我国近期房地产融资状况简析

【摘要】当前，房地产金融环境并不乐观。文章分析了近期我国房地产企业融资状况，总结了其融资特点，最后据此提出建议。

【关键词】房地产融资；现状；多元化

当前，房地产金融环境并不乐观。在国家宏观调控不断深化的前提下，一方面银行收紧信贷支持，资本市场基本关闭了IPO和发债融资的大门。另一方面，房地产企业在资金和库存的双重压力下，面临着资金链断裂的巨大威胁和对资金的强烈渴求。本文就近期我国房地产企业内外资融资情况进行分析，并据此提出建议。

一、近期房地产融资现状

（一）内资方面

自从2011年房地产市场调控“国八条”政策出台，各项严控房价的政策相继出台，我国房地产市场持续低迷。作为国内房地产企业主要融资渠道的商业银行，纷纷增加了贷款难度。据中国人民银行统计数据，2012年1～4月，全国房地产开发企业本年资金来源中的贷款同比增长8.8%，低于全国人民币各项贷款增速6.6个百分点。其中，4月份我国新增人民币贷款6818亿元，为今年贷款额度最低月份。

（二）外资方面[1]

1、取径香港银团贷

据研究机构汤森路透的最新数据显示，今年一季度中国香港的银团贷款额比去年同期下降逾60%。而二季度开始，龙湖地产成功获取21.25亿港元及3923万美元，期限为3年定期贷款的银团贷款，参贷银行包括大丰银行、中信银行、巴克莱银行和德意志银行香港分行，成为2012年在香港上市的内地房地产企业在海外银行市场成功筹组的首笔银团贷款。此外中海外的一项为期3年的定期银团贷款融资也进入了办理的绿色通道。银团中包括了中银香港分行、农行香港分行、新加坡大华银行、东亚银行等。

2、赴港发债

今年5月8日，国家发改委了《关于境内非金融机构赴香港特别行政区发行人民币债券有关事项的通知》，对赴港发债企业的标准、发债流程以及相关事项明确了具体标准。除资信良好、盈利能力较强等财务要求外，相关募集资金投向应主要用于固定资产投资项目，并要求符合国家宏观调控政策、产业政策、利用外资和境外投资政策以及固定资产投资管理规定。由于融资成本远低于内地，相信符合条件要求的房地产企业将赴港发债。此规定不但为内地房地产企业增加了新的募集资金渠道，而且对于内地基础建设与房地产项目开发，香港离岸人民币市场的建设和开放也将起到重要的推动作用。

3、香港购壳

今年5月，万科置业（香港）有限公司与永泰地产达成收购香港上市公司南联地产股权的协议，成为招商地产收购香港上市公司之后的又一个焦点。此外，金地集团也有意在港买壳。但从万科的香港买壳之举看，虽然目前万科在港无任何资本运作计划，但从该企业近年发展情况分析，所购企业不但可以为其带来海外土地储备，意味着万科在境外的地产开发迈出了实质性步伐，而且为万科的国际化搭建了一个海外项目收购、资金调配的海外融资平台，并对加深其与香港、新加坡等地的金融公司的深度合作起到积极作用。

4、成立房地产基金

由于政策上对非国有金融体系资金进入房地产业和房企直接融资方面的引导，加之自身资金链的日益紧绷，目前房企尝试成立基金盛况空前。如远洋地产计划在今年推出一只人民币房地产基金，规模约10亿元，将投资范围广泛的房地产项目。这是远洋地产继去年与美国私人股本巨头KKR合作成立美元基金后，在房地产金融领域的又一新尝试。此外富力地产与平安集团联手成立了一只40亿元的基金。保利地产最高规模达100亿元的“信保基金”也已展开了对养老地产领域的投资。而华润集团、万通控股、复地集团、中海外以及金地集团等旗下的各类基金已经广泛活跃于房地产市场之中。

5、房地产信托依然受欢迎

目前银监会已着手制定地方融资平台的分类与展期细则，随着年初中央政府 “支持在建项目、重点项目”的表态，地方投资扩大与债务风险缓释的趋势日益明显，房地产业依然是信托资金投向的重点行业。今年1、2月份发行的房地产信托产品占信托类产品比例，分别为18.35%、22.15%，房地产信托融资亦然受到欢迎。如2011年信托融资名列前茅的万科，表示将继续拓展该渠道，并在2月向深国商信托再次融资30亿元。

二、特点

（一）国内房企贷款持续艰难

在目前国内房地产宏观严控和房地产市场成交持续低迷的背景下，部分投资者看淡房地产，投资意愿下滑，土地购置面积下降，中长期贷款增长偏少，大大降低了房地产作为抵押贷款资产的吸引力，增加了贷款的难度。虽然，中国人民银行决定从5月18日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，此举将增加4000多亿元的流动资金，在一定程度上将促进金融机构的信贷投放，但受到当前房地产调控政策的制约，商业银行房地产贷款政策谨慎，尤其严控开发贷款，因此，国内房企贷款尤其中小企业仍将持续艰难。

（二）创新融资渠道的一揽子解决方案

银行开发贷款的逐步收紧，开发商正在从被动寻找其他融资渠道，转向创新融资渠道的一揽子解决方案。从各房地产企业融资看，2007年以后，房地产信托业务发展迅速。2009年到现在，房地产开发商需求又拓展到组建房地产基金。2011年，开发商则更为关注股权投资，包括房地产私募基金、房地产信托投资基金，甚至到港购壳，向海外发展。

（三）外资关注点

在国内宏观调控持续深入，海外银行市场流动性趋紧的背景下，国内实力强劲的大型房地产企业仍能成功获取海外银团贷款，取得热烈的市场反应，一方面显示了外资在选择投资对象时，对于高质量物业开发的重视与信心。房地产企业的稳健经营的理念、诚信合作的态度以及稳健自律的财务表现将是获取外资的重要条件。另一方面外资在投资方向上，除持续加大对中国一线城市商业地产的投入外，国内二三线城市的商业地产项目也是其看好的目标。趋利性、投机性和预期人民币升值收益，将使外资基金进入中国成为一种趋势。

（四）房企开发模式或将转变

从目前红火的房地产企业成立基金的发展看，未来的房地产开发商将融开发与金融为一体，处于地产基金积极发展阶段，优质的开发项目与良好的运营能力至关重要。房企作为股东或合伙人参与到地产基金，更有利于基金和企业的发展。同时，房企拥有丰富的房地产开发经验、更专业的房地产经营管理水平以及手中优质的项目资源，将增加投资者投资信心，有效降低沟通成本，缩短运营时间。这将让房企主导的地产私募基金具有可行性，对于国内房地产企业向金融主导地产的美国模式学习，并摸索具有中国特色的地产金融模式具有重要意义。

（五）大型企业未雨绸缪

今年房地产融资市场上多个大型房企频繁融资，显示其未雨绸缪的特点。以中海外为例，从年初伊始就在国际债券市场发行了5年期、票面利率4.875%的7.5亿美元优先票据。随后，又联合中银国际发行“第二期和谐房地产基金”，目前已集资2.3亿美元。此次的银团贷款已属于今年以来该企业第三次大规模融资。据2011年该公司年报披露，中海外去年营业额超过485亿港元，同比增长9.6%，实现净利润约合人民币125亿元，同比上升21.5%，以上百亿元的净利润稳夺房地产行业第一名。目前其频繁的融资行为并非资金困难，而是与企业的发展格局相匹配。

（六）拓展商业地产与保障房项目受重视

由于住宅地产项目的市场风险继续累加，无论是从外资投资方向重点关注优势商业地产项目看，还是诸如万科、招商、金地等大型房地产企业近几年加大了商业地产的开发力度，拓展对商业地产的投资和开发将是未来几年房地产市场各参与主体重点关注与发展方向。此外，各信托机构发行的相关保障房、公租房、经济适用房等信托产品因其较高的年收益率，政策风险和兑付风险远低于其他一般房地产项目，且无销售风险， 使得保障房项目融资在信托界正逐渐得到重视。