从严紧缩”改为“有限制地放开”。这就需要对我国当前的土地供应计划进行一定的调整。建议今后在土地供应计划中，将各类用地供给的计划分开，单独制定新增住房用地的计划。同时，在合理规划房屋拆迁面积的基础上，制定住房用地的供给计划。这样，一方面可减少城市其他建设挤占新增的住房用地，另一方面可保证住房用地的供求基本平衡。尤其应增加经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房的土地供应，减少对高档住宅和商业房产的土地供应，这样才能从源头上解决普通住宅供不应求导致房价高涨的局面。

3．进一步释放二手房源。在调整住房结构中，不仅要新增房屋，还要进一步释放二手房源。这是当前抑制房价见效最快的措施。我国目前对二手房交易课以重税，加重了二手房的交易成本，阻碍了二手房的顺利流通。因此，在当前住房供应紧缺的情况下，急需降低二手房交易中的税负，以便增加二手房在市场中的投放量，进一步增加住房供应。这样不仅有利于调整整个住房的供给结构，而且有利于住房梯度结构的形成。

4．调动地方政府落实调控政策的积极性。为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响。二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称。三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

5．开征物业税。物业税在国外一些国家早已实行。开征物业税一方面可较大幅度地降低商品房的价格，另一方面可通过增加大户型及多套房屋所有者的供房成本，引导住房的合理需求，并迫使多套房屋的持有者不得不抛售二手房屋，从而进一步增加住房的供应。

参考文献：

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［2］张国良．政府调控房地产价格措施的有效性分析［J］．中国市场．2006，（48）．

［3］于培伟．他山之石：美房地产宏观调控政策的有效性及启示［N］．中国经济报，2007－5－24．

［4］杨玉珍，文林峰．抑制房价过快上涨宏观调控政策实施效果评价及建议［J］．管理世界，2005，（6）．