房地产价格的影响因素分析

摘要：本文在已有学者关于房地产价格影响因素分析的文献基础上，选取了三个比较重要的影响因素进行模型分析，并以房价过热的北京市作为研究对象，选取了北京市1993-2012年间的这三个因素的数据作为样本，建立了线性回归模型。然后对这个模型进行分析，首先是利用了eviews软件得到回归结果，再对模型中的各变量进行ADF单位根检验得到时间序列平稳性，最后利用EG两步法进行协整分析检验以及建立误差修正模型。

关键词：房地产价格；因素分析；回归检验；ADF检验

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-00-03

一、引言

近年来房地产业的发展一直是我国社会研究的热点问题，房地产价格的波动更是引起社会的热议，房地产泡沫日趋严重，进而影响房地产业的健康发展。对房地产的价格产生影响的因素有很多，也涉及到很多方面。不同的学者对影响房地产的价格因素进行了不同的分析。

本文在他们的研究基础上，以理论分析和实证分析为主，在众多影响房地产价格的因素中，选择了三个比较重要的因素进行分析，这三个因素分别是房屋竣工面积、通货膨胀率（本文选用反映通货膨胀程度的居民消费价格指数作为研究对象）和职工平均工资水平。以这三个因素为样本，选取北京市的住房价格作为被解释变量，分别选取1993-2012年间四个变量的数据，建立了多元线性回归模型。首先利用eviews软件回归结果分析，然后对这几个变量的年度序列的平稳性进行检验判定，紧接着再实施协整检验，最后结论得出结论。

二、关于影响房地产的价格因素的文献综述

国内有关分析房地产价格影响因素的文献很多，李朋和冯玉梅选用了7个方面的因素对房地产的价格分析检验，这7个方面的因素有：社会经济以及政治的因素、各地区的因素、物品的特点因素、基层设施因素、共有的设施因素、外界环境的因素、开发商的主观因素，并采用粗糙集这一工具对影响房地产的价格因素进行检验，最终得出了6个主要的影响房地产价格的因素，即：地理方位因素、交通状况因素、各种服务方面的因素、对多样的建筑需求和攻击的因素、房屋潜在的升值能力因素、不同开发商因素。虎吉祥以理论分析为主，采用国家统计局数据，得出了房价上涨的三个特点以及治理现阶段房价的四种方法。闫金秋认为银行信贷、GDP增长速度、通货膨胀率、城市化水平等因素对房地产价格有影响，并利用实证分析得出了这些因素与房地产价格的正相关关系。

吴敏认为需求因素：房地产投资额、人口城市化、人口可支配收入；社会房屋供给：房屋竣工面积；共有的因素：银行的贷款利率水平、房屋材料的价格因素、房地产的生产总值上升水平、土地价格方面，这8个因素对房地产的价格有一定的影响，并进行了多元模型的回归分析，最后得出房地产投资额、银行的贷款利率水平和房屋材料的价格这三个因素为主要影响房地产价格的因素。郭策和肖逸这两位学者首先将现代西方的供给和需求方面的理论作为研究对象，研究了对房地产价格产生影响的因素有：供给方面包括房屋供给的面积、建筑的成本考虑、房地产商户的多少；有关需求方面的因素包含了人口的数量和人均收入；对供给和需求方面同时产生影响有国家对货币的供应、国家的利率、房屋的环境因素、房屋政策方面的因素。

三、理论分析以及线性回归模型的建立

吴敏在《基于多元回归的房地产价格影响因素分析》中，将房屋竣工面积设为影响因素对房地产的价格变化进行研究，得到了房屋竣工面积与房屋的平均价格之间存在线性相关关系。闫金秋在《基于多变量协整的房地产价格影响因素分析》中，利用了通货膨胀率这个因素作为影响价格的研究对象，并通过检验论证得出了通货膨胀率与房屋价格的之间的正相关关系。虎吉祥在《房价上涨影响因素的经济学研究》中提出了职工平均工资水平这一影响因素，并分析出职工平均工资水平的增加会使得房地产价格的上涨。因此，本文选取了这三位学者提出的以上这三个因素作为研究对象，对房地产价格进行实证分析。

（一）影响房地产的价格因素的分析

1.房屋竣工面积

正如我们看到的全国各地区省市，大批的空地、农田正在被施工中建筑占用，而且大批已建好的住房还未销售出去，房屋竣工面积大幅增长，从表一我们可以看到它的增长趋势。随着房屋的竣工面积越来越多，住房价格也日益上涨。所以只要我们了解了房屋竣工面积与房地产价格之间的关系，我们就可以通过有效的途径，在调整好房屋竣工面积的同时，使之对房地产价格发挥良好的作用。

2.居民消费价格指数

在研究房地产价格方面，居民消费价格指数与通货膨胀的程度之间具有类似的作用，所以我们选取居民消费价格指数来近似替代通货膨胀率，对房地产价格的影响因素进行研究。但是居民消费价格指数与房地产价格之间的关系还没有明确答案，而且我们不会那么轻易的就想到这个因素在影响房地产价格方面的作用，在探讨影响房地产的价格因素时，我们一般都不会考虑它。为了探讨它们二者之间的联系，后文对之进行了研究。

3.职工平均工资水平

职工平均工资水平往往反映了一个地区的经济发展水平，它的高低基本上也决定了人们购买住房能力的高低，进而就会影响到房地产价格的高低。正如我们从图表一所看到的那样，职工平均工资是在逐年增加的，而我们的房地产价格也是在增加的，它们之间是否有一些联系，又是如何相互作用的，我们后文会利用实证详细进行探讨。

（二）指标选取与处理

基于以上分析，本文以北京市为研究对象，以房屋竣工面积S、居民消费价格指数CPI、职工平均工资水平W这三个变量作为解释变量，以住房价格P作为被解释变量。本文选取了1993-2012年间北京市这四个变量的数据为分析依据

（三）平稳性检验

各变量对数值的ADF检验结果均不否定具有单位根的原假设。各变量的一阶差分之后的ADF检验结果，变量LP和LCPI的一阶差分均在5%的显著性水平下拒绝存在单位根的原假设，而变量LS和LW的一阶差分均在10%的显著性水平下拒绝存在单位根的原假设。因此可以得出结论，四个变量均为I（1）过程。进而可以判断变量间的是否存在协整关系。

（四）协整检验

协整是关于非平稳的变量之间长期的均衡关系的表述。非平稳的变量间存在的长期均衡的关系被称为是具有协整的关系。假设有N个时间序列之间具有协整的关系，那么非均衡误差一定就是平稳的。假设有N个时间序列之间并没有协整的关系的话，那么非均衡的误差就是非平稳的。验证这些变量之间存在的协整关系，本文选择Johnsen（1991，1995a）提供的检验方法。

变量LP、LS、LW、LCPI组合进行Johnsen协整检验的结果。根据ADF检验中显示的个变量的特点，将表2所表示的协整方程的形式设为左端向量有确定趋势，协整方程只有截距的形式。比较表中的迹统计量和最大特征值统计量及相应的P值，可以发现在5%的显著性水平下，迹检验和最大特征值检验均无法拒绝至少有1个协整向量的原假设。因此，基于以上检验结果，可以得出结论变量变量LP、LS、LW、LCPI之间存在协整关系。

四、分析论证

（一）回归分析

根据以上所述我们建立如下的的线性回归模型为：

其中：P表示住房价格（元/平方米）；S表示房屋竣工面积（万平方米）；CPI表示居民消费价格指数（1992年=100）；W表示职工平均工资（元）。为消除可能存在的异方差将各变量取对数，则模型变为双对数模型：

利用eviews软件对图1中的数据进行分析处理，得到回归分析的结果如表二和表三所示，从表中的系数值我们可以得出：房屋竣工面积（s）、居民消费价格指数（I）、职工平均工资（W）与房地产价格（P）之间具有明显的正相关的关系。 =0.80，可以知道该模型的拟合效果比较好。再由表可知F检验为0.000002，所以变量之间是明显线性相关的。由DW=0.456，参照T=20，k=3时的DW检验5%的临界值dL=1.00，dU=1.68，则DW值小于dL，所以住房价格P与房屋竣工面积S、职工平均工资W、居民消费价格指数CPI，这些变量都是以5%的水平相关。即：房屋竣工面积、职工平均工资、居民消费价格指数与住房价格之间存在显著的正相关性。

（二）误差修正模型的建立

从上面的误差修正模型的结果可以看出，差分项是对于短期的波动影响的真实反映，ECMt-1代表着长期均衡关系。房地产价格的短期变动可以分为两部分：一部分是短期的房屋竣工面积、居民消费价格指数和职工平均工资波动的影响，另一部分是房地产价格与房屋竣工面积、居民消费价格指数和职工平均工资偏离长期均衡的影响。对于误差修正项ECMt-1系数，它表示当短期的波动远离长期均衡时的状态时，就可以凭借这个系数对此进行调节，再由上面得出的系数的估计值（-0.359）来分析，当短期波动远离长期的均衡状态时，就可以凭借（-0.359）这个数值进行调整，使得不均衡状态返回到均衡时的状态。

五、结论

我们根据上面的所有分析论证结果，可以得到以下的结论。

（一）房屋竣工面积、居民消费价格指数和职工平均工资对房地产价格是有一定影响的，其中房屋竣工面积和居民消费价格指数对房地产价格有负向作用，职工平均工资对房地产价格有负向作用。而且居民消费价格指数和职工平均工资水平对房地产价格的影响最为显著，房屋竣工面积变量不显著，说明其对房地产价格的影响较小一些。

（二）虽然本文对这三个因素与房地产价格的关系的分析可能会有一些误差，以及变量样本多少的选取可能也会对模型的分析造成误差，但是从总体上来说本文采用了很多工具对模型进行检验分析，以及最后建立的误差修正模型，对日后的实践具有重要意义。由这些工具所得到的结果是有一定的可参考性，也就是在以后的房地产价格问题上，人们可以利用本文得到的结论，对房地产价格进行分析、预测，而且本文所得到的结论也符合社会实际现状。

（三）从现实理论的角度来分析的话，随着近年来国家经济发展的步伐加快，社会的快速发展，导致了城市化水平加快，进而使一些房地产商加快房屋建设，使得房屋竣工面积逐年升高，进而使得房地产价格上涨；由于人们的生活逐步奔上小康水平，对生活的追求也越来越高，进而使得居民消费价格指数的升高，；职工平均工资水映的是人们的收入水平，平均工资的增加也就是人们收入的增加，进而对房地产价格的影响就是房价上升。

参考文献：

[1]李朋，冯玉梅.对房地产价格影响因素的分析.河北工程大学学报，2007（2）.

[2]虎吉祥.房价上涨影响因素的经济学研究.西北大学硕士学位论文，2006.

[3]闫金秋.基于多变量协整的房地产价格影响因素分析.企业经济，2012（11）.

[4]吴敏.基于多元回归的房地产价格影响因素分析.企业导报，2012（07）.

[5]郭策，肖逸.基于省级面板数据的房地产价格影响因素分析.统计与决策，2013（16）.

[6]数据来源于：中国统计年鉴.