论日本房地产泡沫与我国的反思

【摘 要】日本是全球少数几个发生过房地产泡沫的国家之一，深入研究日本房地产泡沫对我国房地产业健康发展具有重要的现实意义。

【关键词】房地产泡沫；日本房地产；中国房地产；启示与借鉴

一、房地产泡沫概述

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。房地产泡沫的主要表现：第一，价格泡沫。土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用及土地市场投机炒作，如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。地价虚涨的同时必然引起房价虚高，购房者难以承受，很快就将形成明显的消费断层，由此也会形成房地产泡沫经济。第二，房屋空置泡沫。商品房空置率在5%—10%这种经济泡沫是正常的，空置率在10%—20%之间为空置危险区，空置率在20%以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，金融系统风险更大。第三，房地产投资泡沫。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。

二、日本房地产泡沫概述

（一）日本房地产泡沫发生的历史背景

1、形成期（1955年-1965年）。政府保障性住房的建设存量达到大约2800万套，户均住房套数基本接近1，基本解决了住房短缺问题。

2、成长期（1966年-1976年。日本城市化由56%增加到68%，新建住房几乎相当于住房存量的总和，共建超过2500万套住房，户均住房套数达到了1.3左右。

3、发展期（1976年-1986年）。日本兴建住宅的数量大为减少，比上个十年直接减少了差不多1000万套。由于日元走向浮动并不断升值，使得流动性资金大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。

4、破灭期.。这是失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，负债一分钱不少，资产大幅度缩水，对银行、居民、企业形成很大冲击。同时，宽松货币政策即使在供求没有大的变化的情况下，也对泡沫形成推波助澜。

（二）日本房地产泡沫的基本特征

1、泡沫量巨大。东京都的商业用地价格指数从1985年的120.1（以1980年为基期100）暴涨到了1988年的 334.2，三年间暴涨了近2倍。到1990年东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，土地的总价值几乎是美国的4倍。从1986—1989年日本的商品房价格整整涨了2倍。房地产价格严重背离了价值。

2、持续时间长。从1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地价上涨了56.1倍，年平均高涨14%以上，房价地价高涨30年。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。

3、下跌幅度快。1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR（复合年均增长率）为25.2%。1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升。2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平。

（三）日本房地产泡沫发生的原因

1、宏观原因。1985年9月22日，美、日、德、法以及英签订了“广场协议”，联合干预外汇市场，在国际外汇市场大量抛售美元，继而形成市场投资者的抛售狂潮，导致美元持续大幅度贬值。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%。为了要达到经济成长的目的，日本政府便以调降利率等宽松的货币政策来维持国内经济的景气。从1986年起，日本的基准利率大幅下降，这使得国内剩余资金大量投入股市及房地产等非生产工具上，从而形成1990年代著名的日本泡沫经济。由于担心日元升值将提高日本产品的成本和价格，导致在海外市场的竞争力下降，日本政府提出了内需主导经济增长的政策，开始放松国内的金融管制。日本中央银行连续5次下调利率，利率水平由1985年的5%降至1987年3月以后的2.5%，大量资金流向了股市和房地产，造成股价扶摇直上，地价暴涨。在巨额虚拟资产的光环下，一个巨大的泡沫产生了。

2、微观原因。第一，人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。日本总理府在1987年1月、1988年1月、1990年6月以及泡沫经济破灭后的1992年4月关于土地问题的舆论调查中发现，超过半数的被调查者认为“持有土地是安心并且有利的”，具体调查结果分别为：65.2%、66.0%、67.2%和52.8%。第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也一味地贷款给房地产公司，并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。第三，企业及个人房地产投机盛行。泡沫时期，大量资金涌入房地产业，多数房地产公司并非专业的房地产公司。这意味着当时日本许多企业在从事房地产投资，开始所谓多元化经营，这给房地产泡沫破灭后产生大量坏账埋下恶果。

（四）日本房地产泡沫破灭后的危害

第一，投资效益低下。日本在1998年追加的2 000亿美元的预算中有257亿美元属于新的公共工程计划。但日本的基础设施已经相当完备，锦上添花，其边际效益有限，投资就是振作不起来。

第二，消费水平下降。1997年4月1日日本把消费税从3%提高到5%，增税马上就产生了非常强烈的抑制消费的作用，1997年第二季度实际个人消费比第一季度下降了5.7%。1998年9月居民消费下降了1.5%。

第三，失业率上升。企业、银行破产不断倒闭，大量工人失业，日本官方公布的失业率从1990年的2.1%上升到1998年为4.3%。按照日本经济学家成相修的估计，日本的失业率可能要达到9.3%。

第四、金融坏账迅速增加。1990年房地产泡沫破灭后，许多房地产企业和建筑企业陷入财务危机，银行的巨额贷款成了不良。 1998年日本全国银行的不良资产已经超过100万亿日元。而高盛公司则认为，日本银行业的坏账已经达到237万亿日元的水平，约占日本年度国内生产总值（GDP）的一半。

第五、居民资产不断缩水。房价快速下跌，导致市场房价大大低于在银行的房屋抵押价值，许多日本人拒绝还款，把房屋所有权让给银行，自己再从市场上低价买房，这使得银行大量的房屋抵押贷款变成了价值不断缩水的房产。

第六、政府大量举债。为实施重整计划，1996年3月日本国家和地方政府的长期债务高达442万亿日元。1998年决定动用5 000亿美元来挽救金融危机。到1999年1月底日本发行的国债已经相当于国内生产总值的110%。

三、日本房地产泡沫给中国的启示与借鉴

（一）完善土地价格体系。由于土地资源的稀缺性，市场无法在短时间内增大供给量，当市场存在大量投机行为迫使土地需求增加时，导致土地价格急剧上涨，使需求与供给矛盾加剧，差距进一步拉大，进而加大房地产业泡沫的形成。为避免发生这种现象，一方面，要健全土地交易制度，规范土地市场，完善行业管理，以抑制投机活动，减少投机性泡沫；另一方面，加强房地产投资的指导，使得房地产投资的增长与城市化进程相适应，保证市场供给与市场需求的相对平衡，降低房屋空置率，确保房地产价格相对稳定。

（二）加快保障性住房建设。要进一步完善落实经济适用住房政策，加强管理经济适用住房建设计划，将住房补贴政策落到实处，提高在职人员购房的支付能力。合理确定经济适用房的建设规模，着力解决中低收入家庭的住房问题。根据市场需要和可能，合理确定各个年度建设规模；经济适用房建设要与危旧房和棚户区改造相结合；根据“经济”和“适用”的原则，制定经济适用房建设标准；加强经济适用房价格的监管，控制建设成本，保证工程质量；经济适用房建设不能采取指令性方式确定建设单位，应公开招标。严格控制和防止目前一些地方经济适用房户型面积大、价格高，致使出现普通老百姓买不起的情况。

（三）建立房地产贷款预警机制。由于房地产业是资金密集型行业，要求开发商必须具有雄厚的资金实力，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。而房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，从而使行业进入门槛降低，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性增加。美国的次贷危机、零首付购房等就是例子。为此，要调整银行和房地产业的关系，运用也利率杠杆，预防银行信贷非理性扩张，收紧风险敞口，建立房地产贷款预警机制。

（四）积极推进人民币汇率改革。日本房地产泡沫膨胀的一个国际背景，是1985日本迫于美国在“广场协议”中施加的压力而使日元升值，其后又为了扭转因出口减少导致的经济萧条，刺激内需而多次大幅降低官定利率，导致了房地产资金供应的膨胀，为房地产泡沫的形成注入了最原始的动力。以此为鉴，中国的汇率政策应当长期保持稳定，积极稳妥地推进人民币汇率改革，并且采取有力措施，阻断国际游资涌入中国房地产业。

（五）加强土地管理与司法。政府应当根据房地产市场的要求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，切实实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压、出现由结构性过剩引发的泡沫。要严厉查处房地产开发企业非法圈地、占地等各类违规行为，避免为获取临时和短期的土地收益而擅自占用和交易土地，对凡是超过法定期限没有进行开发的土地，政府应责成土管部门立即收回。对土地市场进行全面清理，坚决打击圈地和炒地行为，从源头上防止土地批租领域的不正之风和违法乱纪行为。

（六）严厉打击炒房投机行为。炒房者的投机行为为高房价起了推波助澜作用。要平抑房价，就要提高购房的首付比例，对投机性购房关闭贷款之门，严禁一户拥有三套以上住房。在高房价在区征收物业税，加重投机者的经济成本，使其不敢轻易购房，抑制人们购买住房等待升值的投机心里。同时，在一线城市试行开征遗产税，对父母把住房转赠给子女的收取50%以上的累进遗产税，打破人们买房投机炒作升值的预期，迫使有钱者转变投资方向。

参考文献：

[1]《十年之痛解读日本房地产泡沫》[N]，《大众证券报》，2010年3月29日。

[2]巴曙松：《从日本经济与房地产泡沫中得到的反思》[J]，《观点》，2011年3月31日。

[3]东方导：《超级泡沫：中国房地产金融解密》[M]，中国经济出版社，2011年。

[4]叶檀：《不抑制房地产热中国不可能有创新产业》[N]，每日经济新闻，2011年12月10日。

作者简介：

李努崛（1990.12—），中国人民大学财政金融学院2012年英、美大学金融硕士1+1项目学生；主要研究方向投资经济、金融管理；

余细琳（1963.12—），职务：监理总监；职称：注册咨询工程师，监理工程师；单位：江西省新余市安南建设项目咨询服务中心；主要研究方向工程建设与监理、企业管理；