我国当前房地产调控政策效果分析

中图分类号：C0 文献标识码：A 文章编号：1008-925X(2011)09-00-01

摘要：房地产业如今已经成为热门行业，大家也极为关心房地产价格的升降，自2003年房产价格飞速上涨后，房地产价格一直高居不下，给社会带来很大问题，出现一大批“房奴”，国家对这一问题不断采取措施进行调控，本文着重就国家房地产政策效果进行分析

关键词：房地产 政策调控 效果

我国房地产近年来的迅速发展，在国家经济中已经占有了重要位置，但是房地产价格的过快增长也带来一些社会问题，房地产现状已经变得很棘手，下面介绍一下我国目前房地产现状

一、 我国房地产当前的现状

首先看几组数据：

（1）房价收入比，及家庭平均收入和平均房价的比值，用来评价放假的高低，中国主要大城市房价比如下：上海 23.2700953，北京 17.9332395，深圳 10.6135724，南京 19.2380624，而世界银行给出标准上限为5:1，从这组数据来看，中国房价远远高出国际标准水平

（2）空置率，即某一时刻房屋面积占房屋总面积的比率。国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间合理，房地产发展较健康；空置率在10%-20%之间为控制危险区，要采取必要措施，保证房地产的正常发展；20%以上严重积压。中国目前房地产空置就仅靠观察来说远远高于国际认定的10%的界限

（3）还贷/收入比，中国2004年房地产贷款占整个贷款的40%，国际公认安全线为28%

从上面三组数据看来，我国房地产发展与国际规定标准有相当大的差距，高房价造就了一大批房奴，形成了一种社会问题，人们在基本的住宿问题上花费过多，就会造成其他需求的减少，影响经济的平衡发展，我国的房地产发展严重畸形，发展过快，房价涨速过猛，许多房产商进行炒作，房价发展很不平稳

二、 我国房地产政策

2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，规定二手房首付款比例不低于40%

2005年国务院出台《关于稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》

2006年颁布《关于调整住房供应结构稳定价格意见的通知》

2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》

2009年国务院《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》

2010年先后出台《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》

2010年1月10日，国务院“国十一条”，规定二套房贷款首付比例不低于40%；2010年4月17日，出台“国十条”，规定二套房贷首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍，三套房以上住房贷款首付比例和利率应大幅提高，商品房书房价过高，上涨过快，供应紧张的地区可暂停第三套及以上住房贷款；2010年9月29日，央行、银监会《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，规定首套房贷款首度调整到30%以上，二套房贷款首付不低于50%，利率不低于基准利率1.1倍，暂停第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款；2011年1月26日，“国八条”出台，规定二套房贷款首付部第一60%，利率不低于基准利率的1.1倍，各地可根据实际情况上调。另外，在2011年也对保障型住房建设及土地政策做了相关规定，对房地产价格进行综合调控。

三、 我国房地产政策效果分析

总体来说，我国房地产政策没有抑制住房价的疯长，2004、2005两年出台的政策没有明显效果；2006年国务院从住房结构进行的调整，是房价上升变得相对平稳；但由于经济危机，2008年政策由抑制转为刺激，房地产价格由开始的下跌转为上涨；2010年经过频繁的调控房价涨幅有所回落，但上涨势头没有停止。2011年前三季度的房地产业毛利率道道39%，销售变缓，投资进一步收缩

我国房地产调控存在着一些问题，1、房地产价格的上涨受我国宏观经济形式的影响，我国各项政策需与国家宏观经济政策联系紧密，才能取得比较好的效果，而我过房地产价格调控与宏观经济形式有一定矛盾，使房地产调控没有取得明显效果。2、我国房地产价格上升迅速且畸形发展，国家面对大规模的房地产价格疯长没有找到问题的根源，房地产投资在我国的GDP中占相当大的比重，表明了房地产价格调控会一定程度牵扯国家经济的发展。3、我国在面临房价飞涨之前没有完善的住房制度，导致现在在激烈的房产市场中更无力建设完善住房制度，我国政策的制定追着房价跑，而没有引领房价健康发展，给房价一定的发展空间

四、 结 语

我过房地产价格调控已经不能单纯靠国家政策，人们面对房地产价格上涨的恐慌，不断通过贷款购买房产，再辛苦的供房，这无疑给房地产商很大的激励，所以要有效调控房产价格，我们也值得认真思考

参考文献：

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